Inleiding
De woonomgeving in Nederland staat voor uitdagingen die zowel juridisch als financieel diepgrijpende gevolgen hebben voor woningcorporaties, VvE’s en hun leden. Het huidige kader voor besluitvorming, financieel beheer en duurzaamheid in VvE’s is in beweging, met wetgeving die gericht is op versnelling van energietransitie en vereenvoudiging van besluitvormingsprocessen. De bronnen tonen duidelijk aan dat er een duidelijke trend gaande is om de rol van VvE’s te versterken binnen het bestuur van woningcorporaties, met name ten aanzien van de vereiste meerderheden voor besluiten, het beheren van vertrouwensrelaties met eigenaren en het opzetten van duurzame financiële structuren. Belangrijk is dat de wetgeving, vooral in het kader van de VvE-versnellingsagenda, gericht is op het verminderen van belemmeringen voor het nemen van duurzame maatregelen. Bovendien zijn er veranderingen in het huurprijsbeleid voor nieuwbouw en bepaalde soorten bebouwde gebieden, die financieel en juridisch belangrijke gevolgen kunnen hebben. Dit artikel streeft ernaar om op basis van de beschikbare bronnen een helder beeld te geven van de huidige regelgeving op het gebied van besluitvorming, financieel beheer en de verantwoordelijkheden van VvE’s, met nadruk op de praktische gevolgen voor leden, beheerders en investeerders.
Besluitvorming in de VvE: Van meerderheid tot verplichte verduurzaming
De besluitvorming binnen een VvE is centraal voor het functioneren van een wooncorporatie. De huidige regelgeving streeft ernaar om de besluitvorming te versnellen, met name op het gebied van verduurzaming. Volgens bron [1] is er een duidelijke verandering in de toekomstige wetgeving: vanaf 2026 zal voor het nemen van besluiten inzake verduurzaming van VvE-gebouwen een meerderheid van 50 procent plus één stem voldoende zijn. Dit is een belangrijke verandering ten opzichte van de huidige praktijk, waar vaak een meerderheid van twee derde tot drie vierde vereist is, en vaak ook een opkomstis (quorum) voorafgaand aan de vergadering. Deze wijziging is onderdeel van de VvE-versnellingsagenda, zoals aangekondigd in brief van 5 september 2023 (TK 30 196, nr. 817). Het doel is om belemmeringen voor duurzaam bouwen en verbeteren van energieprestaties te verwijderen, vooral in bestaande woningcorporaties. De wet zal pas in 2026 in werking treden, maar het is duidelijk dat de huidige regels voor meerderheden en quorum de besluitvorming op dit gebied belemmeren. De nieuwe wetgeving vereist dus geen extra voorwaarden voor het nemen van besluiten, wat de kans op snellere uitvoering van maatregelen verhoogt.
Deze verandering is van groot belang voor de uitvoering van het Nationaal Akkoord Duurzaam Bouwen, waarbij de doelstelling is dat alle woningen in Nederland in 2050 koolstofneutraal zijn. In de praktijk betekent dit dat VvE’s sneller kunnen investeren in isolatie, warmtepompen, zonnepanelen en vergelijkbare maatregelen. De vereiste meerderheid is daarmee aanzienlijk verlaagd. Belangrijk is dat de wetgeving op dit moment nog niet in werking is getreden, maar de voorbereidingen zijn reeds in volle gang. Het wetsvoorstel zal halverwege 2024 worden gepubliceerd in de internetconsultatie. Dit geeft VvE’s de kans om zich voor te bereiden op de verandering. De toepassing van deze wetgeving zal van toepassing zijn op alle VvE’s, ongeacht de grootte of de locatie. De verwachting is dat de nieuwe regels in 2026 in werking treden, wat betekent dat er in de periode 2024–2026 nog steeds de oude regels gelden, met name de vereiste meerderheden en quorum.
Financieel beheer: Reserveringen, voorschotten en controle
Het financieel beheer binnen een VvE is een cruciaal onderdeel van het duurzaam functioneren van een wooncorporatie. De bronnen geven duidelijk aan dat er twee belangrijke methoden zijn voor het vaststellen van reserveringen voor onderhoud: het gebruik van een MJOP (Meerjarenonderhoudsplan) of een vastbedrag van 0,5% van de herbouwwaarde. Volgens bron [3] moet de VvE jaarlijks een bedrag reserveren dat gelijk is aan 0,5% van de herbouwwaarde van het gebouw. Dit percentage is handig voor hypotheekverstrekkers, omdat het eenvoudig te controleren is via het taxatierapport. De 0,5%-regel is dus niet alleen juridisch eenduidig, maar ook praktisch nuttig voor financiering.
Bovendien is er een belangrijke bepaling in de splitsingsreglementen (1973, 1983, 1992, 2006 en 2017), die bepaalt dat over het geld van het reservefonds slechts kan worden besloten door de voorzitter van de vergadering en één van de eigenaren, of in het geval van het reglement 2017 door twee afzonderlijke personen. Dit is bedoeld om te voorkomen dat één persoon alleen over het geld van het reservefonds kan beschikken. In de praktijk gebeurt dit vaak niet, omdat VvE’s vertrouwen op hun beheerder of bestuurder. Maar dit creëert een risico op misstand, fraude of onverantwoord gedrag. Daarom is het verstandig om een extra controleur of toezichthouder te benoemen, naast de voorzitter en eventueel de beheerder. Dit voorkomt dat het vermogen van de VvE onvoldoende gecontroleerd wordt.
Een ander belangrijk onderdeel van het financieel beheer is het afrekenen van stookkosten. Bron [2] stelt duidelijk dat de VvE niet verplicht is om binnen een bepaalde termijn de eindafrekening van stookkosten te laten vaststellen door de vergadering. Dit is belangrijk, omdat het de VvE flexibiliteit geeft. Echter, de kosten moeten overeenkomen met de werkelijkheid en de eindafrekening van het meetbedrijf. Belangrijk is dat de eindafrekening binnen zes maanden na afsluiting van het stookseizoen moet worden verzonden. Als dit niet gebeurt, is de huurder niet verplicht om het verschuldigde bedrag te betalen, en kan ook de huurcommissie een bezwaar niet meer behandelen. Dit betekent dat de VvE de verantwoordelijkheid draagt voor het tijdig afrekenen van stookkosten.
De opbouw van grootboekrekeningen is ook van belang. Na afsluiting van het stookseizoen 2020 moeten twee nieuwe grootboekrekeningen worden aangemaakt: 2320 (ontvangen voorschotten 2021) en 2340 (warmteuitgaven 2021). Deze rekeningen moeten gescheiden worden van de vorige, zodat er duidelijkheid is over de financiële toestand. Pas als het voorgaande jaar is afgesloten en de rekeningen zijn gescheiden, kunnen de oude rekeningen (2310 en 2330) opnieuw worden gebruikt voor het nieuwe stookseizoen. Dit is belangrijk voor de controle en transparantie van het financiële beheer.
Betalingsregelingen en het beheersen van achterstallige bijdragen
Achterstallige VvE-bijdragen vormen een belangrijk risico voor de financiële gezondheid van een VvE. Volgens bron [2] is het belangrijk dat de VvE een duidelijke betalingsregeling vaststelt indien een eigenaar achterloopt. De regeling moet schriftelijk zijn, met duidelijke termijnen, een bedrag en een einddatum. De VvE mag geen bank zijn, dus een betalingsregeling mag niet te lang duren. De meeste regelingen zijn tussen de drie en zes maanden. Belangrijk is dat de eigenaar niet mag denken dat hij of zij de reguliere bijdrage mag opschorten wegens een betalingsregeling. De VvE moet dus duidelijk stellen dat de reguliere bijdrage nog steeds verschuldigd is.
Er is ook een belangrijke bepaling over de verjaring van VvE-bijdragen. De wetgeving stelt dat de vordering op bijdragen binnen een bepaalde termijn verjaart. Hoewel de bron niet specificeert hoe lang dit is, is het belangrijk dat de VvE deze termijnen in acht neemt. Bij een kascontrole moet de VvE namelijk kunnen tonen dat de vordering nog geldig is. Daarom is het cruciaal dat er altijd een schriftelijke overeenkomst bestaat met de eigenaar over de betalingsregeling. Zonder dergelijke overeenkomst is het moeilijk om de vordering te handhaven.
De VvE moet ook toezien op de naleving van de betalingsregeling. Als de eigenaar de regeling niet nakomt, mag de VvE geen nieuwe regeling aanbieden. Dit is belangrijk, omdat het voorkomt dat er steeds langere regelingen worden aangeboden, terwijl de vorderingen niet worden voldaan. De VvE moet dus actief toezien op de betalingen en eventueel maatregelen nemen indien er sprake is van nalatigheid.
De rol van de VvE in de verzekering en de AFM-regels
De rol van de VvE in de verzekering van woningen is ook belangrijk. Volgens bron [2] is de AFM (Autoriteit Financiële Markten) vanaf 24 december 2015 strenger geworden in het toezicht op het financieel toezicht. Hierdoor mogen VvE-beheiders niet meer adviseren of bemiddelen bij het afsluiten van verzekeringen. De VvE moet dit zelf regelen. De enige informatie die de beheerder mag doorgeven aan de verzekeraar is het aantal woningen en de straatnamen. Dit betekent dat de VvE zelf verantwoordelijk is voor het afsluiten van een verzekering. De beheerder mag dus niet bepalen welke verzekering wordt afgesloten. Dit is belangrijk om te voorkomen dat er conflicten van belangen ontstaan. Als de beheerder adviseert, kan dit leiden tot schade als er problemen zijn met de verzekering. Door dit verbod te hanteren, blijft de VvE de enige verantwoordelijke partij.
Deze regels zijn van belang voor de transparantie en de verantwoording binnen een VvE. Het is belangrijk dat elke beslissing over verzekeringen duidelijk is en in overeenstemming met de wettelijke eisen. De VvE moet zorgen dat de verzekering voldoet aan de eisen en dat er geen schade ontstaat wegens gebrek aan dekking. Door de rol van de beheerder te beperken, wordt de verantwoording duidelijker en de controle makkelijker.
De toekomst van het huurprijsbeleid: Nieuwbouwopslag en WWS
De toekomst van het huurprijsbeleid in Nederland is in beweging, met name op het gebied van nieuwbouw en het woningwaarderingsstelsel (WWS). Bron [1] stelt duidelijk dat er een voorstel is om de nieuwbouwopslag te beperken tot 20 jaar. Dit betekent dat een woning na 20 jaar geen extra huurprijsopslag meer heeft. De reden hiervoor is dat de investeerder niet langer rekening houdt met een eindeloopende opslag, maar dat de huur na 20 jaar gelijk is aan de voorgeschreven huur op basis van het WWS. Dit is belangrijk omdat er anders een ongelijkheid ontstaat tussen woningen die gebouwd zijn in de jaren 2024–2027 en die daarna. Deze woningen zouden dan eeuwige extra huur moeten betalen, terwijl de kwaliteit van de woning daarmee niet meer in verhouding staat. Door de opslag beperkt te houden tot 20 jaar, is er meer stabiliteit en rechtvaardigheid in het systeem.
Daarnaast is er een voorstel om de maximale huurprijsopslag voor rijksmonumenten te verhogen van 30% naar 35%. Dit is een belangrijke verandering, omdat veel verhuurders en erfgoedorganisaties vinden dat dit onvoldoende is. De VVD-fractie is van mening dat dit niet voldoet aan de behoeften van verhuurders, vooral die die met de huidige 30% geen rendement halen. Er is onduidelijkheid over wat “voldoende” is: is het break-even of een bepaald percentage aan rendement? Dit verschilt per verhuurder. Daarom is het belangrijk dat er een duidelijke richtlijn komt. Ook wordt gevraagd om een vrijstelling van de aftrek bij energielabels E, F en G voor woningen in beschermde stads- en dorpsgezichten. Dit is belangrijk, omdat deze woningen vaak hoge energiekosten hebben, maar niet kunnen verbeteren vanwege erfgoedbeperkingen. De regering moet hierover reageren.
Conclusie
De huidige ontwikkelingen in de regelgeving rond VvE’s tonen duidelijk dat er een duidelijke richting is: versnelling van besluitvorming, vooral op het gebied van duurzaamheid, en versterking van financieel beheer. De toekomstige wetgeving, die in 2026 in werking treedt, zal de meerderheid voor besluiten inzake verduurzaming verlagen tot 50 procent plus één, en daarmee de weg vrijmaken voor snellere en eenvoudigere uitvoering van duurzame maatregelen. Dit is van groot belang voor het bereiken van de doelstelling van koolstofneutraal bouwen tegen 2050. Bovendien zijn er belangrijke veranderingen in het financieel beheer, zoals het vaststellen van een vastbedrag van 0,5% van de herbouwwaarde voor reserveringen, en het vereisen van duidelijke betalingsregelingen met schriftelijke overeenkomsten. De rol van de VvE in de verzekering is ook duidelijk gedefinieerd: zij moet zelf de verzekering afsluiten, en de beheerder mag niet bemiddelen. Dit voorkomt conflicten van belangen. Tot slot is er een belangrijke verandering in het huurprijsbeleid: de nieuwbouwopslag zal beperkt zijn tot 20 jaar, en er is sprake van een verhoging van de maximale huurprijsopslag voor rijksmonumenten van 30% naar 35%. Deze maatregelen zijn gericht op stabiliteit, rechtvaardigheid en duurzaamheid in het Nederlandse woningbeleid. De VvE’s moeten zich hierop voorbereiden om de toekomst met kracht te kunnen vormgeven.