De mogelijkheid voor een vereniging van eigenaren (VvE) om leningen af te sluiten is een onderwerp dat zowel juridische als praktijkgerelateerde implicaties heeft. Hoewel er sprake is van een stijgende interesse in duurzame renovaties binnen woonbestemmingen, blijkt het afsluiten van leningen door VvE’s in de praktijk beperkt te zijn. Dit wordt vooral beïnvloed door de wettelijke regels rond de hoofdelijke aansprakelijkheid van VvE-leden, het gebrek aan duidelijkheid rond de toelaatbaarheid van leningen, en de terughoudendheid van geldverstrekkers. De beschikbare bronnen tonen aan dat er een duidelijke wettelijke onduidelijkheid bestaat, vooral in het verband tussen de wettelijke regels van het Burgerlijk Wetboek (BW) en het feit dat VvE’s als rechtspersoon kunnen lenen. Het doel van dit artikel is om op basis van de beschikbare wetgeving en toelichtingen de juridische grondslagen, beperkingen en veranderingen in de wetgeving rond VvE-leningen en de daarmee verbonden aansprakelijkheid van leden nauwkeurig te beschrijven.
Juridische grondslagen en wettelijke belemmeringen voor VvE-leningen
Het recht op het aangaan van leningen door een VvE is bepaald door een combinatie van wetgeving uit het Burgerlijk Wetboek (BW) en reglementaire bepalingen. In de huidige wetgeving, met name in Titel 5.9 van het BW, zijn de regels rond het aangaan van leningen door VvE’s beperkt en onduidelijk. Dit leidt tot onzekerheid zowel bij VvE’s als bij banken die overwegen of een lening aan een VvE af te sluiten. De kern van de juridische belemmering ligt in het beginsel van hoofdelijke aansprakelijkheid, zoals geregeld in artikel 113 van het BW. Volgens dit artikel zijn de leden van een VvE hoofdelijk aansprakelijk jegens derden wanneer sprake is van een schuld, zoals een geldlening. Deze hoofdelijke aansprakelijkheid betekent dat elk lid van de VvE aansprakelijk is voor de gehele schuld, tenzij in het reglement een andere verhouding is vastgelegd.
Deze bepaling leidt tot een aanzienlijk risico voor individuele appartementseigenaren. Indien de VvE niet in staat is te voldoen aan haar schulden, kan elke eigenaar worden aangeslagen voor de volledige lening. Dit risico is een belangreden voor het terughoudend gedrag van zowel VvE’s als hun leden. De onzekerheid over de wettelijke toelaatbaarheid van leningen door VvE’s is een van de belangrijkste obstakels. Er is geen duidelijke wetgeving die stelt dat het afsluiten van leningen door een VvE wettelijk toegestaan is. Dit leidt tot de vrees dat een dergelijke lening nietig zou zijn of door de VvE kan worden vernietigd, met name wanneer de lening niet wordt aangevaard door de VvE zelf, maar door een van de leden in naam van de vereniging.
Bovendien wordt in de huidige regelgeving aangenomen dat leningen vaak ondeelbaar zijn, wat betekent dat elke deelnemer aansprakelijk is voor de gehele schuld. Dit is in strijd met het algemene beginsel van deelbaarheid, dat geldt voor de meeste schulden. Alleen wanneer in de overeenkomst van geldlening expliciet wordt afgesproken dat de lening ondeelbaar is, geldt dit beginsel. Dit maakt dat de aansprakelijkheid van de leden aanzienlijk zwaarder wordt dan wanneer de lening deelbaar was. Zo’n bepaling in de leningsovereenkomst vormt een significante belemmering voor zowel VvE’s als individuele leden om een lening aan te gaan, omdat het risico op een volledige aansprakelijkheid voor elke deelnemer groter wordt. De huidige regels zijn dus in strijd met het beginsel van gelijke verdeling van lasten, wat de waarde van de vereniging als rechtspersoon in geval van financiering verzwakt.
De rol van het wetsvoorstel en wetgevende veranderingen
Om de onzekerheid rond het afsluiten van leningen door VvE’s op te lossen, is er een voorstel tot wetswijziging ingediend. Dit voorstel richt zich op het verduidelijken van de rechtspositie van VvE’s en het verminderen van het risico voor leden. De kern van het wetsvoorstel ligt in een aanpassing van artikel 113 van het BW. Specifiek wordt in het voorstel benadrukt dat een geldlening van de VvE altijd deelbaar is, tenzij in de overeenkomst van geldlening een andere regeling is opgenomen. Dit doet afstand van het beginsel van ondeelbaarheid, wat de hoofdelijke aansprakelijkheid van leden aanzienlijk beperkt.
Daarnaast is een belangrijke wijziging opgenomen in het wetsvoorstel: wanneer een lid een appartement verkoopt, wordt het uit de aansprakelijkheid voor de schulden van de VvE ontslagen, mits aan bepaalde voorwaarden is voldaan. Deze voorwaarden zijn dat de notaris bij de overdracht op basis van een verklaring van het bestuur van de VvE opgave maakt van het bestaan van de schuld. Deze opgave moet expliciet vermeld worden in de akte van overdracht, waarin wordt aangegeven dat de verkoper is ontslagen uit de aansprakelijkheid voor die schuld, en dat de nieuwe eigenaar verantwoordelijk is voor de schuld. Dit voorstel is bedoeld om te voorkomen dat een koper van een appartement onbedoeld de aansprakelijkheid overneemt voor een schuld van de VvE zonder dat hij of zij daarvan op de hoogte is gesteld.
Deze wijziging wordt in de wetgeving ook ingebouwd door een aanpassing van artikel 122. Het doel is om een duidelijk juridisch kader te creëren waarin zowel de VvE als haar leden beschermd zijn. De geldverstrekker kan zich daarmee richten op de kredietwaardigheid van de VvE zelf, en niet uitsluitend op die van de individuele leden. Daarnaast voorziet het voorstel in een vorm van transparantie: de geldverstrekker kan de openbare registers raadplegen om de huidige aansprakelijke personen en de hoogte van de schuld te controleren. Ook kan de geldverstrekker en de VvE overeenkomen dat het bestuur periodiek informatie verstrekt over de leden van de VvE, zodat duidelijk is op wie (een deel van) de schuld kan worden verhaald. Dit biedt een vergelijkbare waarborg als die in artikel 6:155 BW is vastgelegd voor schuldoverneming.
Het feit dat de VvE als rechtspersoon de leningsovereenkomst aangaat, betekent dat de hoofdelijke aansprakelijkheid van de leden beperkt is tot hun eigen deel. De VvE is dus de hoofdelijke schuldeiser, en de leden zijn slechts aansprakelijk voor het deel dat hen aangaat. Dit is een belangrijke verandering ten opzichte van de huidige praktijk, waarin leden vaak als volledig aansprakelijk worden beschouwd. De wetgeving biedt dus een betere balans tussen de belangen van de VvE, haar leden en de geldverstrekkers.
De praktische implicaties van leningen voor VvE’s
Hoewel de wetswijziging de juridische onzekerheid vermindert, blijven er praktische obstakels over. Banken zijn vaak terughoudend bij het verstrekken van leningen aan VvE’s, omdat de huidige regels weinig zekerheid bieden over de rechtspositie van leningen. Zonder duidelijke wetgeving over de mogelijkheden en voorwaarden waaronder VvE’s leningen kunnen aangaan, is er een risico op juridische onduidelijkheid. Deze onzekerheid leidt ertoe dat banken vaak het risico afwijken of beperkte leningen aanbieden, vooral bij grotere financieringsbehoeften.
Ook VvE’s zijn terughoudend. Hoewel er in sommige gevallen behoefte is om te lenen – zoals bij het uitvoeren van duurzame renovaties – is het in de praktijk zeldzaam dat dit gebeurt. Dit komt omdat de leden de hoge verantwoordelijkheid voor de volledige schuld niet zonder meer willen aanvaarden. Zelfs als het risico beperkt is tot hun eigen deel, blijft de verantwoordelijkheid voor de gehele lening een zware last. Daarom kiezen veel VvE’s voor alternatieven, zoals het vergaderen van bijdragen van de leden of het gebruiken van eigen middelen, in plaats van een lening af te sluiten.
Er is echter onderzoek dat aantoont dat er een beperkte interesse bestaat bij VvE’s om te lenen, vooral met het oog op verduurzaming. Uit dit onderzoek blijkt echter dat dit vooral geldt voor particuliere eigenaren, en niet voor corporaties of beleggers. Het percentage is bescheiden, en het onderzoek is gebaseerd op een kleine steekproef. Dit betekent dat er geen grote markt is voor VvE-leningen, en dat de vraag naar financiering voor duurzaamheid nog beperkt is. Bovendien wijst het onderzoek erop dat, wanneer financiering ontbreekt, energiebesparende maatregelen vaak worden uitgesteld of helemaal niet uitgevoerd. Dit heeft gevolgen voor het klimaatdoelstellingen en de duurzaamheid van woonbestemmingen.
Toch is er een voordeel aan het feit dat de rente van een lening die door de VvE wordt aangegaan, onder bepaalde voorwaarden aftrekbaar is van de inkomstenbelasting. Dit maakt het aantrekkelijk voor VvE’s om leningen af te sluiten, zeker wanneer er sprake is van investeringen in duurzaamheid. Het doet denken aan het voordeel van een lening via de VvE in plaats van via de leden zelf, omdat het inkomstenbelastingvoordeel kan worden benut. Dit maakt het efficiënter om ook in gevallen waarbij het op lange termijn beter uitkomt, dat de VvE zelf een lening aangaat, in plaats van dat de leden een groot bedrag in één keer moeten bijdragen.
De rol van het reglement en het belang van het openbare register
Het reglement van een VvE speelt een cruciale rol bij het bepalen van de verdeling van kosten en aansprakelijkheden. In het huidige kader is in het reglement vaak vastgelegd dat de leden onderling en jegens de VvE voor elk appartementsrecht een gelijk deel moeten bijdragen aan de gezamenlijke kosten. Dit is het beginsel van gelijk verdeeldheid, dat ook in artikel 113 van het BW is vastgelegd. Echter, als in het reglement een andere verhouding is bepaald, geldt die verhouding. Dit betekent dat het mogelijk is om een andere verdeling van kosten te regelen, bijvoorbeeld op basis van oppervlakte of waarde van de appartementen. Zonder dergelijke bepaling in het reglement geldt de standaardverdeling.
Het is belangrijk op te merken dat de huidige regels in het reglement vaak onduidelijk zijn over de vraag of leningen zijn toegestaan. Dit maakt dat er onzekerheid is over de rechtspositie van een VvE-lening. Zonder duidelijke regels in het reglement is het lastig om te bepalen of een lening juridisch geldig is. Daarom is het aanbevolen dat VvE’s hun reglement aanpassen aan de nieuwe wetgeving, zodat duidelijk is dat leningen zijn toegestaan en dat de verdeling van aansprakelijkheid wordt geregeld.
Het openbare register speelt een belangrijke rol bij de transparantie van de rechten en verplichtingen van een VvE. Via het openbare register kunnen derden toegang krijgen tot de eigendomsgegevens, waaronder ook de hoogte van de schuld en de aansprakelijke personen. Dit zorgt voor zekerheid bij geldverstrekkers en voorkomt dat derden onbedoeld aansprakelijk worden gesteld. Daarnaast kan de geldverstrekker de gegevens raadplegen om te controleren of de VvE daadwerkelijk de huidige eigenaar is van de eigendom en of er schulden zijn aangegaan. Deze transparantie versterkt het vertrouwen in het stelsel en maakt het makkelijker om leningen af te sluiten.
Conclusie
De beschikbare gegevens tonen aan dat het afsluiten van leningen door VvE’s in de praktijk beperkt is vanwege juridische onduidelijkheden en het risico van hoofdelijke aansprakelijkheid van leden. Hoewel er een duidelijk voorstel tot wetswijziging is ingediend dat de wetgeving verduidelijkt en het risico voor leden vermindert, blijft er nog steeds onzekerheid over de toepassing. De nieuwe regels, vooral in artikel 113 en 122 van het BW, zorgen ervoor dat leningen altijd deelbaar zijn, tenzij anders afgesproken, en dat verkopers worden ontslagen uit de aansprakelijkheid voor schulden bij de verkoop. Deze wijzigingen bieden meer zekerheid voor zowel VvE’s als geldverstrekkers.
Toch blijft het belangrijk dat VvE’s hun reglement aanpassen aan de nieuwe wetgeving, zodat duidelijk is dat leningen zijn toegestaan en dat de aansprakelijkheid verantwoordelijk wordt geregeld. Bovendien moet er aandacht worden besteed aan de transparantie via het openbare register, zodat derden toegang hebben tot de gegevens over de schulden en aansprakelijke personen. In het licht van de huidige markt en het gebrek aan financiering voor duurzame renovaties is het belangrijk dat de wetgeving sneller wordt toegepast, zodat VvE’s effectief kunnen investeren in duurzaamheid.