De vereniging van eigenaren (VVE) Ellen in Assen is een pionier in de duurzame renovatie van bestaande woningbouw. Het project, dat gericht is op het behalen van de Nul Op de Meter (NOM)-norm, is het resultaat van een gedetailleerde samenwerking tussen bewoners, de gemeente Assen, de provincie Drenthe, Triodos Bank, het adviesbureau Segon, architecten en bouwbedrijven. Het project is niet alleen een technische en juridische prestatie, maar ook een voorbeeld van hoe duurzame renovatie kan worden gefinancierd op een woonlastenneutrale manier.
In dit artikel wordt ingegaan op de technische aspecten van de renovatie, de juridische en financiële structuur van het project, de energiebesparing en het esthetische ontwerp. Ook wordt aandacht besteed aan de betekenis van VVE Ellen als modelproject voor de energietransitie en de voortgang van het innovatieprogramma voor VVE’s in Nederland.
Inleiding
VVE Ellen is een flatbestand in Assen dat sinds 2016 heeft doorgemaakt dat het omgevormd werd tot een nul-op-de-meter-gebouw. Het complex bestaat uit vijf gebouwlagen, waarvan vier woonlagen, en telt 28 appartementen. Door middel van een prefab staalbouw gevelelementenstructuur is het flatgebouw volledig ingepakt, inclusief het omvormen van de balkons en galerijen naar openslaande ruimtes. Het project is niet alleen gericht op het behalen van een hoog energieniveau, maar ook op het behouden van de woonlasten op een beheersbaar niveau voor de bewoners.
De renovatie van VVE Ellen is een uniek geval in de Nederlandse woningbouw, niet alleen vanwege de energieprestaties, maar ook vanwege de innovatieve financieringsstructuur. Het project is een van de eersten die gebruik maken van een financiering die niet per bewoner, maar per VVE is uitgevoerd. Deze financiering is onderbouwd door een garantiestructuur die een lange-termijnzekerheid biedt voor zowel de financier als de bewoners.
Technische uitvoering
De renovatie van VVE Ellen is uitgevoerd door Renolution, een bouwbedrijf gespecialiseerd in prefab staalbouw. Het gehele gebouw is omgeven door prefab gevelelementen, die in een fabriek zijn vervaardigd en ter plaatse rondom het bestaande flatgebouw zijn geplaatst. Deze methode heeft geleid tot een significante energiebesparing en een verbetering van de bouwkundige eigenschappen van het complex.
Energiebesparing
Een van de kernaspecten van de renovatie is de energiebesparing. Door de toepassing van een goed geïsoleerde schil is er een besparing van 95% op de verwarming. Dit betekent dat het gebouw vrijwel geen energie meer verbruikt voor het opwarmen van de woningen. De benodigde energie wordt voorzien door zonnepanelen die op het dak zijn geïnstalleerd. Hierdoor is het complex in staat om een deel van de energie die het verbruikt, ook zelf te genereren.
Daarnaast zijn er per woning ventilatiesystemen geïnstalleerd. Deze systemen zorgen voor een optimale luchtcirculatie en zijn verbonden aan spiraalverwarmingen. De combinatie van deze systemen zorgt ervoor dat de bewoners in elk seizoen comfortabel wonen, zonder dat er extra energie nodig is voor het opwarmen of afkoelen van de ruimtes.
Innovatieve bouwmethoden
De renovatie van VVE Ellen is uitgevoerd met behulp van een prefab staalbouw methode. Dit betekent dat de gevelelementen in een fabriek zijn vervaardigd en vervolgens ter plaatse rondom het bestaande flatgebouw zijn geplaatst. Deze methode heeft verschillende voordelen:
- Snelheid: Een woning per dag kon worden verbouwd.
- Kwaliteit: De gevelelementen zijn in een gecontroleerde omgeving vervaardigd, wat leidt tot een hogere kwaliteit.
- Duurzaamheid: De prefab methodiek leidt tot minder afval en een efficiënt gebruik van materialen.
Esthetisch ontwerp
Naast de technische verbeteringen is ook het uiterlijk van het flatgebouw aangepast. A3 Architecten heeft het esthetische ontwerp van de renovatie opgeleverd. Het resultaat is een modern en toekomstbestendig wooncomplex dat past in de huidige woningbouwstandaarden. Het gebruik van glas en staal in de nieuwe gevelelementen geeft het gebouw een strakke en tijdloze uitstraling.
Juridische en financiële structuur
De renovatie van VVE Ellen is niet alleen een bouwkundig project, maar ook een juridisch en financieel innovatief model. Het project is uitgevoerd op basis van een financiering die gericht is op het behouden van de woonlasten voor de bewoners, zonder dat zij extra lasten moeten dragen.
Woonlastenneutrale financiering
De financiering van de renovatie is uitgevoerd via het zogenaamde Asser Servicekostenmodel (ASM). Dit model is ontwikkeld in samenwerking met Segon, WNR en Triodos Bank. Het ASM is een innovatieve financieringsconstructie waarbij de VVE als rechtspersoon wordt gefinancierd, en niet de individuele bewoners. Dit heeft verschillende voordelen:
- Organisatie: De VVE als rechtspersoon kan makkelijker omgaan met de financiering dan individuele bewoners.
- Communicatie: Er is één contactmoment voor de financier, wat de communicatie efficiënter maakt.
- Financiering: De financiering is gebaseerd op een lange-termijn garantie, wat zorgt voor zekerheid.
- Juridische afwerking: De financiering is onderbouwd door juridische garanties die het project sluit.
Financieringsgaranties
Een belangrijk aspect van het ASM is het gebruik van garanties. De financiering is onderbouwd door garanties die zijn afgegeven door de gemeente Assen en de provincie Drenthe. Deze garanties zorgen voor een zekere mate van risicovoorziening voor de financier en voor de VVE. In de toekomst wordt er gewerkt aan het opschalen van het model, waarbij de garanties van de overheid geleidelijk afgebouwd kunnen worden.
Olivier Lauterslager, die drie jaar pilots met VVE’s heeft begeleid, benadrukt de betekenis van het project voor de verdere ontwikkeling van financieringsmodellen in de energietransitie. “Het model in Assen nemen we mee in de Taskforce. We zoeken landelijke partners die via hetzelfde model willen financieren. Daarvoor zijn nog stevige garanties van gemeentes en provincies nodig.”
Woonlastenniveau
Een van de doelstellingen van de renovatie was om de woonlasten van de bewoners stabiel te houden. In de praktijk betekent dit dat de bewoners ongeveer hetzelfde betalen aan woonlasten als vóór de renovatie. Dit is een belangrijke factor voor het acceptatie van duurzame renovatieprojecten in bestaande woningbouw. Het ASM zorgt ervoor dat de woonlastenniveau niet stijgt, ondanks de investering in duurzame maatregelen.
Betekenis voor de energietransitie
Het project VVE Ellen is niet alleen een technisch en juridisch succes, maar ook een belangrijk model voor de energietransitie in Nederland. Het project toont aan dat het mogelijk is om bestaande woningen te renoveren tot nul-op-de-meter-gebouwen, zonder dat de woonlasten voor de bewoners stijgen. Dit is een belangrijke prestatie in een tijd waarin er veel druk is om de woningbouwsector duurzamer te maken.
Pilotproject
Het project VVE Ellen is een pilotproject dat is uitgevoerd in de context van het VVE-innovatieprogramma. Dit programma is gericht op het ontwikkelen van innovatieve financieringsmodellen en duurzame bouwmethoden voor VVE’s. Het project in Assen is het eerste dat is voltooid binnen dit programma en is een belangrijke lesgever voor toekomstige projecten.
Toekomstige voortgang
De ervaring opgedaan met het project VVE Ellen wordt gebruikt om landelijke financieringsmodellen te ontwikkelen. Het doel is om het model uit Assen te kopiëren naar andere VVE’s in Nederland. Dit kan alleen gebeuren als er voldoende ervaring beschikbaar is en als de garanties van de overheid geleidelijk worden afgebouwd. De Taskforce werkt aan de uitwerking van dit model en zoekt partners die bereid zijn om het te ondersteunen.
Conclusie
Het project VVE Ellen in Assen is een modelproject voor duurzame renovatie in de woningbouw. Het project is uitgevoerd met behulp van innovatieve bouwmethoden, een juridisch en financieel sluitend model en een sterke samenwerking tussen de betrokken partijen. De renovatie heeft geleid tot een energiebesparing van 95% en de woonlasten van de bewoners zijn stabiel gebleven. Dit maakt het project tot een belangrijk voorbeeld voor toekomstige projecten in de energietransitie.
De ervaring opgedaan met het project VVE Ellen is van groot belang voor de verdere ontwikkeling van financieringsmodellen en bouwmethoden. Het project toont aan dat het mogelijk is om bestaande woningen duurzaam te renoveren zonder dat de woonlasten voor de bewoners stijgen. Dit is een belangrijke prestatie in de context van de energietransitie en het behalen van de klimaatdoelen van Nederland.
Het project VVE Ellen is een voorbeeld van hoe innovatie, samenwerking en duurzaamheid samenkomen in een praktisch project. Het is te hopen dat het model uit Assen breed toepasbaar wordt in andere VVE’s en zo bijdraagt aan een duurzamere woningbouwsector in Nederland.