Inleiding
VvE Ellen in Assen is een pionier in Nederland op het gebied van duurzame woningbouw en energietransitie. Deze Vastgoed Vereniging Eigen (VvE) is de eerste in het land die een financieringsoplossing heeft weten te realiseren voor een volledige verbouwing naar het Nul-op-de-Meter (NOM)-model. Hierbij gaat het om een energiezuinige renovatie die leidt tot een woning waarbij de energieproductie per jaar gelijk is aan de energieconsumptie. Dit project is niet alleen technisch innovatief, maar ook van groot maatschappelijk en economisch belang, aangezien het een oplossing biedt voor een van de grootste barrières bij energiezuinige renovaties: de financiering.
Het project is het resultaat van een samenwerking tussen de gemeente Assen, VvE Ellen, adviesbureau Segon, de provincie Drenthe, de Drentse Energie Organisatie, Triodos Bank en bouwbedrijf Renolution. De financiering is gebonden aan het object, wat betekent dat de lening niet afhankelijk is van de persoonlijke omstandigheden van de bewoners, maar gericht is op het appartementencomplex zelf. Deze innovatieve financiering maakt het mogelijk om de investering in energiezuinige renovatie schaalbaar te maken en breder toepasbaar te maken voor andere VvE’s.
In dit artikel worden de achterliggende motieven, de technische oplossingen, de financieringsstructuur en de rol van de betrokken partijen besproken. Ook komen de toekomstplannen en de impact van het Asser Servicekostenmodel in beeld, waardoor dergelijke projecten in de toekomst voor andere VvE’s mogelijk kunnen worden.
De context van het project
De oproep van de gemeente Assen
Het project VvE Ellen in Assen begon drie jaar geleden, toen de gemeente Assen op zoek was naar pilotprojecten die hun appartementencomplexen wilden renoveren naar nul-op-de-meter. De gemeente had als doel om de energietransitie te versnellen en ervaring op te doen met innovatieve renovatiemethoden. De beheerder van VvE Ellen meldde zich als een van de eersten en werd daarmee de basis voor een langdurige samenwerking. Deze samenwerking betrof ook de provincie Drenthe, de Drentse Energie Organisatie, de Triodos Bank, en bouwbedrijf Renolution.
Motieven van VvE Ellen
VvE Ellen bestaat uit vijf gebouwlagen met in totaal 28 appartementen. Het complex is oud en het was tijd voor een ingrijpende renovatie om de energiezuinigheid te verbeteren. De opleiding van het complex naar NOM is niet alleen een duurzame keuze, maar ook een maatregel om de waarde van de woningen en het complex als geheel te verhogen. Bovendien draagt het bij aan de maatschappelijke doelstellingen van de gemeente Assen en de provincie Drenthe op het gebied van klimaatmaatregelen.
De rol van Stroomversnelling
De inspiratie voor het project kwam ook uit Stroomversnelling, een netwerk dat zich richt op snellere energietransitie in de woningbouw. Stroomversnelling Huur is al op pad met woningcorporaties die naar NOM zijn gegaan, waarbij energieprestatievergoedingen een belangrijke rol spelen. Voor VvE’s is dit echter lastiger, omdat zij geen dergelijke vergoedingen kunnen opbakken en financiële middelen voor lange looptijden ontbreken. VvE Ellen is daardoor een pionier in het oplossen van deze financieringsbarrière.
De financieringsoplossing
Het probleem van financiering voor VvE’s
Een van de grootste obstakels voor VvE’s bij de renovatie naar NOM is de financiering. Tegenwoordig zijn er geen leningen beschikbaar voor VvE’s met een looptijd van meer dan 25 jaar, waardoor het risico voor banken en eigenaren te hoog is. De traditionele hypotheken zijn persoongebonden, wat betekent dat de financiering verloren gaat bij verkoop van een woning. Dit maakt het voor VvE’s lastig om grootschalige investeringen in duurzame renovaties te doen.
De innovatieve financieringsstructuur
In het geval van VvE Ellen is er een oplossing gevonden die uniek is in Nederland: gebouwgebonden financiering. Deze financiering is gekoppeld aan het appartementencomplex zelf en niet aan de individuele bewoners. De lening wordt afgesloten door de VvE en wordt teruggelost via de servicekosten. Dit betekent dat de financiering overdraagbaar is bij verkoop van een woning, wat het risico voor banken aanzienlijk verlaagt.
De rol van de provincie Drenthe
De provincie Drenthe speelde een belangrijke rol in het realiseren van deze financiering. Zij stond garant voor het project via een waarborgfonds, wat betekent dat het kredietrisico wordt afgedekt. Deze garantie was essentieel om banken zover te krijgen dat ze bereid waren om een lening te verstrekken aan een VvE voor een langdurige looptijd. In dit geval werd de financiering geleverd door de Triodos Bank.
De toekomstige uitdagingen
Ondanks de succesvolle financiering in het geval van VvE Ellen zijn er nog uitdagingen op het gebied van schaalbaarheid. De huidige financieringsoplossing is afhankelijk van overheidsgaranties en subsidies. In de toekomst is het doel om deze garanties te verminderen en het product zodanig te verbeteren dat het zichzelf kan bewijzen. Dit vereist meer ervaring uit pilots en een breedere marktwaarneming van het product.
De technische uitvoering van de renovatie
Het renovatieconcept van Renolution
De renovatie van VvE Ellen wordt uitgevoerd door bouwbedrijf Renolution. Het concept dat zij gebruiken is uniek: de woningen worden volledig ingepakt met een nieuwe schil, inclusief balkons en galerijen. Deze schil wordt in een fabriek gefabriceerd en ter plekke om het appartementencomplex heen gezet. Dit zorgt voor een snelle en efficiënte uitvoering. Zo wordt volgens de verwachtingen één woning per dag verbouwd.
Energiezuinig bouwconcept
De renovatie zorgt voor een energiezuinig appartementencomplex. Doordat 95% van de warmteverliezen wordt voorkomen, is de behoefte aan warmteverwarming drastisch verminderd. Bovendien wordt de benodigde energie opgewekt via zonnepanelen op het dak. Elke bewoner krijgt een eigen ventilatiesysteem in het plafond met een spiraalverwarming. Dit zorgt voor een comfortabele leefomgeving en een efficiënte energieverdeling.
Innovatieve constructie
De balkons worden omgebouwd tot zogenaamde Frans balkons met openslaande deuren. De galerijen krijgen een speciaal glassysteem dat automatisch opengaat bij hoge temperaturen of bij rookontwikkeling. Deze technologie is niet alleen innovatief, maar ook veilig en comfortabel voor de bewoners.
De organisatie en communicatie
De rol van de gemeente en adviesbureau Segon
De gemeente Assen en adviesbureau Segon speelden een centrale rol in het ontwikkelen van de financieringsoplossing. Marco Attema, projectleider van de gemeente Assen, kwam met het idee om de financiering te koppelen aan het object in plaats van aan de persoon. Dit was een briljante oplossing, omdat het het risico voor banken verlaagt en het beter aansluit bij de duurzame doelstellingen van de gemeente.
Adviesbureau Segon had veel expertise op het gebied van VvE’s en werd ingehuurd om de financiering en communicatie te begeleiden. Zij werkten nauw samen met de gemeente Assen en VvE Ellen om ervoor te zorgen dat de financiering rond kon worden gemaakt en dat de bewoners goed geïnformeerd werden.
Bewonerscommunicatie
De communicatie met de bewoners werd door Renolution zelf geregeld. De bewoners waren direct enthousiast over het project, en met iedereen werd persoonlijk gesproken over eventuele extra’s. Dit zorgde voor een goede betrokkenheid en vertrouwen bij de bewoners. De transparantie van het project was essentieel voor het succes.
De impact van het project
Voorbeeldfunctie voor andere VvE’s
Het project VvE Ellen in Assen heeft een voorbeeldfunctie voor andere VvE’s in Nederland. Het toont aan dat het mogelijk is om een duurzame renovatie te financieren zonder persoongebonden hypotheken. Door het gebruik van een gebouwgebonden financiering wordt het risico voor banken verlaagd, en wordt de financiering schaalbaar voor andere projecten.
De rol van de Taskforce Financiering
Het project is ook een belangrijk onderdeel van de Taskforce Financiering van Stroomversnelling. Deze Taskforce bestaat uit stakeholders, banken, adviseurs en overheden die samen werken aan het ontwikkelen van een uniforme en schaalbare financieringsoplossing voor NOM-verbouwingen bij VvE’s. Het Asser Servicekostenmodel, waarbij het waarborgfonds een centrale rol speelt, is een basis voor deze uitrol.
De Taskforce onderzoekt ook of de huidige NEF-lening met een looptijd van 15 jaar uitgebreid kan worden naar 30 jaar. Dit zou betekenen dat de financiering nog schaalbaarder wordt en voor meer VvE’s toepasbaar is.
Toekomstplannen en schaalbaarheid
Hoewel het project VvE Ellen succesvol is, zijn er nog uitdagingen op het gebied van schaalbaarheid. De huidige financieringsoplossing is afhankelijk van overheidsgaranties en subsidies. In de toekomst is het doel om deze garanties te verminderen en het product zodanig te verbeteren dat het zichzelf kan bewijzen. Dit vereist meer ervaring uit pilots en een breedere marktwaarneming van het product.
Conclusie
VvE Ellen in Assen is een pionier in de duurzame woningbouw en de energietransitie. Het project toont aan dat het mogelijk is om een duurzame renovatie te financieren via een innovatieve financieringsstructuur die gebonden is aan het object en niet aan de persoon. Deze financiering maakt het schaalbaar voor andere VvE’s en draagt bij aan de maatschappelijke doelstellingen van de gemeente Assen en de provincie Drenthe op het gebied van klimaatmaatregelen.
De samenwerking tussen de gemeente Assen, VvE Ellen, adviesbureau Segon, de provincie Drenthe, de Drentse Energie Organisatie, de Triodos Bank, en bouwbedrijf Renolution was essentieel voor het realiseren van het project. De financiering, de technische uitvoering, de organisatie en communicatie zijn allemaal centrale elementen geweest voor het succes van het project.
Het project VvE Ellen heeft een voorbeeldfunctie voor andere VvE’s in Nederland en draagt bij aan de uitrol van een landelijke financieringsoplossing voor NOM-verbouwingen. De Taskforce Financiering van Stroomversnelling onderzoekt op dit moment hoe deze financieringsoplossing verder kan worden uitgerold en hoe het product zich in de toekomst kan bewijzen zonder overheidsgaranties.
In de toekomst is het doel om dergelijke projecten schaalbaar te maken en beschikbaar te maken voor meer VvE’s in heel Nederland. Dit is een belangrijke stap in de energietransitie en het realiseren van duurzame woningbouw in de 21e eeuw.