Financiële gezondheid van VvE’s in Nederland: De impact van stijgende kosten en de noodzaak tot actieve beheersing

De financiële gezondheid van Verenigingen van Eigenaren (VvE’s) in Nederland is in het huidige vastgoedmilieu een kritisch onderwerp. De beschikbare gegevens tonen een beeld van systematische financiële druk, met name op het gebied van bouwkosten en VvE-bijdragen. Deze druk leidt tot een toenemend risico op financiële ongezondheid, dat zowel de waarde van appartementen als het vertrouwen van beleggers en hypotheekverstrekkers kan beïnvloeden. In dit artikel wordt op basis van betrouwbare bronnen een diepgaande analyse van de huidige situatie van VvE’s voorgesteld, met nadruk op de verhouding tussen stijgende bouwkosten, de ontwikkeling van VvE-bijdragen, de invulling van de spaarnorm, en de rol van het beheer en de besluitvorming binnen de vereniging. De focus ligt op de financiële duurzaamheid van VvE’s en de gevolgen van een ongezonde financiële positie, met name voor eigenaren, huurders en potentiële kopers.

De stijging van bouwkosten en het verdrag van VvE-bijdragen

De afgelopen jaren zijn de bouwkosten in Nederland aanzienlijk gestegen, een ontwikkeling die een fundamentele druk uitoefent op de financiële stabiliteit van VvE’s. Volgens de bronnen is de stijging van bouwkosten sinds 2017 met meer dan 50 procent gecorreleerd. Deze aanzienlijke stijging, ondanks verhoogde VvE-bijdragen, heeft tot gevolg dat VvE’s steeds kwetsbaarder worden voor onvoorziene uitgaven. De gevolgen van deze financiële druk zijn niet louter operationeel, maar hebben ook wezenlijke impact op de waarde van woningen.

De oude vuistregel dat elke vierkante meter vloeroppervlak gelijkstaat aan een bijdrage van één euro per maand is inmiddels ver te kwijnen. In 2017 betaalden VvE-leden gemiddeld 1,58 euro per vierkante meter per maand. Deze hoeveelheid steeg in 2023 tot 1,99 euro per vierkante meter, wat overeenkomt met een stijging van bijna 25 procent in de afgelopen vijf jaar. De bronnen tonen duidelijk dat de stijging van de VvE-bijdragen niet gelijkloopt met de stijging van de werkelijke bouwkosten. Dit onbehagen leidt ertoe dat VvE’s financieel kwetsbaar worden voor onvoorziene uitgaven, zoals grootschalige reparaties of vervanging van essentiële onderdelen van het gebouw.

Bij de berekening van de maandelijkse bijdrage speelt het begrotingsproces van de VvE een cruciale rol. Jaarlijks stelt de VvE een begroting op waarin de verwachte kosten voor het komende jaar worden vastgelegd, waaronder kosten voor onderhoud, verzekeringen, energiekosten voor gemeenschappelijke ruimtes en reserveringen voor toekomstige uitgaven. Deze begroting is de basis voor de vaststelling van de maandelijkse bijdrage. Daarnaast is de hoogte van de bijdrage sterk afhankelijk van het zogeheten ‘breukdeel’, dat het aandeel van elk appartement in de gemeenschappelijke kosten weergeeft. Het breukdeel wordt vastgelegd in het notariële splitsingsreglement en is vaak gebaseerd op de oppervlakte van het appartement in verhouding tot het totale gebouw. Een groter appartement heeft doorgaans een hoger breukdeel en daarmee een hogere bijdrage.

De financiële gezondheid van VvE’s: een zorgwekkend beeld

De financiële gezondheid van VvE’s is momenteel zorgwekkend, vooral gezien het feit dat meer dan de helft van de VvE’s in Nederland niet voldoet aan de wettelijke spaarnorm. Deze ongezonde financiële toestand heeft directe gevolgen voor de waarde van woningen. Volgens een analyse is de verkoopprijs van appartementen met een financieel ongezonde VvE tot wel 10 procent lager dan die van gelijkwaardige appartementen met een gezonde VvE. Dit geeft aan dat de financiële gezondheid van de VvE niet alleen een binnenlands probleem is, maar ook een externe waardevermindering kan veroorzaken voor de woning.

De bronnen benadrukken dat de financiële ongezondheid van VvE’s zowel voor verkopers als hypotheekverstrekkers risico’s met zich meebrengt. Bij een slechte financiële positie van de VvE kan de waarde van de woning aanzienlijk worden gereduceerd. Dit is vooral relevant bij verkoop of financiering, omdat banken de financiële gezondheid van de VvE controleren voordat een hypotheek wordt goedgekeurd. Een slechte VvE kan dus leiden tot vertragingen bij de afsluiting van een hypotheek of zelfs tot weigering.

De bronnen geven aan dat de huidige spaarnorm voor VvE’s moeilijk haalbaar is, gezien het feit dat minder dan de helft van de VvE’s eraan voldoet. Dit leidt tot de vraag of de door de overheid gestelde norm nog haalbaar is in de huidige economische omstandigheden. De noodzaak tot herbeoordeling van deze norm is duidelijk aanwezig, gezien de groeiende financiële druk op VvE’s.

De rol van het VvE-beheer en de verantwoordelijkheid van eigenaren

Het beheer van een VvE speelt een cruciale rol bij het behalen van financiële duurzaamheid. In steden als Voorburg, waar ruim twintigduizend woningen zijn en circa twee derde daarvan een VvE heeft, is het belangrijk dat deze verenigingen actief beheerd worden. Veel VvE’s in Voorburg laten hun administratie, financiën en technisch onderhoud beheren door professionele beheerders, zoals Totaal VvE Beheer. Deze dienstverlening biedt een totaalpakket voor een jaarlijkse vergoeding vanaf €165,- per appartement.

Deze dienstverlening omvat de volledige administratie, de financiële afhandeling en het technisch onderhoud. Het doet de vereniging in staat stellen zich te richten op de kernactiviteiten zoals besluitvorming en controle. Een belangrijke waarde van professioneel beheer is de transparantie en consistentie in het beheren van de VvE-kosten. Door gebruik te maken van tools zoals de kosten calculator van FinancienBerekenen.com kunnen VvE’s eenvoudig de jaarlijkse kosten per woning berekenen en deze eerlijk verdelen. Deze tool vereist slechts drie invoerfactoren: het aantal woningen, de totale jaarlijkse kosten en eventuele extra kosten per woning. De berekening is automatisch en eenvoudig te interpreteren.

Een belangrijk punt in de relatie tussen VvE en eigenaar is de verantwoordelijkheid van de eigenaar om zijn of haar bijdrage op tijd te voldoen. Het is niet raadzaam om de verschuldigde voorschotbijdrage eigenmachtig te verrekenen of op te schorten, zelfs indien de vordering gegrond is. Deze handelswijze wordt door rechters niet geaccepteerd. De maandelijkse voorschotbijdragen worden gebruikt om directe kosten te dekken, zoals verzekeringen en energiekosten, en om een reservepot op te bouwen voor toekomstig onderhoud.

De verdeling van kosten: gebruikskosten versus onderhoudskosten

Een complexe vraag in de praktijk is de verdeling van kosten tussen gebruikskosten en kosten voor onderhoud en herstel. Deze verdeling is vaak moeilijk te trekken en kan leiden tot conflicten tussen huurder en verhuurder. De bronnen geven aan dat kosten voor grootschalige renovaties of vervanging van onderdelen van het gebouw moeten worden gezien als kosten voor onderhoud en herstel. Deze kosten vallen dan onder de verantwoordelijkheid van de verhuurder.

Een voorbeeld hiervan is de reparatie van een lift. De kosten hiervoor worden door de VvE opgelegd aan alle bewoners. Echter, is dit een gebruikskost voor de huurder of een kosten voor onderhoud en herstel voor de verhuurder? De redenering kan zijn dat de lift een essentieel onderdeel van het gebouw is en dat de reparatiekosten vallen onder onderhoud en herstel. Anderzijds kan ook worden geargumenteerd dat de lift voornamelijk door de huurders wordt gebruikt en dat de kosten daarom een gebruikskost zijn. Deze grijze zone kan leiden tot onduidelijkheid en juridische geschillen.

De oplossing voor dergelijke conflicten ligt in een zorgvuldige lezing van de huurovereenkomst en het maken van afspraken over de verdeling van de VvE-kosten. De huurovereenkomst moet duidelijk aangeven wie verantwoordelijk is voor welke kosten. Zonder dergelijke afspraken is er een groot risico op onenigheid.

De rol van de VvE bij de financiering van toekomstige uitgaven

Een belangrijk onderdeel van het VvE-beheer is het opbouwen van een reservepot voor toekomstig onderhoud. Deze reserve wordt vaak gevormd op basis van een meerjarenonderhoudsplan (MJOP). Het MJOP helpt de VvE om langdurige investeringen te plannen en financieel te voorzien. De hoogte van de jaarlijkse bijdrage aan deze reserve wordt vaak bepaald op basis van dit plan. Dit zorgt ervoor dat de VvE niet plots op grote onverwachte uitgaven wordt geconfronteerd.

De verplichte onderhoudsreserve is een essentieel onderdeel van de financiële gezondheid van een VvE. Zonder deze reserve kunnen VvE’s niet voldoen aan de wettelijke spaarnorm. De spaarnorm vereist dat een VvE voldoende middelen heeft om grote onderhoudskosten te dekken zonder op het laatste moment extra bijdragen te moeten vorderen of leningen te moeten afsluiten.

Conclusie

De financiële gezondheid van VvE’s in Nederland is zorgwekkend. Hoewel de VvE-bijdragen zijn gestegen, lopen deze achter bij de stijging van de bouwkosten, die sinds 2017 met meer dan 50 procent zijn gestegen. Deze financiële druk leidt tot een toenemend risico op ongezonde financiële toestand, met name gezien het feit dat meer dan de helft van de VvE’s niet voldoet aan de wettelijke spaarnorm. De gevolgen hiervan zijn duidelijk zichtbaar in de waarde van appartementen, waar een ongezonde VvE tot wel 10 procent lagere verkoopprijzen kan veroorzaken. Deze waardevermindering is niet alleen voor eigenaren, maar ook voor verkoop en financiering van belang.

Het actieve beheer van een VvE is cruciaal voor het behalen van financiële duurzaamheid. Professionele dienstverlening, zoals die aangeboden wordt door Totaal VvE Beheer in Voorburg, kan helpen bij het beheren van administratie, financiën en technisch onderhoud. Door gebruik te maken van hulpmiddelen zoals kosten calculatoren kan de verdeling van kosten eerlijk en transparant gebeuren. De verantwoordelijkheid van de eigenaar om de bijdrage op tijd te voldoen is essentieel, en het is niet aanvaardbaar om de vordering op te schorten.

De verdeling van kosten tussen gebruikskosten en kosten voor onderhoud en herstel is complex en vereist duidelijke afspraken in de huurovereenkomst. De rol van de VvE bij het voorzien van toekomstige uitgaven via een meerjarenonderhoudsplan is essentieel. Zonder een goede voorbereiding op toekomstige kosten is een VvE kwetsbaar voor onverwachte uitgaven. De huidige situatie vereist dus actie, zowel op het niveau van de VvE zelf als van de overheid, om de financiële gezondheid van VvE’s te waarborgen.