Inleiding
Deze analyse richt zich op een bestaand appartement gelegen aan de Max Havelaarlaan 319 in Amstelveen, gevestigd binnen het woningcomplex "Multatuli". Het object, een vierkamerappartement met een woonoppervlakte van circa 108 m², is gebouwd in 1974 en gevestigd op de eerste verdieping van een portiekflat. De woning wordt momenteel aangeboden met een vraagprijs van 409.000 euro k.k. en is inmiddels verkocht, met een overdrachtsdatum in overleg. De woning beschikt over een zuid-west gelegen balkon, een privébergruimte in de onderbouw, en is voorzien van een centrale verwarming via een blokverwarmingsinstallatie. Het energielabel is F, met een registratiedatum van 29 oktober 2020. De woonomgeving ligt binnen de woonwijk Bankras, een gebied dat kenmerkend is door een hoge dichtheid (2.736 adressen per km²) en een sterk stedelijke indeling (stedelijkheidsschaal 1 op 5). Dit rapport biedt een gedetailleerde, feitengebaseerde weergave van de technische, juridische, financiële en ruimtelijke kenmerken van dit appartement op basis van de beschikbare bronnen, zonder verdere interpretatie of aanvullende veronderstellingen.
Bouwkundige en ruimtelijke structuur
Het appartement is ondergebracht in een bestaande bouwvorm, een portiekflat, met een bouwjaar van 1974. Het gebouw beschikt over een plat dak en is uitgerust met een lift, wat de toegankelijkheid voor bewoners met beperkte mobiliteit aanzienlijk vergroot. De woning bevindt zich op de eerste woonverdieping, toegankelijk via een gemeenschappelijke, luxe afgesloten entree die uitzicht biedt op een gedeelte van de woningcomplexstructuur. Vanuit de entree, voorzien van een tochtportaal, een meterkast en een ruime inpandige berging, wordt de woonruimte bereikt via een ruime hal. Deze hal fungeert als centrale inkoepeling voor de rest van de woning en biedt toegang tot alle vertrekken, inclusief de drie slaapkamers, de woonkamer, de keuken en de badkamer.
De woonruimte is gelegen op de hoek van het gebouw, wat zorgt voor een uitgebreide lichtinval vanuit twee zijden. Dit kenmerk verhoogt de lichtinval aanzienlijk ten opzichte van eenvoudige ruimtes met slechts één oriëntatie, wat positieve gevolgen heeft voor de lichte en luchtige sfeer in het appartement. De ruimte is semi-open opgebouwd met een keuken die niet geheel afgesloten is, maar wel een duidelijke afbakening heeft. Deze opzet versterkt het gevoel van ruimte en maakt de keuken tot een natuurlijk onderdeel van de woonomgeving. De keuken is voorzien van toegang tot een balkon dat op het westen gevestigd is, wat zorgt voor een uitgebreid zonlicht in de late middag en avond. Het balkon heeft een afmeting van 24 m² buitenruimte, wat een aanzienlijke ruimte biedt voor buitenactiviteiten of ontspanning.
De badkamer is voorzien van een ligbad, een douche, een wastafel en een aansluiting voor een wasmachine. Er is ook een apart toilet, wat een belangrijke voorkeursfactor is voor huishoudens met meer dan twee personen. De drie slaapkamers zijn als goed beschouwd, wat suggereert dat ze een redelijke afmeting hebben en geschikt zijn voor een kinderkamer, een werkruimte of een gastenkamer. De woonwoning is geheel op één woonlaag gevestigd, wat de toegankelijkheid en leefbaarheid aanzienlijk vergt, vooral bij ouder wordgen bewoners. De inhoud van het gebouw bedraagt circa 356 m³, wat aangeeft dat het gebouw een aanzienlijke ruimte heeft, ook al is de woonoppervlakte beperkt tot 108 m².
Energetisch en bouwtechnisch profiel
Het energielabel van het appartement is F, met een registratiedatum van 29 oktober 2020. Dit label geeft aan dat de woning een relatief hoge energiezuinigheid heeft in vergelijking met andere woningen in het woongebied. De energieverbranding is gebaseerd op het gemiddelde verbruik van stroom en gas in het woongebied Amstelveen. Hoewel de exacte cijfers voor dit specifieke appartement niet zijn opgenomen in de bronnen, is te verwachten dat het energieverbruik in de bovenste helft van de gemiddelde waarde ligt voor woningen uit dezelfde periode. De isolatie is uitgerust met dubbel glas, een standaardmaatregel in de meeste woningen uit de jaren zeventig en tachtig. Deze vorm van isolatie helpt om warmteverlies te verminderen, maar biedt in combinatie met de oude bouwconstructie niet de huidige eisen voor duurzaam bouwen.
De verwarming wordt geleverd via een blokverwarmingssysteem, wat betekent dat warm water en verwarming via een centrale installatie in het complex worden geleverd. Dit systeem biedt een mate van stabiliteit en voorspelbaarheid, maar kan minder flexibel zijn dan een afzonderlijke verwarmingsinstallatie. Het warmwater is centraal aangelegd, wat betekent dat er een gemeenschappelijke voorziening is voor de gehele woning, wat efficiëntie en onderhoud vereist. De energie-efficiëntie van zowel verwarming als verwarmingsinstallatie is niet expliciet vermeld in de bronnen, maar de combinatie van een oud bouwjaar (1974), een energielabel F en een centrale verwarming duidt erop dat er ruimte is voor verbetering van de energieprestatie. De huidige bouwpraktijk richt zich sterk op energiebesparing, maar dit appartement voldoet niet aan de huidige normen die gelden voor nieuwe woningen.
De bouwtechnische specificaties zijn in overeenstemming met de standaardbouwpraktijk uit de jaren zeventig. De woning is gebouwd in een periode waarin de nadruk lag op kostenefficiëntie en snel bouwen, wat resulteerde in een hoge concentratie aan woningen met een hoge dichtheid. De woonomgeving is sterk stedelijk ingevoegd, met een dichtheid van 2.736 adressen per km², wat wijst op een dichtbevolkte omgeving. De gemeente Amstelveen telt 95.007 inwoners en heeft een oppervlakte van 44,08 km², waarvan 41,13 km² bebouwd en 2,95 km² wateroppervlakte (gegevens per 1 januari 2024, bron CBS). Deze cijfers geven aan dat het gebied sterk geïntegreerd is in het stadsbestuur, met een sterke nabijheid aan Amsterdam en Schiphol, wat de waarde van het gebied versterkt.
Juridische en VvE-structuren
Het appartement is onderworpen aan een VvE (Vereniging van Eigenaren), die in de bronnen is bevestigd als ingeschreven bij het Kamer van Koophandel (KvK), wat aantoont dat de juridische structuur van de vereniging wettelijk erkend is. De VvE houdt jaarlijkse vergaderingen bij, wat een basisvereiste is voor de transparante besluitvorming binnen de vereniging. Er is sprake van een regelmatige bijdrage, wat aantoont dat de financiële stroom van de VvE gestabiliseerd is. Daarnaast is er een reservefonds aanwezig, een vereiste maatregel om langtermijnonderhoud en sanering van gebouwen te financieren. Ook is er een onderhoudsplan beschikbaar, wat wijst op een structurele aanpak van onderhoudswerkzaamheden. De opstalverzekering is aanwezig, wat een essentieel onderdeel is van de financiële bescherming van de woning en de inwoners tegen schade door weersomstandigheden of ongevallen.
Deze elementen wijzen op een professionele en gestructureerde organisatie van de VvE. De feit dat er geen vragen zijn over de juridische status of de betrouwbaarheid van de administratie, suggereert dat het beheer van de woning in goede handen is. De feitelijke kosten voor de bijdrage zijn niet genoemd, maar de aanwezigheid van een reservefonds en een onderhoudsplan duidt erop dat er een evenwichtige financiering plaatsvindt tussen dagelijkse kosten en langtermijninvesteringen. De VvE is dus in staat om de woonomgeving te onderhouden en te moderniseren over de jaren heen, wat een belangrijke waarde voor potentiële kopers is, vooral in een gebied met een hoge dichtheid.
Financiële en economische context
Het appartement is aangeboden tegen een vraagprijs van 409.000 euro k.k., wat een hoge prijs is voor een woning uit 1974, maar niet ongebruikelijk binnen de woonmarkten in Noord-Holland. De gemiddelde WOZ-waarde voor het postcodegebied 1183 bedraagt 376.000 euro, wat dichtbij ligt aan de vraagprijs. Deze waarde is gebaseerd op cijfers van het CBS en dient als indicatie voor de marktwaarde. De prijs van 409.000 euro ligt dus iets boven het gemiddelde, wat kan worden toegeschreven aan de ligging in de woonwijk Bankras, de ligging op de eerste verdieping met een balkon op het westen, en de aanwezigheid van een privébergruimte in de onderbouw.
De financieringsmogelijkheden zijn niet expliciet in de bronnen vermeld, maar de indicatie van de hypotheeklasten is opgenomen. De combinatie van een hoge WOZ-waarde, een redelijk energielabel en een centrale verwarming duidt erop dat de kosten voor energie en onderhoud redelijk kunnen zijn, mits er geen grote verbeteringen aan de woning worden doorgevoerd. De huidige energielabel F suggereert dat er ruimte is voor verbetering, wat kan leiden tot lagere energiekosten in de toekomst. De aankoop van een woning in dit gebied vereist een aanzienlijke financiële inspanning, maar de locatie en de infrastructuur ondersteunen dit door een hoge marktvraag.
De woning is een koopwoning, wat aantoont dat er een markt is voor beleggen in woningbezit. De verhouding tussen huurwoningen en koopwoningen in het postcodegebied is 60% huurwoningen tegenover 40% koopwoningen, wat wijst op een sterke vraag naar huurwoningen. Dit kan de markt voor koopwoningen beïnvloeden, maar de ligging in een woonwijk met hoge dichtheid en nabijheid aan Amsterdam ondersteunt de waarde van bezit van een woning. De financiële duurzaamheid van de woning is afhankelijk van de rentevoet en de duur van de lening, maar de huidige prijs is redelijk in vergelijking met de gemiddelde WOZ-waarde.
Bevolkings- en woonomgevingsanalyse
De gemeente Amstelveen telt 95.007 inwoners, verdeeld over een oppervlakte van 44,08 km², waarvan 41,13 km² bebouwd en 2,95 km² wateroppervlakte. Het postcodegebied 1183, waar het appartement gelegen is, heeft een hoge bevolkingsdichtheid van 2.736 adressen per km². Dit geeft aan dat het een sterk bevolkde, stedelijke omgeving is. De bevolking is verdeeld over verschillende leeftijdsgroepen: 12% onder de 15 jaar, 23% tussen 15 en 25 jaar, 27% tussen 25 en 35 jaar, 20% tussen 45 en 65 jaar en 17% ouder dan 65 jaar. De geslachtsverdeling is 47% mannelijk en 53% vrouwelijk.
De huishoudens in dit gebied zijn in het grootste deel zonder kinderen: 80% van de huishoudens zijn zonder kinderen (63% éénpersoons, 17% meerpersoons). 20% van de huishoudens heeft minstens één kind, waarvan 6% één kind en 14% meerdere kinderen. Dit wijst op een bevolking die grotendeels uit jonge volwassenen bestaat, met een sterke concentratie op jongvolwassenen in het jonge werkende segment (27% tussen 25 en 35 jaar). Deze samenstelling van de bevolking duidt erop dat er een sterke vraag is naar woningen met een hoge leefbaarheid en goede infrastructuur.
De woonomgeving is sterk stedelijk ingevoegd (stedelijkheidsschaal 1 op 5), wat aantoont dat er veel open ruimte, openbaar vervoer en diensten zijn. Het gebied ligt dicht bij Amsterdam en Schiphol, wat de leefbaarheid en toegankelijkheid verhoogt. De woning is gelegen in een woonwijk met een hoge dichtheid, wat de leefomgeving beïnvloedt door lawaai, verkeer en een hoge levendigheid. De ligging in de woonwijk Bankras ondersteunt dit beeld. De beschikbaarheid van openbaar vervoer, winkels en diensten is hoog, wat een belangrijke voorwaarde is voor woningen in dit soort omgevingen.
Conclusie
De beschikbare bronnen zijn onvoldoende voor een volledig artikel.