Inleiding
Een Vereniging van Eigenaren (VvE) speelt een cruciale rol in de administratie en beheer van appartementencomplexen in Nederland. Voor eigenaren betekent dit dat zij lid zijn van deze wettelijk verplichte vereniging en een aandeel hebben in het vermogen van de VvE. Dit aandeel, dat gedeeltelijk in het reservefonds is opgenomen, heeft belastingtechnische gevolgen. Naast het aandeel in het vermogen van de VvE, kan het aankomen op btw-teruggave, bijvoorbeeld bij aankoop van zonnepanelen of het terugvragen van btw op servicekosten.
Deze artikel behandelt de belastingaangifteverplichtingen van VvE-leden, het aandeel in het reservefonds en de mogelijkheid om geld terug te krijgen van de Belastingdienst, met een nadruk op de laatste ontwikkelingen in het Belastingplan 2024. Op basis van de beschikbare bronnen wordt een duidelijke uitleg gegeven over hoe eigenaren belastingrechtelijk geraadpleegd moeten worden en wat de administratieve verplichtingen zijn voor zowel particulieren als VvE’s.
Het aandeel in het vermogen van de VvE
Wat is het aandeel in het vermogen van de VvE?
Het aandeel in het vermogen van de VvE bestaat uit de delen in het reservefonds, die eigenaars financieel betreffen. Voor elk eigenaar is dit aandeel een fractie van het totale vermogen van de VvE, afhankelijk van het aantal appartementen in het complex. Deze fractie wordt berekend op basis van het aantal eigenaars en de grootte van het vermogen van de VvE.
Volgens de informatie uit bron [2], is het aandeel in het vermogen van de VvE voor elk lid een tiende deel van het totaal, indien het complex uit tien appartementen bestaat. Dit betekent dat een eigenaar, bij een totaalvermogen van €31.987, een aandeel heeft van €3.198. Dit aandeel moet verwerkt worden in de belastingaangifte van de eigenaar.
Belastingaangifte in Box 3
Het aandeel in het vermogen van de VvE moet in Box 3 van de belastingaangifte worden opgenomen. De Belastingdienst ziet het spaargeld in het reservefonds als een banktegoed, wat belast wordt tegen een lager rendement dan overige bezittingen.
In het Belastingplan 2024, dat met terugwerkende kracht tot en met januari 2023 in werking is getreden, is het aandeel in het vermogen van de VvE niet meer als “overige bezittingen” maar als “spaartegoeden” geclassificeerd. Hierdoor is het rendementpercentage voor belastingdoeleinden aanzienlijk gedaald, van 6,17% naar 0,1%. Dit heeft directe gevolgen voor de belastingaangifte in 2023 en daarna, en kan leiden tot een aanzienlijke besparing in belasting.
Aftrek van schulden
Een belangrijk aspect bij het berekenen van het aandeel in het vermogen van de VvE is het eventuele bestaan van schulden van de eigenaar. Bijvoorbeeld, als een eigenaar achterstallig is in het betalen van eigenaarsbijdrage, kan deze schuld in de belastingaangifte worden afgetrokken van het aandeel in het vermogen. Omgekeerd, als er sprake is van vooruitbetaling van eigenaarsbijdrage, moet deze bijtelling op de belastingaangifte worden verwerkt.
Administratieve verplichtingen
Het is belangrijk om op tijd de VvE-beheerder of het bestuur van de VvE in te schakelen als er twijfel is over de belastingaangifteverplichting. De beheerder kan een overzicht opstellen van het aandeel in het reservefonds van de eigenaar, wat essentieel is voor een correcte belastingaangifte.
Btw-teruggave en VvE
Btw-teruggave bij zonnepanelen
De aanschaf van zonnepanelen kan een gunstige investering zijn voor zowel particulieren als VvE’s. Echter, de btw-teruggave bij zonnepanelen werkt anders voor VvE’s dan voor particulieren. Voor particulieren is het mogelijk om het volledige btw-bedrag van de aanschaf en installatie van de zonnepanelen terug te vragen. Voor VvE’s geldt dit niet in dezelfde mate.
Volgens bron [3], kan een VvE btw-teruggave krijgen in dezelfde verhouding als de hoeveelheid energie die is opgebracht ten opzichte van de hoeveelheid zonne-energie die is teruggeleverd aan de energiemaatschappij. Dit betekent dat de btw-teruggave afhankelijk is van het rendement van de zonnepanelen en de hoeveelheid energie die effectief wordt teruggeleverd.
Bij het aanschaffen van zonnepanelen vanaf 1 januari 2023 geldt een nultarief van 0% voor btw, wat betekent dat er geen btw hoeft te worden betaald. Daarom is er geen btw-teruggave mogelijk voor zonnepanelen die zijn aangeschaft na deze datum. Echter, voor VvE’s geldt dat er wel btw moet worden betaald op de opgeleverde energie, afhankelijk van het vermogen van de zonnepanelen. Hiervoor geldt een vooraf bepaald forfaitbedrag.
Btw-teruggave bij servicekosten
Bij zakelijke eigenaren van appartementen kan het ook van belang zijn of btw terug te vragen is van servicekosten. Volgens bron [1], is het helaas niet mogelijk om btw van servicekosten terug te vragen, omdat de VvE vrijgesteld is van belasting en dus geen btw afdrageert op deze kosten. Echter, is het mogelijk om aan het einde van een boekingsjaar te vragen wat er totaal aan btw is afgedragen en wat het eigen aandeel daarin is. Een boekhouder of belastingadviseur kan dan bepalen of deze kosten belastbaar zijn.
Btw-teruggave bij de KOR
De KOR (Kleine Ondernemersregeling) is een administratieve regeling waarmee kleine ondernemers minder administratie hoeven te doen. Voor VvE’s kan het aansluiten bij de KOR gunstig zijn, maar het heeft ook administratieve verplichtingen. Volgens bron [3], kan het aanmelden bij de KOR leiden tot een btw-herziening, waarbij eerder afgetrokken btw alsnog aan de Belastingdienst moet worden betaald. Deelname aan de KOR duurt minimaal drie jaar en pas daarna kan gekozen worden om de regeling niet langer te volgen.
Een belangrijk voordeel van de KOR is dat het btw-teruggave mogelijk maakt voor VvE’s die zonnepanelen installeren, zolang de omzet onder de €20.000 blijft. Hierdoor kunnen VvE’s een deel van de kosten besparen op de aanschaf en installatie van zonnepanelen.
Btw-teruggave bij particulieren en VvE’s
Verschillen tussen particulieren en VvE’s
De btw-teruggave bij particulieren is vrij eenvoudig. Een particulier hoeft alleen het volledige btw-bedrag op de aanschaf en installatie van zonnepanelen terug te vragen, zonder dat er administratieve verplichtingen zijn. Voor VvE’s is het proces complexer, omdat de btw-teruggave afhankelijk is van het rendement van de zonnepanelen en de hoeveelheid energie die is teruggeleverd.
Voor zonnepanelen die zijn aangeschaft na 1 januari 2023, geldt een nultarief van 0% voor btw, wat betekent dat er geen btw hoeft te worden betaald. Hierdoor is er geen btw-teruggave mogelijk voor zonnepanelen die zijn aangeschaft na deze datum. Voor VvE’s geldt dat er wel btw moet worden betaald op de opgeleverde energie, afhankelijk van het vermogen van de zonnepanelen. Hierbij geldt een vooraf bepaald forfaitbedrag.
Administratieverplichtingen bij btw-teruggave
Voor VvE’s die zonnepanelen installeren, is het belangrijk om te weten dat er administratieve verplichtingen zijn bij btw-teruggave. Bijvoorbeeld, wanneer er een bedrag hoger dan €2.500 wordt teruggevraagd, moet de VvE gedurende de volgende vier jaar na de aanschaf van de zonnepanelen btw afdragen aan de Belastingdienst. Dit betreft btw over de aan het elektriciteitsnet geleverde stroom.
Daarnaast is er de verplichting om elk kwartaal een btw-aangifte te doen, wat administratieve lasten met zich meebrengt. Voor VvE’s die geen ervaring hebben met administratie, kan het aansluiten bij de KOR gunstig zijn, omdat dit administratieve verplichtingen kan verminderen.
Belastingaangifte en leningen van de VvE
Aandelen in leningen van de VvE
Een VvE kan leningen afsluiten voor het beheer en onderhoud van het appartementencomplex. Deze leningen zijn meestal afhankelijk van de instemming van de VvE-leden, zoals uitgelegd in bron [5]. De VvE-leden moeten akkoord gaan met de lening, en het besluit moet in de vergadernotulen worden opgenomen.
Voor eigenaren kan het belangrijk zijn om te weten of de VvE een lening heeft afgesloten, omdat deze lening beïnvloedt hoe het aandeel in het vermogen van de VvE wordt berekend. Bijvoorbeeld, als er sprake is van een lening, kan het aandeel in het vermogen van de VvE verminderd worden, wat gevolgen heeft voor de belastingaangifte.
Belastingaangifte en renteaftrek
Wanneer de voorwaarden voor renteaftrek zijn vervuld, moet het aandeel in de lening en de betaalde rente opgegeven worden in het onderdeel ‘hypotheken en andere schulden’ van de belastingaangifte. Volgens bron [5], is het mogelijk om tot vijf jaar terug een correctie door te geven aan de Belastingdienst, ook als de belastingaangifte al is verstuurd.
Toegang tot informatie over leningen
Voor potentiële kopers van appartementen is het belangrijk om toegang te krijgen tot informatie over eventuele leningen van de VvE. Deze informatie is meestal onderdeel van het dossier dat de verkoper bij de makelaar moet aanleveren. Als de informatie niet beschikbaar is, kan de koper deze expliciet vragen.
Conclusie
Het aandeel in het vermogen van de VvE en de mogelijkheid om geld terug te krijgen van de Belastingdienst zijn belangrijke aspecten voor appartementseigenaren. Het aandeel in het reservefonds moet in Box 3 van de belastingaangifte worden opgenomen, en in het Belastingplan 2024 is het rendementpercentage voor dit aandeel aanzienlijk gedaald, wat leidt tot een lagere belasting.
Bij de aanschaf van zonnepanelen zijn de btw-teruggaveopties voor VvE’s anders dan voor particulieren. Voor VvE’s is de btw-teruggave afhankelijk van het rendement van de zonnepanelen en de hoeveelheid energie die is teruggeleverd. Daarnaast zijn er administratieve verplichtingen bij btw-teruggave, waardoor het belangrijk is om te weten of een VvE aan de KOR is aangesloten.
Voor eigenaren is het ook belangrijk om te weten of de VvE een lening heeft afgesloten en hoe dit beïnvloedt op het aandeel in het vermogen van de VvE. Door deze informatie correct te verwerken in de belastingaangifte, kan de Belastingdienst worden geraadpleegd en wordt administratief overzicht verkregen.