Inleiding
Het nieuwbouwproject Trade Park Vennestraat in Lisse biedt een unieke combinatie van bedrijfsruimte en particuliere leefruimte in een groeiende en strategisch gelegen locatie. De focus ligt op multifunctionele units van het type K, ontworpen voor zowel ondernemers als particulieren die ruimte willen voor opslag, werkplek of een eigen bedrijfsvestiging. Deze units, gelegen op het terrein van het bedrijventerrein Dever, zijn gebouwd in twee fasen, waarvan de tweede fase recent is afgerond met een volledige verkoop van alle beschikbare eenheden. De beschikbare bronnen tonen een duidelijk beeld van de technische specificaties, de financiële structuur en de juridische kaders van dit project, inclusief de verdeling van kosten en de toegewezen beheerorganisatie. Deze analyse, gebaseerd uitsluitend op de beschikbare gegevens, biedt een volledig overzicht van het project vanuit het perspectief van ingenieurs, architecten, juristen en ontwerpers, en is bestemd voor potentiële kopers, investeerders en professionals in de vastgoedsector.
Technische Specificaties van de K-units
De K-units in het project Trade Park Vennestraat zijn ontworpen met een sterke focus op duurzaamheid, veiligheid en gebruiksgemak. De bouwkosten zijn inbegrepen in de koopprijs, wat inhoudt dat de aankoopprijs, inclusief grondkosten, funderingsadvies, bouwkosten, honoraria voor adviseurs, notariskosten, gemeentelijke leges, kadasterkosten en aansluitkosten voor nutsvoorzieningen, een vaste prijs vormt. De enige uitzonderingen zijn kosten voor telefoon en CAI, die buiten de koopsom vallen. Deze kostenstructuur zorgt voor transparantie en voorkomt onverwachte uitgaven na aankoop. De eenheden zijn beschikbaar in twee varianten, afhankelijk van de aanwezigheid van een verdiepingsvloer. Units zonder verdiepingsvloer (25 t/m 28) hebben een bruto vloeroppervlakte van ongeveer 44 m² en een gebruiksoppervlakte van circa 41 m². Units met een verdiepingsvloer (24, 29, 32 t/m 39) zijn aanzienlijk ruimtes, met een bruto vloeroppervlakte van ongeveer 88 m² en een gebruiksoppervlakte van circa 81 m².
De bouwkwaliteit is hoog, met een glad afgewerkte begane grondvloer die een belastingcapaciteit van 1.500 kg per m² heeft, wat geschikt is voor zware belastingen, zoals opslagruimtes of machines. De vloerbelasting voor de verdiepingsvloer bedraagt 350 kg per m². De eenheden zijn voorzien van een elektrisch en afstandshandmatig bedienbare geïsoleerde overheaddeur, een aparte entredeur met brievenbus, en een raam in de kantoorruimte dat geopend kan worden. De ramen zijn voorzien van dubbele beglazing in aluminium kozijnen, wat zorgt voor een goede geluidsisolatie en energiezuinigheid. De voorzieningen omvatten een aansluiting op gas, water en elektra, evenals voorbereidingen voor toilet en afvoer, die zijn afgedopt. De standaardafwerking van de eenheden is gericht op een ruimte die direct na aankoop kan worden gebruikt, met de mogelijkheid tot verdere aanpassing volgens de wensen van de eindgebruiker. De eenheden zijn voorzien van een eigen huisnummer en kunnen dus als zakelijke vestigingsadres worden gebruikt. Elke unit is uitgerust met verlichting en elektra op eigen meter, wat de onafhankelijkheid van het energiegebruik verhoogt. De bouwkosten zijn vastgelegd in de bronnen, maar een uitgebreide technische omschrijving, zoals de gebruikte bouwmateriaalsoorten of het type isolatie, is niet beschikbaar.
Financiële structuur en kostenverdeling
De financiële structuur van de K-units in het project Trade Park Vennestraat is duidelijk gedefinieerd op basis van de beschikbare gegevens. De koopprijs voor een unit zonder verdiepingsvloer (25 t/m 28) is vanaf € 94.500,00, excl. BTW en grond- en bouwrente. Voor een unit met een verdiepingsvloer (24, 29, 32 t/m 39) ligt de koopprijs vanaf € 105.550,00, ook exclusief BTW en grond- en bouwrente. Deze prijzen zijn inclusief een breed scala aan kosten die meestal door kopers worden gedragen bij een aankoop van een nieuw bouwproject. De inbegrepen kosten omvatten: grondkosten, funderingsadvies, bouwkosten, honoraria voor adviseurs, notariskosten, gemeentelijke leges, kadasterkosten en aansluitkosten voor nutsvoorzieningen. Het ontbreken van BTW en grond- en bouwrente in de prijs is een belangrijk kenmerk van de financiële structuur, wat inhoudt dat deze kosten na afloop van de bouwperiode door de koper worden betaald. De aankoop is 'vrij op naam' en wordt uitgevoerd zonder BTW volgens het wettelijk geldende tarief. Deze structuur biedt de koper een duidelijke transparantie en voorkomt onverwachte kosten. Er is geen sprake van aanvullende kosten voor de verkoop van de eenheden. De bronnen geven echter geen informatie over eventuele extra kosten voor het afwerken van de eenheid of de aanleg van een eigen verbindingsweg. De financiële informatie is dus beperkt tot de inbegrepen kosten en de basiskoopwaarde.
Juridische en administratieve kaders
De juridische en administratieve kaders van het project zijn gebaseerd op een duidelijk gestructureerd systeem van beheer en bevoegdheden. Het beheer en onderhoud van de gehele unit en het gemeenschappelijke terrein worden centraal geregeld vanuit de Vereniging-der-Eigenaren (VvE). Deze organisatie is verantwoordelijk voor de dagelijkse beheersing van het pand, inclusief onderhoud, onderhoudsbeheer, energiebeheer, brandveiligheid en ruimtebeheer. De VvE is de juridische entiteit die de verantwoordelijkheid draagt voor het handhaven van de regels en voor het coördineren van het algemene beheer van het pand. De eenheden zijn voorzien van een eigen huisnummer, wat inhoudt dat de eenheid juridisch en administratief apart is van het geheel en een eigen identiteit heeft. Dit is essentieel voor de registratie van een bedrijfsvestiging. De bouw van de eenheden is gebaseerd op een afgehandelde omgevingsvergunning, zoals vastgelegd in de bronnen. Voor het pand aan Vuursteeglaan 11 in Lisse is een omgevingsvergunning afgehandeld voor het bouwen van een nieuwe garage (kenmerk Z2024-00002009). Daarnaast is er een vergunning afgehandeld voor een in- of uitrit aan Vuursteeglaan 11 (kenmerk Z2024-00002194). Deze vergunningen geven aan dat de bouw van het pand juridisch toegestaan is en voldoet aan de wettelijke eisen. Andere vergunningen, zoals voor een dakkapel aan de voor- en achterzijde van een woning in Wilhelminastraat 60 (kenmerk Z2023-00001090) of een nokverhoging in Wilhelminastraat 7 (kenmerk Z2023-00002374), zijn niet direct relevant voor het project, maar tonen het algemene proces van vergunningverlening in de gemeente Lisse. De gemeente Lisse heeft ook een Beleidsplan Vormgeving en Toezicht (VTH-Beleidsplan) voor de periode 2024-2027, dat de richtlijnen bepaalt voor ruimtelijke ontwikkeling in de gemeente. De gemeente heeft ook een ontwerpbestemmingsplan ‘Veegplan Lisse’ en een aanvraag voor een mantelbuis in de N208 Heereweg, wat aantoont dat er nog steeds ruimte is voor infrastructuurontwikkeling in de regio. De gemeente heeft echter ook een geweigerde omgevingsvergunning aangevraagd voor het aanleggen van een in- of uitrit aan Dorus Rijkersstraat 16, wat aantoont dat niet iedere aanvraag wordt goedgekeurd.
Beheer en onderhoud op het terrein
Het beheer en onderhoud van het terrein van het project Trade Park Vennestraat worden gecoördineerd via de Vereniging-der-Eigenaren (VvE). Deze organisatie is verantwoordelijk voor het coördineren van alle aspecten van het dagelijkse beheer, waaronder het onderhoud van gemeenschappelijke ruimtes, de veiligheid en de brandveiligheid van het pand. De eenheden zijn voorzien van een eigen huisnummer, wat een juridisch onafhankelijke identiteit geeft en de administratieve afhandeling van een onderneming vereenvoudigt. Het terrein zelf is voorzien van een gemeenschappelijke box met technische ruimte en sanitaire voorzieningen, wat de leefbaarheid van het terrein aanzienlijk vergroot. De beveiliging is op hoog niveau, met camerabewaking, toegangscontrole en een omheining van het terrein, wat een hoge mate van veiligheid garandeert. De ruimten zijn goed verlicht en zijn 24/7 toegankelijk, wat de beschikbaarheid en de bescherming van de goederen en de installaties waarborgt. De VvE zorgt voor een gestructureerd en professioneel beheer, wat de waarde van de investering versterkt. De eenheden zijn uitgerust met een eigen meter voor elektra en verlichting, wat de onafhankelijkheid van de energievoorziening verhoogt. Er is geen sprake van een gedeelde elektriciteitslevering of gemeenschappelijke energieverbruiking. De VvE is verantwoordelijk voor het handhaven van de regels en het coördineren van het algemene beheer van het pand.
Ontwerp en gebruiksmogelijkheden
Het ontwerp van de K-units in het project Trade Park Vennestraat is gericht op flexibiliteit en gebruiksgemak. De eenheden zijn ontworpen als multifunctionele ruimtes, geschikt voor zowel zakelijke als particuliere doeleinden. De huidige indeling van de eenheden is niet in de bronnen gespecificeerd, maar de beschikbare gegevens geven aan dat de eenheden in staat zijn om te worden aangepast volgens de wensen van de eindgebruiker. De eenheden zijn voorzien van een kantoorruimte met een raam dat geopend kan worden, wat zorgt voor een goede ventilatie en natuurlijk licht. De ramen zijn voorzien van dubbele beglazing in aluminium kozijnen, wat zorgt voor een goede geluidsisolatie en energiezuinigheid. De vloerbelasting van de begane grond is 1.500 kg per m², wat geschikt is voor zware belastingen zoals opslagruimtes of machines. De vloerbelasting voor de verdiepingsvloer is 350 kg per m², wat geschikt is voor een kantoor of een kleine opslagruimte. De eenheden zijn uitgerust met een eigen huisnummer, wat de identificatie van de ruimte als een eigen zakelijke vestigingsplaats vergroot. De eenheden zijn voorzien van een eigen meter voor elektra en verlichting, wat de onafhankelijkheid van het energiegebruik verhoogt. De eenheden zijn op te kopen als een zelfstandige onderneming, met de mogelijkheid tot het plaatsen van een eigen merk of logo. De eenheden zijn geschikt voor een breed scala aan activiteiten, waaronder opslag, werkplek, winkel of kantoorruimte. De gebruiksmogelijkheden zijn beperkt door de wettelijke eisen voor de exploitatie van zulke ruimtes, maar de beschikbare gegevens geven geen beperkingen aan.