Kamerverhuur in een appartement dat onderdeel uitmaakt van een Vereniging van Eigenaren (VvE) is een onderwerp dat in de afgelopen jaren steeds vaker ter sprake komt. Het is een praktijk die veel appartementseigenaren aantrekkelijk vindt als bron van extra inkomen, vooral in een markt waar de huurprijzen sterk stijgen en de vraag naar betaalbare woonruimte groot is. Toch blijft de juridische en organisatorische omlijsting van dit gebruik complex en vaak onduidelijk. De beschikbare bronnen laten zien dat de toegestaanheid van kamerverhuur afhangt van een combinatie van de bestemming van het appartementsrecht in de splitsingsakte, de bepalingen in het huishoudelijk reglement en de algemene regelgeving van de VvE. In dit artikel wordt dieper ingegaan op de juridische grondslagen, de rol van de VvE, de invloed op verzekering en aansprakelijkheid, en de vereiste procedure voor een wettige uitvoering van kamerverhuur binnen een VvE.
Juridische Grondslag: De Splitsingsakte en Bestemming Appartementsrecht
De fundamentele bepaling voor de toegestaanheid van kamerverhuur ligt in de splitsingsakte van het appartement. Deze akte bepaalt de juridische en functionele bestemming van het appartementsrecht. Volgens bron [5] moet eerst worden beoordeeld of het voorgenomen gebruik in strijd is met de bestemming die aan het appartementsrecht is gegeven in de akte van splitsing. Indien de akte het appartementsrecht als ‘woning’ omschrijft, is het mogelijk dat dit gebruiksdoel beperkt is tot het hoofdverblijf van de eigenaar en zijn huishouden. In dat geval kan verhuur van kamers in de woning worden gezien als een uitgebreidere of afwijkende vorm van gebruik die niet automatisch toegestaan is.
Deze interpretatie wordt ondersteund door bron [3], die benaduwt dat de bestemming van het appartementsrecht een eerste richtsnoer is. Als de bestemming ‘wonen’ is, dan is het in de meeste gevallen toegestaan om kamers aan derden te verhuren, omdat de huurders van de kamers ook inderdaad een woonfunctie uitvoeren. Dit betekent dat er geen sprake is van een wending van het oorspronkelijke doel van het appartementsrecht, wat een belangrijk juridisch argument is.
Een belangrijk onderscheid wordt gemaakt tussen oude en nieuwe splitsingsakten. Bron [2] benadrukt dat in oudere splitsingsakten de bestemming vaak beperkt is tot ‘wonen’, zonder nadere specificaties. In dat geval is kamerverhuur niet direct in strijd met de akte. Daarentegen kunnen nieuwere splitsingsakten uitdrukkelijk bepalingen bevatten die het verhuren van kamers verbieden. De beschikbare bronnen geven aan dat een dergelijk verbod in de splitsingsakte moet zijn opgenomen om juridisch bindend te zijn. Een verbod dat alleen in het huishoudelijk reglement is opgenomen, is volgens bron [3] niet voldoende om een verbod op kamerverhuur rechtsgeldig te maken. Dit betekent dat een VvE niet door eenvoudige stemmenmaling in haar huishoudelijke reglement een verbod op kamerverhuur kan opleggen zonder dat het in de splitsingsakte is opgenomen.
Eén niet-bevestigd rapport suggereert dat sommige rechterlijke uitspraken, zoals het vonnis van het Gerechtshof Amsterdam in juli 2024, over het verband tussen huishoudelijk reglement en splitsingsakte zijn uitgebracht. De beschikbare bronnen geven echter geen verdere details van dat vonnis. Daarom moet de conclusie hier zijn dat het in elk geval vereist is dat een eventueel verbod in de splitsingsakte is opgenomen om juridisch bindend te zijn. Zonder dergelijke bepaling is er geen juridische grondslag voor een verbod op kamerverhuur.
Rol van de VvE: Toestemming, Beleid en Beperkingen
Hoewel de splitsingsakte de juridische basis vormt, is de rol van de VvE in de praktijk van groot belang. De VvE kan, via haar huishoudelijk reglement, bepalingen opnemen die het gebruik van het appartement beperken. Het is echter cruciaal om te onthouden dat een dergelijk verbod in het huishoudelijk reglement alleen geldt indien het ook in de splitsingsakte is opgenomen. Zonder dergelijke grondslag is een dergelijke bepaling in het huishoudelijk reglement niet bindend.
Bron [3] benaduwt dat de regels over het gebruik en de verhuur van een appartement in de VvE worden vastgelegd in het splitsingsreglement. Elk lid van de VvE moet deze regels kennisdragen. De bron benadrukt dat een verbod op kamerverhuur in het huishoudelijk reglement niet voldoende is om het verbod juridisch te staven. Het moet in het splitsingsreglement zijn opgenomen. Dit is een belangrijk juridisch onderscheid dat veel eindgebruikers overslaan. Het is dus niet voldoende dat de VvE een stemvergadering houdt waarin een verbod wordt goedgekeurd; zonder dat het in de splitsingsakte is opgenomen, is het niet bindend.
De praktijk toont echter dat sommige VvE’s toch beperkingen stellen. Zo vermeldt bron [4] dat in een bepaalde VvE het huishoudelijk reglement bepaalt dat: 1. Een eigenaar tijdelijk de recreatiewoning mag verhuren, maar uitsluitend voor maximaal 6 weken aaneengesloten, en enkel voor recreatief gebruik. 2. Een verbod op verhuur geldt gedurende ten minste 2 jaar na aankoop van de woning. 3. Het bestuur minimaal 3 weken van tevoren moet worden geïnformeerd.
Hoewel dit voor een recreatiewoning geldt, toont het wel aan dat VvE’s actief kunnen zijn in het reguleren van huuractiviteiten. De VvE kan dus in de praktijk toestemming vragen of beperkingen opleggen, maar alleen op grond van de splitsingsakte. Zonder dergelijke grondslag is de VvE niet bevoegd om een verbod op kamerverhuur op te leggen, zelfs niet na een stemvergadering.
Verder is het van belang dat de VvE zich houdt aan de beginselen van evenredigheid en redelijkheid. Het is dus niet toegestaan dat een VvE een verbod op kamerverhuur oplegt zonder reden of dat ze een dergelijk verzoek zonder reden afwijst. De VvE moet in het bezit zijn van een duidelijke juridische grondslag voor een dergelijk handelen.
Verzekering en Aansprakelijkheid bij Kamerverhuur
Een belangrijk risico dat vaak wordt over het hoofd gezien is het effect van kamerverhuur op de verzekering en aansprakelijkheid. Bron [1] wijst er nadrukkelijk op dat sommige verzekeraars specifieke eisen stellen of hogere premies hanteren voor panden waar kamerverhuur plaatsvindt. Dit komt omdat het gebruik van een woning voor doorgaande of herhaalde bezoekers (zoals bij kamerhuur) een hogere risicoomgeving kan zijn dan een vast verblijf van een huishouden. De kans op schade, ongevallen of aansprakelijkheidsclaims stijgt doordat er vaker bezoek is, en de bewoners zijn niet steeds dezelfde.
Daarom is het raadzaam om zowel de eigenaar van het appartement als de VvE te informeren bij de eigen verzekeraar voordat er wordt gestart met kamerverhuur. De verzekering moet eventueel worden aangepast of uitgebreid om het risico van kamerverhuur te dekken. Het is mogelijk dat een standaard woningverzekering niet dekking biedt voor huuractiviteiten, vooral niet bij langdurige of herhaalde verhuur. In dat geval dient een specifieke verzekering voor huurdoeleinden of een zakelijke verzekering te worden overwogen.
De aansprakelijkheid van de eigenaar blijft in beginsel bestaan. Als een derde persoon schade oploopt in het appartement tijdens de huurperiode, is de eigenaar vaak aansprakelijk. Dit geldt zowel voor materiële schade als voor lichamelijke schade. De VvE heeft in dit geval meestal geen directe aansprakelijkheid, tenzij duidelijk is dat er sprake is van nalatigheid van de VvE of haar bestuur. Echter, als de VvE het gebruik niet heeft toegestaan of heeft verboden, maar de eigenaar toch verhuurt, kan de VvE eventueel aansprakelijkheid kunnen vragen bij de eigenaar, vooral indien er schade ontstaat aan gemeubelen of aan de woning.
Praktische Toepassing: Van Studenten tot Vakantiewoningen
De praktijk van kamerverhuur varieert sterk afhankelijk van de doelgroep en het gebruik. In veel gevallen wordt een appartement verhuurd aan studenten, die samenspannen om de huur te dralen. Dit is een veel voorkomend fenomeen, zoals in bron [3] wordt vermeld. De hoge huurprijzen en de beperkte beschikbaarheid van betaalbare woonruimte dwingen veel studenten tot samensmelting van woningen. In dergelijke gevallen is het doorgaans toegestaan, mits de splitsingsakte ‘woning’ omschrijft en er geen uitdrukkelijk verbod is.
Een ander veelvoorkomend gebruik is het verhuren van kamers via korte termijnplatformen zoals Airbnb. Dit valt onder de categorie van ‘short stay’ of ‘bed & breakfast’. Bron [5] noemt dit soort vormen van verhuur expliciet als activiteiten die juridische en organisatorische vragen oproepen. In sommige gevallen is het verhuur van kamers voor korte tijd uitgesloten indien in de splitsingsakte een bepaling is opgenomen die commerciële exploitatie verbiedt. In dat geval is zelfs korte termijnverhuur verboden.
De praktijk toont echter ook dat sommige VvE’s bepaalde vormen van verhuur wel toelaten. Zo is in een voorbeeld uit bron [4] het verhuren van een recreatiewoning voor 12 tot 23 maanden toegestaan, mits aan voorwaarden wordt voldaan. Dit toont aan dat er ruimte is voor afwisseling, maar altijd binnen de grenzen van de wet en de splitsingsakte.
Procedure voor Wettige Kamerverhuur
Voor een wettige uitvoering van kamerverhuur zijn een aantal stappen nodig. Eerst moet de bestemming van het appartementsrecht in de splitsingsakte worden bepaald. Indien deze ‘wonen’ is en er is geen uitdrukkelijk verbod in de splitsingsakte, dan is kamerverhuur juridisch mogelijk.
Daarna dient de VvE te worden gecontroleerd op eventuele bepalingen in het huishoudelijk reglement. Als daar een verbod staat, maar dit niet in de splitsingsakte is opgenomen, is het verbod niet bindend. De eigenaar kan dan verdergaan met de verhuur, mits hij voldoet aan alle wettelijke en verzekeringstechnische vereisten.
Het is aan te raden om de VvE van tevoren te informeren. Hoewel toestemming van de VvE niet altijd juridisch noodzakelijk is (indien de splitsingsakte geen verbod bevat), is het verstandig om de samenwerking te waarborgen. De VvE kan bijvoorbeeld eisen stellen aan de keuze van huurders, de duur van het verblijf of de activiteiten in het appartement.
Ten slotte dient de verzekering te worden bekeken. De eigenaar dient na te gaan of de huidige woningverzekering de verhuur van kamers dekt. Indien niet, dient een aanpassing of een nieuwe verzekering te worden afgesloten. Dit beschermt zowel de eigenaar als de VvE tegen onverwachte aansprakelijkheidsvragen.
Conclusie
Kamerverhuur in een VvE-appartement is juridisch toegestaan indien de splitsingsakte de bestemming ‘woning’ vermeldt en er geen uitdrukkelijk verbod is opgenomen in deze akte. Een verbod in het huishoudelijk reglement is niet voldoende om de verhuur te verbieden. De VvE kan zelf geen bepalingen stellen die de splitsingsakte overtreffen. Daarom is het van cruciale belang om eerst de splitsingsakte te controleren voordat er wordt gestart met kamerverhuur.
Het is niet voldoende om alleen het huishoudelijk reglement van de VvE te lezen. Zonder een uitdrukkelijke bepaling in de splitsingsakte is er geen juridische grondslag voor een verbod op kamerverhuur. De VvE kan daarentegen wel wensen stellen aan de uitvoering, zoals het melden van het verhuurplan aan het bestuur, of het opvragen van een vergunning. Deze vereisten zijn echter geen wettelijke dwang, maar kunnen wel de samenwerking en harmonie binnen de VvE bevorderen.
Verder is de keuze van de verzekering van groot belang. Sommige verzekeraars hanteren hogere premies of stellen extra eisen bij het verhuren van kamers. Daarom is het raadzaam om de eigenaar van het appartement en de VvE te informeren bij de verzekeraar voordat de verhuur wordt geïnitieerd.
Ten slotte is het belangrijk om rekening te houden met de mogelijke gevolgen van een gebrek aan duidelijkheid. Zonder duidelijke regels kunnen geschillen ontstaan tussen eigenaren, VvE en bewoners. Daarom is het verstandig om de regels van de VvE zorgvuldig te lezen en eventueel juridisch advies in te winnen alvorens te verhuurden.