Voor eigenaren en beheerders van een Vereniging van Eenzondering (VvE) is het begrip gekwelificeerde meerderheid van essentieel belang. Het bepaalt namelijk of een besluit in de VvE juridisch bindend kan worden uitgevoerd. In de praktijk blijkt dit echter vaak ingewikkeld en onduidelijk, vooral voor kleinere VvE’s. In dit artikel wordt een overzicht gegeven van wat precies een gekwalificeerde meerderheid inhoudt, hoe deze in de praktijk wordt toegepast, en welke uitdagingen er zijn bij het hanteren van dit concept. Hierbij worden de verstrengelde regels van modelreglementen, splitsingsakten en wettelijke bepalingen in kaart gebracht, op basis van actuele gegevens uit relevante bronnen.
Wat is een gekwalificeerde meerderheid?
Een gekwalificeerde meerderheid is een specifieke stemverhouding die nodig is om bepaalde besluiten in de VvE juridisch bindend te maken. Dit betreft vooral zaken die van grotere omvang of betekenis zijn, zoals veranderingen in het modelreglement of de splitsingsakte. Deze verhouding kent twee essentiële voorwaarden: een verhoogd quorum en een verhoogde meerderheid. Het quorum bepaalt hoeveel van het totaal aantal stemmen bij een vergadering aanwezig moet zijn om een besluit mogelijk te maken. De verhoogde meerderheid geeft aan hoeveel van de aanwezige stemmen voor een besluit moeten zijn om het juridisch wettig te maken.
Bijvoorbeeld: wanneer het quorum op ¾ van het totaal aantal stemmen is vastgesteld, en de verhoogde meerderheid op ⅔, dan moeten minstens 60 stemmen aanwezig zijn bij een totaal van 80 stemmen. Daarna moeten van die 60 aanwezige stemmen minstens 40 voor het besluit zijn, om het te kunnen aannemen.
Deze structuur verschilt afhankelijk van de bepalingen in de splitsingsakte en het modelreglement van de VvE. De regels zijn dus niet uniform, waardoor het voor VvE’s soms lastig is om te bepalen hoe besluiten juridisch wettig kunnen worden genomen.
Wanneer is een gekwalificeerde meerderheid vereist?
De vereisten voor een gekwalificeerde meerderheid worden bepaald door het modelreglement en de splitsingsakte. In de praktijk zijn dit de modelreglementen van 1973, 1983, 1992, 2006 en 2017. De meeste VvE’s gebruiken een van deze modelreglementen, die op hun beurt weer voortvloeien uit wettelijke kaders en notariële afspraken.
Een gekwalificeerde meerderheid is bijvoorbeeld vereist bij het wijzigen van het modelreglement of de splitsingsakte. Ook bij het veranderen van de regels rondom het beheer van gemeenschappelijke ruimtes, zoals het installeren van camerabeelden of het bepalen van bevoegdheden rondom de uitvoering van optopten, kan een gekwalificeerde meerderheid nodig zijn.
Een voorbeeld hiervan is te vinden in de regels rondom het installeren van camerabeelden. In dat geval moet eerst een besluit worden genomen over de aanschaf en de plaats van de camera. Daarnaast dient een procedure te worden vastgesteld waarin staat hoe camerabeelden worden behandeld, hoe lang ze beschikbaar blijven, en aan wie ze mogen worden overgedragen. Deze stappen vallen onder belangrijke besluiten die een gekwalificeerde meerderheid vereisen.
Praktijkuitdagingen bij het hanteren van een gekwalificeerde meerderheid
Hoewel de wettelijke kaders duidelijk zijn, blijkt het in de praktijk vaak lastig om een gekwalificeerde meerderheid te bereiken. Dit komt onder andere door het feit dat het aantal aanwezige stemmen vaak niet voldoet aan het benodigde quorum. In kleinere VvE’s is dit probleem nog verder vergroot, omdat het aantal eigenaren beperkt is en de drempels voor het halen van het quorum dus hoger liggen.
Een voorbeeld hiervan zijn de zogenaamde "kleine VvE’s", die uit slechts twee of drie eenheden bestaan. Volgens een enquête uit 2022, vermeld in een artikel van VG Media, wil 92% van de VvE-bestuurders dat het appartementsrecht wordt gemoderniseerd. Voor deze kleine VvE’s is het modelreglement vaak ongeschikt, omdat de regels rondom quorum en meerderheid niet op hen van toepassing zijn of onlogisch zijn. Denk bijvoorbeeld aan het vereisen van een quorum van 50% bij een VvE met slechts twee leden. Dit betekent dat beide leden aanwezig moeten zijn, wat in de praktijk vaak niet haalbaar is.
Om dit probleem aan te kaarten, is er een nieuw modelreglement ontwikkeld voor kleine VvE’s. Dit modelreglement is eenvoudiger, met minder juridische complexiteit en een duidelijkere structuur voor besluitvorming. In 2022 werd een publieksversie van dit modelreglement gelanceerd. Het is echter nog steeds lastig om dit nieuwe modelreglement in te voeren, omdat het vereist dat de splitsingsakte wordt gewijzigd en de medewerking van banken nodig is. Helaas zijn banken niet altijd bereid om mee te werken aan dergelijke wijzigingen.
Gekwalificeerde meerderheid en optopten
Een ander praktisch voorbeeld waarin een gekwalificeerde meerderheid van belang is, is bij het uitvoeren van zogenaamde optopten. Dit betreft het aanbouwen van extra verdiepingen of de verduurzaming van bestaande woningen. In Nederland blijkt het uitvoeren van optopten echter vaak te worden geblokkeerd door juridische obstakels, waaronder het vereisen van een gekwalificeerde meerderheid.
In een artikel van VvE Belang uit juni 2024 benadrukt Benjamin den Butter dat de huidige regels voor optopten in Nederland niet optimaal zijn. In tegenstelling tot Frankrijk, waar wetswijzigingen hebben geleid tot een toename in het aantal opgetopte woningen, blijft het aantal optopten in Nederland gering. Slechts 1 promille van de VvE’s in Amsterdam heeft lagen toegevoegd. Een van de redenen is dat VvE’s zonder de wettelijke bevoegdheid om te optopen, feitelijk geen verkoop kunnen doorvoeren. Dit maakt het lastig om verduurzamingsprojecten of woningbouwprojecten door te voeren.
Het belang van duidelijke regels en modernisering
De complexiteit rondom gekwalificeerde meerderheid en het ontbreken van duidelijke regels zijn sleutelfactoren die ervoor zorgen dat besluiten in VvE’s moeilijk uitgevoerd kunnen worden. Dit heeft gevolgen voor zowel het beheer van de VvE als voor projecten rondom verduurzaming, beveiliging of uitbreiding van woningbouw.
Een duidelijk voorbeeld is te vinden in de regels rondom het bepalen van de huishoudelijke regeling (HHR) in de VvE. Een HHR is een regelgeving die in de VvE geldt voor het gedrag en gebruik van gemeenschappelijke ruimtes. Het stellen of wijzigen van een HHR vereist een gekwalificeerde meerderheid. Omdat een HHR vaak ook geldt voor huurders, is het belangrijk dat de regels eenvoudig en duidelijk zijn. In praktijk blijkt dit vaak niet het geval te zijn. Daarom is het aan te raden om bij de opstart van een VvE direct een HHR vast te stellen, zodat er duidelijkheid is over het gedrag in de gemeenschappelijke ruimtes.
Conclusie
Een gekwalificeerde meerderheid is een essentieel concept in de besluitvorming van VvE’s. Het bepaalt of belangrijke besluiten juridisch bindend kunnen worden uitgevoerd. In de praktijk blijkt dit echter vaak ingewikkeld, vooral voor kleinere VvE’s, waar het aantal stemmen beperkt is en het halen van het quorum lastig kan zijn. De regels rondom gekwalificeerde meerderheid zijn afhankelijk van het modelreglement en de splitsingsakte, wat betekent dat de vereisten per VvE kunnen verschillen. Daarnaast zijn er praktische uitdagingen bij het uitvoeren van belangrijke projecten, zoals optopten of verduurzaming, waarbij een gekwalificeerde meerderheid vereist is. De modernisering van het appartementsrecht en het ontwikkelen van eenvoudigere regels voor kleine VvE’s is daarom van groot belang om de besluitvorming te stroomlijnen en juridische obstakels te verminderen.