Inleiding
De structuur van woningcorporaties in Nederland is complexer dan vaak wordt aangenomen. De juridische en praktische realiteit van Verenigingen van Eigenaren (VvE’s) wordt vaak overschat in termen van eenduidigheid, terwijl de werkelijkheid kenmerkt wordt door een veelvoud aan configuraties waarin VvE’s kunnen voorkomen. Specifiek is het voorkomen van VvE’s die zich uitstrekken over meerdere adressen – inclusief gevallen waarin een VvE slechts uit twee adressen bestaat – een onderwerp van toenemend belang voor woningcorporaties, beheerders, woningcorporatiebesturen en potentiële investeerders. De beschikbare gegevens tonen aan dat appartementsrechten op meerdere adressen kunnen zijn gevestigd, vooral in gemengde wooncomplexen waar zowel koop- als huurwoningen zijn ondergebracht. Dit verschijnsel wordt gecreëerd wanneer een woningcorporatie een flat in deelgebieden splitst: een deel blijft in het eigen beheer van de corporatie, terwijl een ander deel wordt verkocht. In dit proces ontstaat er een apart appartementsrecht voor het deel dat in het bezit blijft, wat leidt tot een VvE die meerdere adressen omvat. Anderzijds kunnen ook afzonderlijke panden of ruimtes zonder adres, zoals tuinen of bergingen, het onderdeel zijn van een VvE. Het doel van dit artikel is een overzicht te geven van de juridische basis, de reikwijdte van het begrip VvE, de administratieve en financiële gevolgen van het hebben van meerdere adressen binnen één VvE, en de praktische implicaties voor deelnemers, met name op basis van officiële cijfers van het Centraal Bureau voor de Statistiek (CBS) en de officiële richtlijnen van de VVE-organisaties. De kernvraag die hierbij centraal staat: hoe zit het met de rechten en verantwoordelijkheden binnen een VvE die slechts uit twee adressen bestaat, en wat zijn de juridische en functionele gevolgen hiervan?
Juridische en administratieve grondslag van VvE’s met meerdere adressen
De juridische structuur van een VvE is gebaseerd op de splitsingsakte, een officieel document dat wordt opgesteld bij de notaris bij het opzetten van een appartementenwoning. Deze akte is de grondslag voor het ontstaan van een VvE, en wordt reeds gevormd bij het opstellen van de splitsingsakte. De VvE ontstaat dus automatisch op het moment van registratie in het Kadaster, waarbij de rechten van de eigenaren worden vastgelegd. De splitsingsakte bepaalt de verdeling van de gemeenschappelijke en afzonderlijke eigendommen binnen een gebouw of complex. In gevallen waar een woningcorporatie besluit om een deel van een pand te verkopen en het andere gedeelte in eigen beheer te houden, ontstaat er een apart appartementsrecht voor het gedeelte dat in beheer blijft. Dit proces leidt tot de vorming van meerdere appartementsrechten binnen één en hetzelfde pand, of zelfs binnen meerdere panden, wat op zijn beurt leidt tot meerdere VvE’s of tot een enkele VvE met meerdere adressen. De wetgeving stelt expliciet dat een VvE alleen bestaat voor de gemeenschappelijke delen van een gebouw of complex. Dit betekent dat wanneer een woningcorporatie een deel van een pand in eigen beheer houdt, dit deel automatisch onderdeel wordt van een nieuwe VvE, of dat de bestaande VvE uitgebreid kan worden met het nieuwe appartementsrecht. Het feit dat een VvE kan bestaan uit meerdere adressen, is dus geen uitzondering, maar een rechtmatige gevolg van het feit dat de juridische structuur van de VvE gebaseerd is op de rechten die zijn vastgelegd in de splitsingsakte. Deze structuur wordt ook bevestigd door de registratie in het Kadaster, waar de VvE’s worden geïdentificeerd op basis van de geregistreerde appartementsrechten. Het CBS heeft in zijn onderzoek uit 2022 gegevens verzameld op basis van een op maat gemaakt basisbestand van het Kadaster, dat informatie bevat uit de Basisregistratie Kadaster (BRK) en, indien van toepassing, het id-nummer van het verblijfsobject uit de Basisregistratie Adressen en Gebouwen (BAG). Dit heeft tot gevolg dat het CBS in staat is om de samenstelling van VvE’s op basis van de daadwerkelijke rechten vast te stellen. De gegevens tonen aan dat er in totaal bijna 161 duizend VvE’s zijn geregistreerd, waarvan ruim 135 duizend VvE’s die minstens één woning omvatten. Dit betekent dat er ook VvE’s zijn zonder woningen, maar met andere vormen van eigendom zoals tuinen, bergingen of winkelruimtes. De juridische basis voor de oprichting van een VvE is dus niet afhankelijk van het aantal adressen, maar van de aanwezigheid van een appartementsrecht dat wordt geregistreerd in het Kadaster. De VvE is dus niet afhankelijk van het aantal adressen, maar van de juridische structuur van het eigendom. De registratie van een VvE bij de Kamer van Koophandel (KvK) is sinds 2008 wettelijk verplicht, maar het CBS heeft vastgesteld dat het ABR (Algemeen Bedrijven Register) van de KvK het aantal VvE’s onderschat. Op 1 januari 2022 waren er volgens het Kadaster bijna 161 duizend VvE’s, terwijl het ABR slechts bijna 130 duizend VvE’s rapporteerde. Dit verschil is te verklaren uit het feit dat niet alle VvE’s zijn ingeschreven bij de KvK, ondanks de wettelijke verplichting. Dit geeft aan dat er een significant aantal VvE’s is die niet officieel geregistreerd is bij de KvK, maar wel juridisch bestaat op grond van de registratie in het Kadaster. Deze situatie kan leiden tot vertrouwensconflicten in geval van geschillen, omdat een niet-ingeschreven VvE moeilijker kan worden aangesproken in rechtszaken. De administratieve structuur van een VvE die meerdere adressen omvat, is dus grotendeels gebaseerd op de registratie van de appartementsrechten in het Kadaster. Het is belangrijk op te merken dat de administratie van een VvE niet automatisch gebaseerd is op adresgegevens, maar op de juridische identificatie van de eigendom. Een adres is dus een praktisch hulmiddel dat helpt om de eigendom te lokaliseren, maar geen juridisch vereiste element voor het bestaan van een VvE. De administratieve structuur van een VvE met twee of meer adressen vereist dus een nauwkeurige registratie van de appartementsrechten, aangezien elke woon- of andere ruimte die onderdeel uitmaakt van de VvE, moet zijn geregistreerd in het Kadaster. Zonder deze registratie is er geen juridisch grondslag voor de VvE. Dit betekent dat een VvE met twee adressen niet automatisch bestaat op basis van een combinatie van twee panden, maar alleen dan als er daadwerkelijk appartementsrechten zijn geregistreerd voor die adressen. De juridische structuur van een VvE is dus gebaseerd op de registratie van eigendomsrechten, niet op het aantal adressen. Het feit dat er meer panden zijn met meerdere eigenaren dan er VvE’s zijn, is te verklaren uit het feit dat een VvE soms meerdere panden omvat, terwijl een pand met meerdere eigenaren niet automatisch een VvE vormt. Het CBS heeft vastgesteld dat er ruim 200 duizend panden zijn met meerdere eigenaren, terwijl er volgens het Kadaster slechts bijna 161 duizend VvE’s zijn. Dit verschil is mogelijk te verklaren uit het feit dat niet elke groep eigenaren een VvE heeft opgericht, of dat sommige VvE’s meerdere panden omvatten, terwijl andere panden met meerdere eigenaren niet zijn geïntegreerd in een VvE. Dit geeft aan dat het aantal VvE’s niet automatisch overeenkomt met het aantal panden of adressen, maar dat het afhankelijk is van de aanwezigheid van een formele splitsingsakte en de registratie van de appartementsrechten in het Kadaster. De administratieve structuur van een VvE met twee of meer adressen vereist dus een nauwkeurige registratie van de appartementsrechten, aangezien elke woon- of andere ruimte die onderdeel uitmaakt van de VvE, moet zijn geregistreerd in het Kadaster. Zonder deze registratie is er geen juridisch grondslag voor de VvE. Dit betekent dat een VvE met twee adressen niet automatisch bestaat op basis van een combinatie van twee panden, maar alleen dan als er daadwerkelijk appartementsrechten zijn geregistreerd voor die adressen.
De reikwijdte van VvE’s: Van woningen tot gemeenschappelijke ruimtes
De reikwijdte van een VvE is niet beperkt tot woonruimtes of woningen. De juridische en administratieve definitie van een VvE is gebaseerd op het begrip van gemeenschappelijke eigendom, gedefinieerd in de splitsingsakte. Volgens de bronnen is het mogelijk dat een VvE bestaat uit meerdere appartementsrechten, die kunnen zijn gevestigd op meerdere adressen. Dit is bijvoorbeeld het geval in gemengde wooncomplexen, waar zowel huur- als koopwoningen zijn ondergebracht. In dergelijke gevallen kan een VvE bestaan uit zowel huur- als koopwoningen, maar ook uit andere ruimtes zoals winkels, kantoren of bergingen. In sommige gevallen kan zelfs een VvE bestaan uit enkel gemeenschappelijke ruimtes zoals een tuin of berging, zonder dat er sprake is van een adres. Dit is een belangrijk punt omdat het toont dat het begrip VvE niet automatisch verbonden is aan een woonfunctie of een adres. De reikwijdte van een VvE wordt dus bepaald door de appartementsrechten die zijn geregistreerd in het Kadaster, en niet door de functie of het adres van het pand. Het CBS heeft vastgesteld dat er in totaal bijna 161 duizend VvE’s zijn geregistreerd, waarvan ruim 135 duizend VvE’s die minstens één woning omvatten. Dit betekent dat er ook VvE’s zijn zonder woningen, maar met andere vormen van eigendom zoals tuinen, bergingen of winkelruimtes. Deze VvE’s zijn juridisch geldig, mits er een splitsingsakte is opgesteld en de appartementsrechten zijn geregistreerd in het Kadaster. Het feit dat een VvE kan bestaan uit meerdere adressen, is dus geen uitzondering, maar een rechtmatige gevolg van het feit dat de juridische structuur van de VvE gebaseerd is op de rechten die zijn vastgelegd in de splitsingsakte. Een voorbeeld is een recreatiepark met huisjes of een kantoorgebouw waarin verschillende bedrijven gevestigd zijn. In dit geval kan elk huisje of elke kantoorruimte een apart appartementsrecht hebben, wat leidt tot een VvE die meerdere adressen omvat. In een dergelijk geval is de VvE dus niet beperkt tot één adres, maar kan deze uit meerdere adressen bestaan, afhankelijk van het aantal appartementsrechten. De reikwijdte van een VvE is dus gebaseerd op de registratie van de appartementsrechten, niet op het aantal adressen. De administratieve structuur van een VvE die meerdere adressen omvat, vereist dus een nauwkeurige registratie van de appartementsrechten, aangezien elke woon- of andere ruimte die onderdeel uitmaakt van de VvE, moet zijn geregistreerd in het Kadaster. Zonder deze registratie is er geen juridisch grondslag voor de VvE. Dit betekent dat een VvE met twee adressen niet automatisch bestaat op basis van een combinatie van twee panden, maar alleen dan als er daadwerkelijk appartementsrechten zijn geregistreerd voor die adressen. De reikwijdte van een VvE is dus gebaseerd op de registratie van de eigendomsrechten, niet op het aantal adressen. De administratieve structuur van een VvE met twee of meer adressen vereist dus een nauwkeurige registratie van de appartementsrechten, aangezien elke woon- of andere ruimte die onderdeel uitmaakt van de VvE, moet zijn geregistreerd in het Kadaster. Zonder deze registratie is er geen juridisch grondslag voor de VvE. Dit betekent dat een VvE met twee adressen niet automatisch bestaat op basis van een combinatie van twee panden, maar alleen dan als er daadwerkelijk appartementsrechten zijn geregistreerd voor die adressen. De reikwijdte van een VvE is dus gebaseerd op de registratie van de eigendomsrechten, niet op het aantal adressen. De administratieve structuur van een VvE met twee of meer adressen vereist dus een nauwkeurige registratie van de appartementsrechten, aangezien elke woon- of andere ruimte die onderdeel uitmaakt van de VvE, moet zijn geregistreerd in het Kadaster. Zonder deze registratie is er geen juridisch grondslag voor de VvE. Dit betekent dat een VvE met twee adressen niet automatisch bestaat op basis van een combinatie van twee panden, maar alleen dan als er daadwerkelijk appartementsrechten zijn geregistreerd voor die adressen. De reikwijdte van een VvE is dus gebaseerd op de registratie van de eigendomsrechten, niet op het aantal adressen.
Financiële en functionele aspecten van VvE’s met meerdere adressen
De financiële en functionele structuur van een VvE die meerdere adressen omvat, is complexer dan die van een VvE met slechts één adres. De financiering van de gemeenschappelijke kosten, het beheer van de boekhouding en de verdeling van verantwoordelijkheden zijn afhankelijk van de verhouding tussen de afzonderlijke en gemeenschappelijke eigendommen. In een VvE met twee of meer adressen zijn de financiële verantwoordelijkheden verdeeld over meerdere eigenaren, die elk hun eigen aandeel hebben in de gemeenschappelijke kosten. De hoogte van de bijdragen is afhankelijk van het aandeel van elke eigenaar in de gemeenschappelijke kosten, wat wordt vastgesteld op basis van de oppervlakte en waarde van de appartementen. De VvE is verantwoordelijk voor het onderhoud van de gemeenschappelijke ruimtes, zoals trappenhuizen, deur- en vensterramen, dak- en gevelonderhoud, en de gemeenschappelijke installaties. De verantwoordelijkheid van de VvE is beperkt tot het behartigen van de belangen van de gemeenschappelijke eigenaren en het handhaven van de regels die zijn vastgelegd in het huishoudelijk reglement. De VvE houdt toezicht op het naleven van de gestelde regels, zoals het gebruik van gemeenschappelijke ruimtes, het afvalverwijderingsbeleid of het dragen van verantwoordelijkheid voor de gemeenschappelijke kosten. De VvE is echter niet verantwoordelijk voor het oplossen van individuele geschillen tussen bewoners. Dit houdt in dat een eigenaar of bewoner niet het bestuur of de beheerder kan aansprakelijk stellen voor het gedrag van een mede-eigenaar. De financiële administratie van een VvE moet nauwkeurig worden bijgehouden, aangezien elke eigenaar verantwoordelijk is voor het betalen van zijn eigen bijdragen. De VvE moet een bankrekening openen op naam van de VvE, een verzekering afsluiten en een financiële administratie inrichten. De financiële administratie moet zowel de ontvangsten als uitgaven van de VvE bijhouden, zodat elke eigenaar inzicht heeft in de financiële situatie van de VvE. De financiële administratie moet ook de verdeling van de kosten over de eigenaren bijhouden op basis van hun aandeel in de gemeenschappelijke kosten. De financiële administratie is dus essentieel voor het goed functioneren van een VvE. De functionele structuur van een VvE met meerdere adressen vereist een nauwkeurige administratie van de eigenaren en hun aandeel in de kosten. De VvE moet een administratie bijhouden van de eigenaren, hun aandeel in de kosten en hun betalingsoverzichten. Deze administratie moet worden bijgehouden op een manier die het mogelijk maakt om de financiële situatie van de VvE nauwkeurig te monitoren. Zonder een dergelijke administratie is het moeilijk om de financiële situatie van de VvE te beheren en te controleren. De functionele structuur van een VvE is dus afhankelijk van de nauwkeurigheid van de administratie. De financiële en functionele structuur van een VvE is dus gebaseerd op de nauwkeurigheid van de administratie van de eigenaren, hun aandeel in de kosten en hun betalingsoverzichten. Zonder een nauwkeurige administratie is het moeilijk om de financiële situatie van de VvE te beheren en te controleren. De financiële en functionele structuur van een VvE is dus gebaseerd op de nauwkeurigheid van de administratie van de eigenaren, hun aandeel in de kosten en hun betalingsoverzichten. Zonder een nauwkeurige administratie is het moeilijk om de financiële situatie van de VvE te beheren en te controleren.
Praktische implicaties voor bewoners en beheerders
Voor bewoners en beheerders van VvE’s met meerdere adressen zijn er belangrijke praktische implicaties die verband houden met de administratie, communicatie en verantwoordelijkheden. Omdat een VvE met twee of meer adressen vaak bestaat uit verschillende soorten eigendom – zoals woningen, winkels of bergingen – is het belangrijk dat de communicatie tussen de eigenaren en het bestuur nauwkeurig en transparant verloopt. De VvE is verantwoordelijk voor het handhaven van de regels in het huishoudelijk reglement, maar is niet verantwoordelijk voor het oplossen van individuele geschillen tussen bewoners. Dit betekent dat wanneer een bewoner een geschil heeft met een medebewoner, de VvE of het bestuur niet verantwoordelijk kan worden gesteld voor het oplossen van dit geschil. De bewoners moeten zelf contact met elkaar opnemen om het geschil op te lossen. Dit is een fundamenteel beginsel van het wonen in een VvE, en geldt ongeacht het aantal adressen dat de VvE omvat. De praktijk toont aan dat wanneer een eigenaar of bewoner een geschil heeft met een medebewoner, het beste is om dit eerst mondeling of schriftelijk met elkaar te bespreken. Alleen in geval van een mislukte poging tot onderhandeling is het aan te raden om een externe bemiddelaar in te schakelen of juridisch advies in te winnen. De VvE speelt hierbij geen rol, behalve in uitzonderlijke gevallen waar sprake is van een schending van het huishoudelijk reglement of van regels die zijn vastgelegd in de statuten. Voor beheerders is het belangrijk om duidelijke communicatiekanalen in te richten die gericht zijn op de specifieke samenstelling van de VvE. Bijvoorbeeld bij een VvE die zowel huur- als koopwoningen omvat, is het belangrijk om duidelijke afspraken te maken over het gebruik van gemeenschappelijke ruimtes, het afvalbeheer en de kostenverdeling. De financiële administratie moet zorgvuldig worden bijgehouden, zodat elke eigenaar inzicht heeft in de financiële situatie van de VvE. De administratie moet zowel de ontvangsten als uitgaven bijhouden, en de verdeling van de kosten over de eigenaren op basis van hun aandeel in de gemeenschappelijke kosten. Deze administratie is essentieel voor het goed functioneren van de VvE. De praktische uitvoering van de verantwoordelijkheden van een VvE vereist een nauwkeurige administratie van de eigenaren, hun aandeel in de kosten en hun betalingsoverzichten. Zonder een dergelijke administratie is het moeilijk om de financiële situatie van de VvE te beheren en te controleren. De praktische uitvoering van de verantwoordelijkheden van een VvE is dus afhankelijk van de nauwkeurigheid van de administratie. De communicatie tussen de eigenaren en het bestuur is cruciaal voor het voorkomen van misverstanden en conflict. De VvE moet regelmatig vergaderingen houden waarin de financiële situatie, het onderhoud en andere belangrijke kwesties worden besproken. Deze vergaderingen moeten worden geboekstaafd en de uitkomsten moeten worden meegedeeld aan alle eigenaren. De praktische uitvoering van de verantwoordelijkheden van een VvE is dus gebaseerd op de nauwkeurigheid van de administratie en de transparante communicatie. Zonder een dergelijke structuur is het moeilijk om de VvE doeltreffend te beheren.
Conclusie
De beschikbare bronnen tonen duidelijk aan dat VvE’s met twee of meer adressen een juridisch en administratief feit zijn, niet een uitzondering. Het bestaan van een VvE is gebaseerd op de registratie van appartementsrechten in het Kadaster, niet op het aantal adressen. Een VvE kan dus bestaan uit meerdere adressen, zoals woningen, winkels of gemeenschappelijke ruimtes, zolang er een geldige splitsingsakte is en de rechten zijn geregistreerd. De reikwijdte van een VvE is dus niet beperkt tot woningen of adressen, maar gebaseerd op de juridische structuur van de gemeenschappelijke eigendom. De financiële en functionele structuur van zo’n VvE is complexer dan die van een VvE met één adres, omdat er meer eigenaren zijn die verantwoordelijk zijn voor de gemeenschappelijke kosten en het onderhoud van de gemeenschappelijke delen. De administratie moet nauwkeurig worden bijgehouden om te zorgen voor transparantie en controle. De praktische uitvoering van de verantwoordelijkheden van een VvE vereist een nauwkeurige administratie van de eigenaren, hun aandeel in de kosten en hun betalingsoverzichten. Zonder een dergelijke administratie is het moeilijk om de financiële situatie van de VvE te beheren en te controleren. De communicatie tussen de eigenaren en het bestuur is cruciaal voor het voorkomen van misverstanden en conflict. De VvE is niet verantwoordelijk voor het oplossen van individuele geschillen tussen bewoners, en deze moeten door de eigenaren zelf worden aangepakt. De praktische uitvoering van de verantwoordelijkheden van een VvE is dus gebaseerd op de nauwkeurigheid van de administratie en de transparante communicatie. Zonder een dergelijke structuur is het moeilijk om de VvE doeltreffend te beheren.