De vereniging van eigenaren (VvE) speelt een centrale rol in het beheer van woningcorporaties en meergezinswoningen in Nederland. Het aantal en de structuur van deze verenigingen zijn van groot belang voor zowel bestaande eigenaars als potentiële kopers en beleggers. Op basis van de meest recente beschikbare gegevens uit 2022, getoond in het rapport van het Centraal Bureau voor de Statistiek (CBS), wordt in dit artikel een uitgebreid overzicht gegeven van het aantal VvE’s, hun omvang, samenstelling en de juridische kaderomstandigheden waarbinnen zij opereren. De analyse is gebaseerd uitsluitend op de leverde bronnen, met name de statistische gegevens van het CBS en de toepasselijke regelgeving inzake vergaderingen en besluitvorming binnen de VvE.
Aantal en groei van VvE’s in Nederland
Op 1 januari 2022 telde Nederland ruim 135.000 VvE’s met minimaal één woning. Deze cijfers tonen een duidelijke groei ten opzichte van het jaar 2015, toen het aantal VvE’s op 125.000 lag. De toename van ruim 10.000 VvE’s, oftewel een stijging met ruim acht procent, is grotendeels te verklaren uit nieuwe bouwactiviteiten en de verdeling van huurwoningen in bestaande panden onder meerdere eigenaren. De eis van een actieve VvE is bijvoorbeeld vereist bij de aanvraag van een hypotheek voor een appartement, wat de groei van het aantal VvE’s verder stimuleert. De sterkste groei werd waargenomen in Flevoland (23% meer VvE’s) en in Zeeland (15% meer VvE’s). In tegenstelling tot deze groei is in Groningen een lichte afname van ongeveer één procent te zien. Deze afname kan worden toegeschreven aan sloopactiviteiten of aan het feit dat een VvE niet meer nodig is wanneer een pand uitsluitend in handen is van één eigenaar.
De verdeling van het aantal VvE’s per provincie toont een duidelijk patroon. In de provincie Groningen zijn bijna 67% van de VvE’s klein: minder dan of gelijk aan drie adressen. Dit is het hoogste percentage in het land. De reden hiervoor ligt waarschijnlijk in het grote aantal meergezinswoningen in de stad Groningen, waar vaak boven- en benedenwoningen zijn samengevoegd tot één VvE. In Zuid-Holland en Utrecht is dit percentage eveneens hoog, met meer dan de helft van de VvE’s die tot drie adressen tellen. In tegenstelling tot deze provincies zijn in Flevoland en Drenthe de VvE’s vaker groot. In Flevoland is bijna 35% van de VvE’s samengesteld uit 21 of meer adressen, terwijl dit in Drenthe ruim 27% is. Deze verschillen in omvang zijn belangrijk voor het beheer en de besluitvorming binnen de VvE’s, omdat grotere VvE’s meer administratieve complexiteit met zich meebrengen.
Omvang van VvE’s en structuur van eigenaars
De structuur van VvE’s in Nederland varieert sterk op basis van het aantal adressen binnen een vereniging. Uit het CBS-rapport blijkt dat 49% van de VvE’s uit maximaal drie adressen bestaat. Deze groep vormt de grootste groep en omvat vaak beneden- en bovenwoningen binnen één pand. In de provincie Groningen is dit percentage nog hoger: 66%. In Noord-Holland, met 14.410 VvE’s met 1 tot 3 adressen, is dit het hoogste aantal in het land. De kleinste VvE’s zijn dus vooral geconcentreerd in de noordelijke en oostelijke delen van Nederland, terwijl de grotere VvE’s vaak voorkomen in provincies met grotere woningbouwactiviteiten, zoals Flevoland en Drenthe.
De verdeling per provincie toont duidelijk dat de grootste VvE’s vooral in Noord-Holland, Zuid-Holland en Gelderland voorkomen. In Noord-Holland zijn er 1835 VvE’s met meer dan 50 adressen, het hoogste aantal in het land. In Zuid-Holland zijn er 2305 VvE’s die 50 of meer adressen tellen. De meest gestegen groep is de groep met 21 tot 50 adressen, die in Flevoland en Drenthe een aanzienlijk deel van de VvE’s vormt. Deze groei in omvang is waarschijnlijk te verklaren uit woonprojecten met meerdere appartementen binnen één bouwproject, waarbij voor elk pand een VvE is gevormd.
Het aantal eigenaren in VvE’s is nauw verbonden met het aantal adressen. Aangezien elk adres meestal een eigenaar of een eigenaarsgroep heeft, neemt het aantal eigenaren sterk toe naarmate het aantal adressen groter wordt. Hoewel de exacte cijfers voor het totale aantal eigenaren niet in de bronnen zijn opgenomen, kan worden geconcludeerd dat de groei van het aantal VvE’s ook een groei van het aantal eigenaren met zich meebrengt. De verdeling van de eigenaren over de verschillende VvE’s bepaalt de mate van decentralisatie in besluitvorming en het administratieve gewicht van de VvE.
Juridische kaders voor besluitvorming en vergaderingen
Alle VvE’s zijn verplicht om minimaal één keer per jaar te vergaderen. Deze vergadering dient te worden gehouden in overeenstemming met de regels die zijn vastgelegd in het (model)splitsingsreglement van de VvE. Deze regels kunnen per VvE verschillen, afhankelijk van de keuze die is gemaakt bij de oprichting van de VvE. De regels kunnen variëren van de manier van uitnodiging tot de bepaling van het quorum (minimale deelname) en de stemregels. De meeste VvE’s gebruiken een modelreglement, zoals het modelreglement 1973, 1983 of 1992, of een nieuwere versie zoals het modelreglement 2006 of 2017.
Bij de oude modelreglementen (1973, 1983, 1992) geldt een quorum van 50% van de stemmen. Dit betekent dat ten minste de helft van de stemmen aanwezig moet zijn om een besluit geldig te kunnen maken. Als er bijvoorbeeld 100 stemmen zijn, moeten er minstens 50 stemmen aanwezig zijn. Vervolgens moet een volstrekte meerderheid van de aanwezige stemmen (dus minstens 26 stemmen) voor een besluit zijn. Dit wordt vaak in de volksmond ‘de helft plus één’ genoemd. Deze regels gelden voor de meeste besluiten, zoals het goedkeuren van de jaarrekening, het goedkeuren van de begroting en het benoemen van bestuurleden.
Voor bepaalde besluiten, vooral bij de verkoop van panden of bij grote uitgaven, geldt een gekwalificeerde meerderheid. Deze vorm van meerderheid vereist een hoger percentage stemmen, vaak 75% van de stemmen, en is bedoeld om grote besluiten te verzekeren van bredere steun binnen de VvE. Belangrijk is dat de splitsingsakte, oftewel het officiële document waarin de rechten en plichten van de eigenaren zijn vastgelegd, de leidende regelgeving is. Dit betekent dat een VvE kan afwijken van het modelreglement, bijvoorbeeld door het quorum te verlagen of de meerderheidsvereisten aan te passen.
In de modelreglementen 2006 en 2017 is het quorum daarentegen niet van toepassing. Dit betekent dat op de eerste vergadering een besluit geldig kan zijn, zelfs wanneer minder dan 50% van de stemmen aanwezig is. Dit wordt vaak toegepast om het besluitvormingsproces te versnellen en te voorkomen dat vergaderingen te vaak worden afgezegd vanwege laag opkomst. Toch gelden ook in deze gevallen stemregels, zoals de volstrekte meerderheid van de aanwezige stemmen, voor de geldigheid van besluiten.
Belangrijkste kenmerken van VvE’s in de praktijk
De structuur van een VvE bepaalt in grote mate hoe het beheer en de besluitvorming verlopen. Kleine VvE’s, met minder dan drie tot vijf adressen, zijn vaak makkelijker te beheren en bieden meer mogelijkheden tot persoonlijke communicatie tussen leden. In zo’n VvE kunnen besluiten vaak sneller genomen worden, omdat er minder personen betrokken zijn. Bovendien zijn de administratieve kosten meestal lager. Toch zijn er ook nadelen: kleine VvE’s zijn vaak minder goed geïnstrumentaliseerd voor het omgaan met grote projecten of complexe onderhoudswerken, omdat er minder ervaring en deskundigheid beschikbaar is binnen de groep.
Grote VvE’s, met meer dan 20 of zelfs 50 adressen, vragen om een professionele organisatie. Ze hebben vaak een bestuur met meerdere leden, een administratie- en boekhouddienst, en soms een externe beheerder ingeschakeld. De vergaderingen zijn groter, wat meer voorbereiding en een nauwkeurigere voorbereiding van de agenda’s vereist. De kans op onenigheden is groter, vooral bij besluiten over grote uitgaven of veranderingen in het beheer. In dergelijke gevallen is een duidelijk en goed geïmplementeerd besluitvormingsproces cruciaal.
Bij het kiezen van een VvE-beheerder is het belangrijk om zorgvuldig te kiezen. Volgens advies van het meldpunt VvE zijn veel beheerders niet goed geïnstrueerd in zowel juridische als technische kennis. Een goede VvE-beheerder moet de regels van het appartementsrecht beheerst en moet weten wanneer hij een expert moet raadplegen. Daarnaast is het belangrijk dat de beheerder bereikbaar is, dat het personeel stabiel is en dat er een goede communicatie plaatsvindt tussen de beheerder en de eigenaren. Het is aanbevolen om minstens drie potentiële beheerders te interviewen, in aanwezigheid van meerdere leden, en het kantoor van de beheerder te bezoeken om een indruk te krijgen van de organisatiecultuur.
Conclusie
Het aantal VvE’s in Nederland is sinds 2015 gestaag toegenomen, met een stijging van ruim 10.000 tot 135.000 op 1 januari 2022. Deze groei is voornamelijk te verklaren uit nieuwbouw en de verdeling van huurwoningen onder meerdere eigenaren. De meeste VvE’s zijn klein: bijna 50% bestaat uit drie of minder adressen. In provincies zoals Groningen, Zuid-Holland en Utrecht is dit percentage nog hoger, terwijl in Flevoland en Drenthe meer dan een derde van de VvE’s uit meer dan 20 adressen bestaat. Deze omvang bepaalt de complexiteit van het beheer en de besluitvorming.
De juridische kaders voor vergaderingen en besluitvorming zijn grotendeels geregeld in het modelreglement, met verschil in het quorum en de meerderheidsvereisten tussen oude en nieuwe modellen. Zo geldt bij de oude modelreglementen (1973, 1983, 1992) een quorum van 50%, terwijl dit bij de nieuwere modellen (2006, 2017) niet van toepassing is. Toch gelden altijd stemregels, zoals een volstrekte meerderheid van de aanwezige stemmen, voor het nemen van besluiten. De splitsingsakte is de leidende regelgeving, en kan afwijken van het modelreglement.
Voor beheerders is het van cruciaal belang dat zij deskundig zijn op het gebied van juridische, technische en financiële kennis. De keuze voor een geschikte beheerder is van groot belang voor een goed functionerende VvE. De combinatie van goede communicatie, bereikbaarheid en deskundigheid is de sleutel tot duurzaam en effectief beheer.