Inleiding
Het ontwikkelingsproject aan de rand van het dorp Goirle, gelegen in de directe omgeving van de Nieuwe Leij en de oude fabriek van Van Puijenbroek, vormt een unieke combinatie van stedenbouwkundige vernieuwing, duurzaam waterbeheer en bewust bouwen in een natuurrijk landschap. De ontwikkeling is geïnspireerd op een visie die de zuidrand van Goirle als leefbare en duurzame leefomgeving wil herdefiniëren, met name door de integratie van natuurwaarden, waterberging en een diversiteit aan woonvormen. De kern van het project ligt in het behouden en benutten van bestaande landschapskarakteristieken, zoals het natte gebied Aan de Vloed, het beekdal van de Nieuwe Leij en het historisch waardevolle gebied rond de oude fabriek. De woonontwikkeling is afgestemd op de eisen van het klimaat, met name de veranderingen in neerslagpatronen en de toegenomen frequentie van extreme weersomstandigheden. De juridische en ruimtelijke grondslag is vastgelegd in een reeks bestemmingsplannen, waaronder het bestemmingsplan "Wildackers-Abcoven", "Buitengebied Goirle" en het "Parapluplan gemeente Goirle", die de toekomstige bestemming van het terrein bepalen. De woonvormen zijn gevarieerd: van sociale koopwoningen langs de Bergstraat tot vrijstaande villa’s op ruime kavels in de nabijheid van het natuurgebied Aan de Vloed, en een gecentreerd appartementencomplex dat de visuele en ruimtelijke verbinding tussen de delen van het project versterkt. De opstelling van de woningen is gericht op een duurzaam, duurzaam waterbeheer dat gebaseerd is op het principe van hydrologische neutraliteit, met name het loskoppelen van afvoer van verhard oppervlak en het bevorderen van infiltratie en berging binnen het perceel. De financiële en organisatorische structuur van het onderhoud van de gemeenschappelijke groenvlakken wordt geregeld via een VVE, waarbij de eigenaren via een kettingbeding en een bijdrage aan het gemeenschappelijk beheer een rol spelen in het onderhoud van de natuurtuinen. Deze ontwikkeling is geplaatst in een landschap dat zowel ecologisch als cultureel waardevol is, en dat wordt beheerst door een sterk visie op duurzaamheid, leefbaarheid en duurzame ruimtelijke ontwikkeling.
Stedenbouwkundige en ruimtelijke grondslag: van bestemmingsplannen tot ruimtelijke visie
De ruimtelijke ontwikkeling van het terrein aan de rand van Goirle is gebaseerd op een gecombineerde juridische en ruimtelijke grondslag, waarbij meerdere bestemmingsplannen van toepassing zijn. Tot het moment van ingang van het nieuwe bestemmingsplan gelden de volgende regels: het bestemmingsplan "Wildackers-Abcoven" is van toepassing op het gedeelte waar de huidige fabriek is gelegen. Hier is de grond bestemd voor "Bedrijfsdoeleinden" met de aanduiding "textiel". Ook de Watermolenstraat is onderdeel van dit bestemmingsplan en heeft de bestemming "Verkeersdoeleinden". Aan de zuidzijde van het perceel, in de nabijheid van het natuurlijke beekdal, is het gebied aangewezen als "Agrarisch Landschapswaarden" volgens het bestemmingsplan "Buitengebied Goirle". Deze bestemming impliceert een hoge waarde voor landschapskwaliteit, bodemkwaliteit en ecologische functie. Bovendien zijn er aanduidingen als "Archeologische verwachtingswaarde", "Cultuurhistorisch waardevol gebied" en "Hydrologisch waardevolle kern" verbonden aan dit deel van het terrein, wat aantoont dat het gebied een diepgewortelde betekenis heeft in de cultuur- en natuurgeschiedenis van de regio. Het parapluplan van de gemeente Goirle, dat op het niveau van het algemene stadsplan ligt, bepaalt vereisten voor ruimte tussen gebouwen, parkeerplaatsen en de mogelijkheden voor laden en lossen. Deze bepalingen zijn van belang voor de ruimtelijke indeling van het ontwikkelingsgebied. De juridische grondslag voor de ontwikkeling is verder verankerd in de visie "Zuidrand Goirle met de tijdstroom mee...", die is samengesteld op verzoek van de gemeente Goirle in samenwerking met diverse betrokken instanties, waaronder de gemeentelijke monumentencommissie, Brabants Landschap, het Biodiversiteitsteam Goirle, de provincie Noord-Brabant, Waterschap De Dommel en de Stichting Steengoed. Deze visie is als bijlage 2 gevoegd bij de toelichting bij het huidige bestemmingsplan en vormt de richtsnoer voor de toekomstige ruimtelijke ontwikkeling. De ontwikkeling is daarmee afgestemd op de visie om de natuurlijke kwaliteiten en de ligging van de zuidrand als bouwstenen te gebruiken voor een duurzame en leefbare woonomgeving.
Natuurlijke omgeving en waterbeheer: van natuurlijke waterberging tot klimaatbestendig ontwerp
Het plangebied ligt in een gebied met hoge natuurwaarde, met name in het zuidelijke deel dat is aangewezen als reserveringsgebied voor waterberging. Dit gebied is ontworpen als regionale waterberging om wateroverlast tegen te gaan tijdens extreem hoge afvoeren in de regenbuien. Het zuidelijk deel van het plangebied is daarmee gelegen in een natuurlijk overstromingsgebied. De Nieuwe Leij en de Oude Leij zijn beide A-watergangen die een cruciale rol spelen in het afwateringssysteem van het gebied. De Nieuwe Leij water af van het landelijk gebied ten zuidwesten van Goirle, terwijl de Oude Leij de afwatering verzorgt van het landelijk gebied ten zuidoosten. Beide beeklopen zijn voorzien van stuwinstallaties die het waterpeil reguleren en zorgen voor een gestabiliseerde afvoer. De stuw op de Nieuwe Leij reguleert het peil in de beek en in de gestuurde waterberging "Vloeder-zuid", terwijl de stuw op de Oude Leij het peil reguleert van de waterberging "Beekse dijk/Vosreyt". Beide stuwinstallaties zijn voorzien van een vispassage, wat aantoont dat de duurzaamheid van het waterbeheersysteem ook biologische doelstellingen omvat. Het waterbeheer in het gebied is opgezet volgens het beginsel van hydrologische neutraliteit. De ontwikkeling moet zorgen voor een toename van het waterafvoersysteem dat rekening houdt met de veranderingen in regenval als gevolg van het klimaat. Om dit te realiseren is er een opgave gemaakt om de afwatering van de verhardde oppervlakken los te koppelen van het riool en de afvoer op te lossen binnen het perceel. Het water moet trapsgewijs worden hergebruikt, vastgehouden, geïnfiltreerd, geborgen en afgevoerd. Dit maakt het mogelijk om het water zichtbaar te integreren in de architectuur en de openbare ruimte, wat leidt tot een grotere kennis van duurzaamheid onder de bewoners. De waterberging is gerealiseerd via een combinatie van modellen (SOBEK) en ruimtelijke oplossingen. De wateropgave is gebaseerd op het beginsel dat ruimtelijke plannen geen afname van de regionale waterberging mogen veroorzaken. Het is derhalve essentieel dat de ontwikkeling in balans blijft met de natuurlijke waterloopfunctie van het gebied. De integratie van het water in de openbare ruimte, zoals via wadi’s die het water kunnen infiltreren of tijdens piekbuien overlopen naar het beekdal, is een belangrijk onderdeel van de ontwikkeling. Dit creëert niet alleen een duurzaam systeem, maar ook een aangenaam en bijzonder woonmilieu dat de bewoner in de nabijheid van het water plaatst.
Woonvormen en ruimtelijke indeling: van sociale koopwoningen tot vrijstaande villa’s
De woonvormen in het ontwikkelingsgebied zijn gevarieerd en zijn gericht op een duurzame en leefbare samenleving. Langs de Bergstraat zijn 16 beneden-bovenwoningen gepland, die zijn bedoeld als sociale koopwoningen. Deze vorm van wonen is gericht op een duurzame en duurzame toegang tot wonen, met name voor jonge gezinnen en mensen met een beperkt inkomen. Aan de zuidzijde van het perceel liggen vrijstaande woningen, die dienen als overgang naar het landschap. Deze woningen zijn geplaatst op ruime kavels, wat ruime tuinen oplevert. De tuinen lopen over in een collectief beheerde natuurtuin, die fungeert als overgang tussen de bebouwde ruimte en het natte gebied Aan de Vloed. Dit gebied ligt op de rand van het bestaande opgehoogde fabrieksterrein en is een belangrijk deel van het ontwerp. De woningen zijn lager gelegen dan de natuurlijke hoogte van het terrein, wat zorgt voor een betere uitzichtfunctie. De woningarchitectuur is zo geplaatst dat de bewoners vanuit hun woningen een uitzicht hebben op het beekdal van de Nieuwe Leij en het achterliggende natuurlijke gebied. De ruimtelijke indeling is zodanig dat het appartementencomplex centraal gelegen is tussen de andere deelgebieden. De oriëntatie van dit gebouw is zodanig dat elk raam een uitzicht biedt op een deel van het plangebied. Dit zorgt voor een ruimtelijke verbinding tussen de delen van het project en stimuleert de gevoel van samenhang. De combinatie van sociale koopwoningen, vrijstaande woningen en een gecentreerd appartementencomplex vormt een diversiteit aan woonvormen die aansluit bij de behoeften van verschillende doelgroepen, van jonge gezinnen tot ouder wordende paren.
Organisatie en financiering van gemeenschappelijke groenvlakken: de rol van de VVE
Het onderhoud van de gemeenschappelijke groenvlakken, met name de natuurtuinen, wordt geregeld via een VVE (Vereniging van Eigenaren). De VVE wordt opgericht op basis van de koopakten van de kavels en woningen. Elke eigenaar van een kavel of woning is lid van de VVE. De financiering van het onderhoud gebeurt via een bijdrage die de eigenaar via de VVE betaalt. Deze bijdrage is gebaseerd op een mandeligheidsstelsel, waarbij de kosten worden verdeeld op basis van de grootte van het perceel of de woning. De mandelijke structuur zorgt ervoor dat de kosten eerlijk worden verdeeld en dat iedere deelnemer een evenredige bijdrage levert aan het gemeenschappelijke goed. Het beheer en het onderhoud van de natuurtuinen is geregeld op basis van mandelijkheid, wat aantoont dat de bewoners actief betrokken zijn bij de kwaliteit van hun leefomgeving. De VVE is de organisatorische structuur die zorgt voor een duurzaam en duurzaam beheer van de gemeenschappelijke ruimten. De wettelijke grondslag voor de oprichting van een VVE ligt in het Bouwbesluit en de wet op de VVE, maar de concreet uitvoeringswijze is gebaseerd op de afspraken in de koopovereenkomsten van de kavels en woningen. De VVE heeft de verantwoordelijkheid voor het onderhoud van de openbare ruimten, inclusief de natuurtuinen, en zorgt voor een goede balans tussen natuurbehoud en bewoonbaarheid. De betrokkenheid van de bewoners is essentieel voor het succes van het project, omdat het leidt tot een sterke verbondenheid met de eigen omgeving.