Inleiding
Een Vereniging van Eigenaren (VvE) beheert de gemeenschappelijke delen van een appartementencomplex. Dit omvat zowel het dagelijks onderhoud als de voorbereiding van grotere renovaties. Een essentiële taak van een VvE is de administratie van het reservefonds. Dit fonds dient als een soort spaarpot om toekomstige kosten voor grootschalig onderhoud te kunnen dekken. Aangezien het reservefonds aanzienlijke sommen kan bevatten, is het van groot belang dat dit geld veilig opgeslagen wordt.
Het depositogarantiestelsel speelt een centrale rol in de keuze van banken en spaarrekeningen voor VvE’s. Dit stelsel biedt bescherming wanneer een bank failliet zou gaan, maar de garantie is beperkt tot een specifiek bedrag per VvE per bank. Als het reservefonds groter is dan dit bedrag, moet het geld verdeeld worden over meerdere banken. In dit artikel wordt een overzicht gegeven van de mogelijkheden voor VvE’s om geld op deposito te plaatsen, de risico’s die er zijn, en hoe VvE’s deze optimaal kunnen beheren.
Het depositogarantiestelsel en VvE’s
Het depositogarantiestelsel (DGS) is een Europese regeling die spaarders bescherming biedt tegen verliezen in het geval dat een bank failliet zou gaan. In Nederland is het DGS onder toezicht van De Nederlandsche Bank (DNB). Voor VvE’s is het DGS van groot belang, aangezien ze vaak aanzienlijke sommen op spaarrekeningen houden voor toekomstig onderhoud.
Volgens de regels van het DGS is spaargeld tot 100.000 euro per VvE per bank gegarandeerd. Dit betekent dat als een VvE bijvoorbeeld 150.000 euro op een rekening heeft staan bij één bank en die bank failliet zou gaan, slechts 100.000 euro van het bedrag zou worden vergoed. Het overige bedrag zou verloren gaan. Om dit risico te beperken, is het verstandig om het spaargeld over meerdere banken te spreiden.
Het risico van onvoldoende spreiding
Het is voor VvE’s essentieel om goed te weten hoeveel geld er op het reservefonds staat. Dit bedrag moet vervolgens zorgvuldig verdeeld worden over meerdere banken. Als een VvE bijvoorbeeld 250.000 euro heeft in het reservefonds, zou dit bedrag over drie banken verdeeld moeten worden om volledige bescherming te hebben. In de praktijk kan dit echter lastig zijn, aangezien VvE’s vaak met beperkte middelen en expertise omgaan.
Een andere complicatie is dat Nederlandse banken voor VvE’s vaak striktere eisen stellen bij het openen van een spaarrekening. Zo is het voor veel banken bijvoorbeeld niet mogelijk om een spaarrekening te openen zonder tegelijk ook een lopende rekening te openen. Dit betekent dat VvE’s extra kosten kunnen maken die niet nodig zijn voor hun financiële administratie. In dergelijke gevallen wordt vaak gekozen voor buitenlandse banken, zoals de Bank TEN31, die wel meer flexibiliteit bieden.
Het openen van spaarrekeningen
Het openen van spaarrekeningen voor een VvE is een proces dat vereist dat het VvE-bestuur en de appartementseigenaren goed samwerken. De keuze van de bank, het type rekening en de administratie zijn allemaal belangrijke overwegingen.
Nederlandse banken en administratieve complicaties
Nederlandse banken zoals ABN AMRO en Volksbank vallen onder het DGS en zijn daarom populaire keuzes voor VvE’s. Voor VvE’s die bij VvE Metea zijn ingeschreven, wordt meestal een zakelijke rekening bij ABN AMRO geopend. Als het reservefonds groter is dan 100.000 euro, wordt er in overleg een tweede rekening geopend bij de Volksbank. Dit garandeert dat het totaalbedrag binnen de DGS-limiet valt.
Een nadeel van Nederlandse banken is echter dat ze vaak extra eisen stellen, zoals het vier-ogenprincipe of een meetekenregeling. Dit kan betekenen dat bepaalde transacties gedaan moeten worden door meerdere personen van het VvE-bestuur. Dit kan extra administratie teweegbrengen en het proces van het openen van rekeningen vertragen.
Buitenlandse banken en internetbanken
Een alternatief voor Nederlandse banken is het gebruik van buitenlandse banken of internetbanken. Deze banken vallen vaak onder het depositogarantiestelsel van hun eigen land en kunnen daardoor extra bescherming bieden. Bijvoorbeeld de Bank TEN31, een Duitse bank, biedt een garantie tot 100.000 euro per VvE, net zoals Nederlandse banken.
Een nadeel van buitenlandse banken is dat de administratie vaak moeilijker is. Internetbanken kunnen bijvoorbeeld geen fysieke documenten verstrekken, wat problemen kan veroorzaken bij de administratie van de VvE. Buitenlandse banken kunnen ook minder toegankelijk zijn in geval van faillissement, aangezien het terugkrijgen van geld dan extra administratie en mogelijk zelfs een reis naar het betreffende land vereist.
Kosten voor bankrekeninghouden
Voor VvE’s is het houden van een bankrekening ook een kostenkwestie. Nederlandse banken vragen meestal 7,50 euro per maand voor het beheer van een bankrekening, terwijl gewone rekeninghouders vaak met 2,50 euro per maand kunnen doen. Dit betekent dat VvE’s extra kosten maken, die in sommige gevallen kunnen oplopen.
Lenen voor onderhoud: een alternatief of een uitdaging?
Een VvE heeft niet alleen het reservefonds om grootschalig onderhoud te financieren, maar soms is dat fonds ook onvoldoende. In dat geval kunnen VvE’s overwegen om te lenen om de kosten te dekken. Helaas is het voor VvE’s niet altijd eenvoudig om een lening te krijgen.
Nederlandse banken en leningen
De meeste Nederlandse banken weigeren om een lening te verstrekken aan een VvE. Volgens de informatie is het niet mogelijk voor VvE’s om geld te lenen bij Nederlandse banken voor grootschalig onderhoud of verduurzamingsprojecten. Dit is een belemmering, aangezien VvE’s vaak afhankelijk zijn van hun eigen spaargeld en niet van buitenlandse financieringsbronnen.
Alternatieve financieringsbronnen
Hoewel Nederlandse banken geen leningen verstrekken, zijn er alternatieve financieringsbronnen beschikbaar. Bijvoorbeeld het Warmtefonds en SVn bieden financiering aan voor verduurzamingsprojecten. Deze instellingen zijn gespecialiseerd in duurzaam bouwen en onderhoud, en kunnen dus een waardevolle hulp zijn voor VvE’s die hun complex willen verduurzamen.
Het beheer van het reservefonds
Het beheer van het reservefonds is een essentiële taak voor elke VvE. Het fonds moet zorgvuldig bijgehouden worden, zowel qua bedrag als qua bestedingen. Dit vereist een goed overzicht en een verstandige strategie voor het gebruik van het geld.
Wettelijke verplichtingen
Het reservefonds is wettelijk verplicht voor elke VvE. Dit fonds dient als een buffer voor toekomstige onderhoudskosten, zoals het vervangen van een dak of de renovatie van gemeenschappelijke delen. De maandelijkse bijdrage die ieder appartementseigenaar betaalt, moet minstens een deel van het reservefonds financieren.
Er zijn twee manieren om het reservefonds te bepalen:
- Op basis van een meerjarenonderhoudsplan (MJOP), waarin alle verwachte kosten voor de komende jaren worden opgenomen.
- Op basis van een vaste percentage, zoals 0,5% van de herbouwwaarde van het gebouw.
Het reservefonds moet op een aparte bankrekening staan, en dit geld mag alleen worden gebruikt voor wettelijk toegestane doeleinden.
Berekening van het aandeel in het reservefonds
Het aandeel van een appartementseigenaar in het reservefonds wordt meestal bepaald op basis van het splitsingsreglement, dat in de splitsingsakte van de VvE is opgenomen. Vaak wordt hierbij verwezen naar een modelreglement, waarin standaardregels voor de kostenverdeling zijn vastgelegd. Het is echter ook mogelijk dat er afwijkende regels zijn, bijvoorbeeld voor de verdeling van kosten voor een lift of voor een aparte reserve.
Om het aandeel in het reservefonds te berekenen, is het nodig om het totale vermogen van de VvE te bepalen. Dit vermogen is gelijk aan het balanstotaal minus de schulden van de VvE. Deze informatie kan meestal worden gevonden in de jaarstukken van de VvE. Voor appartementseigenaren die toegang hebben tot software zoals Twinq of Convect, is het vaak mogelijk om dit aandeel zelf te bepalen.
Conclusie
Het beheren van geld op deposito in een VvE vereist zorgvuldig overleg, een goed begrip van het depositogarantiestelsel en een strategische keuze van banken en administratieve oplossingen. Aangezien het reservefonds vaak aanzienlijke sommen bevat, is het essentieel dat dit geld veilig is en volledig beschermd is tegen verliezen in het geval van faillissementen.
VvE’s hebben de keuze om hun geld op te splitsen over meerdere banken, zodat het binnen de garantie van het DGS blijft. Nederlandse banken bieden hierbij bepaalde voordelen, maar ook nadelen zoals extra kosten en administratie. Buitenlandse banken en internetbanken kunnen alternatieven zijn, maar met de risico’s van onvoldoende toegankelijkheid en administratieproblemen.
Het is bovendien belangrijk om rekening te houden met de wettelijke verplichtingen rondom het reservefonds. De maandelijkse bijdrage en het gebruik van het fonds moeten duidelijk en transparant zijn. Appartementseigenaren moeten goed begrijpen hoe hun aandeel in het fonds is bepaald en hoe dat geld gebruikt kan worden.
Tot slot is het openen van financieringslijnen voor grootschalig onderhoud vaak niet eenvoudig, vooral bij Nederlandse banken. Gelukkig zijn er alternatieve financieringsbronnen, zoals het Warmtefonds en SVn, die een ondersteuning kunnen bieden in het verduurzamen van appartementencomplexen. Voor VvE’s die grootschalige projecten plannen, is het belangrijk om deze opties te verkennen.
Door het reservefonds goed te beheren en het geld zorgvuldig op te slaan, kunnen VvE’s ervoor zorgen dat het complex langdurig goed functioneert en dat appartementseigenaren veilig en comfortabel wonen.