De verduurzaming van appartementencomplexen en het uitvoeren van groot onderhoud zijn essentiële onderdelen van een duurzame wonenstrategie in Nederland. Vaak ontstaat echter een probleem: de VvE (Vereniging van Eigendommen) heeft niet voldoende middelen in het reservefonds om de benodigde maatregelen te financieren. Tot voor enkele jaren was het voor VvE’s niet duidelijk of het wettelijk toegestaan was om geld te lenen. Sinds de invoering van de Wet verbetering functioneren VvE’s in 2018 is het mogelijk geworden voor VvE’s om leningen af te sluiten – mits de splitsingsakte dit niet uitdrukkelijk verbiedt. Dit artikel bespreekt de mogelijkheden, voorwaarden en praktische aandachtspunten rondom leningen voor VvE’s, met een focus op zowel juridische, financiële als technische aspecten.
Inleiding
De mogelijkheid dat VvE’s geld mogen lenen is een belangrijke ontwikkeling in de woningeigendom. Het maakt het mogelijk om groot onderhoud of verduurzamingsprojecten uit te voeren, zonder dat ieder appartementseigenaar individueel verantwoordelijk is voor de totale financiering. Voor zowel bewoners als beheerders is het belangrijk om te weten onder welke voorwaarden een lening afgesloten kan worden, hoe de kosten worden omscholden en wat de juridische bevoegdheid van de VvE is. Bovendien is het essentieel om te begrijpen hoe het reservefonds en bouwdepot in het proces functioneren.
In dit artikel wordt ingegaan op de juridische basis van VvE-leningen, de praktische stappen bij het aangaan van een lening, de financiële aspecten en de technische uitvoering van verduurzamingsprojecten.
Juridische basis van VvE-leningen
Bevoegdheid van de VvE om te lenen
Sinds 2018 is het wettelijk mogelijk voor VvE’s om geld te lenen, tenzij dit in de splitsingsakte uitdrukkelijk is uitgesloten. De Wet verbetering functioneren VvE’s stelt dat de VvE bevoegd is om geld te lenen, mits er geen uitsluiting of beperking in de splitsingsakte is opgenomen. De splitsingsakte is hier dus de leidende factor. Kantonrechterlijke jurisprudentie uit 2019 heeft duidelijk gemaakt dat een uitsluiting van leningen in de splitsingsakte moet zijn verwoord in woorden zoals "lening" of "geldlening", en dat een algemene uitsluiting van bijvoorbeeld "overeenkomsten" niet voldoende is om het lenen te verbannen.
Bovendien kan de splitsingsakte ook beperkingen bevatten, bijvoorbeeld een maximumbedrag dat mag worden geleend. In dat geval moet de splitsingsakte worden aangepast voor een grotere lening. Dit maakt duidelijk dat het belangrijk is om de splitsingsakte van de VvE te controleren voordat besloten wordt om te lenen.
Verantwoordelijkheid van de leden
Een lening die door de VvE is aangegaan heeft juridisch gevolgen voor de appartementseigenaren. Hoewel de VvE zelf de lening aangaat, zijn de leden meestal bij de omslagverhouding verantwoordelijk voor een deel van de schuld. Bijvoorbeeld: als de VvE een lening afsluit voor de verduurzaming van het complex, dan is elk lid verantwoordelijk voor een aandeel dat overeenkomt met het breukdeel van hun appartementseigendom.
Als een financier de lening tussentijds opeist, zijn de leden slechts verantwoordelijk voor hun aandeel. Hieruit volgt dat de individuele verantwoordelijkheid van leden beperkt is, maar dat het voor de VvE wettelijk verplicht is om een besluit te nemen over de omslagverhouding van de schuld. Dit besluit dient te worden genomen door de algemene ledenvergadering (ALV) en vereist een gewone meerderheid van stemmen.
Opt-outregeling
Een belangrijk praktisch vraagstuk dat in de praktijk opdukt, is de mogelijke inzet van een zogenaamde opt-outregeling. Dit betekent dat een appartementseigenaar kiest om niet te meedoen aan een VvE-lening en in plaats daarvan directe bijdrage levert aan de kosten van een verduurzamingsproject. In ruil daarvoor zou deze eigenaar niet verantwoordelijk zijn voor rente of aflossing van de lening en ook niet (mede)aansprakelijk zijn voor de schuld.
De wettelijke mogelijkheid om een dergelijke regeling in te voeren is echter nog onduidelijk. Er zijn bezwaren tegen het gebruik van een opt-outregeling, aangezien het mogelijk leidt tot ongelijke belastinging van de leden en juridische complicaties rondom de verantwoordelijkheid van de VvE. Voor nu blijft het belangrijk dat de ALV van de VvE een duidelijk besluit neemt over de financiering en omslagverhouding van de schuld.
Praktijkaspecten van het aangaan van een VvE-lening
Voordelen en toepassingen
VvE-leningen worden meestal gebruikt voor verduurzamingsprojecten en groot onderhoud. Voorbeelden hiervan zijn:
- Het plaatsen van zonnepanelen
- Het uitvoeren van isolatiemaatregelen
- Het installeren van warmtepompen
- Het aanbrengen van groene daken
- Het vervangen van rioleringen
- Het repareren van balkons of andere constructieelementen
Deze maatregelen zijn niet alleen essentieel voor duurzaamheid, maar ook om de waarde van het appartementencomplex te behouden of te verhogen. VvE’s met minimaal 8 appartementsrechten kunnen bijvoorbeeld gebruikmaken van het Toekomstbestendig Onderhoudsfonds, dat in 2024 is opgericht met steun van BNG en Invest-NL. Dit fonds biedt specifieke leningmogelijkheden met een marktconform tarief en een looptijd van 10, 15 of 20 jaar.
Leningen via het Toekomstbestendig Onderhoudsfonds
Het Toekomstbestendig Onderhoudsfonds biedt VvE’s met minimaal 8 appartementsrechten een speciale leningmogelijkheid voor noodzakelijk en achterstallig onderhoud en verduurzaming. De lening is bedoeld voor zowel grote als kleine projecten en biedt een aantal voorwaarden die belangrijk zijn om te kennen:
- Minimaal leenbedrag: €50.000 per VvE
- Maximaal leenbedrag: €65.000 per appartementsrecht met betrekking tot de woonruimte
- Rente: Marktconform
- Vastrenteperiode: Gelijk aan de looptijd van de lening (10, 15 of 20 jaar)
- Aflossing: Annuïtair
- Bouwdepot: Verplicht, loopt 24 maanden
- Rente op bouwdepot: Geen
Het bouwdepot speelt een centrale rol in het proces. Het is een geblokkeerde bankrekening waaruit alleen de aannemer of leverancier mag worden betaald. De VvE ontvangt geen rente op het bedrag in het bouwdepot, maar het zorgt wel voor transparantie en veiligheid bij het uitvoeren van de verbouwing of verduurzaming.
Financiële aspecten van VvE-leningen
Financiering en reservefonds
Sinds 2008 is het wettelijk verplicht voor VvE’s om een reservefonds te onderhouden. Dit fonds dient als buffer voor onverwachte kosten, zoals onderhoud aan gemeenschappelijke delen. Sinds 2024 is er een wettelijke minimumhoeveelheid voor het reservefonds, die gelijk moet zijn aan minimaal 0,5% van de herbouwwaarde van het appartementencomplex. Als er onvoldoende geld in het reservefonds is om een verduurzamingsproject te financieren, is het mogelijk om een lening af te sluiten.
Het gebruik van een lening kan de financiële druk op individuele leden verlichten, aangezien de schuld verdeeld wordt over alle leden volgens hun omslagverhouding. Het is echter belangrijk om zorgvuldig te plannen en eventuele extra kosten, zoals rente en aflossing, in de jaarrekening op te nemen.
Aftrekbaarheid van rente
Een belangrijk voordeel van het aangaan van een VvE-lening is dat de rente op de lening mogelijk aftrekbaar is in de belastingaangifte van de appartementseigenaren. Dit geldt echter alleen voor degenen die de lening gebruiken voor de verduurzaming van hun eigen woning en voldoen aan de voorwaarden van de aanschafkorting of het eigenwoningschuldrecht. Het is aan te raden om hierover contact op te nemen met een financieel adviseur of belastingdienst om te bepalen of en hoeveel rente aftrekbaar is.
Technische en praktische uitvoering van verduurzamingsprojecten
Bouwdepot en factuurafhandeling
Bij het aangaan van een VvE-lening is het bouwdepot verplicht. Dit is een geblokkeerde rekening waarop de lening wordt gestort. Het geld uit het bouwdepot kan alleen worden gebruikt voor de kosten die verband houden met het verduurzamingsproject of het groot onderhoud. De VvE ontvangt geen rente op het bouwdepot, maar het biedt wel een beveiliging tegen misbruik of onjuiste uitgaven.
De VvE stuurt de facturen van de aannemer of leverancier naar de financier, die vervolgens het geld uit het bouwdepot overmaakt. Appartementseigenaren kunnen ook ervoor kiezen om bepaalde kosten zelf voor te financieren en deze later te declareren. Dit is echter minder gebruikelijk en vereist goed administratief overzicht.
Offertes en kostenplanning
Voor het aangaan van een lening is het verplicht om eerst offertes aan te vragen voor de werkzaamheden. Dit zorgt voor duidelijkheid over de verwachte kosten en helpt bij het maken van een realistische budgetplanning. Daarnaast moet rekening worden gehouden met eventuele onvoorziene kosten, die vaak een post apart in de financiering moeten krijgen.
De VvE is verantwoordelijk voor het beheer van het bouwdepot en het coördineren van de uitvoering van de werkzaamheden. Het is aan te raden om een projectontwikkelaar of bouwbeheerder in te huren om het proces te begeleiden, vooral bij grotere projecten.
Risico’s en aandachtspunten
Risico’s van lenen
Ondanks de voordelen van het aangaan van een VvE-lening zijn er ook risico’s. Een van de belangrijkste is de verantwoordelijkheid die de appartementseigenaren krijgen. Aangezien de schuld verdeeld wordt volgens het breukdeel, kunnen individuele leden verantwoordelijk worden gesteld voor hun aandeel, ook als het appartement is verkocht. Dit betekent dat de schuld niet automatisch verdwijnt bij verkoop, tenzij er een specifieke afspraak is gemaakt in het koop- en verkoopcontract.
Daarnaast kan het aangaan van een lening ook invloed hebben op de waarde van de appartementen. Als de rente hoger uitkomt dan verwacht of als de verduurzamingsprojecten niet voldoen aan de verwachtingen, kan dit leiden tot financiële druk op de VvE en op de individuele leden.
Tussentijdse verkoop van appartement
Een aandachtspunt is wat er gebeurt als een appartement of appartementseigendom tijdens de looptijd van de lening wordt verkocht. De nieuwe eigenaar wordt automatisch lid van de VvE en krijgt een aandeel in de schuld volgens de omslagverhouding. Dit betekent dat hij of zij verantwoordelijk wordt gesteld voor het aandeel van de schuld dat aan het appartement is toegewezen.
De oude eigenaar kan echter verplicht worden om het aandeel van de schuld te verlaten of opnieuw in te regelen, afhankelijk van de afspraken in het koopcontract. Het is daarom belangrijk om bij verkoop van een appartement duidelijk te maken hoe de verantwoordelijkheid voor de lening verdeeld is.
Conclusie
Het aangaan van een lening door een VvE is een wettelijk toegestane en praktische oplossing voor het uitvoeren van verduurzamingsprojecten of groot onderhoud. Het biedt de mogelijkheid om benodigde maatregelen te nemen zonder dat individuele appartementseigenaren direct verantwoordelijk zijn voor de totale financiering. Het is echter essentieel om rekening te houden met de juridische bevoegdheid van de VvE, de omslagverhouding van de schuld en de praktische uitvoering van het project.
VvE’s moeten de splitsingsakte controleren voordat besloten wordt om te lenen en moeten ervoor zorgen dat de ALV een duidelijk besluit neemt over de financiering en omslagverhouding. Bovendien is het belangrijk om zorgvuldig te plannen, offertes aan te vragen en het gebruik van een bouwdepot te regelen. Appartementseigenaren moeten zich bewust zijn van hun verantwoordelijkheid bij het aangaan van een lening, evenals de mogelijkheden voor belastingaftrek.
In de praktijk blijft het aangaan van VvE-leningen een ingewikkeld proces dat zowel juridische, financiële als technische aandacht vergt. Door goed voorbereiding, duidelijke communicatie en professionele begeleiding is het echter mogelijk om succesvol verduurzamingsprojecten te realiseren en het appartementencomplex op de lange termijn duurzaam en waardevol te houden.