De verduurzaming van bestaande woningcorporaties en Verenigingen van Eigenaren (VvE’s) is een cruciale pijler in het bereiken van de klimaatdoelstellingen voor 2050. Hoewel de meeste woningcorporaties nu via de energieprestatievergoeding en de toepassing van het Nationaal Energie Bespaarfonds (NEF) een duurzame transitie kunnen doorzetten, bleek het voor VvE’s tot voor kort een aanzienlijk obstakel te zijn. De financiële last van het bouwen van een energiezuinig pand, vaak gepaard gaand met hoge aanvankelijke investeringen, kon niet eenvoudig worden gedragen door particuliere eigenaren. De ontwikkeling van een financieringsmodel dat langdurig, met lage rente en via de servicekosten kan worden afgelost, was noodzakelijk. Deze stap is nu gezet. In Assen is de VvE Ellen de eerste in het land die een financiering met een looptijd van dertig jaar heeft afgesloten, ondersteund door de provincie Drenthe als borg. Deze doorbraak is het resultaat van een gecombineerde inspanning van gemeente, provincie, bank, bouwonderneming en adviseurs. Het voorbeeld van VvE Ellen is niet alleen een technisch succes, maar ook een juridisch en financieel innovatief model dat de weg baant voor vergelijkbare projecten in Nederland.
Het financiële obstakel voor VvE’s: Van gebrek aan lening tot doorbraak
Voor VvE’s bestond tot voor kort een fundamenteel probleem bij het realiseren van diepe renovaties naar het Nulpunt-op-de-meter (NOM)-niveau. Hoewel particulieren en woningcorporaties via overheidssteun of energieprestatievergoedingen financiële ondersteuning konden krijgen, was er voor VvE’s een lege plek in het financiële aanbod. Er bestond geen lening met een lange looptijd – boven de 25 jaar – die geschikt was voor de financiële structuur van een VvE. De beschikbare leningen hadden vaak een korte looptijd, vaak tot 15 jaar, en waren vaak gericht op particulieren of woningcorporaties, niet op VvE’s. Dit maakte het voor veel VvE’s onmogelijk om de investering in energiezuinige renovaties op een betaalbare manier te financieren.
De oplossing lag in een combinatie van lage rente, lange looptijd en een financieringsvorm die de huurder of koper van een appartement niet extra belast met een hypothecaire schuld. De kern van het nieuwe model is de gebouwgebonden financiering. Hierbij wordt de lening aangekocht via de servicekosten van het pand, in plaats van via de eigenaar of een persoonlijke hypotheek. Dit zorgt ervoor dat de lening overdraagbaar is aan de volgende eigenaar en de maandlasten woonlastneutraal zijn: de lagere energierekening en lagere onderhoudskosten compenseren de extra servicekosten. Dit model is essentieel voor de acceptatie van bewoners, aangezien zij niet worden geconfronteerd met een stijging van hun persoonlijke financiële last.
Deze doorbraak is gerealiseerd dankzij de Triodosbank, die bereid was om een lening met een looptijd van dertig jaar aan VvE Ellen te verstrekken. Dit was voor de banken een nieuw terrein. Het verstrekken van een lening aan een VvE met een looptijd van dertig jaar was tot dan toe nog nooit gedaan. De bank moest vele vragen beantwoorden: Hoe toets je de kredietvaardigheid van een VvE? Hoe beoordeel je de kwaliteit van het bouwproduct? Wat zijn de juridische risico’s voor de huiseigenaren, mochten er problemen ontstaan? Alles moest dubbel gecontroleerd worden. De Triodosbank moest aantonen dat het mogelijk was, en dat lukte uiteindelijk.
Juridische en overheidssteunmechanismen: Van provinciale borg tot gemeentelijke regelgeving
De financiering van de VvE Ellen is niet uitsluitend een financiële doorbraak, maar ook een juridische en overheidsorganiserende overwinning. De kern van de oplossing ligt in de rol van de provincie Drenthe als borg. Zonder deze borg zou de lening van de Triodosbank aan VvE Ellen, met een looptijd van dertig jaar, waarschijnlijk niet zijn goedgekeurd. De provincie Drenthe stond in dit geval in voor een overheidsgarantie, die het risico voor de bank aanzienlijk verlaagde. De bedoeling is dat deze borgstelling op den duur overgaat in een te vormen Waarborgfonds. Dit doet denken aan een grootschalig model dat op langere termijn kan worden ingezet, waarbij de overheidsbijdrage geleidelijk wordt verminderd naarmate het model bewezen is. Dit doet de overheid niet langer als permanente garant, maar als tijdelijk steunmiddel tijdens de opstartfase van een nieuw financieringsmodel.
In de gemeente Hoorn is een vergelijkbaar model in werking gesteld via de "Verordening Duurzaamheidsleningen en Stimuleringsleningen VvE’s gemeente Hoorn 2022-2024". Deze verordening stelt het gemeentebestuur in staat om leningen te verstrekken aan VvE’s voor duurzaamheidsmaatregelen, zoals isolatie of installatie van zonnepanelen. De verordening is geldig vanaf 1 januari 2022 tot 1 januari 2025. Tot dan toe zijn er plafonds vastgesteld: in het eerste jaar € 500.000, in het tweede jaar € 750.000, en met de mogelijkheid tot verhoging indien het aantal aanvragen dat aanleiding geeft tot extra financiering. De kosten voor het begeleiden van het programma worden gedekt uit het budget van "Duurzame Stad". De gemeente heeft daarmee een juridisch kader gelegd voor het verstrekken van leningen aan VvE’s, waarbij de financiering via de servicekosten wordt afgelost. Dit model is van toepassing op zowel kleine als grote VvE’s.
Voor kleine VvE’s (tot en met 7 appartementen) is er een lening beschikbaar met een maximum van € 25.000 per appartement, ondersteund door Nationale Hypotheekgarantie (NHG). Voor grote VvE’s (vanaf 8 appartementen) geldt een maximum van € 50.000 per appartement. De rente voor deze lening bedraagt 1,7%, vast gedurende de hele looptijd. De looptijd is afhankelijk van het bedrag: tot € 7.500 maximaal tien jaar, vanaf € 7.500 maximaal vijftien jaar. Er zijn ook kosten inbegrepen: afsluitkosten van 1% (minimaal € 1.500), een borgtochtprovisie van 0,6% en mogelijke extra kosten zoals financieel advies, taxatie en notariskosten. Deze lening is gebaseerd op het beginsel van een laagrente lening, waarbij de rente lager ligt dan de marktrente.
Een belangrijk juridisch aspect is ook de "Hardheidsclausule" (Artikel 12), die toestaat dat het college van de gemeente afwijkt van de verordening indien een strikte toepassing tot een onredelijk besluit zou leiden. Dit biedt ruimte voor flexibiliteit in uitzonderlijke gevallen. Bovendien is de verordening beperkt tot drie jaar, waarna zij van rechtswege vervalt, tenzij nog aanvragen zijn ingediend vóór 1 januari 2025.
Technische uitvoering: Van energiezuinig ontwerp tot duurzame bouwpraktijk
De technische uitvoering van de renovatie van VvE Ellen is een kernonderdeel van het succes van het project. Hoewel de exacte bouwtechnieken niet in de bronnen worden uitgelegd, is duidelijk dat het doel was om het pand volledig naar het NOM-niveau te brengen: dat wil zeggen, geen energie meer van buitenaf halen, maar de energieproductie in het gebouw zelf te verzekeren. Dit vereist een diepgaande renovatie die alle aspecten van het gebouw betreft: dak, gevel, vloeren, ramen, ventilatie, verwarmingssysteem en eventueel zonnepanelen.
De uitvoering van dit doel vereist een geïntegreerd ontwerpproces, waarin architectuur, bouwkunde, energiebeleid en woningvoorziening nauw samenwerken. In het voorbeeld van VvE Ellen is dit gerealiseerd via een samenwerking met adviesbureau Segon, bouwonderneming Renolution en de Drentse Energie Organisatie. De keuze voor het bouwbedrijf en de adviseur was cruciaal om een kwalitatief hoogwaardig en duurzaam bouwproduct te garanderen. De Triodosbank eiste hiervoor een uitgebreid toetsingsproces, waarbij de kwaliteit van het bouwproduct, de duurzaamheid van materialen en de energieprestatie van het geheel werden beoordeeld.
De bouwpraktijk is geïnspireerd op andere successen in Nederland, zoals het voorbeeld van een Drentse woningcorporatie die al eerder de stap naar NOM had gezet, in navolging van Stroomversnelling Huur. Dit geeft aan dat de technische kennis en ervaring in Nederland al aanwezig is, maar dat het ontbreken van een geschikt financieringsmodel de barrière voor VvE’s was. Nu die barrière is verwijderd, kan de technische kennis worden ingezet zonder dat de financiële belemmering in de weg staat.
De combinatie van hoge isolatiewaarden, energiezuinige warmtepompen, passieve zonwering en zonnepanelen is essentieel voor het bereiken van het NOM-niveau. De servicekosten van de VvE zijn hierin verrekend, inclusief een dertigjarig onderhoudscontract. Dit betekent dat de bewoners niet alleen profiteren van lagere energiekosten, maar ook van lagere onderhoudskosten op lange termijn. Het is een voordeel dat direct zichtbaar is in het dagelijks leven van de bewoner.
Financiële structuur en effect op de bewoner: Van kostenneutrality tot langdurige voordelen
De financiële structuur van de financiering van VvE Ellen is een voorbeeld van duurzaam en slim financieel beleid. De kern van het model is dat de lening niet direct via de eigenaar wordt afgelost, maar via de servicekosten van het pand. Dit zorgt ervoor dat de maandlasten voor de bewoner woonlastneutraal blijven of zelfs dalen. De verhoging van de servicekosten ten gevolge van de lening wordt gecompensatie door lagere energiekosten en lagere onderhoudskosten.
De financiële consequenties zijn nauwkeurig berekend. De lening van de Triodosbank is in de prijs van het pand verrekend, inclusief een dertigjarig onderhoudscontract. Dit betekent dat de bewoners geen extra kosten meer moeten dragen voor onderhoud of reparatie van apparaten of installaties. Het is een volledig geregeld systeem dat de bewoner beschermt tegen onverwachte kosten. De servicekosten zijn dus niet alleen stabiel, maar dalend in de loop van de jaren.
Voor grote VvE’s is de financiering via de gemeente Hoorn ook een optie. Hier zijn er duidelijke limieten: maximaal € 50.000 per appartementsrecht, met een lage rente van 1,7% en een looptijd tot 15 jaar. De afsluitkosten bedragen 1% van het leningsbedrag, met een minimum van € 1.500. Deze lening is gecombineerd met een Nationale Hypotheekgarantie (NHG), wat de kans op goedkeuring van de lening verhoogt. Voor kleine VvE’s is het maximum € 25.000 per appartement. Deze leningen zijn gebaseerd op het beginsel van een lage rente en lage maandlasten, wat de toegankelijkheid voor kleinere VvE’s vergroot.
De financiële consequenties van het ontbreken van een dergelijk financieringsmodel zijn groot. Zonder deze oplossing zouden veel VvE’s hun renovatie niet kunnen financieren, of zouden ze een hogere maandlast moeten dragen via een persoonlijke hypotheek, wat voor de bewoner een te grote financiële belasting zou zijn. Het nieuwe model zorgt ervoor dat de financiering niet op de persoon rust, maar op het pand. Dit is cruciaal voor de duurzaamheid van het model op lange termijn.
De rol van het innovatieprogramma en toekomstperspectieven
Het succes van VvE Ellen is niet het eindpunt, maar het begin van een groeiende beweging. De VvE-innovatieprogramma’s, geleid door Olivier Lauterslager, spelen een cruciale rol in het uitbreiden van dit model. Na drie jaar ervaring met pilots in het hele land, is VvE Ellen de eerste die een lokale financiering met een looptijd van dertig jaar heeft opgeleverd. Deze rol is van groot belang voor de toekomstontwikkeling. De Taskforce, waarin Olivier Lauterslager werkt, wil het model uitwerken en onderzoeken hoe het kan worden opgeschaald voor andere VvE’s. Dit vereist echter nog stevige garanties van gemeentes en provincies, zoals in het geval van Assen en Drenthe.
Op den duur wil men dat de overheidsgarantie kleiner wordt. Het doel is dat het product zich bewijst zonder dat stevige overheidsgaranties nodig zijn. Daarom is er behoefte aan meer ervaring uit pilots. De uitbreiding van dit model vereist dat meer gemeenten en provincies bereid zijn om te investeren in een duurzaam bouwmodel dat op de lange termijn voordelen oplevert voor de bewoner, de gemeente en het milieu.
Het landelijke initiatief wil binnen twee jaar een financieringsmodel ontwikkelen dat geschikt is voor de markt. Dit is een belangrijke stap in de versnelling van de verduurzaming van de bestaande woningvoorraad. Bijna 1,2 miljoen woningeigenaren zijn verbonden aan een VvE. Hun energieverbruik maakt ongeveer 20% uit van de totale CO2-uitstoot in Nederland. Verduurzaming van VvE-appartementencomplexen kan daarmee een belangrijke bijdrage leveren aan het realiseren van de klimaatdoelstellingen, alsmede aan de versterking van de stedelijke leefomgeving.
Conclusie
De financiering van de VvE Ellen met een looptijd van dertig jaar is een doorbraak in de duurzame ontwikkeling van woningcorporaties in Nederland. Het project toont aan dat het mogelijk is om een duurzame renovatie van een VvE-pand via een langlopende, laagrente lening te financieren, waarbij de financiering via de servicekosten wordt afgelost. Dit model zorgt voor woonlastneutraliteit en beschermt de bewoner tegen extra financiële druk. De rol van de provincie Drenthe als borg is cruciaal geweest, en het doet denken aan een toekomst waarin dergelijke overheidsgaranties geleidelijk kunnen worden afgezwakt.
De juridische en financiële kaders, zoals het leningsysteem van de gemeente Hoorn, geven aan dat dergelijke modellen reëel zijn en op grote schaal kunnen worden toegepast. De combinatie van laagrente leningen, laagvarende kosten en een gebouwgebonden financieringsvorm maakt dat zowel grote als kleine VvE’s kunnen profiteren van energietransformatie. De technische uitvoering is geïnspireerd op bestaande succesvolle projecten, maar het ontbreken van een geschikt financieringsmodel was tot voor kort de grootste barrière. Die is nu verdwenen.
De toekomst van het bouwen van energiezuinige woningen ligt niet bij particulieren of alleen bij corporaties, maar bij de VvE’s. Door innovatie op financieel en juridisch vlak is een pad geopend dat de duurzaamheid van de Nederlandse woningvoorraad kan versterken, de CO2-uitstoot kan verminderen en de leefomgeving kan verbeteren. Het voorbeeld van VvE Ellen is een bewijs dat verduurzaming haalbaar is, ook zonder extra financiële last voor de bewoner.