Inleiding
De vraag naar korte termijnverhuur van appartementen, vaak via platforms zoals Airbnb, neemt toe binnen het Nederlandse vastgoedlandschap. Dit verschijnsel creëert zowel economische kansen als juridische uitdagingen, vooral binnen de structuur van een Vereniging van Eigenaren (VvE). De jurisdictie van een VvE is grotendeels gebaseerd op de splitsingsakte en het daarin opgenomen splitsingsreglement, dat vaak gebaseerd is op een van de modelreglementen van de Koninklijke Notariële Beroepsorganisatie (KNB). De toegestaanheid van tijdelijke verhuur is derhalve afhankelijk van de specifieke bepalingen in deze documenten, de wettelijke grondslag uit het Burgerlijk Wetboek (BW) en de praktijk van de VvE. Dit artikel biedt een diepgaande analyse van de juridische en praktijkgerelateerde aspecten van het verhuurdenken van appartementen aan toeristen binnen een VvE, op basis uitsluitend van de beschikbare bronnen. Het richt zich op (potentiële) eigenaren, beheerders en professionele betrokkenen die een diepgaande kennis willen verwerven over de grenzen van de bevoegdheden van zowel de VvE als de particuliere eigenaar.
Juridische grondslag van het verhuurverbod in VvE
De basis van elke VvE ligt in de splitsingsakte, waarin de rechten en plichten van de eigenaren zijn vastgelegd. Deze akte is meestal gebaseerd op een modelreglement uitgegeven door de Koninklijke Notariële Beroepsorganisatie (KNB), zoals het modelreglement 1973, 1983, 1992, 2006 of 2017. Deze modelreglementen vormen de rechtsgrondslag voor de structuur van de VvE en zijn bedoeld om consistentie te bieden bij de oprichting van verenigingen. Elk modelreglement bevat een reeks artikelen die de rechten en plichten van de eigenaren reguleren. Bij de vraag of tijdelijke verhuur aan toeristen toegestaan is, is het cruciaal om te bepalen welke bepalingen van toepassing zijn.
Eén van de sle chièven die in de bronnen worden genoemd, is artikel 9 van het modelreglement 1973. Dit artikel is hier opgenomen omdat het een duidelijke bepaling bevat over de bestemming van het appartementsrecht. Het modelreglement 1973, artikel 9 stelt dat het appartementsrecht bestemd is voor wonen, of voor andere doeleinden zoals het uitvoeren van bedrijfsactiviteiten. Het is de bevoegdheid van de VvE of de vergadering van eigenaren om te bepalen of een bepaalde vorm van verhuur, zoals de tijdelijke verhuur aan toeristen, daaronder valt. De splitsingsakte of het splitsingsreglement kan daarmee expliciet voorschriften bevatten die het verhuurdenken beperken of verbieden.
In de bronnen wordt duidelijk gemaakt dat de VvE het recht heeft om een boete op te leggen bij overtreding van de reglementen. De hoogte van de boete hangt af van welk modelreglement van toepassing is. Voor modelreglementen 1973 en 1983 is de hoogte van de boete in de splitsingsakte vastgelegd. Dit betekent dat het bedrag van de boete reeds op voorhand is vastgesteld, vaak met een datum van jaren geleden, en zonder indexatie. Zonder expliciete bepaling in de splitsingsakte mag het bedrag niet worden aangepast. In geval van een dergelijke bepaling in guldens, dient dit naar euro’s omgerekend te worden. Dit kan tot gevolg hebben dat de boete in de praktijk ongepast laag is in vergelijking met de werkelijke schade of overlast veroorzaakt door de tijdelijke verhuur.
De rol van het modelreglement 1973 en latere modellen
Het modelreglement 1973 is het oudste model dat in de bronnen wordt genoemd en is opgenomen in de bespreking van juridische grondslagen. Het modelreglement 1973 bevat in artikel 9 een duidelijke bepaling over de bestemming van het appartementsrecht. Deze bepaling bepaalt dat het appartementsrecht bestemd is voor wonen of voor het uitvoeren van bepaalde bedrijfsactiviteiten. De toepassing van deze bepaling is cruciaal bij het beoordelen van tijdelijke verhuur. Indien de bestemming van het appartementsrecht beperkt is tot wonen, dan is het verlenen van een appartement aan toeristen, dat meestal een korte verblijfsduur heeft, in strijd met de bestemming. Dit geldt ook voor andere vormen van korte termijnverhuur zoals Airbnb, Bed & Breakfast of korte huurperiodes voor vakantiewoningen.
De latere modelreglementen, zoals 1983, 1992, 2006 en 2017, bevatten soortgelijke bepalingen. Zo bepaalt modelreglement 1983, artikel 16, dat het appartementsrecht bestemd is voor wonen of andere doeleinden. De latere modellen zijn echter in hun opzet aangepast aan de evolutie in de bouwpraktijk en de wetswijzigingen. Zo zijn er in de latere modellen, zoals modelreglement 1992 en 2006, nadere bepalingen over het bepalen van de hoogte van boetes. Hierin is bepaald dat de vergadering van eigenaren bevoegd is om de hoogte van de boete vast te stellen. Dit is een belangrijke wijziging ten opzichte van de oudere modellen, waarin de hoogte van de boete al van tevoren was vastgelegd. Dit maakt het mogelijk om de boete aan te passen aan de huidige economische omstandigheden, mits de vergadering dit formele besluit neemt.
De praktijk van het opstellen van een eigen reglement is zeldzaam, maar komt wel voor. Dit gebeurt vaak bij specifieke situaties zoals het splitsen van tuinen of parkeerterreinen, of bij woningcorporaties die een terugkoopregeling hebben. In dergelijke gevallen is er geen sprake van een modelreglement van de KNB. Dit betekent dat de wettelijke grondslag voor de VvE afwijkt van de standaardmodellen. De bepalingen in dergelijke afwijkende reglementen kunnen dus anders zijn dan in de modelreglementen, en moeten zorgvuldig worden bekeken voordat er keuzen worden gemaakt over het verhuren van appartementen.
Juridische voorbeeldsituaties en rechtspraak
Een belangrijk onderdeel van het begrijpen van de grenzen van het verhuurdenken in VvE is het bestuderen van rechtspraak. De bronnen bevatten een voorbeeld van een zaak die voor de rechtbank in Amsterdam is gebracht. In deze zaak vorderde de VvE van een eigenaar dat deze handelde in strijd met artikel 9 van het modelreglement 1973, aangehaald in combinatie met artikel III van de splitsingsakte. De eis was dat de eigenaar moest worden veroordeeld om te onthouden van het verhuren van haar appartement aan tijdelijke gasten of toeristen via korte termijnplatformen. De VvE vorderde ook een dwangsom van 5.000 euro per overtreding, met een vermelding van veroordeling in de kosten. De reden voor de eis was dat de tijdelijke verhuur niet valt onder de bestemming van het appartementsrecht, zoals vastgelegd in het modelreglement, en dat de VvE geen toestemming had gegeven.
De rechter oordeelde dat het verhuurdenken van het appartement aan toeristen in strijd was met het modelreglement, omdat de bestemming van het appartementsrecht beperkt was tot wonen of bepaalde bedrijfsactiviteiten. De VvE had terecht opgemerkt dat het verlenen van een appartement aan een derde voor langdurig wonen, of sporadisch tijdens vakantieperiodes, niet te vergelijken is met de tijdelijke verhuur aan personen die iedere week met korte tussenpozen wisselen. Dit verschil in aard van het gebruik was cruciaal voor het oordeel van de rechter.
Het geval toont aan dat de rechter de beperkingen van het modelreglement 1973 erkent en dat de VvE de bevoegdheid heeft om maatregelen te nemen bij overtreding. De dwangsom van 5.000 euro per overtreding is een sterk signaal voor de andere eigenaren, omdat dit bedrag bedoeld is om het gedrag van de eigenaar te beïnvloeden. Het is belangrijk op te merken dat de VvE niet automatisch een dwangsom kan opleggen. De hoogte van de boete moet in overeenstemming zijn met het splitsingsreglement en de wettelijke bepalingen. In dit geval is de hoogte van de dwangsom vastgesteld op basis van de bevoegdheid van de vergadering van eigenaren, en niet op grond van een oude vaststelling in de splitsingsakte.
De rol van de VvE en de vergadering van eigenaren
De VvE is de belangrijkste instantie die de regels van het splitsingsreglement en de splitsingsakte uitvoert. De vergadering van eigenaren is de hoogste beslissingsinstantie binnen de VvE. Deze vergadering is bevoegd om besluiten te nemen over de toepassing van het reglement, waaronder ook de vaststelling van boetes bij overtreding. Het is belangrijk om te weten dat de bevoegdheid van de vergadering om de hoogte van de boete vast te stellen afhankelijk is van welk modelreglement van toepassing is.
Voor modelreglementen 1992 en 2006 is de vergadering bevoegd om de hoogte van de boete vast te stellen. Dit betekent dat er geen vaste hoeveelheid is vastgelegd in de splitsingsakte, maar dat de vergadering elke keer opnieuw kan besluiten wat de boete is bij een overtreding. Om te voorkomen dat de vergadering elke keer opnieuw moet bijeenkomen om een boete vast te stellen, is het raadzaam om een boeteregeling op te nemen in het huishoudelijk reglement. Dit huishoudelijk reglement wordt door de vergadering vastgesteld en dient als uitvoering van de bepalingen in het splitsingsreglement.
De VvE moet zorgen voor een evenwicht tussen de rechten van de individuele eigenaar en de belangen van de gemeenschap. In de voorbeeldzaak is de VvE terecht opgeroepen omdat de tijdelijke verhuur aan toeristen de rust en het leefmilieu van de andere eigenaren aantast. De andere eigenaren hadden klachten ingediend over overlast, waardoor de VvE een ontruimingsprocedure heeft gestart. Dit toont aan dat de VvE niet alleen bevoegd is om maatregelen te nemen, maar ook verantwoordelijk is voor het handhaven van de regels binnen de VvE.
Praktische gevolgen en advies voor eigenaren
Voor de eigenaar die overwegen of zij hun appartement willen verhuren aan toeristen, is het cruciaal om eerst te controleren welk modelreglement van toepassing is. Als het modelreglement 1973, 1983, 1992 of 2006 is, moet de bestemming van het appartementsrecht worden beoordeeld. Indien de bestemming beperkt is tot wonen, is het verlenen van een appartement aan toeristen in strijd met het reglement. In dit geval is het verstandig om de VvE om toestemming te vragen. Zonder toestemming van de VvE is het verhuurdenken juridisch risicovol.
De VvE heeft het recht om een boete op te leggen bij overtreding van de reglementen. Voor oude modellen zoals 1973 en 1983 is de hoogte van de boete in de splitsingsakte vastgelegd. Als het bedrag in guldens is vastgelegd, dient het omgerekend te worden naar euro’s. In geval van een ongepast laag bedrag kan de VvE een hogere boete vorderen via de rechtbank. Voor latere modellen zoals 1992 en 2006 is de hoogte van de boete bepaald door de vergadering van eigenaren. Dit betekent dat de VvE de mogelijkheid heeft om een redelijke boete vast te stellen, gebaseerd op de schade of overlast veroorzaakt door de tijdelijke verhuur.
Een belangrijk advies voor de eigenaar is om geen vertrouwelijke overeenkomst te sluiten met de VvE, tenzij dit uitdrukkelijk is goedgekeurd door de vergadering van eigenaren. De VvE moet de bevoegdheid hebben om besluiten te nemen die gelden voor de hele gemeenschap. Het is ook belangrijk om te weten dat de VvE niet automatisch een dwangsom kan opleggen. De hoogte van de dwangsom moet worden vastgesteld op grond van de bevoegdheden van de vergadering van eigenaren.
Conclusie
De tijdelijke verhuur van appartementen aan toeristen is binnen de structuur van een VvE beperkt door de bepalingen in het splitsingsreglement en de splitsingsakte. De toepasselijke modelreglementen, zoals 1973, 1983, 1992, 2006 en 2017, bepalen de rechten en plichten van de eigenaren. De bestemming van het appartementsrecht, vaak beperkt tot wonen, bepaalt of een verhuur aan toeristen toegestaan is. In geval van overtreding van deze bepalingen kan de VvE maatregelen treffen, waaronder het opleggen van een boete of dwangsom. De hoogte van de boete is afhankelijk van het modelreglement dat van toepassing is. Voor oude modellen is de hoogte van de boete in de splitsingsakte vastgelegd, terwijl voor latere modellen de vergadering van eigenaren bevoegd is om de hoogte vast te stellen. De rechter heeft in een voorbeeldzaak bevestigd dat de VvE het recht heeft om een dwangsom op te leggen bij overtreding van het modelreglement. De eigenaar moet dus zorgvuldig controleren welk modelreglement van toepassing is en of de VvE toestemming heeft gegeven voor de tijdelijke verhuur. Zonder toestemming is het risico op juridische gevolgen groot.