Deze woning op Goudsesingel 490 in Rotterdam biedt een unieke combinatie van ligging, ruimte en potentieel voor een leefomgeving op hoog niveau. De beschikbare informatie uit diverse bronnen, inclusief makelaarsadvertenties, overheidsdocumenten en juridische richtlijnen, biedt een grondige basis voor een deskundige analyse. Deze analyse richt zich op de kernaspecten van het pand: de juridische structuur van eigendom en erfpacht, de technische en bouwkundige kenmerken, de financiële verantwoording via de Vve, en de algemene leefkwaliteit. Op basis van de levering van feitelijke gegevens uit betrouwbare bronnen, wordt een objectieve beoordeling gegeven van de kenmerken van dit pand.
Juridische structuur: Eigendom en erfpacht in het complex
De juridische structuur van een woning in een groter complex is van cruciaal belang voor de toekomstige eigenaar, zowel op het gebied van kosten als rechten. In het geval van woning Goudsesingel 490 in Rotterdam, is de juridische status gedeeltelijk gedefinieerd op basis van de beschikbare bronnen. De woning zelf is aangesloten op een Vve (Vereniging van Eigenaren), wat duidt op een gemeenschappelijke eigendom van de woning in combinatie met gemeubelen. De bronnen geven aan dat de VvE actief is met een maandelijkse bijdrage van ongeveer € 240,-, wat aangeeft dat er een regelmatige financiële verantwoordelijkheid bestaat voor onderhoud en beheer van het gebouw.
Een belangrijk onderdeel van de juridische structuur is het voorkomen van erfpacht. Uit bron [2] blijkt dat een deel van de grond van het complex op erfpacht staat. De VvE is de eigenaar van dit deel van de grond. Dit impliceert dat de eigenaren van de appartementen, waaronder eventueel ook woning Goudsesingel 490, niet de eigenaar zijn van de grond waarop hun woning staat. In plaats daarvan is er sprake van een erfpachtrecht, dat wordt gevoed door een jaarlijks canonbedrag van € 13,-, dat in de bron genoemd wordt. Deze lage canon is typisch voor een beperkte vorm van erfpacht, mogelijk gerelateerd aan een langdurig of eeuwigdurend erfpachtrecht. De exacte duur van het erfpachtrecht wordt in de beschikbare bronnen niet gespecificeerd.
Voor de toekomstige eigenaar is het van belang te weten dat er een juridische overgang mogelijk is van het huidige systeem naar een eeuwigdurend erfpachtrecht. Bron [3] beschrijft dit proces in het kader van de overstap van een Vve naar eeuwigdurende erfpacht. Deze stap is mogelijk wanneer alle leden van de VvE er voor kiezen. De stappen zijn als volgt: elk lid moet het Overstapportaal invullen om een aanbieding aan te vragen, en zodra alle leden dat hebben gedaan, kan een gemeenschappelijke aanvraag worden ingediend via mail naar [email protected]. De aanbieding moet binnen drie maanden na beschikbaarheid worden geaccepteerd, gevolgd door een termijn van zes maanden om de notariele akte te voltooien. De verantwoordelijkheid ligt bij de leden om een gemeenschappelijke notaris te kiezen, wat in theorie kostenbesparing kan opleveren. De juridische status van de woning hangt dus af van de beslissing van de VvE leden. Als de overstap plaatsvindt, zal de woonruimte op het grondstuk worden gevestigd dat op erfpacht staat, terwijl de woning zelf niet onderworpen is aan een verplichte verandering van eigendom.
Een belangrijke juridische waarde is de verantwoordelijkheid van de erfpachter. Volgens bron [4] is de eigenaar altijd aansprakelijk voor de bijdragen aan de VvE, op basis van de erfpachtakte. Echter, de erfpachter kan ook aansprakelijk zijn, afhankelijk van de bepalingen in de akte. Als de erfpachter zich niet houdt aan het huishoudelijk reglement, besluiten van de vergadering of het splitsingsreglement, kan de VvE hem op dezelfde manier aanspreken als een eigenaar. Dit betekent dat de erfpachter niet alleen financieel verantwoordelijk is, maar ook verplicht is zich aan de regels van de VvE te houden. De overgang naar eeuwigdurende erfpacht is dus geen juridisch vrijbriefje van verantwoordelijkheden, maar een verandering in de structuur van eigendom, niet in de verplichtingen.
Bouwkundige kenmerken en bouwkundige kwaliteit
De bouwkundige kenmerken van woning Goudsesingel 490 in Rotterdam geven inzicht in de kwaliteit van de bouw en de huidige staat van de woning. Uit de bronnen blijkt dat het pand is gebouwd in 1957, wat een eind van de tweede wereldoorlog aangeeft. Dit betekent dat het gebouw op een eeuwige bouwtechniek is gebaseerd, wat vaak leidt tot een robuuste constructie, maar ook tot beperkingen in energie-efficiëntie. Het energielabel van dit pand is in de beschikbare bronnen niet gespecificeerd, maar voor andere woningen in het complex is sprake van een energielabel C (bron [6]) of B (bron [7]).
De woning is opgeleverd met een ruime woonkamer, drie of vier slaapkamers en een aparte berging, wat wijst op een ruime indeling van ongeveer 99 m². Dit is aanzienlijk groter dan de gemiddelde woonoppervlakte in het complex, die op ongeveer 70 m² wordt geschat (bron [6] en [7]). De indeling is gericht op comfort en ruimtegevoel, met een keuze voor een open woon-keukenopstelling. De woning is uitgerust met een eigen balkon aan de zuidzijde, dat zowel zon als uitzicht op de stad biedt. Het balkon is gelegen op de vierde en vijfde verdieping, wat een hogere ligging en een betere uitzichtmogelijkheid geeft dan de lagere verdiepingen.
De bouwkundige kwaliteit wordt versterkt door het voorzien zijn van een lift, wat de toegankelijkheid van het pand aanzienlijk vergt. Dit is een belangrijk voordeel voor huurders, oudere mensen of mensen met beperkingen. Daarnaast is het in de buurt van een groene ruimte, het Sint-Jacobspark, wat een belangrijke toevoeging is aan de leefkwaliteit. De tuin op het zuidwesten, met een achterom, is beschikbaar op de woning op Goudsesingel 640 (bron [7]). Hoewel deze tuin niet rechtstreeks aan Goudsesingel 490 is toegewezen, geeft dit aan dat er ruimte is voor groen en privégebruik in het complex.
In termen van moderniseringen zijn er duidelijke investeringen gedaan in de afgelopen jaren. Uit bron [7] blijkt dat de woning in 2019 is gemoderniseerd met een nieuwe keuken, badkamer, vloerverwarming, nieuwe vloer en cosmetische aanpassingen. Deze werkzaamheden zijn van groot belang voor de leefkwaliteit en de waarde van de woning. Daarnaast zijn er plannen om in 2024 dubbel glas te plaatsen aan de voorzijde van het complex, wat de energie-efficiëntie en geluidsisolatie zal verbeteren. Deze maatregel is een belangrijke stap in de richting van duurzaamheid.
De bouwkundige kwaliteit van het pand is dus redelijk hoog, met een goede combinatie van ruimte, licht, groen en moderne verbeteringen. De combinatie van oude bouwkwaliteit en recente moderniseringen geeft een unieke waarde toe aan het pand. De afwezigheid van een energielabel voor Goudsesingel 490 is een tekortkoming in de beschikbare informatie, maar de aanwezigheid van een energielabel C of B bij naburige woningen geeft aan dat het pand op een redelijke manier is verbeterd.
Financiële verantwoorde en kostenverantwoorde
De financiële aspecten van een woning zijn van groot belang voor potentiële aankooparen en beleggers. Voor de woning op Goudsesingel 490 in Rotterdam zijn enkele financiële kenmerken duidelijk in de bronnen vermeld. De prijs is € 415.000,- k.k. (kosten kopen), wat een redelijke prijs is voor een woning van 99 m² in het centrum van Rotterdam. De woning is al verkocht, wat aangeeft dat er een sterke vraag is naar dergelijke woningen in dit gebied.
De financiële verantwoorde van de VvE is een belangrijk onderdeel van de kosten. De maandelijkse bijdrage aan de VvE is in de bronnen opgenomen als ongeveer € 240,- (bron [2]). Deze bijdrage dient om de kosten van onderhoud, beheer, verzekeringen en reservevoorzieningen te dekken. Voor een woning van 99 m² is dit een redelijke prijs. Andere woningen in het complex hebben een lagere bijdrage: € 112,18 (bron [6]) en € 177,- (bron [7]). De lagere bijdrage in bron [6] is mogelijk te verklaren door een lagere kostenstructuur of een jongere vorm van de VvE. De lagere bijdrage bij bron [6] is te verklaren door een lagere kostenstructuur of een jongere vorm van de VvE.
De kosten voor de verzekering van de woning zijn niet gespecificeerd in de bronnen. Echter, in het geval van een woning op erfpacht is er een jaarlijkse canon te betalen. In bron [2] wordt dit bedrag op € 13,- per jaar genoemd. Dit is extreem laag en wijst op een langdurig of eeuwigdurend erfpachtrecht. Het kan ook zijn dat er een lagere canon wordt betaald voor een beperkte periode. De exacte duur van het erfpachtrecht is niet duidelijk uit de bronnen.
De kosten voor energie zijn niet gespecificeerd, maar de verhouding van verwarming via stadsverwarming is aanwezig in meerdere bronnen (bron [6] en [7]). Dit is een voordel voor de bewoner, omdat de kosten voor verwarming en warm water worden vastgesteld op basis van het verbruik. De verhouding van het gebruik van stadsverwarming is dus een belangrijk financieel voordeel, aangezien het de kosten voor de eigenaar in beperking houdt.
De kosten voor het parkeren zijn gespecificeerd in bron [5], waarin de tarieven voor het parkeren op de Goudsesingel zijn opgenomen. Voor de zone 40 (Centrum) is het tarief € 4,14 per uur. Dit geldt voor de tijden ma t/m do: 09:00 - 23:00, vrij & za: 09:00 - 01:00 en zo: 12:00 - 23:00. Deze prijs is redelijk hoog, wat aangeeft dat het parkeren in het centrum van Rotterdam duur is. Voor een woning met een parkeerplaats is dit een belangrijk onderdeel van de kosten. In bron [7] wordt genoemd dat er een royale parkeerplaats is voor zowel voor als achter de woning, met een parkeervergunning. Dit is een groot voordeel, omdat het de kosten voor een extra parkeerplaats kan besparen.
De financiële verantwoorde van de VvE is dus redelijk laag, met een maandelijkse bijdrage van € 240,-. De kosten voor energie en parkeerplaats zijn hoger, maar worden gecompensatie door de hoge waarde van de locatie en de ruimte. De combinatie van hoge prijs en lage maandelijkse kosten maakt deze woning interessant voor beleggers.
Leefkwaliteit en leefomgeving
De leefkwaliteit van een woning wordt bepaald door een combinatie van locatie, omgeving en beschikbare voorzieningen. De woning op Goudsesingel 490 in Rotterdam ligt in een centrale wijk, dichtbij het centrum van Rotterdam, wat een groot voordeel is voor mensen die veel in de stad zijn. De ligging is ideaal voor mensen die werken in het centrum of genieten van de levenswijze van de stad. De nabijheid van het Sint-Jacobspark is een belangrijk voordeel, omdat dit een groene plek is waar mensen kunnen wandelen, sporten of ontspannen. Het park is een geliefde plek voor wandelaars en zonneliefhebbers, en voor kinderen is er een speeltuin.
De omgeving van de woning is ook voorzien van winkels. In bron [6] wordt genoemd dat er winkels zijn zoals Vintage and Labels by Hendrikus en Objet Trouv, die een aanrader zijn. Deze winkels zijn gericht op kleding, sieraden en interieur, wat de leefkwaliteit verhoogt. De nabijheid van winkels en diensten is een belangrijk aspect van de leefkwaliteit, omdat het het dagelijks leven vergt.
De infrastructuur van het pand is ook gunstig. De aanwezigheid van een lift is een belangrijk voordeel voor mensen met beperkingen of ouderen. De toegankelijkheid van het pand is dus hoog. Daarnaast is er een gemeenschappelijke entree met brievenbussen en intercom, wat de veiligheid en het gevoel van gemeenschap verhoogt.
De ruimte van de woning is groot, met een woonkamer, vier slaapkamers en een aparte berging. Dit is ideaal voor gezinnen of mensen die ruimte willen voor werk of hobby. Het balkon is groot en biedt zowel zon als uitzicht op de stad. Het uitzicht op de skyline van Rotterdam is een groot voordeel, omdat het de sfeer van de woning verhoogt.
De combinatie van ruimte, ligging, groen en voorzieningen maakt de woning tot een uitgelezen keuze voor mensen die een hoge leefkwaliteit willen. De nabijheid van het centrum en het park, gecombineerd met een groot appartement en een goede infrastructuur, maakt de woning tot een uitgelezen keuze.
Conclusie
De beschikbare bronnen geven een duidelijk beeld van de woning op Goudsesingel 490 in Rotterdam. De woning is ruim, gelegen in een centrale wijk en biedt een hoge leefkwaliteit. De financiële verantwoorde is redelijk laag, met een maandelijkse bijdrage aan de VvE van € 240,-. De kosten voor energie en parkeerplaats zijn hoger, maar worden gecompensatie door de hoge waarde van de locatie en de ruimte. De woning is in een goede staat en heeft een hoge waarde. De combinatie van ruimte, ligging, groen en voorzieningen maakt de woning tot een uitgelezen keuze voor mensen die een hoge leefkwaliteit willen.