Inleiding
Het appartement aan de Gravin Adelastraat 170 in Rotterdam vormt een unieke combinatie van stadslevenskwaliteit, duurzame technische oplossingen en een leefomgeving die zowel stadsactiviteiten als groene rust biedt. De woning, gelegen op de vijfde verdieping van een bestaand gebouw uit 1983, combineert historische architectuur met moderne verbeteringen, waaronder een aantoonbaar hoge energie-efficiëntie en een uitgebreid dakterras. De locatie in het centrale deel van Rotterdam-Noord, dicht bij het Kralingse Bos en de oevers van de Rotte, versterkt de aantrekkelijkheid van het pand. De VvE heeft toestemming gegeven voor de aanleg van het dakterras, wat wijst op een actieve en samenwerkende vereniging van eigenaars. De koopovereenkomst bevat zowel een niet-bewonersclausule als een ouderdomsclausule, wat aangeeft dat er beperkingen zijn voor de verhuur en het bezit van woningen door jonge of niet-woonachtige inwoners. De woning is verkocht voor €350.000,-, met een maandelijkse VVE-bijdrage van €160,-, waarvan €60,- bestemd is voor het aflossen van een lening voor renovaties. Deze combinatie van kenmerken maakt het appartement tot een interessant voorwerp voor zowel (toekomstige) woningbezitters als investeringsinteressanten. De volgende paragraaf biedt een diepgaande analyse van de juridische, technische en architecturale aspecten van dit unieke woningobject.
Juridische en Vve-Aspecten
De juridische structuur van het appartement aan de Gravin Adelastraat 170 is gegrondvest op een duidelijke verdeling van bevoegdheden en beperkingen, zoals geregeld in de Vereniging van Eigenaars (VvE) en de koopovereenkomst. De VvE heeft uitdrukkelijke toestemming gegeven voor de aanleg van het dakterras, wat aantoont dat de vereniging actief betrokken is bij de ontwikkeling van de woning. Deze toestemming is van essentieel belang, aangezien de aanleg van een dakterras vaak een wettelijke en statutenmatige goedkeuring vereist. De feitelijkheid dat dit proces is doorlopen, suggereert een transparante en professionele administratie binnen de VvE.
Bovendien zijn in de koopovereenkomst twee beperkende clausules opgenomen die de toekomstige bewoners beperken. Eén daarvan is een niet-bewonersclausule, die bepaalt dat het appartement niet als huurwoning mag worden verhuurd aan personen die niet in het pand wonen of die niet met een andere eigenaar van het pand verwant zijn. Deze clausule is gericht op het behoud van de woonkarakter van het pand en het voorkómen van woonvoorzieningen die op korte termijn worden verhuurd, zoals bijvoorbeeld Airbnb. De tweede clausule is een ouderdomsclausule, die het bezit of de verhuur van de woning aan personen onder een bepaalde leeftijd beperkt. Deze clausule dient om te zorgen voor een bepaalde leeftijdscomposiet binnen het pand, mogelijk gericht op het behouden van een bepaalde leefomgeving of om het risico op verhuurverliezen te beperken.
Deze bepalingen zijn juridisch bindend en moeten worden geïmplementeerd via de VvE. Ze vormen een belangrijk onderdeel van de verenigingsreglementen en worden vaak toegevoegd in panden met een hoge woonkwaliteit of in woonlagen die zijn ontworpen voor een specifieke doelgroep, zoals senioren of gezinnen. De aanwezigheid van zowel de niet-bewonersclausule als de ouderdomsclausule wijst erop dat het pand gecentreerd is op duurzame, stabiele bewonerschap, wat een gunstig signaal geeft voor de waardebeheersing en het onderhoudsniveau van het pand.
De VVE-bijdrage wordt aangegeven op €160,- per maand, waarvan €60,- bestemd is voor het aflossen van een lening die is aangegaan voor de renovatie van het pand. Dit duidt erop dat de VvE in het verleden aanzienlijke investeringen heeft gedaan in het pand, met name op het gebied van sanering of verbetering van de bouwkundige staat. De overige €100,- kunnen worden gebruikt voor onderhoud, energiebesparingen, verzekeringen of andere algemene kosten. De hoge bijdrage van €160,- per maand is in relatie tot de woningoppervlakte van 69 m² opvallend, maar kan worden verklaard door de hoge kosten voor het onderhoud van een historisch pand dat in een beschermde woonomgeving ligt.
Technische Specificaties en Energieprestatie
Het technische ontwerp van het appartement aan de Gravin Adelastraat 170 benadrukt duurzaamheid, comfort en hoge kwaliteit. De woning is voorzien van een gecombineerde verwarmingssysteem dat bestaat uit een hoogwaardige CW-5 ketel, waarmee zowel verwarming als warm water wordt geleverd. De vloerverwarming is in elke ruimte afzonderlijk bediend, wat een hoge mate van comfort en energie-efficiëntie mogelijk maakt. Dit systeem streeft doelgericht naar een optimale temperatuurregeling per ruimte, wat zorgt voor een aantrekkelijke leefomgeving zonder onnodige energieverspilling.
Een belangrijk kenmerk is ook het ventilatiesysteem met warmteterugwinning en zomernachtkoeling, dat zorgt voor een goede luchtkwaliteit en een stabiele binnenluchttemperatuur. Deze techniek zorgt er niet alleen voor dat frisse lucht wordt binnengebracht, maar ook dat warmteponten uit het lichaam en van apparaten worden weggevoerd, wat in de zomermaanden voorkomt dat het binnen te heet wordt. De combinatie van natuurlijke ventilatie via ramen en een actief systeem via ventilatie-eenheden zorgt voor een geoptimaliseerde luchtkwaliteit, met name in een woonomgeving waar veel elektronica en leefruimte wordt gebruikt.
De energieprestatie van het appartement wordt aangegeven met het energielabel A, wat aangeeft dat de woning extreem energiezuinig is. Dit label is een officieel erkend signaal dat de hoeveelheid energie die nodig is voor verwarming, verwarmen van water, koeling, verlichting en apparatuur aangeeft. Een label A is het hoogst haalbare, wat aantoont dat de woning in overeenstemming is met de meest recente eisen van het Bouwbesluit en de energieprestatie van woningen. Dit leidt tot zeer lage verwachte energiekosten, wat een groot voordeel is voor de toekomstige bewoner of belegger.
Daarnaast is de woning voorzien van volledig dubbel glas, met uitzondering van de balkondeuren. Dit materiaal zorgt voor een hoge geluidsisolatie en voorkomt warmteverlies in de wintermaanden. Het gebruik van hoge kwaliteit beglazing is een indicatie van een uitgebreide verbetering in het bouwpatroon, wat de leefomgeving aanzienlijk verbetert.
In de keuken zijn alle benodigde apparaten aanwezig, waaronder een ceramische kookplaat, afzuigkap, oven, vaatwasser, losse koel-vriescombinatie en magnetron. Deze uitrusting is actueel en geschikt voor dagelijkse gebruik. De keuken is geïntegreerd in een dubbele wandopstelling, wat zorgt voor ruimtebesparing en een ruim, licht effect. De berging is gelegen in de benedenverdieping en is ideaal voor het opbergen van voorraadartikelen of huishoudspullen.
Woon- en Leefomgeving
De ligging van het appartement aan de Gravin Adelastraat 170 is een van de belangrijkste troeven van het pand. Gelegen in het hart van Rotterdam-Noord, op slechts enkele honderden meters van het Kralingse Bos en de oevers van de Rotte, biedt de woning toegang tot groene ruimtes, wandelpaden en recreatiemogelijkheden. Deze ligging zorgt voor een balans tussen stadslevenskwaliteit en natuurlijke rust, wat zeldzaam is in een dichtbevolkte stad als Rotterdam. Het nabijheid van het Kralingse Bos en de oevers van de Rotte biedt niet alleen een sfeervolle omgeving, maar ook toegang tot wandelen, fietsen en sporten.
Naast de groene ruimtes zijn alle dagelijkse voorzieningen binnen een kort bereik gelegen. Supermarkten, scholen, kinderdagverblijven, winkels, horeca, en openbaar vervoer zijn allemaal op loopafstand. Het openbaar vervoer is uitgebreid aanwezig via het station Rotterdam Noord, de tramlijn 22 en het Centraal Station, wat een uitstekende verbinding met andere delen van de stad garandeert. Ook de uitvalswegen A13 en A20 zijn dichtbij gelegen, wat het rijden naar andere steden of het vervoeren van grotere goederen of spullen vergemakkelijkt.
Binnen het pand zelf is er een openbaar toegankelijk complex, omgeven door het water van de Rotte, met meerdere liftinstallaties en trappenhuizen. De ingang is via een open portiek, die toegang biedt tot de galerij van de woningen. Het binnenplein is voorzien van speeltoestellen, wat de leefomgeving voor gezinnen met kinderen aantrekkelijk maakt. Bovendien is er een actieve bewonersgemeenschap, gecentraliseerd via een Facebook-groep, waar bewoners regelmatig communiceren en contact houden. Dit versterkt het gevoel van gemeenschap en veiligheid in het pand.
Het appartement ligt op de vijfde verdieping, wat een uitgebreide uitzichtmogelijkheid biedt. Vanuit de woonkamer is er toegang tot het balkon op het westen, dat zorgt voor een lange zonnestraal in de middag en avond. Een elektrisch bedienbaar zonnescherm zorgt voor extra comfort tijdens warme dagen. Het balkon is uitgerust met een afdekking, waardoor het geheel jaar door gebruikt kan worden.
Interieurontwerp en Ruimteindeling
De indeling van het appartement aan de Gravin Adelastraat 170 is ontworpen om ruimte, licht en functionaliteit te maximaliseren binnen een beperste oppervlakte van 69 m². De woning is gelegen op de vijfde verdieping en is toegankelijk via een open portiek met trapopgang. Vanaf de entree is er toegang tot een keurig toilet met fonteintje, een meterkast en de woonkamer. Deze ruimte is van goed formaat en biedt ruimte aan een gezellige zit- en eethoek.
Vanuit de woonkamer zijn er twee deuren met horren geplaatst die toegang bieden tot het balkon, wat een fijne verbinding tussen binnen- en buitruimte creëert. Deze opensluiting zorgt voor een aanzienlijke toename aan natuurlijk licht en maakt de woning luchtiger en groter. De woonkamer is voorzien van een houten vloer, die een warme en sfeervolle sfeer creëert.
Aansluitend op de eethoek is de open keuken geplaatst in een dubbele wandopstelling. Deze opstelling zorgt voor ruimtebesparing en een vloeiende overgang tussen de eethoek en de keuken. De keuken is voorzien van een volledige uitrusting, inclusief een ceramische kookplaat, afzuigkap, oven, vaatwasser, losse koel-vriescombinatie en magnetron. De berging is gelegen in de onderbouw van het pand en is ideaal voor het opbergen van voorraadartikelen of huishoudspullen.
Vanuit de keuken is er toegang tot de berging/bijkeuken, wat een extra voorziening biedt voor het opbergen van huishoudding. Aan de bovenzijde van de woonkamer is een trap geplaatst die toegang geeft tot de bovenverdieping, met daaronder een praktische trapkast. Deze opstelling zorgt voor een efficiënte indeling van de ruimte.
Op de zesde verdieping zijn twee slaapkamers geplaatst, elk van goed formaat en kenmerkend door een hoge nok. De ramen zijn voorzien van horren, wat zorgt voor privacy en bescherming tegen zonnestralen. De slaapkamer aan de achterzijde is uitgerust met knieschotten, die extra opbergruimte bieden. De badkamer is netjes betegeld en biedt ruimte aan een ligbad met douche, een wastafelmeubel, een design radiator en een aansluiting voor de wasmachine. Daarnaast is er mechanische ventilatie aangelegd, die zorgt voor een goede luchtcirculatie, en een dakraam voor natuurlijke ventilatie.
Conclusie
Het appartement aan de Gravin Adelastraat 170 in Rotterdam-Noord is een zeldzaam pand dat een ideaal evenwicht biedt tussen stadslevenskwaliteit, duurzaamheid en leefruimte. De combinatie van een hoge energieprestatie (energielabel A), een modern ventilatiesysteem en een duurzame verwarming via een hoogwaardige CW-5 ketel zorgt voor lage energiekosten en een duurzaam leefmilieu. De juridische structuur van de VvE, met toestemming voor het dakterras en beperkingen via de niet-bewonersclausule en ouderdomsclausule, zorgt voor een stabiele en samenhangende bewonersgemeenschap. De ligging in een levendig stadsdeel, dichtbij groene ruimtes, openbaar vervoer en alle benodigde voorzieningen, versterkt de aantrekkelijkheid van dit pand. De ruimteindeling is efficiënt en ruimtelijk, met een open keuken, een ruime woonkamer en een uitgebreid balkon op het westen. De hoge kwaliteit van de inrichting, van de houten vloer tot de keukenuitrusting, en de zorgvuldige indeling maken dit appartement tot een uitgelezen keuze voor zowel zorgeloos wonen als duurzame belegging.