Inleiding
De afgelopen jaren is het aantal Verenigingen van Eigenaren (VvE’s) in Nederland aanzienlijk toegenomen. Op 1 januari 2022 telde Nederland ruim 135.000 VvE’s met minimaal één woning, een stijging van ruim 8 procent ten opzichte van september 2015. Deze groei is vooral te wijten aan de opkomst van nieuw gebouwde appartementswoningen, maar ook aan de verkoop van huurwoningen in meerdere eenheden, waarvoor een VvE als juridische entiteit vereist is. De bronnen geven een duidelijk beeld van de groottesverdeling, de verdeling per provincie, de gemiddelde waarde van de woningen binnen deze VvE’s en de financiële en organisatorische uitdagingen waarmee VvE’s te maken hebben. Belangrijk is dat de groei niet gelijkmatig is verdeeld: in Flevoland en Zeeland zijn de toename met respectievelijk 23% en 15% aanzienlijk, terwijl het aantal VvE’s in Groningen bijna met 1% daalde. Deze veranderingen zijn mogelijk te verklaren door sloopactiviteiten of het vervallen van de noodzaak tot VvE indien slechts één eigenaar aanwezig is. In deze publicatie wordt een diepgaande analyse gemaakt van de structuur, groei, financiële belangen en organisatorische uitdagingen van VvE’s op basis van de beschikbare gegevens. De focus ligt op de rol van VvE’s in de duurzaamheid van het woningbezit, het effect van de grootte op besluitvorming en het beheer, en de financiële druk die VvE’s ervaren bij het uitvoeren van noodzakelijk onderhoud.
De groei van VvE’s en de invloed op de woningmarkt
Het aantal VvE’s in Nederland is van 125.000 in september 2015 gestegen tot 135.000 op 1 januari 2022. Deze toename van ruim 10.000 VvE’s, of 8 procent, is gerelateerd aan structurele veranderingen in het woningbezit. De belangrijkste oorzaken zijn de opkomst van nieuwbouw in appartementswoningen en de verdeling van huurwoningen in meerdere eigenaren, waarbij de juridische vereiste van een VvE ontstaat. In de praktijk is een actieve VvE vaak vereist bij de aanvraag van een hypotheek voor een appartement. Deze eis is gerelateerd aan de verantwoordelijkheid van de VvE om het gemeenschappelijke bezit van een pand te beheren en financieel te ondersteunen. De groei is niet gelijkmatig verdeeld over Nederland. Zo nam het aantal VvE’s in Flevoland met 23% toe, in Zeeland met 15%, terwijl in Groningen het aantal met bijna 1% daalde. Deze daling in Groningen kan worden toegeschreven aan de sloop van panden of aan het vervallen van de noodzaak tot VvE wanneer slechts één eigenaar aanwezig is. Deze ontwikkelingen tonen aan dat de groei van VvE’s sterk afhankelijk is van de stadsontwikkeling, woningbouwactiviteiten en de verdeling van bezit in meerdere eigenaren.
De meeste VvE’s zijn gevestigd in de provincies Zuid- en Noord-Holland, waar 65% van alle VvE’s gevestigd is. Deze concentratie is te verklaren door het hoge aantal meergezinswoningen in deze gebieden. Meer dan de helft (55%) van alle meergezinswoningen in Nederland bevindt zich in Noord- en Zuid-Holland. In de minder dichtbevolkte provincies – zoals Drenthe, Fryslân, Flevoland en Zeeland – zijn slechts 3% van alle VvE’s gevestigd, wat aangeeft dat de groei van VvE’s sterk geïntegreerd is in de woonomgeving van de grote steden. De groei in VvE’s is dus nauw verbonden met de groei van de bebouwde omgeving en de verandering in eigendomssystemen. De toename in VvE’s is dus geen toevallig fenomeen, maar het gevolg van structurele veranderingen in de woningmarkt, waarbij het bezit van appartementen steeds vaker gesplitst wordt en waarbij het juridisch kader van een VvE steeds belangrijker wordt.
De structuur van VvE’s: van klein tot groot
De grootte van een VvE speelt een cruciale rol in de organisatie, het besluitvormingsproces en het beheer. De bronnen onderscheiden drie categorieën op basis van het aantal appartementen: kleine VvE’s (twee tot negen appartementen), middelgrote VvE’s (negen tot ongeveer dertig appartementen) en grote VvE’s (meer dan eenendertig appartementen). De structuur bepaalt mede hoe snel en efficiënt besluiten worden genomen, wie verantwoordelijk is voor beheer en welke organisatorische hulpmiddelen nodig zijn.
Kleine VvE’s worden gekenmerkt door een dicht contact tussen de bewoners, snelle besluitvorming en een hoge mate van zelfbeheersing. Omdat iedereen elkaar kent, is de communicatie vaak vlot en informeel. Veel werkzaamheden worden in eigen beheer uitgevoerd of door kleine lokale ondernemers uitgevoerd. Het advies van Appartement & Eigenaar is duidelijk: een kleine VvE heeft geen reden om een externe beheerder in dienst te nemen, omdat dit financieel niet rendabel is. Het wordt voorgesteld om een bestuur samen te stellen en de administratie uit te besteden, maar het is geen noodzakelijkheid. Dit model is doeltreffend wanneer het aantal eigenaren bepert is en de boekhouding eenvoudig is.
Bij middelgrote VvE’s (negentien tot ongeveer dertig appartementen) daalt de mate van persoonlijke betrokkenheid. De communicatie is minder dagelijks, maar het besluitvormingsproces blijft nog redelijk snel. In veel gevallen is er geen vaste beheerder aangesteld, wat betekent dat de taken en verantwoordelijkheden in handen blijven van de eigen bewoners. Bij grote uitgaven is het echter aan te raden om het beheer uit te besteden en een technische commissie aan te wijzen. Deze commissie helpt bij het beoordelen van aanbestedingen, het opstellen van offertes en het toezien op uitvoering. Dit verlaagt het risico op fouten en verhoogt de transparantie. Voor een dergelijke VvE is het belangrijk dat de commissie duidelijk bevoegdheden heeft en goed wordt geïnformuleerd.
Grote VvE’s, gedefinieerd als die met meer dan eenendertig appartementen, zijn meestal professioneel georganiseerd. Er is meestal een VvE-beheerder aangesteld, en er zijn meerdere commissies actief, zoals een financiële commissie, een technische commissie en mogelijk een woonkamercommissie. Het besluitvormingsproces is trager vanwege de grote hoeveelheid betrokken partijen. De commissie is cruciaal voor het versnellen van het traject, omdat externe partijen dan precies weten wie hun aanspreekpunt is. Het is echter belangrijk dat de commissies onder toezicht van de beheerder werken. Zonder begeleiding kunnen fouten ontstaan of besluiten onduidelijk worden uitgevoerd. De aanbevolen aanpak is dus dat een grote VvE altijd een externe beheerder in dienst neemt. De kosten kunnen worden beperkt door bepaalde taken aan bewonerscommissies uit te besteden, maar dit moet onder supervisie geschieden.
De financiële en juridische verantwoordelijkheden van VvE’s
De financiële en juridische verantwoordelijkheid van een VvE is centraal in het functioneren van een woningcorporatie. De bronnen geven aan dat VvE’s een belangrijke rol spelen bij het bereiken van doelstellingen uit het Energieakkoord voor duurzame groei. Samen zijn er ongeveer 121.000 VvE’s die ongeveer 1,2 miljoen appartementen omvatten. Deze groep is dus van groot belang voor de energie-efficiëntie van het bouwcomplex in Nederland. De afspraken uit het Energieakkoord richten zich op een gemiddelde energiebesparing van 1,5% per jaar, wat voldoet aan de Europese richtlijn voor energie-efficiëntie. Dit doel is alleen te bereiken met een sterke organisatorische en financiële inzet door VvE’s.
Eén van de belangrijkste uitdagingen is dat VvE’s vaak te weinig middelen hebben om het benodigde onderhoud uit te voeren. Er is onderzoek gedaan dat laat zien dat het reserveren voor onderhoud onvoldoende gebeurt. Dit leidt tot problemen bij het uitvoeren van noodzakelijk onderhoud en geplande vernieuwingen. Om dit te verbeteren is het voorstel gedaan om een minimale jaarlijkse reservering in te voeren en de mogelijkheden voor leningen te vergroten. Het doel is dat VvE’s beter in staat zijn het benodigde onderhoud uit te voeren. Deze maatregelen zijn gericht op het voorkomen van vertragingen in de onderhouds- en verbeteringswerken, wat op lange termijn de waarde van de woningen beschermt.
Juridisch is een VvE vereist wanneer er meerdere eigenaren zijn binnen een pand, zelfs als er slechts één eigenaar is van alle appartementen. Dit is het geval wanneer de appartementsrechten zijn gesplitst, bijvoorbeeld met het doel om de woningen op een later moment afzonderlijk te verkopen. In dergelijke gevallen is een VvE nog steeds vereist. Van de VvE’s met slechts één bekende eigenaar is bijna twee derde (64%) beperkt tot maximaal drie adressen. Dit toont aan dat de juridische structuur van een VvE vaak wordt aangebroken voordat er daadwerkelijk meer dan één eigenaar is. De administratie van de VvE moet dus al vanaf het begin goed georganiseerd zijn, ook als er nog geen financiële belastingen zijn.
De waarde van woningen binnen VvE’s en de regionale verdeling
De gemiddelde WOZ-waarde per VvE geeft inzicht in de financiële waarde van de woningmarkt binnen VvE’s. Op 1 januari 2022 had 46% van de VvE’s een gemiddelde WOZ-waarde tussen de 150.000 en 300.000 euro. Deze cijfer was in 2015 ook 46%, wat aangeeft dat deze groep stabiliteit heeft behaald. Er zijn echter grote veranderingen in de andere categorieën. Het percentage VvE’s met een gemiddelde WOZ-waarde van 150.000 euro of minder is gedaald met 34 procentpunt, van 40% in 2015 naar 6% in 2022. Deze daling is te verklaren door de stijgende vastgoedwaarde in de afgelopen jaren. Daarentegen is het percentage VvE’s met een gemiddelde WOZ-waarde van 300.000 euro of meer gestegen van 13% in 2015 naar 46% in 2022. Deze groei wijst op een verhuizing van de waardeverdeling naar hogere prijsklassen.
De regionale verdeling van VvE’s met hoge WOZ-waarden is duidelijk. In Noord-Holland zijn 78% van de VvE’s gevestigd met een gemiddelde WOZ-waarde van 300.000 euro of meer, en in Utrecht is dat 55%. Deze hoge concentratie is te verklaren door de locatie van de grote steden zoals Haarlem, Leiden en Utrecht, waar de vastgoedwaarde hoog is. In de minder dichtbevolkte provincies zoals Flevoland, Drenthe, Friesland en Zeeland is dit percentage aanzienlijk lager. In Flevoland zijn bijvoorbeeld 60% van de VvE’s gevestigd met een gemiddelde WOZ-waarde van 150.000 euro of minder, wat aangeeft dat de woningmarkten hier nog lager zijn geëntrecodeerd.
De verdeling van VvE’s over de provincies is ook belangrijk. Zuid-Holland heeft met 51.965 VvE’s het grootste deel van alle VvE’s in Nederland, gevolgd door Noord-Holland met 35.890. Deze twee provincies samen zijn verantwoordelijk voor 65% van alle VvE’s. In provincies zoals Limburg, Noord-Brabant en Utrecht is het aantal VvE’s aanzienlijk lager, wat aangeeft dat het woningbezit in deze gebieden minder geconcentreerd is in VvE’s. De verdeling van de VvE’s per provincie toont aan dat de groei van VvE’s sterk afhankelijk is van de groei van de bebouwde omgeving en de economische ontwikkeling.
De rol van VvE’s in duurzaamheid en energiebesparing
De rol van VvE’s in de energie-efficiëntie van het vastgoed is van groot belang. Samen zijn er circa 121.000 VvE’s die ongeveer 1,2 miljoen appartementen omvatten, wat een aanzienlijk deel uitmaakt van de woningen in de gebouwde omgeving in Nederland. In het Energieakkoord is afgesproken om elke jaar gemiddeld 1,5% energie te besparen, wat voldoet aan de Europese richtlijn voor energie-efficiëntie. Deze doelstelling geldt niet alleen voor woningen, maar ook voor de industrie, landbouw en overige bedrijfssectoren.
VvE’s spelen een cruciale rol in het bereiken van deze doelstelling. Ze zijn verantwoordelijk voor het coördineren van energiebesparingsmaatregelen in meerdere woningen binnen een gebouw. Dit omvat het toepassen van warmtepompen, isolatie, zonnepanelen en het moderniseren van verwarmingssystemen. De gemeenschappelijke structuur van een VvE maakt het mogelijk dat grootschalige verbeteringen worden gerealiseerd, aangezien de kosten over meerdere eigenaren verdeeld kunnen worden. De uitvoering van dergelijke maatregelen is echter afhankelijk van het financiële vermogen van de VvE. Er is onderzoek gedaan dat laat zien dat VvE’s vaak te weinig middelen hebben om het benodigde onderhoud uit te voeren. Dit leidt ertoe dat noodzakelijke verbeteringen worden uitgesteld.
Om dit probleem aan te pakken is voorgesteld dat er een minimale jaarlijkse reservering wordt ingevoerd. Daarnaast moet de mogelijkheid worden verbeterd om leningen aan te gaan. Deze maatregelen zijn bedoeld om de financiële flexibiliteit van VvE’s te vergroten en te zorgen dat ze in staat zijn het benodigde onderhoud uit te voeren. Zonder dergelijke maatregelen is het risico groot dat het benodigde onderhoud wordt uitgesteld, wat op lange termijn leidt tot meer schade aan het gebouw en lagere waarde van de woningen. De verwezenlijking van de energiebesparingsdoelstellingen is dus afhankelijk van de financiële gezondheid van de VvE’s.
Conclusie
De beschikbare bronnen geven een duidelijk beeld van de groei, structuur en financiële uitdagingen van VvE’s in Nederland. Het aantal VvE’s is sinds 2015 met ruim 10.000 gestegen, een groei van 8%. Deze groei is vooral te wijten aan de opkomst van nieuwbouw en de verdeling van huurwoningen. De grootste groei is gemeten in Flevoland en Zeeland, terwijl het aantal in Groningen is afgenomen. De meeste VvE’s zijn gevestigd in Noord- en Zuid-Holland, waar 65% van alle VvE’s zijn gevestigd. Deze concentratie is te verklaren door het hoge aantal meergezinswoningen in deze gebieden.
De grootte van een VvE bepaalt de organisatie en het besluitvormingsproces. Kleine VvE’s (2-9 appartementen) zijn karakteristiek door snelle communicatie en lage kosten voor een externe beheerder. Middelgrote VvE’s (9-30 appartementen) zijn vaak zelfbeheerder, maar zijn aangewezen op een commissie bij grote uitgaven. Grote VvE’s (meer dan 31 appartementen) zijn meestal professioneel georganiseerd met een externe beheerder en meerdere commissies. De besluitvorming is daarom trager, maar is betrouwbaarder en transparanter.
De financiële en juridische verantwoordelijkheden van VvE’s zijn uitgebreid. Ze zijn betrokken bij het bereiken van doelstellingen uit het Energieakkoord, zoals 1,5% energiebesparing per jaar. De uitvoering van deze doelstellingen is echter afhankelijk van de financiële gezondheid van de VvE’s. Onderzoek laat zien dat VvE’s vaak onvoldoende middelen hebben voor onderhoud. Om dit aan te pakken wordt voorgesteld om een minimale jaarlijkse reservering in te voeren en de mogelijkheid tot leningen te vergroten. Zonder dergelijke maatregelen is het risico groot dat noodzakelijk onderhoud wordt uitgesteld, wat op lange termijn leidt tot schade aan het gebouw en waardeverlies.
De waarde van woningen binnen VvE’s is sterk gestegen. Het percentage VvE’s met een gemiddelde WOZ-waarde van 300.000 euro of meer is gestegen van 13% in 2015 naar 46% in 2022. In Noord-Holland en Utrecht zijn deze percentages nog hoger. Deze veranderingen wijzen op een verhuizing van de waardeverdeling naar hogere prijsklassen. In de minder dichtbevolkte provincies is dit percentage lager.
Samenvattend is duidelijk dat VvE’s een cruciale rol spelen in de duurzaamheid van het vastgoed, de financiering van onderhoud en het beheer van woningen. De groei van VvE’s is een weerspiezing van veranderende eigendomsstructuren. De uitdagingen zijn groot, maar met passende maatregelen kan de duurzaamheid van het appartementsbezit worden versterkt.