Deze analyse richt zich op een woning aan de Harderwijkoever in Almere, met name op de woning op nummer 58. Gebaseerd uitsluitend op de beschikbare bronnen, wordt een objectieve, feitengebaseerde weergave gegeven van de woning, haar financiële en technische kenmerken, de woonomgeving en de verplichtingen rondom energieleveranties. Het doel is om potentiële huurders, beleggers en professionals in de vastgoedsector een duidelijk beeld te geven van de actuele situatie en de reële waarden van deze woning op basis van openbare en officiële gegevens.
Woningprofiel en financiële indicaties
De woning gelegen aan de Harderwijkoever 58 in Almere is een appartement gelegen binnen de woonbuurt Stedenwijk Midden-oost, gelegen in de wijk Stedenwijk binnen de gemeente Almere. De woning heeft een gebruiksovereenkomst van 96 vierkante meter volgens de BAG-gegevens. Het is een woning met een tussenvloer, wat aangeeft dat er een verdieping tussen de woning en de ruimte eronder is, typisch voor meerdere verdiepingen tellende gebouwen. Deze woning behoort tot het hoogste segment binnen de vrije sector, wat directe implicaties heeft voor de huurprijs en de marktwaarde. De combinatie van de oppervlakte, de ligging en de kwaliteitskenmerken resulteert in een hoge waardevolgorde binnen het woningwaarderingsstelsel (WWS).
De puntentelling van deze woning is geschat op 194 tot 207 punten per 1 januari 2025. Dit puntentellingssysteem is een officieel indicatief model dat wordt gebruikt voor de bepaling van de huurprijs in de vrije sector. De punten worden verdeeld over meerdere categorieën, waaronder de gebruiksoppervlakte van de vertrekken, het aantal verwarmde ruimtes, de kwaliteit van keuken en sanitair, de beschikbare buitenruimte, de WOZ-waarde en het energielabel. De hoge puntentelling bevestigt dat de woning zich op een uiterst gunstige positie bevindt binnen de markt, met name gezien de combinatie van ruimte, kwaliteit en energie-efficiëntie.
De gemiddelde markt huurprijs voor deze woning wordt geschat op € 1.185 per maand, exclusief servicekosten, indexatie, gas, water en licht. Deze prijs is gebaseerd op de puntentelling en de vergelijking met gelijkwaardige woningen in de omgeving. De WOZ-waarde voor de woning is geschat op € 300.000 voor het jaar 2025. Deze waarde wordt meestal gebruikt als basis voor belastingheffingen en wordt regelmatig herzien. De combinatie van hoge WOZ-waarde, puntentelling en energielabel A duidt erop dat deze woning een hoge waarde bezit binnen het vastgoedsegment.
Deze indicaties zijn gebaseerd op openbare data en zijn dus indicatief. De bronnen benadrukken dat deze waarden geen verplichting of garantie vormen voor de werkelijke verhuurprijs of marktwaarde. De berekening is gebaseerd op de standaardmethode van het WWS, maar houdt rekening met de huidige marktsituatie en de kenmerken van vergelijkbare woningen.
Technische specificaties en energieprestatie
De woning op de Harderwijkoever 58 is voorzien van een energielabel A, het hoogst mogelijke label volgens het huidige systeem. Dit label is vóór 2021 vastgesteld en is geldig tot 17 december 2030. Het energielabel is gebaseerd op een combinatie van de isolatie van het pand, de installaties voor verwarming, koeling, warm water en ventilatie. Een label A duidt op zeer hoge energie-efficiëntie, wat zowel economisch als ecologisch voordelig is. Dit betekent dat de verwarming en koeling van de woning met een zeer laag energieverbruik kunnen worden geleverd, wat leidt tot lage energiekosten voor de huurder.
Een opvallend kenmerk van deze woning is het ontbreken van een gasaansluiting. Het gemiddelde jaarverbruik van elektriciteit voor deze woning en de buren is in 2023 vastgesteld op 1885 kilowattuur. Omdat er geen gas is, wordt de verwarming uitsluitend via elektrische oplossingen, zoals warmtepompen of elektrische verwarmingseenheden, geleverd. Dit is een belangrijke overweging voor huurders die rekening moeten houden met de duurzaamheid van de woning en de kosten van energie. Het ontbreken van gas maakt de woning geschikt voor het gebruik van duurzame energiebronnen, zoals zonnepanelen, die niet direct in het pand zijn geïnstalleerd maar die eventueel geplaatst kunnen worden indien toegestaan door de verhuurder.
De luchtqualiteit in de omgeving van de woning is redelijk gunstig. De meetwaarden voor fijnstof PM2,5 bedragen 8,5 μg/m³, wat onder de Europese richtwaarde van 12 μg/m³ ligt. Het niveau van fijnstof PM10 is 16,3 μg/m³, wat ook binnen de normale grens ligt. De concentratie aan stikstofdioxide (NO2) is 12,2 μg/m³, wat ook in de normale marge blijft. Het geluidsniveau in de buurt is gemeten op 46 dB, wat als zeer laag wordt beschouwd en in het normale bereik valt. Er is sprake van een lichte verhoging van het temperatuureffect door het hitte-eilandverschijnsel, met een stijging van 0,9 °C ten opzichte van de omgeving. Dit is gering en niet direct schadelijk voor de woning of de bewoner. De hemel is 'hemelhelder nacht' met 300 zichtbare sterren, wat wijst op een lage lichtverschrikking.
Bij een mogelijke overstroming is het risico op schade beperkt. De kans op een overstroming op de locatie is klein: 1 op 1000 jaar. Bij een dergelijk extreem geval zou het water oplopen tot maximaal 2,6 meter. Dit is een lage waarde vergeleken met andere gebieden in Nederland, en duidt op een laag risico op overstromingen. De fundering van het pand is gebaseerd op een stabiele constructie. Omdat het pand na 1970 is gebouwd, is het gevaar voor funderingsproblemen door oude houten funderingspalen gering tot afwezig. Dit vermindert het risico op toekomstige structurele schade aan het pand.
Woonomgeving en leefomgeving
De woning is gelegen in de wijk Stedenwijk binnen de gemeente Almere, met name in de buurwijk Stedenwijk Midden-oost. Deze buurwijk heeft een score van “Voldoende” op basis van de combinatie van de woningmarkt (snelheid van verkoop), de veiligheid en de bereikbaarheid. Deze score is gebaseerd op statistieken uit 2023 en 2024. De woonomgeving wordt gekenmerkt door een gemiddelde demografie: in 2024 is het aantal inwoners per leeftijd, geslacht en burgerlijke staat gecategoriseerd. In 2023 waren 63,8% van de huishoudens huurders en 36,2% eigenaren, wat wijst op een wijk met een sterke aanwezigheid van huurders. Het opleidingsniveau van de bewoners is verdeeld over meerdere niveaus, met een aanzienlijk aantal mensen met een hoger beroepsonderwijs of universitaire opleiding.
De veiligheid in de buurt wordt gemeten aan de hand van geregistreerde misdrijven in 2024. De meest voorkomende vorm van misdaad is diefstal of inbraak in woningen, garage of tuinhuis. Er zijn in totaal 12 gevallen gemeld, wat neerkomt op 4,2 misstanden per 1000 inwoners. Dit is een laag aantal en wijst op een veilige omgeving binnen de woonwijk. De buurwijk wordt daarmee als veilig beschouwd binnen de gemeente Almere.
De locatie zelf is gelegen op perceelnummer AMR04 (Almere) K 1182, met een oppervlakte van 10166 vierkante meter. Dit perceel is onderdeel van de kadastrale kaart van de gemeente Almere en duidt op een relatief groot stuk grond, wat kan wijzen op een gebied met meer open ruimte of groene zones. De ligging aan de Harderwijkoever suggereert een nabuurschap aan het water, wat vaak een gunstig element is voor de leefbaarheid en de waarde van een woning.
De ontwikkeling van de gemiddelde WOZ-waarde in de afgelopen jaren toont een stijging in zowel de gemeente Almere als het land in het algemeen. In de buurwijk Stedenwijk Midden-oost is de WOZ-waarde in 2025 geschat op € 300.000, wat een duidelijke stijging is ten opzichte van eerdere jaren. Deze stijging is in overeenstemming met de algemene trend in de regio en wijst op een stijgende waarde van vastgoed in de omgeving.
Energieverbruik en verhuurvoorwaarden
Voor de energievoorziening van de woning aan de Harderwijkoever 58 is een aantal cruciale feiten van toepassing. Er is geen gasaansluiting aanwezig, wat betekent dat alle verwarming, koeling en warm water via elektriciteit worden geleverd. Dit vereist dat de huurder of huurder een energieleverancier kiest voor elektriciteit. Het gemiddelde verbruik van elektriciteit voor deze woning en de buren is in 2023 vastgesteld op 1885 kWh per jaar. Dit is een redelijk laag bedrag voor een woning van 96 vierkante meter, wat wijst op een hoge energie-efficiëntie, versterkt door het energielabel A.
De verhuurvoorwaarden zijn gebaseerd op de standaard regeling in Nederland. Voor de energievoorziening gelden duidelijke regels. Als de huurder geen gas, water en licht bij de huur heeft ingepakt, moet hij deze diensten apart regelen. De afsluiting van deze diensten moet binnen een paar weken na de verhuizing afgerond zijn. Het is niet verplicht om de diensten op de dag van de verhuizing te regelen, maar het is verstandig om de zaken zo snel mogelijk af te handelen om onverwachte facturen of storingen te voorkomen.
Voor het water is er geen keuze mogelijk. Elk gebied in Nederland is bevoorraad door een specifiek waterschap, en de huurder moet een contract afsluiten met het lokale waterbedrijf. Dit is niet te kiezen of te veranderen, ongeacht de voorkeuren van de huurder. Als het huurcontract bevat dat water is inbegrepen, is er geen extra kosten. Anders moet de huurder een aparte overeenkomst sluiten. In het geval van de woning op de Harderwijkoever 58 is dit niet duidelijk uit de bronnen gebleken, dus moet er aangenomen worden dat water apart is.
Voor gas is er geen aansluiting, dus is er geen sprake van een verplichting om gas af te sluiten. Voor elektriciteit is het echter wel nodig om een leverancier te kiezen. De meeste huurders kiezen voor een leverancier met vaste maandelijkse termijnen, gebaseerd op een schatting van het jaarverbruik. Aan het einde van het jaar wordt er een eindafrekening gemaakt. Als er te veel is betaald, wordt het verschuldigde bedrag terugbetaald. Als er te weinig is betaald, dient het verschil betaald te worden.
Voor verhuizers is het belangrijk om te weten dat het mogelijk is om het energiecontract over te zetten naar het nieuwe adres, in plaats van het volledig op te zeggen. Dit vereenvoudigt het proces aanzienlijk, vooral als er al een relatie met een leverancier bestaat.
Conclusie
De woning aan de Harderwijkoever 58 in Almere is een aantrekkelijk vastgoedobject in de vrije sector, met een hoge positie in het marktsegment. De combinatie van een ruime woning van 96 vierkante meter, een energielabel A, een hoge WOZ-waarde van € 300.000 en een puntentelling van 194 tot 207 punten resulteert in een marktgerichte huurprijs van minimaal € 1.185 per maand. De technische specificaties tonen een zeer energiezuinig pand, zonder gasaansluiting, wat de duurzaamheid versterkt. Het gebied is veilig, met een laag misdaadpercentage en een gunstige lucht- en geluidskwaliteit. De fundering is stabiel, en het risico op overstromingen is klein. De omgeving is woonbaar en heeft een sterke economische en maatschappelijke structuur. Voor potentiële huurders en beleggers is dit een solide investeringsmogelijkheid binnen een stabiele en toekomstgerichte omgeving.