Huis kopen zonder VvE: risico’s, financiële implicaties en wat kopers moeten weten

Inleiding

Het kopen van een woning is een van de belangrijkste beslissingen in het leven. Voor wie een appartement koopt, is het niet alleen van belang om aandacht te besteden aan de staat van het woningcomplex en de locatie, maar ook aan de financiële gezondheid van de Vereniging van Eigenaren (VvE). De VvE is verantwoordelijk voor het beheer en onderhoud van de gemeenschappelijke delen van het appartementencomplex, zoals de gevel, het dak, de galerijen en het trappenhuis. In de praktijk blijkt echter dat een aanzienlijk deel van de appartementen in Nederland geen goed functionerende VvE heeft, of helemaal geen reservefonds voor groot onderhoud. Dit kan grote financiële gevolgen hebben voor de toekomstige eigenaar.

Onderzoeken door onder andere Independer tonen aan dat tussen 11 en 28,3 procent van de appartementen in verschillende regio’s van Nederland, zoals Zeeland, Brabant en Noord-Holland, geen geld hebben gespaard voor groot onderhoud. In dit artikel worden de risico’s van het kopen van een appartement zonder VvE of zonder reservefonds nader toegelicht, evenals de financiële en juridische implicaties voor de koper. Daarnaast wordt ingegaan op de rol van de VvE, de verplichtingen van verenigingen van eigenaren en hoe kopers deze risico’s kunnen vermijden of minimaliseren.

De rol van de VvE in het appartementenonderhoud

De Vereniging van Eigenaren (VvE) is een juridisch gezamenlijk eigendom van alle appartementseigenaren in een woningbouwcomplex. De VvE is verantwoordelijk voor het beheer en onderhoud van de gemeenschappelijke delen van het complex. Deze delen zijn in de regel de gevel, het dak, de galerijen, de trappen, de portiek, eventueel de gemeenschappelijke kelder of garage en andere delen die gebruikt worden door meerdere eigenaren.

De eigenaren dragen maandelijks of jaarlijks een bijdrage bij aan de VvE, die gebruikt wordt voor het onderhoud van deze delen. Deze bijdrage wordt bepaald op basis van de aandeelhouding van ieder appartement in de VvE. Deze aandeelhouding is vaak gebaseerd op de oppervlakte van het appartement of andere criteria zoals het aantal woningen in het complex.

Sinds 2018 is het wettelijk verplicht voor een VvE om geld te sparen voor toekomstig onderhoud. Dit kan op twee manieren gebeuren:

Door het opstellen van een goed onderbouwd onderhoudsplan dat het benodigde bedrag voor grootschalig onderhoud op lange termijn voorziet.
Door jaarlijks minstens 0,5 procent van de herbouwwaarde van het appartementencomplex in een reservefonds te storten.

Hoewel deze verplichting juridisch bindend is, blijkt uit meerdere onderzoeken dat een aanzienlijk deel van de VvE’s zich niet aan deze regel houdt. In Noord-Brabant bijvoorbeeld ontbreekt het reservefonds bij 15,7 procent van de appartementen, terwijl het percentage in Zeeland zelfs stijgt tot 28,3 procent.

Zonder reservefonds lopen appartementseigenaren het risico dat zij ineens voor onverwachte kosten komen te staan wanneer bijvoorbeeld het dak, de gevel of het trappenhuis grotendeels vernieuwd moet worden. Dit kan leiden tot financiële druk of zelfs tot verkoopdruk als de eigenaar niet in staat is om de kosten op te brengen.

Financiële gevolgen voor kopers zonder VvE-reservefonds

Het ontbreken van een reservefonds bij de VvE heeft directe financiële implicaties voor de toekomstige koper van een appartement. Deze gevolgen zijn vooral relevant in het kader van hypotheken en de financiële solvabiliteit van de koper. De meeste kopers financieren hun aankoop via een hypotheken. De toekenning van een hypotheken en de hoogte van het bedrag dat verleend kan worden, hangt onder meer af van de waardering van de woning en de financiële gezondheid van de VvE.

Sinds 1 april 2025 zijn taxateurs verplicht om in het taxatierapport te vermelden of de VvE over een reservefonds beschikt en of er sprake is van een onderhoudsplan. Als dit niet het geval is, wordt dit in het rapport vermeld en kan dat invloed hebben op de waardering van het appartement.

Directeur van VvE Belang, Kees Oomen, legt uit dat de afwezigheid van een reservefonds niet automatisch betekent dat een koper geen hypotheek krijgt. Wel kan het ertoe leiden dat de bank een lagere hypotheken wil verlenen, omdat het financiële risico groter is. De taxateur kan in het rapport een schatting opnemen van de verwachte onderhoudskosten. Op basis van deze schatting kan de bank besluiten om minder geld te verstrekken dan de koper oorspronkelijk had gevraagd.

In sommige gevallen kan het ontbreken van een reservefonds zelfs leiden tot een aanzienlijke verlaging van de verkoopprijs. Kopers zijn immers bereid minder te betalen voor een woning als het risico op onverwachte kosten hoger is. In het kader van een verkoop kan dit dus ook een indirecte financiële consequentie hebben voor de huidige eigenaar.

Juridische verplichtingen en verantwoordelijkheden

De juridische verantwoordelijkheid voor het onderhoud van gemeenschappelijke delen van een appartementencomplex ligt bij de VvE. De VvE is verplicht om het onderhoud aan te vullen uit het reservefonds of via een goed onderbouwd onderhoudsplan. Deze verplichting is vastgelegd in de woningbouwverordening en het VvE-reglement.

Hoewel de VvE verantwoordelijk is voor het beheer en onderhoud van de gemeenschappelijke delen, is het belangrijk om te weten dat appartementseigenaren indirect verantwoordelijk kunnen zijn voor het ontbreken van een reservefonds. Zoals vermeld, dragen appartementseigenaren maandelijks een bijdrage bij aan de VvE, waardoor zij indirect verantwoordelijk zijn voor het functioneren van de vereniging. Als de VvE geen geld spaart, kan dit leiden tot verkoopdruk of financiële problemen voor individuele eigenaren.

Het is ook belangrijk om te beseffen dat appartementseigenaren niet verantwoordelijk zijn voor de kosten van grootschalig onderhoud, tenzij de VvE geen reservefonds heeft en de kosten daarom op de individuele eigenaar worden afgerekend. In dergelijke gevallen kan het verstandig zijn om bij de aankoop van een appartement extra onderzoek te doen naar de financiële situatie van de VvE.

Hoe kopers VvE-problemen kunnen vermijden

Voor kopers is het belangrijk om tijdens de aankoop van een appartement te controleren of de VvE over een reservefonds beschikt en of er sprake is van een onderhoudsplan. Dit kan worden gedaan door:

Het taxatierapport te bestuderen: Sinds 1 april 2025 moeten taxateurs in het rapport vermelden of er sprake is van een reservefonds of onderhoudsplan. Dit is een belangrijke indicator voor de financiële gezondheid van de VvE.
Een juridisch onderzoek uit te voeren: Een advocaat of hypotheekadviseur kan onderzoeken of de VvE juridisch gezien aan de verplichtingen voldoet.
Een gesprek te voeren met de VvE: Kopers kunnen vragen stellen aan de VvE om meer te weten te komen over de financiële situatie en de plannen voor toekomstig onderhoud.
Een onderhoudsplan eisen: Als de VvE geen onderhoudsplan heeft, kan het verstandig zijn om dit eisen vóór de aankoop. Dit kan worden opgenomen in de koopovereenkomst.

Het is ook verstandig om tijdens het notarisketelgesprek extra aandacht te besteden aan de financiële situatie van de VvE. In sommige gevallen kan de VvE zelfs worden verplicht om een onderhoudsplan op te stellen of geld in een reservefonds te storten vóór de aankoop.

VvE’s en het risico van grootschalig onderhoud

Een van de grootste risico’s van het kopen van een appartement zonder VvE-reservefonds is het risico op grootschalig onderhoud. Dit kan zich manifesteren bijvoorbeeld in de vorm van een dakrenovatie, een nieuwe gevel, of een vernieuwing van het trappenhuis. Deze werken kunnen aanzienlijke kosten met zich meebrengen, die in de regel worden afgerekend op de individuele eigenaren.

In een goed functionerende VvE wordt het benodigde geld al vooraf gespaard in het reservefonds. Dit zorgt ervoor dat de kosten van grootschalig onderhoud worden gecovereerd zonder dat de eigenaren er onverwacht voor worden geplaatst. Bij een VvE zonder reservefonds is dit niet het geval. De kosten worden dan direct afgerekend op de individuele eigenaren, wat leidt tot een onverwachte financiële druk.

In sommige gevallen kan het ontbreken van een reservefonds ook leiden tot een verhoging van de VvE-bijdrage. Als er een onverwacht groot onderhoudsproject komt, kan de VvE besluiten om de bijdrage tijdelijk te verhogen om de kosten te dekken. Hoewel dit juridisch mogelijk is, kan het leiden tot financiële problemen voor individuele eigenaren die niet voorzien waren in deze extra kosten.

De invloed van VvE-problemen op de verkoopwaarde van appartementen

De financiële gezondheid van de VvE heeft ook invloed op de verkoopprijs van appartementen. Kopers zijn in staat om minder te betalen voor een appartement als het risico op onverwachte kosten hoger is. Dit kan leiden tot een lagere verkoopprijs, wat directe financiële gevolgen heeft voor de huidige eigenaar.

Onderzoeken tonen aan dat appartementen in VvE’s zonder reservefonds vaak lager in de markt staan. In sommige gevallen kunnen de verkoopprijs met tientallen procenten dalen, afhankelijk van de omstandigheden. Voor kopers kan dit ook een reden zijn om voorzichtig te zijn bij de aankoop van appartementen zonder VvE-reservefonds.

Conclusie

Het kopen van een appartement zonder VvE of zonder reservefonds voor groot onderhoud is met risico’s gepaard. Deze risico’s zijn zowel financieel als juridisch van aard en kunnen leiden tot onverwachte kosten, verkoopdruk en een lagere verkoopprijs. Het is daarom belangrijk dat kopers tijdens de aankoop van een appartement extra aandacht besteden aan de financiële situatie van de VvE.

De wettelijke verplichting voor VvE’s om geld te sparen voor toekomstig onderhoud is sinds 2018 van kracht. Toch blijkt uit meerdere onderzoeken dat nog steeds een aanzienlijk deel van de VvE’s zich niet aan deze regel houdt. Voor kopers is het daarom verstandig om tijdens de aankoop extra onderzoek te doen naar de financiële situatie van de VvE. Dit kan worden gedaan via het taxatierapport, een juridisch onderzoek of een gesprek met de VvE zelf.

In het kader van een verkoop is het ook belangrijk dat huidige eigenaren zich bewust zijn van de risico’s van een VvE zonder reservefonds. Dit kan leiden tot verkoopdruk of een lagere verkoopprijs. Voor zowel kopers als verkopers is het daarom verstandig om aandacht te besteden aan de financiële gezondheid van de VvE.