Inleiding
De vraag of een eigenaar van een appartement in een Vereniging van Eigenaren (VvE) de woning per kamer mag verhuren, is een actueel en juridisch gecomplicieerd onderwerp dat zowel voor particulieren als professionele beleggers van belang is. De bronnen tonen duidelijk aan dat er geen eenduidig antwoord op deze vraag bestaat, maar dat de toelaatbaarheid afhankelijk is van een combinatie van de wettelijke basis, de inhoud van de splitsingsakte en het splitsingsreglement van de VvE. Hoewel het algemene recht op verhuren van een appartementsrecht gereserveerd is binnen het Burgerlijk Wetboek (BW), kunnen beperkingen op het gebruik, met name op kamerverhuur, uitdrukkelijk in de splitsingsakte worden opgenomen. Zonder een dergelijk verbod in de splitsingsakte is de kamerverhuur in beginsel toegestaan, mits aan alle wettelijke en gemeentelijke eisen wordt voldaan. Belangrijker is echter dat een VvE geen kracht kan uitoefenen op basis van een verbod dat alleen in het huishoudelijk reglement is opgenomen, omdat dit een te zware beperking van het eigenaarsrecht zou zijn die uitsluitend in de splitsingsakte mag worden vastgelegd. Dit artikel verkent op systematische wijze de juridische grondslagen, de rol van gemeentelijke regelgeving, de invloed van het splitsingsreglement en de praktische consequenties voor zowel eigenaren als VvE-besturen.
Juridische grondslag van het recht op verhuren
Het recht op verhuren van een appartement is gegrondvest op het Burgerlijk Wetboek (BW). Artikel 5:120 lid 1 BW stelt expliciet dat een eigenaar van een appartementsrecht bevoegd is om zijn of haar appartement zelf te gebruiken, maar ook om het appartement aan een ander in gebruik te geven. Dit recht is dus wettelijk gegarandeerd en vormt het uitgangspunt voor alle verdere bepalingen. Zonder wettelijk verbod of beperking in de splitsingsakte is de verhuur van een appartement voor langere duur, inclusief kamerverhuur, juridisch toegestaan. Het is belangrijk op te merken dat dit recht op verhuren niet automatisch automatisch geldt voor alle vormen van verhuur. De toepassing van dit recht is sterk afhankelijk van de bestemming van het appartementsrecht, zoals vastgelegd in de splitsingsakte of het splitsingsreglement. Als de bestemming in de splitsingsakte ‘wonen’ of ‘woonruimte’ is, dan is het verhuren van de woning, ook in delen, in beginsel toegestaan, mits aan de wettelijke eisen wordt voldaan. De wet stelt dus geen algemeen verbod op kamerverhuur, maar laat dit afhangen van de voorwaarden in de juridische documentatie van de VvE. De wet geeft dus ruimte voor vrijheid van gebruik, maar beperkt deze ruimte daar waar de eigenaren in de splitsingsakte expliciet afbreuk aan hebben gedaan. De juridische basis is dus duidelijk: het recht op verhuren is geboekstaafd, maar beperkt door het regelgevingssysteem dat is vastgelegd in de splitsingsakte.
De rol van de splitsingsakte en splitsingsreglement
De splitsingsakte is het juridisch document dat de rechten en plichten van elke eigenaar in een VvE vastlegt. In deze akte wordt niet alleen de omvang van het appartementsrecht vastgelegd, maar ook de bestemming van het appartement. De bestemming is van cruciaal belang voor de vraag of een bepaald gebruik, zoals kamerverhuur, wettelijk toegestaan is. De bronnen tonen duidelijk aan dat een verbod op kamerverhuur alleen geldt indien het expliciet is opgenomen in de splitsingsakte. Zonder dergelijk expliciet verbod in de splitsingsakte is kamerverhuur juridisch toegestaan, mits aan alle wettelijke eisen wordt voldaan. Het splitsingsreglement, dat vaak in het huishoudelijk reglement is opgenomen, kan in principe geen kracht uitoefenen op basis van een verbod op kamerverhuur. Dit is geoordeeld door de rechter in de zogeheten "Woonhuur" zaak, waarbij is vastgesteld dat een beperking van het gebruiksrecht, zoals een verbod op kamerverhuur, uitsluitend kan worden vastgelegd in de splitsingsakte. Een verbod dat alleen in het huishoudelijk reglement is opgenomen, is niet bindend, omdat dit een te zware beperking van het persoonlijke bezit en het gebruik van het appartementsrecht zou zijn. De wet stelt daarmee duidelijk dat wanneer een VvE een dergelijk verbod wil opleggen, dit moet gebeuren via een wijziging van de splitsingsakte, niet via een besluit van de algemene vergadering. Dit betekent dat een VvE die tegen kamerverhuur wil optreden, niet alleen een besluit moet nemen, maar ook een wetswijziging moet doorgeven en goedkeuren. Zonder dergelijke wijziging is een VvE niet in staat om handhavend op te treden tegen een eigenaar die per kamer verhuurt. De splitsingsakte is dus het enige document dat een uitsluitend juridisch bindend verbod kan bevatten.
Gemeentelijke eisen en vergunningvereisten
Bij de verhuur van kamers in een appartement kunnen gemeentelijke eisen een doorslaggevend rol spelen. In het geval van de gemeente Amsterdam is duidelijk vastgelegd dat een vergunning van de gemeente vereist is bij kamergewijze verhuur. Dit is nodig omdat het verhuren van kamers aan meerdere huurders, waarbij de huurders delen van de keuken, badkamer en/of het toilet delen, leidt tot een veranderde woninggebruikersgroep en dus tot een verhoogd risico op overlast, veiligheidsproblemen en druk op infrastructuur. De gemeente stelt daarom vaak eisen aan het aantal personen dat in een woning mag verblijven, aan brandveiligheid, geluidsvermindering en sanitaire voorzieningen. Deze eisen zijn meestal vastgelegd in het Bouwbesluit en de woonomgevingswet. De gemeente heeft de bevoegdheid om een vergunning te verlenen of te ontzeggen op basis van de feitelijke situatie van de woning. Zonder een geldige vergunning is de kamerverhuur in beginsel onwettig, ongeacht of er een verbod is in de splitsingsakte. De gemeente kan ook handhaven tegen de eigenaar of de VvE indien een misstand wordt geconstateerd. Het is dus essentieel dat de eigenaar of beheerder van de woning de geldende gemeentelijke voorschriften raadpleegt voordat hij of zij besluit tot kamerverhuur. De gemeente kan bijvoorbeeld eisen stellen aan de maximale capaciteit van de woning, aan de afzonderlijke toegang tot sanitaire voorzieningen, aan brandveilige oplossingen of aan de aanwezigheid van een brandmeldinstallatie. De gemeente heeft dus niet alleen een rol bij het toekennen van een vergunning, maar ook bij het toezien op naleving van de voorwaarden.
Beperkingen in het splitsingsreglement en de rol van de VvE
Hoewel een VvE niet in staat is om een verbod op kamerverhuur te plaatsen op basis van het huishoudelijk reglement, kan de VvE wel optreden indien in de splitsingsakte een duidelijk verbod opgenomen is. Als het splitsingsreglement of de splitsingsakte bepaalt dat het appartementsrecht is bestemd voor “wonen” of “woonruimte” en daarnaast een expliciet verbod op kamerverhuur bevat, dan is deze bepaling juridisch bindend. In dat geval is de VvE bevoegd om de eigenaar aan te schrijven en handhavend op te treden. De VvE dient hierbij te handelen op basis van feitelijke bewijzen. De bewijslast ligt namelijk bij de VvE. Zonder voldoende bewijs dat daadwerkelijk kamerverhuur plaatsvindt, kan de VvE niet aantonen dat er sprake is van een overtreding. Bewijs kan zijn: huurcontracten, foto’s van meerdere huurders, aanwezigheid van meerdere huurders in de woning op hetzelfde tijdstip, of verklaringen van buren. De VvE dient dus een systematische aanpak te hanteren bij het controleren van het gebruik van de woning. De VvE kan bij een overtreding een termijn stellen om de situatie te corrigeren. Als de eigenaar binnen deze termijn niet handelt, kan de VvE overwegen om tot gerechtelijke stappen over te gaan. De VvE dient zich hierbij te baseren op de voorschriften in de splitsingsakte en het splitsingsreglement, en niet op een algemeen gevoel van "overlast" of "niet-woningen gebruik". De rol van de VvE is dus beperkt tot handhaving van de in de splitsingsakte vastgelegde bepalingen. Zonder dergelijke bepaling is de VvE niet bevoegd om te handhaven, zelfs niet bij overlast of ongeoorloofd gebruik. De VvE dient dus in de praktijk altijd eerst te controleren of er een wettelijk verbod is opgenomen in de splitsingsakte.
Jurisprudentie en rechtspraak
De rechtspraak in Nederland heeft duidelijk gebleken dat een verbod op kamerverhuur alleen geldt indien het expliciet is opgenomen in de splitsingsakte. In mei 2020 oordeelde het Gerechtshof Amsterdam in een zaak waarin werd vastgesteld dat het verhuren van een appartement aan vier personen niet was toegestaan vanwege een verbod in het splitsingsreglement. Dit verbod was niet alleen in het huishoudelijk reglement opgenomen, maar had in feite een wettelijke grondslag via de splitsingsakte. De rechter stelde dat een dergelijk verbod niet kon worden opgelegd via het huishoudelijk reglement, omdat dit een te zware beperking van het bezitrecht van de eigenaar zou zijn. Het oordeel benadrukte dat een dergelijk verbod uitsluitend in de splitsingsakte kon zijn opgenomen. Deze jurisprudentie bevestigt de beginselen die reeds in de wet zijn vastgelegd. De VvE kan dus niet op basis van een besluit van de algemene vergadering een verbod opleggen op kamerverhuur, tenzij dat verbod eerst is opgenomen in de splitsingsakte. De rechter ziet dus het verschil tussen een wettelijk verbod dat wettelijk is vastgelegd in de splitsingsakte, en een willekeurige bepaling in een binnenwereldreglement. De jurisprudentie benadrukt dus de beperkingen van het bevoegdheidssysteem van de VvE. De VvE is bevoegd om te handhaven, maar alleen wanneer er wettelijk grondslag voor is. Zonder wettelijke grondslag is een actie van de VvE niet mogelijk. De rechtspraak bevestigt dus het beginsel dat de splitsingsakte het belangrijkste juridische document is voor de bepaling van het gebruik van een appartement. De VvE dient dus altijd eerst te controleren of er een wettelijk verbod is opgenomen voordat er actie wordt ondernomen.
Praktische richtlijnen voor eigenaren en VvE
Voor eigenaren die overwegen om hun appartement per kamer te verhuren, is het essentieel om eerst de splitsingsakte te raadplegen. Indien er geen expliciet verbod op kamerverhuur is opgenomen, is de verhuur in beginsel toegestaan. Echter, de eigenaar dient ook te controleren of er gemeentelijke eisen gelden. In sommige gemeenten is een vergunning vereist voor kamerverhuur. Zonder dergelijke vergunning is de verhuur onwettig. De eigenaar dient daarom vóór het starten van de verhuur de geldende gemeentelijke voorschriften te controleren. Daarnaast dient de eigenaar te controleren of er sprake is van een verbod in het splitsingsreglement. Hoewel een dergelijk verbod niet juridisch bindend is indien het niet in de splitsingsakte is opgenomen, kan het wel leidt tot sociale spanning in de woning. De eigenaar dient dus ook rekening te houden met de sfeer in de woongelegenheid. Voor VvE-besturen is het belangrijk om te beseffen dat zij niet in staat zijn om een verbod op kamerverhuur handhaven op basis van het huishoudelijk reglement. Zonder een wettelijke grondslag in de splitsingsakte is een dergelijk verbod niet bindend. De VvE dient dus eerst te controleren of er een wettelijk verbod is opgenomen in de splitsingsakte. Alleen dan kan de VvE actie ondernemen. De VvE dient ook te beseffen dat de bewijslast bij haar ligt. Zonder voldoende bewijs dat daadwerkelijk kamerverhuur plaatsvindt, kan de VvE niet aantonen dat er een overtreding is. De VvE dient dus een duidelijk bewijsbestand te hebben, bijvoorbeeld door het opstellen van een rapportage van de woning, of door getuigenverklaringen van buren. De VvE dient ook te controleren of er sprake is van een gemeentelijke vergunning. Zonder dergelijke vergunning is de verhuur onwettig, ongeacht de woongelegenheid. De VvE dient dus een systeem van controle op te zetten, waarbij de eigenaren regelmatig worden gecontroleerd op het gebruik van hun appartement. De VvE dient ook te beseffen dat een handhavingsactie alleen kan worden ondernomen indien er sprake is van een overtreding van een wettelijk verbod. Zonder dergelijk verbod is de VvE niet bevoegd om handhaven.
Conclusie
De vraag of een VvE kan verbieden dat kamers in een appartement worden verhuurd, is afhankelijk van drie factoren: de wet, de splitsingsakte en de gemeentelijke regelgeving. Het algemene recht op verhuren van een appartementsrecht is in het Burgerlijk Wetboek vastgelegd. Echter, een verbod op kamerverhuur is alleen wettelijk bindend indien het expliciet is opgenomen in de splitsingsakte. Zonder dergelijk verbod is de kamerverhuur in beginsel toegestaan. De VvE is niet bevoegd om een dergelijk verbod op te leggen via het huishoudelijk reglement, omdat dit een te zware beperking van het bezitrecht van de eigenaar zou zijn. De gemeente kan een vergunning vereisen voor kamerverhuur, en zonder dergelijke vergunning is de verhuur onwettig. De VvE dient dus eerst te controleren of er sprake is van een wettelijk verbod in de splitsingsakte. Alleen dan kan de VvE actie ondernemen. De bewijslast ligt bij de VvE, en zonder voldoende bewijs is een handhavingsactie niet mogelijk. De jurisprudentie bevestigt dat een verbod op kamerverhuur slechts geldt indien het in de splitsingsakte is opgenomen. De VvE dient dus een duidelijk bewijsbestand te hebben voordat er actie wordt ondernomen. Zonder wettelijke grondslag is de VvE niet in staat om te handhaven.