Inleiding
Voor verenigingen van eigenaren (VvE’s) in Nederland zijn de onderwerpen energiebesparing, duurzaamheid en juridische verplichtingen steeds meer centraal geworden. Met de invoering van de energiebesparingsplicht en de gerelateerde informatieplicht is er een duidelijke wettelijke verplichting opgelegd aan organisaties die voldullen aan bepaalde drempels. Deze plicht richt zich op het monitoren en rapporteren van energiebesparende maatregelen, met als doel het energieverbruik te verlagen en CO2-uitstoot te verminderen. Bij het verduurzamen van woningcorporaties of appartementsbouwprojecten speelt het energielabel een cruciale rol, vooral bij verkoop of verhuur van appartementen. In dit artikel worden de juridische verplichtingen, de praktische uitvoering van de informatieplicht, de rol van het energielabel en de stappen die een VvE kan ondernemen voor een duurzame en wettelijk conformiteit gehanteerde aanpak systematisch besproken. De informatie is gebaseerd uitsluitend op de beschikbare bronnen en richt zich op een doelgroep van potentiële huurders, beleggers en professionals in de vastgoedsector.
De juridische grondslag: de energiebesparingsplicht en de informatieplicht
De informatieplicht is een onderdeel van de algemenere energiebesparingsplicht, die is ingevoerd door RVO (Rijksdienst voor Acquisitie en Verlenen van Ondersteuning) met als doel dat Nederland op lange termijn energiebesparing realiseert. Deze plicht geldt voor organisaties die aan bepaalde drempelwaarden voldullen. De kern van de energiebesparingsplicht is dat organisaties die aan de voorwaarden voldoen, verplicht zijn om alle energiebesparende maatregelen met een terugverdientijd van vijf jaar of minder uit te voeren. De informatieplicht vormt een onderdeel van deze verplichting en is bedoeld om de naleving van deze maatregelen te controleren.
De informatieplicht is van toepassing op organisaties die voldullen aan de volgende criteria: jaarlijks minstens 50.000 kWh aan elektriciteit of 25.000 m³ aan aardgas verbruiken. Deze drempels gelden voor bedrijven en instellingen, maar zijn niet van toepassing op gebouwen met een woonfunctie. Daarmee valt een VvE, die een samenloop van woningen is, niet automatisch onder deze verplichting. De bronnen bevestigen echter duidelijk dat woningcorporaties of VvE’s met een woonfunctie niet onder de informatieplicht vallen. Dit betekent dat de verplichting alleen van toepassing is op organisaties met een bedrijfs- of gebruiksfunctie waarbij het energieverbruik op basis van de verbruiksdrempels wordt beoordeeld.
Hoewel de informatieplicht niet van toepassing is op VvE’s, is het belangrijk om te benadrukken dat de verplichting niet uitgesloten is bij grootschalige energiebesparingsprojecten binnen een VvE. De wetgeving is erop gericht om het energieverbruik in de bouwsector te verlagen, maar de juridische verantwoordelijkheid voor het rapporteren van energiebesparingen ligt niet bij de VvE zelf, maar bij het bedrijf of de instelling die de drempel overschrijdt. Voor een VvE is het dus belangrijk om te controleren of de eigenaar van het pand of een vereniging die onderdeel is van de VvE, voldoet aan de drempels. Indien dit het geval is, moet de organisatie voldoen aan de vereisten van het energiebeheersysteem (EMS) en het energiebewakingssysteem (EBS). Deze systemen zijn nodig om het energieverbruik te monitoren en rapportages op te stellen die aan de RVO moeten worden ingediend.
De informatieplicht vereist dat organisaties die daaronder vallen een efficiënte manier vinden om hun energietoezeggingen te beheren en te rapporteren. Dit gebeurt via het Mijn RVO-platform, waar de rapportage moet worden ingediend. Het proces begint bij het aanmelden via de website van RVO (rvo.nl/energiebesparingsplicht), waar de gebruiker een nieuw dossier aanmaakt onder het kopje "Informatieplicht energiebesparing 2023". De verplichte stappen zijn duidelijk gedefinieerd: inloggen via eLoket van RVO, profiel invullen bij eerste gebruik, en de rapportage stap voor stap invullen via de vier tabbladen die op de homepage verschijnen. De bron geeft aan dat de rapportage het best wordt ingevuld met alle diensten aangevinkt, en dat de gebruiker op elk moment het proces kan onderbreken en zijn voortgang opslaan.
Het energielabel voor VvE’s: wettelijke vereisten en praktische toepassing
Hoewel de informatieplicht niet van toepassing is op VvE’s, is het energielabel een wezenlijk onderdeel van de woonruimte en het vastgoedbeleid. Het energielabel geeft aan hoe energiezuinig een woning of gebouw is, en loopt van A (zeer energiezuinig) tot en met G (zeer onzuinig). Het label wordt bepaald op basis van een reeks kenmerken, zoals de isolatie van de gevel, de kwaliteit van ramen, het type verwarmingssysteem, ventilatie en het gebruik van duurzame energiebronnen zoals zonnepanelen of warmtepompen.
Bij het kopen of huren van een appartement is een geldig energielabel verplicht. Deze verplichting geldt zowel voor zelfstandige woningen als voor appartementen binnen een VvE. Zonder geldig label mag een appartement niet worden verkocht of verhuurd. Deze regel is van toepassing op het niveau van het appartement zelf, niet op het geheel van het gebouw. De verplichting is daarom van toepassing op elke afzonderlijke woning die wordt aangeboden voor verkoop of verhuur.
Belangrijk is dat sinds 2021 het energielabel niet meer gebaseerd mag zijn op een indicatie die online is opgehaald. Het label moet nu worden opgesteld door een gecertificeerde energieadviseur, die het pand fysiek moet komen opnemen. Dit zorgt voor meer nauwkeurigheid en betrouwbaarheid van de gegevens. Het is dus niet meer toegestaan om op basis van een online tool een label te verkrijgen dat geen fysieke inspectie heeft onderzocht.
Voor een VvE is het belangrijk om te weten dat het energielabel niet automatisch gezamenlijk wordt uitgegeven. Elke eigenaar is verantwoordelijk voor het opvragen van het label voor zijn eigen appartement. Er is echter een stappenplan dat de VvE kan volgen om het proces te vergemakkelijken en te coördineren.
Praktische stappen voor VvE’s om duurzaamheid en naleving te waarborgen
Een VvE kan een actieve rol spelen bij het bevorderen van duurzaamheid binnen het gebouw. Hoewel de informatieplicht niet van toepassing is, zijn er meerdere stappen die een VvE kan ondernemen om het energiegebruik te beheren en de waarde van het gebouw te behouden.
Eén van de eerste stappen is het inventariseren van de behoefte onder de leden. Is er sprake van veel verkoop of verhuur van appartementen binnen de komende jaren? Is er interesse in het verduurzamen van het gebouw? Door vroegtijdige inventarisatie van de behoefte kan de VvE gerichter handelen en de juiste maatregelen kiezen.
Hierna is het aanbevolen om een uitgebreid energieadvies op te stellen. Dit advies is uitgebreider dan een simpel energielabel en bevat concreet advies over mogelijke verbeteringen, zoals het plaatsen van isolatie, het vervangen van verwarmingssystemen of het installeren van zonnepanelen. Dit advies kan dienen als basis voor het nemen van besluiten en de indiening van subsidieaanvragen.
Een belangrijke stap is ook het aanvullen van het Jaarlijkse Onderhoudsplan (JOP) met duurzaamheidsmaatregelen. Door energiebesparingen en duurzaamheidsmaatregelen in het onderhoudsplan op te nemen, zorgt de VvE voor een gestructureerde aanpak en blijft de organisatie op de hoogte van de voortgang.
Daarnaast is het belangrijk om te onderzoeken of er subsidie mogelijkheden zijn. Zowel RVO als de gemeente biedt regelingen die de VvE financieel kunnen ondersteunen bij het uitvoeren van energiebesparende maatregelen. Deze subsidieaanvragen kunnen een belangrijke bron van financiering zijn voor grootschalige renovaties of het plaatsen van duurzame opwekkingssystemen.
Tot slot is het cruciaal dat er op de Algemene Ledenvergadering (ALV) besluiten worden genomen over de uitvoering van maatregelen. Omdat de VvE een samenwerkingsverband is van eigenaren, is gezamenlijke besluitvorming vereist voor het nemen van grote investeringen. De besluiten moeten formeel worden vastgelegd en in het archief bewaard blijven.
Het rol van professionals en hulpmiddelen
Voor het beheren van de energietoezeggingen en het uitvoeren van duurzaamheidsmaatregelen zijn externe professionals vaak onmisbaar. Er zijn verschillende instanties die hulp kunnen bieden aan VvE’s.
Energy Department is bijvoorbeeld een organisatie die gespecialiseerd is in duurzaamheid en energiebeheersing. Ze bieden advies voor VvE’s over het verduurzamen van gebouwen, het indienen van subsidieaanvragen en het implementeren van energiebesparende maatregelen. Voor grotere organisaties bieden zij ook de EED Energie-audit uit, een verplichte audit voor grote organisaties die voldullen aan bepaalde drempels. Deze audit biedt inzicht in het energieverbruik en identificeert besparingsmogelijkheden, inclusief duurzame opwekking zoals zonnepanelen.
Energiesnoeier is een ander initiatief dat organisaties helpt met het beheren van het energiebeleid. Zij bieden ondersteuning bij het voldoen aan de informatieplicht, helpen bij het opstellen van rapportages en adviseren over actieplannen. Zij benadrukken dat de informatieplicht geen last is, maar een kans om inzicht te krijgen in het energieverbruik en efficiënter te werken.
Voor het uitvoeren van het eigen proces is het belangrijk dat de VvE over de juiste digitale middelen beschikt. Het gebruik van eHerkenning is verplicht voor het indienen van rapportages bij RVO. Als een VvE nog geen eHerkenning heeft of deze niet op het juiste niveau is (minimaal niveau 2+), moet dit zo snel mogelijk geregeld worden via eHerkenning.nl. De aanvraag kan even duren, dus dit moet tijdig gebeuren.
Conclusie
De informatieplicht is een belangrijk onderdeel van de energiebesparingsplicht die gericht is op het verlagen van energieverbruik in organisaties die aan bepaalde drempels voldullen. Voor VvE’s is deze verplichting echter niet van toepassing, omdat deze gerekend worden als gebouwen met een woonfunctie. Toch speelt het energielabel een cruciale rol bij de verkoop of verhuur van appartementen binnen een VvE. Elk appartement moet over een geldig energielabel beschikken, dat moet zijn opgesteld door een gecertificeerde energieadviseur op basis van een fysieke inspectie.
Voor een VvE is het belangrijk om de stappen te nemen die nodig zijn om duurzaamheid te bevorderen en de waarde van het gebouw te behouden. Dit omvat het inventariseren van de behoefte onder leden, het opstellen van een uitgebreid energieadvies, het integreren van maatregelen in het Jaarlijkse Onderhoudsplan, het onderzoeken van subsidieopties en het nemen van gezamenlijke besluiten op de ALV. Professionele hulp van bijvoorbeeld Energy Department of Energiesnoeier kan nuttig zijn bij het beheren van het proces en het voldoen aan wettelijke eisen.
Hoewel de informatieplicht niet van toepassing is op VvE’s, is het belangrijk om inzicht te houden in het energieverbruik en de ontwikkelingen in de energietoezeggingen. Door slim te handelen en de juiste stappen te nemen, kan een VvE zowel de belangen van haar leden als het milieu dienen.