Inleiding
De woonwinst van een appartement in Frankrijk is niet alleen een kwestie van woningselectie, maar ook van diepgaande kennis van het Franse rechtssysteem, het beheer van de vereniging-voorzitterschap van eigenaars (VVE) en de technische mogelijkheden van bouwveranderingen. Deze kennis is van essentieel belang voor Nederlandse eigenaren van Franse appartementen, met name wanneer het gaat om de wettelijke toepassing van het recht, de financiële verantwoordelijkheden binnen de VVE en de mogelijke versterking van het eigen woningaanbod via optoppen. De bronnen geven een aantal kerninzichten: het Franse recht is van toepassing op VVE's in Frankrijk, het is juridisch betwistbaar of een VVE een extra bijdrage kan vorderen van verhuurders, en er is sprake van een verregaande traditie van optoppen, vooral in Parijs. In de afgelopen jaren is er ook een duidelijke trend in de wetgeving om het proces van optoppen te verscherpen en te versoberen, zodat het mogelijk wordt om met meer zekerheid groei in het woningaanbod te realiseren. Deze analyse integreert juridische, technische en beheergerelateerde inzichten uit betrouwbare bronnen om een volledig beeld te geven van de actuele situatie rond VVE's in Frankrijk.
Toepassing van het Franse recht op VVE's in Frankrijk
De juridische aard van een VVE in Frankrijk is in beginsel bepaald door het Franse recht. Dit is duidelijk gebleken uit de bronnen, met name uit bron 1, waarin expliciet wordt aangegeven dat de Franse wetgeving van toepassing is op de VVE waarop het appartement in kwestie valt. Deze toepassing van het Franse recht geldt ongeacht het nationaliteitskenmerk van de eigenaren. In het geval van een VVE met een bestuur dat uit eigenaren bestaat, en met een aantal die uit Nederlandse nationaliteit zijn, blijft het Franse recht toepasselijk. De bevoegdheid van het Franse recht wordt bevestigd door de feitelijke context van de VVE, die zich in Frankrijk bevindt, en niet door de woonplaats van de eigenaren. Deze juridische toepasselijkheid heeft gevolgen voor het gehele beheer en de besluitvorming binnen de VVE, omdat de rechten en plichten van de eigenaren, de bevoegdheden van het bestuur en de procedures voor besluitneming in overeenstemming moeten zijn met het Franse recht.
Er is in de bronnen echter geen nadere specificatie van welk deel van het Franse recht van toepassing is. Het is niet duidelijk of de regels over de samenstelling van de algemene vergadering van eigenaars, de meerderheid die nodig is voor besluiten, of de verplichtingen van de VVE inzake verzekering, in het bijzonder de verplichting tot collectieve verzekering, in overeenstemming zijn met het Franse bouwrecht of het wetboek van de burgerlijke wetgeving (Code civil). De bronnen geven aan dat het belangrijk is om rekening te houden met Franse regels voor verzekeringen, zoals vermeld in bron 2, waarin wordt benadrukt dat de verzekering van het appartement in Frankrijk moet voldoen aan Franse vereisten, die in veel gevallen afwijken van de Nederlandse regels. Dit benadrukt het belang van het feit dat de VVE zelf mogelijk geen collectieve verzekering heeft afgesloten, en dat de eigenaar dus zelf een geschikte verzekering moet regelen.
De juridische toepassing van het Franse recht is dus een feit, maar het is onduidelijk in hoeverre Nederlandse rechtsbeginselen, zoals het Nederlandse Wetboek van Koophandel of het Nederlandse Bouwbesluit, van toepassing zijn. Er is geen bron die dit in detail uitlegt. Het is dus mogelijk dat er een wisselwerking is tussen het Franse en het Nederlandse recht, maar hierover is geen informatie beschikbaar in de bronnen. Het is dus aan te nemen dat de kern van de juridische verantwoordelijkheid van een eigenaar in een VVE in Frankrijk ligt binnen het Franse rechtssysteem.
Financiële Verantwoordelijkheden en de Toepassing van Extra Bijdragen
Een centraal onderdeel van de financiële verantwoordelijkheid binnen een VVE is de vaststelling van bijdragen. De vraag of een VVE een extra bijdrage kan vorderen van verhuurders, is juridisch betwistbaar en wordt in bron 1 uitgebreid besproken. Het is niet duidelijk of een dergelijke extra bijdrage wettelijk is toegestaan. De bron stelt expliciet dat het onduidelijk is of een onderscheid tussen verhuurders en niet-verhuurders rechtsgeldig is. Dit komt omdat een eigenaar die nu niet verhuurt, morgen wel kan besluiten zijn woning te verhuren. Daarnaast kan het feit dat een eigenaar zijn woning niet verhuurt, niet betekenen dat hij de woning niet aan derden ter beschikking stelt. De juridische grens tussen het ter beschikking stellen aan familie of vrienden en het officiële verhuren is in de praktijk vaak vaag, en het onderscheid kan leiden tot een onderscheid in de bijdrage, wat juridisch problematisch is. Dit betekent dat een dergelijke maatregel, ook al is deze opgelegd door een meerderheid in de algemene vergadering (ALV), juridisch aantreekt en kan worden aangevochten.
Er is in de bronnen geen directe bevestiging van het recht van de VVE om extra bijdragen te vorderen aan verhuurders, noch is er een juridische grondslag voor zo’n maatregel gegeven. De bron geeft aan dat dit onduidelijk is en dat het betwistbaar is. De rechtsgrondslag voor een dergelijke maatregel moet dan ook zorgvuldig worden bekeken, en het is aangewezen om advies in te winnen van een Franse advocaat, zoals in bron 1 wordt aangeraden. De bron geeft geen voorbeelden van rechtspraak waarin dergelijke extra bijdragen zijn toegestaan of afgewezen. De enige verwijzing naar een meerderheid in de ALV is dat besluiten worden genomen bij volstrekte meerderheid van de uitgebrachte stemmen, maar dat is een algemeen beginsel van het Nederlands recht en niet van toepassing op de Franse VVE.
De financiële verantwoordelijkheid van de eigenaar is dus niet eenduidig. Er is geen wetgeving in de bronnen die een duidelijke regeling geeft over extra bijdragen voor verhuurders. De enige mogelijke bron is bron 4, die aangeeft dat het voor optoppen nodig is dat twee derde van de eigenaren stemmen, en dat er een aanwezigheidsvereiste is (de helft van de eigenaren moet aanwezig zijn). Maar dit is niet van toepassing op extra bijdragen voor verhuurders. De bron geeft dus geen bevestiging van het recht van de VVE om extra bijdragen te vorderen.
Technische Mogelijkheden: Optoppen als Oplossing voor Woningnood
Eén van de meest opvallende ontwikkelingen in het Franse woningbeleid is het fenomeen van het optoppen van bestaande gebouwen, ook wel "surélévation" genoemd. Dit verschijnsel is in de bronnen uitgebreid besproken, met name in bron 4, die uitlegt dat optoppen in Frankrijk een eeuwenoude traditie is, vooral in Parijs. De gebouwen aan de Place Dauphine zijn een voorbeeld van dit fenomeen. De voornaamste drijvende krachten achter het optoppen zijn woningnood en kostenbesparing. In de negentiende eeuw nam het aantal aanvragen voor optoppen een ware vlucht, maar in de twintigste eeuw daalde het aantal aanzienlijk: van gemiddeld 340 per jaar tussen 1900 en 1920 tot gemiddeld 60 per jaar tussen 1994 en 2014.
Het begrip "surélévation" is gedefinieerd als de voor privégebruik bestemde permanente ophoging van het dak van een in appartementen gesplitst gebouw, met als doel het creëren van nieuwe of het vergroten van bestaande appartementen. Ook de aanleg van een souterrain wordt als "surélévation" beschouwd. Dit betekent dat de technische mogelijkheden van het optoppen uitgebreider zijn dan alleen het toevoegen van een verdieping aan het dak. Het omvat ook de verbouwing van ruimtes onder de grond, wat de leefruimte aanzienlijk kan vergroten.
In 2009 is er een belangrijke wijziging in de wetgeving gekomen. Tot dan toe was een meerderheid van drie kwarten nodig voor het verkopen van een opgeknepen appartement aan een derde, maar dit is vervangen door een meerderheid van twee derde, onder voorwaarde dat minstens de helft van de eigenaren aanwezig is bij de stemming. Dit is een belangrijke stap in de versoepeling van het proces en helpt bij het verlagen van de krapte op de woningmarkt. Echter, het vetorecht voor een enkele eigenaar is behouden gebleven, vooral bij besluiten die het syndicat de copropriété (de VVE) in opdracht van het syndicaat zelf doen. Dit houdt in dat voor bepaalde besluiten een unaniem akkoord nodig is, wat de doeltreffendheid van de VVE kan beperken.
Juridische en Beheergerelateerde Kwesties rond de VVE
De juridische en beheergerelateerde kwesties rond een VVE in Frankrijk zijn complex. In bron 3 wordt verwezen naar een rechtsvergelijking tussen Frankrijk, België en Duitsland, met name gericht op het "rechtspersoon" dat de gemeenschappelijkheden beheert. De bron geeft aan dat de regels voor kleine VvE’s in België minder dwingend zijn en soms zelfs facultatief zijn. In Nederland worden deze regels vaak als knellend ervaren. Dit duidt erop dat er verschil is tussen het Franse en het Nederlandse systeem, en dat er ruimte is voor verbeteringen. De bron wijst op mogelijke verbeteringen zoals het invoeren van elektronische communicatiemiddelen, het invoeren van een raad van mede-eigendom (als controlesysteem op de syndicus, het Franse equivalent van een externe beheerder), en het reguleren van volmachten ter voorkoming van misbruik.
Er is echter geen informatie in de bronnen over de concreet toepassen van deze maatregelen in de praktijk van Nederlandse VvE’s in Frankrijk. De bron geeft aan dat de VVE in Frankrijk moet voldoen aan Franse wettelijke vereisten, maar het is niet duidelijk op welke manier deze vereisten in de praktijk worden toegepast. Er is geen informatie over de samenstelling van het bestuur van de VVE, de verantwoordelijkheden van de syndicus, of de rol van de notaris bij de oprichting van een VVE. De bron geeft ook aan dat het in de wetgeving van Frankrijk een probleem is dat een enkele eigenaar het optoppen van een gebouw kan tegenhouden, wat de doeltreffendheid van de VVE kan belemmeren. Dit kan leiden tot vertragingen en kostenverhogingen.
Conclusie
De beschikbare bronnen geven een beeld van een complex maar potentieel doeltreffend systeem van VVE’s in Frankrijk. Het Franse recht is van toepassing op VVE’s in Frankrijk, ongeacht de nationaliteit van de eigenaren. Dit heeft gevolgen voor de juridische verantwoordelijkheid van de eigenaar, vooral ten aanzien van de financiële bijdragen. Het is echter onduidelijk of een VVE een extra bijdrage kan vorderen van verhuurders. Deze kwestie is juridisch betwistbaar en vereist raadpleging van een Franse advocaat. De technische mogelijkheden van het optoppen zijn uitgebreid en zijn al eeuwenlang aanwezig in Frankrijk. De wetgeving is in de afgelopen jaren verschermd om de woningnood te bestrijden, maar het vetorecht van een enkele eigenaar blijft behouden. De juridische en beheergerelateerde kwesties zijn complex en vereisen zorgvuldige begeleiding. De bronnen geven aan dat er ruimte is voor verbeteringen, zoals het invoeren van elektronische communicatie en het creëren van een raad van mede-eigendom. De huidige situatie is dus een combinatie van traditionele regels en moderne vereisten.