Inleiding
De verkoop van een parkeerplaats binnen een appartementscomplex onderworpen aan een Vereniging van Eigenaars (VvE) is een complexe aangelegenheid, geregeld door een combinatie van de splitsingsakte, het modelreglement, en de wettelijke grondslagen. De kern van de kwestie ligt in de vraag of de VvE verplicht is om een parkeerplaats af te nemen indien deze is verkocht aan een niet-bewoner van het pand, en of dit recht op terugkoop (terugkoopbepaling) ook van toepassing is wanneer een eigenaar van een woning of een parkeerplaats zelf over de verkoop besluit. Uit onderzoeken van gerechtelijke uitspraken, zoals die van de Rechtbank Rotterdam, blijkt dat het bepaalde bepalingen in de splitsingsakte, en het doel daarachter, cruciaal zijn voor de uitsluiting of toepassing van een verplichting tot terugkoop. Deze analyse richt zich op de juridische grondslagen, procedurele vereisten en de grenzen van het terugkooprecht, met als doel een helder beeld te geven van wanneer een VvE verplicht is om een parkeerplaats af te nemen, en wanneer niet.
Juridische grondslag en doel van de terugkoopbepaling
De terugkoopbepaling in de splitsingsakte is bedoeld als beveiliging tegen het gevaar van een verkoop van een woning aan een koper die geen parkeerplaats wenst te kopen. De bedoeling is om te voorkomen dat de verkoop van een woning wordt verbroken wegens gebrek aan beschikbaarheid van een bijbehorende parkeerplaats. De VvE stelt dat het doel van de regeling is dat alleen een eigenaar van een woning ook eigenaar van een parkeerplaats mag zijn. Hiermee wordt voorkomen dat een bewoner een duurere woning niet kan verkopen omdat een potentiële koper geen parkeerplaats wil meenemen. In dat geval is de VvE verplicht de parkeerplaats van de verkopende eigenaar over te nemen.
Deze bepaling is in de eerste plaats bedoeld als beveiliging voor bewoners van het pand. Het doet niet ter zorg voor het behoud van de waarde van de parkeerplaats, noch als middel voor beleggers om winst te maken door parkeerplaatsen te kopen en te verkopen. De Rechtbank Rotterdam heeft in haar uitspraak van 22 februari 2017 benadrukt dat de terugkoopbepaling alleen van toepassing is indien de parkeerplaats is verkocht aan een derde die geen lid is van de VvE of geen eigenaar is van een woning binnen het pand. Het doel is dus niet om te voorkomen dat parkeerplaatsen worden verkocht, maar om te voorkomen dat de verkoop van een woning wordt tegengehouden wegens gebrek aan parkeerfaciliteit.
Deze bepaling is gebaseerd op het beginsel van het recht op voorkeur, dat is ingebouwd in de splitsingsakte. De rechtbank stelt dat het doel van de regeling het is om te voorkomen dat een eigenaar van een woning en een parkeerplaats de woning niet kan verkopen ten gevolge van het ontbreken van een koper die ook de parkeerplaats wenst. De VvE moet daarom in die gevallen de parkeerplaats afnemen. Het doet niet ter zorg voor het behoud van de waarde van de parkeerplaats, noch als middel voor beleggers om winst te maken door parkeerplaatsen te kopen en te verkopen.
Procedurele vereisten bij verkoop van een parkeerplaats
De verkoop van een parkeerplaats binnen een VvE-complex is onderworpen aan een reeks formeel vereiste stappen, zoals vastgelegd in bron 2. De procedure begint met het voorstellen van een aanbod aan de leden van de VvE. De aanbieder dient de parkeerplaats eerst aan de besturen van alle bij het blok betrokken verenigingen te aanbieden. Dit gebeurt doorgaans via een aangetekende brief, die wordt ingezonden bij het administratiekantoor van de hoofdsplitsing VVE-Beheer te Rijswijk. Dit kantoor handelt namens de besturen van alle betrokken VvE’s en houdt de aanbieder op de hoogte van het verloop van de procedure.
De VvE is verplicht alle eigenaren van de woningen in het complex te informeren over het aanbod. Als binnen tien dagen geen belangstelling is geuit, kan de parkeerplaats worden verkocht aan een van de bewoners van IJburg. De notaris die de overdracht van eigendom regelt, dient dit aan het administratiekantoor door te geven. Bij de overdracht dient de parkeerpas en de sleutel van het loophek van het particuliere deel van de parkeergarage aan de nieuwe eigenaar overhandigd te worden.
Na afloop van de procedure dient het administratiekantoor de nieuwe eigenaar te informeren over de te betalen servicekosten. Ook het bestuur en de huismeester worden geïnformeerd over de nieuwe situatie. De parkeerpas moet daarna worden omgeschreven op de naam van de nieuwe eigenaar. Dit gebeurt doorgaans via contact met de huismeester. Deze stappen zijn essentieel voor een wettige en correcte overdracht van eigendom.
Deze procedure is gebaseerd op art. 28 van de statuten van de VvE. Het voorkeursrecht van de mede-eigenaars is dus juridisch verankerd. Indien een eigenaar van een parkeerplaats wil verkopen, dient hij of zij eerst het voorkeursrecht van de andere appartementseigenaren in acht te nemen. Dit geldt in het bijzonder voor gevallen waarin de verkoop wordt overwogen aan een derde die geen lid is van de VvE of geen woning binnen het pand bezit.
Wanneer is een VvE verplicht om een parkeerplaats af te nemen?
De verplichting van de VvE om een parkeerplaats af te nemen is afhankelijk van de wettelijke bepalingen in de splitsingsakte en het doel van die bepaling. De Rechtbank Rotterdam heeft in haar uitspraak van 22 februari 2017 geoordeeld dat de terugkoopbepaling in het geval van Marupa c.s. niet van toepassing is. Het arrest is van belang omdat het duidelijk maakt dat de wettelijke grondslag van de terugkoopbepaling afhankelijk is van het doel van de partijen bij het treffen van de splitsingsakte.
In het geval van Marupa Vastgoed B.V. was de parkeerplaats in 2016 via een executoriale veiling verkregen, nadat de curator de eigendom had overgenomen. De bedoeling was dat de parkeerplaatsen zouden worden verkocht aan een koper. Marupa Vastgoed heeft de parkeerplaatsen echter niet gekocht terwijl zij reeds eigenaar waren van een woning binnen het complex. De VvE heeft geen interesse getoond in de terugkoop, maar de eis van Marupa dat de VvE de parkeerplaatsen moest kopen, werd afgewezen door de rechtbank.
De rechtbank concludeerde dat de bepaling in de splitsingsakte slechts van toepassing is indien de parkeerplaats is verkocht aan een derde die geen bewoner is van het pand. De reden hiervoor is dat de bepaling is bedoeld om te voorkomen dat de verkoop van een woning wordt verbroken wegens gebrek aan parkeerplaats. Indien echter een persoon die geen eigenaar van een woning is, een parkeerplaats koopt, dan is de VvE niet verplicht om die te kopen. In het geval van Marupa c.s. was de parkeerplaats al in handen van een niet-bewoner, dus de voorwaarden voor terugkoop waren niet geboekstaafd.
Deze conclusie is gebaseerd op de interpretatie van de splitsingsakte. De eerste zin van de bepaling stelt uitdrukkelijk dat de parkeerplaatsen uitsluitend kunnen worden overgedragen aan mede-appartementseigenaars. Aangezien Marupa c.s. geen appartementsrecht in het complex bezat, voldeden zij niet aan de voorwaarden. Daardoor was er geen juridische basis voor een verplichting tot terugkoop.
Geval van bevrijdende verjaring en eigendomsrecht op parkeerplaats
In een ander geval, ook van de Rechtbank Rotterdam, is een ander rechtsgeldig principe van toepassing: het begrip „bevrijdende verjaring” in de zin van artikel 3:105 en 3:106 van het Burgerlijk Wetboek (BW). In deze zaak had eiser X in 2021 zowel een woning als een parkeerplaats gekocht. Medio 2022 bleek echter dat een andere eigenaar, Y, sinds 1994 elke dag zijn auto op de betwiste parkeerplaats had geparkeerd. Er was geen schriftelijke overeenkomst of toestemming nodig.
De rechtbank ooordeelde dat het continue en ononderbroken parkeren van Y op de parkeerplaats, gedurende meer dan 20 jaar, leidde tot bezit. Op grond van artikel 3:105 BW is bezit dat ononderbroken gedurende vijf jaar voortduurt, van rechtswege overgedragen aan de bezitter, mits de oorspronkelijke eigenaar geen handelingen heeft ondernomen om het bezit te herroepen. De rechtbank ooordeelde dat Y op basis van deze periode van ononderbroken bezit sinds 2014 de eigenaar van de parkeerplaats is geworden. Daardoor had de oorspronkelijke eigenaar, en daarmee ook X als rechtsopvolger, geen recht meer op het bezit of de eigendom van de parkeerplaats.
Dit geval toont aan dat het niet nodig is dat een parkeerplaats juridisch is overgedragen om eigendom te verkrijgen. Door continu en ononderbroken bezit, zonder dat de oorspronkelijke eigenaar bezwaar heeft gemaakt, kan een derde door verjaring het eigendomsrecht verkrijgen. Dit is een belangrijk rechtspunt voor beleggers en eindgebruikers van parkeerplaatsen, omdat het betekent dat een parkeerplaats die jarenlang ongecontroleerd wordt gebruikt, zelfs zonder officiële eigendomsverklaring, uiteindelijk aan de gebruiker kan overgaan.
Beperkingen van het voorkeursrecht en juridische gevolgen van handelsmisbruik
Hoewel de VvE een voorkeursrecht heeft op de verkoop van een parkeerplaats, zijn er grenzen aan het gebruik van dit recht. De VvE stelt dat het niet redelijk en billijk is dat professionele handelaars parkeerplaatsen kopen met het doel alleen de VvE te verplichten tot terugkoop tegen een veelvoud van het aankoopbedrag. Dit is gebaseerd op de beginselen van art. 3:12 BW (onbillijkheid), art. 6:2 BW (verplichtingen op grond van een onbillijk voordeel) en art. 3:13 BW (afwijzing van een handelsmisbruik).
Deze beginselen zijn bedoeld om te voorkomen dat partijen misbruik maken van een juridisch recht dat is bedoeld voor een bepaald doel. In dit geval is het doel van het voorkeursrecht om de verkoop van een woning te waarborgen. Het mag niet worden gebruikt als middel om winst te maken door de VvE te verplichten tot terugkoop tegen een hoge prijs. Als een handelaar een parkeerplaats koopt met het doel de VvE te verplichten tot terugkoop, dan is dit in strijd met het beginsel van billijkheid.
Deze beginselen zijn echter niet automatisch van toepassing. De rechtbank moet afwegen of er sprake is van handelsmisbruik. In het geval van Marupa c.s. is de rechtbank tot de slotsom gekomen dat er geen sprake was van handelsmisbruik omdat de parkeerplaatsen al eerder waren verkregen via een executoriale veiling, en er geen sprake was van een doorgedreven handelspraktijk. De eisen van de VvE om de parkeerplaatsen te kopen waren daardoor niet gebaseerd op een juridisch recht dat werd misbruikt.
Alternatieven voor verkoop: verhuren van de parkeerplaats
Voordat een eigenaar besluit om een parkeerplaats te verkopen, is het verstandig te overwegen of verhuur een betere optie is. Parkeerplaatsen zijn schaars, vooral in grote steden zoals Amsterdam. Parkeertarieven stijgen en het wordt steeds lastiger om een parkeerplaats te vinden. In sommige delen van de stad kan de huur oplopen tot tussen de €175 en €200 per maand. Met een huur in die omvang is de rentabiliteit van een parkeerplaats vaak hoger dan de rendementen uit een verkoop tegen een vast bedrag.
De verhuur van een parkeerplaats is daarmee een interessante optie voor beleggers die een vaste inkomst willen genereren zonder het risico van een grote aflossing. Bovendien blijft de eigenaar van de parkeerplaats in bezit van de waarde van het pand en kan hij of zij eventueel later nog een hogere verkoopprijs realiseren. De huurder heeft geen recht op aankoop, maar heeft wel een gebruiksovereenkomst die kan worden afgesloten via de VvE.
Deze optie is vooral interessant voor eigenaren die zelf geen auto hebben of die de parkeerplaats niet zelf willen gebruiken. Het is ook een manier om te voorkomen dat de VvE wordt geconfronteerd met een eis tot terugkoop, omdat de eigendom blijft bij de oorspronkelijke eigenaar.
Conclusie
De verkoop van een parkeerplaats binnen een VvE-complex is een juridisch complex proces dat afhankelijk is van de bepalingen in de splitsingsakte, het modelreglement en de wettelijke grondslagen. De VvE is niet automatisch verplicht om een parkeerplaats af te nemen indien deze is verkocht aan een derde die geen lid is van de VvE of geen eigenaar van een woning in het pand. De terugkoopbepaling is bedoeld ter bescherming van de verkoop van woningen, niet ter bescherming van de waarde van parkeerplaatsen.
De procedure voor verkoop vereist dat eerst een voorkeursaanbod wordt gedaan aan de mede-eigenaars. Indien geen belangstelling is, kan de parkeerplaats worden verkocht aan een derde. De VvE is verplicht om de nieuwe eigenaar te informeren en de parkeerpas om te schrijven. Het is belangrijk dat de verkoop correct wordt uitgevoerd via het administratiekantoor van de VvE.
Bij bepaalde omstandigheden, zoals langdurig en ononderbroken bezit van een parkeerplaats door een derde, kan de eigenaar door bevrijdende verjaring het eigendomsrecht verkrijgen. Dit is een belangrijk rechtspunt voor zowel eindgebruikers als beleggers.
Tot slot is het belangrijk om na te denken over alternatieven zoals verhuring. Parkeerplaatsen kunnen een aantrekkelijke bron van passief inkomen zijn, vooral in drukke stadsgebieden. De keuze tussen verkoop en verhuur dient gebaseerd te zijn op financiële doelen, risicoprofiel en langtermijnbeleid.