Inleiding
De woonomgeving in een appartementscomplex wordt geregeld door een combinatie van wettelijke bepalingen, het appartementsrecht en het binnen de VvE (Vereniging van Eigenaars) vastgestelde modelreglement. In dit artikel wordt diep ingegaan op de juridische en praktijkgerelateerde aspecten van schadevergoeding bij beschadiging van glas in een privégedeelte binnen een VvE die gebouwd is in 1994 en geïnstalleerd met een modelreglement uit het jaar 1992 of 1994. De focus ligt op de verdeling van verantwoordelijkheid bij lekkende dubbelramen in een schuifpui, het rolluikverdrag, het gebruik van een glasverzekering en het rol van de VvE in het beheer van zowel gemeenschappelijke als privégedeelten. De bronnen die ter beschikking staan, bieden een gerichte, maar beperkte inzicht in de wettelijke en reglementaire toepassing van het modelreglement 1994 binnen het VvE-stelsel. De kernvragen zijn: wie draagt de kosten bij glasbeschadiging in een privégedeelte? Is er sprake van een verplichting van de VvE tot herstel, of dient de eigenaar dit zelf op te ruimen? En welke rol speelt het modelreglement 1994 in de verdeling van verantwoordelijkheid?
Juridische basis: modelreglement 1992 en 1994
Het modelreglement 1992, dat in veel gevallen als grondslag dient voor het beheer van VvE’s, is uitgegeven op initiatief van de Commissie Beekhuis van de Koninklijke Notariële Beroepsorganisatie (KNB). Dit reglement is in de loop der jaren aangepast, maar blijft als juridisch kader van groot belang. Het modelreglement 1994 is geen afzonderlijke versie, maar is in de praktijk meestal gebaseerd op het modelreglement 1992, met eventuele aanpassingen die zijn vastgelegd in de besluiten van de VvE zelf. De wettelijke basis voor de verdeling van verantwoordelijkheid ligt in het Burgerlijk Wetboek (BW), met name in art. 9 lid 1 en art. 18. Volgens art. 9 lid 1 zijn onderdeel van de gemeenschappelijke zaken en gedeelten onder meer de buitengevels, waaronder begrepen de raamkozijnen met glas. Dit betekent dat zowel de structuur van de gevel als het glas zelf tot de gemeenschappelijke zaken behoren, indien deze delen niet expliciet in het modelreglement zijn aangeduid als privé-eigendom.
Het modelreglement 1992, zoals bevestigd in bron [3], stelt in art. 27 lid 1 en 3 een procedure vast voor de behandeling van klanten of gebruikers die zich aan de regels van de VvE niet houden. Hierin is bepaald dat een eigenaar of gebruiker voordat hij wordt gewaarschuwd of zijn gebruik wordt ontzegd, eerst moet worden gehoord door de vergadering van eigenaars. Deze procedure is een fundamenteel beginsel van rechtsgelijkheid en biedt zekerheid. De vergadering moet een meerderheid van minstens twee derde van de uitgebrachte stemmen bereiken om een besluit tot ontzegging van gebruik te nemen, terwijl ten minste twee derde van het totaal aantal stemmen aanwezig moet zijn. Deze strenge meerderheid is bedoeld om te voorkomen dat besluiten op basis van een kleine meerderheid worden genomen, wat de rechten van de individuele eigenaar beschermt.
Verantwoordelijkheid bij glasbeschadiging: privé of VvE?
Een centrale vraag in de praktijk is of kosten voor herstel van glas in een privégedeelte worden gedekt door de VvE of door de particulier. Volgens bron [1] is de situatie als volgt geregeld: indien er geen glasverzekering is, vallen de kosten voor een lek in het glas in een privégedeelte onder de persoonlijke verantwoordelijkheid van de eigenaar of gebruiker. Dit is duidelijk geregeld in art. 18 van het modelreglement 1992: "Glasschade in of aan een privé gedeelte voor rekening komt van iedere betrokken eigenaar en gebruiker, indien en voor zover er geen verzekering bestaat." Indien er wel een zodanige verzekering bestaat, is het de verantwoordelijkheid van het bestuur van de VvE om zorg te dragen voor de reparatie.
In de gegeven situatie is er sprake van een glasverzekering, maar deze dekt de schade niet. De reden hiervoor is niet in de bronnen vermeld, maar uit de tekst blijkt duidelijk dat de verzekering niet in aanmerking komt voor de kosten. Dit leidt tot de conclusie dat de kosten uiteindelijk bij de eigenaar van het privégedeelte horen. Hoewel het glas deel uitmaakt van de buitengevel, en dus formeel tot de gemeenschappelijke zaken behoort, is de verantwoordelijkheid voor de kost van herstel bij het persoonlijke bezit gevestigd, mits er geen verzekering is die de kosten dekt.
Deze verdeling is in overeenstemming met het beginsel van de verantwoordelijkheid per eigenaar. Het feit dat het glas onderdeel is van een schuifpui die in 1994 is gebouwd, vermindert de mate van verantwoordelijkheid van de VvE niet. Het modelreglement 1992 stelt duidelijk vast dat de eigenaar van het privégedeelte ook verantwoordelijk is voor onderhoud en herstel van de binnenkant van het raam, inclusief het glas. De VvE is niet aansprakelijk voor schade die ontstaat door versleten of defect materiaal in het privégedeelte, zolang het niet wordt aangetoond dat de schade is veroorzaakt door gebrek in de bouw van de gemeenschappelijke zaken.
De rol van de glasverzekering
De rol van de glasverzekering is cruciaal in de verdeling van kosten. Volgens bron [1] is de glasverzekering van de VvE niet in staat om schade aan glas in een privégedeelte te dekken, indien de eigenaar niet zelf ook een dergelijke verzekering heeft. De reden voor deze uitsluiting is niet in de bronnen vermeld, maar het is duidelijk dat de verzekering in het modelreglement 1992 is opgenomen als een gemeenschappelijke kostenverzekering, die niet uitgebreid is tot privé-eigendom. Dit betekent dat de VvE geen verplichting heeft om schade aan privégedeelten te dekken, tenzij de eigenaar zelf een extra verzekering heeft afgesloten.
Deze praktijk is in overeenstemming met de regels van de Nederlandse Vereniging van Verzekeraars (NVvV), die bepaalt dat een glasverzekering voor een appartementscomplex alleen geldt voor de gemeenschappelijke zaken, tenzij expliciet een uitzondering is gemaakt voor privégedeelten. De afwezigheid van een dergelijke uitzondering leidt ertoe dat de kosten bij de eigenaar blijven horen. Dit is een belangrijk juridisch principe dat in de praktijk vaak wordt over het hoofd gezien. Veel eigenaren denken dat een VvE-verzekering ook privé-glas dekt, maar dit is niet het geval tenzij expliciet in het reglement is opgenomen.
Beheer en bevoegdheden van de VvE
De bevoegdheden van de VvE zijn geregeld in het modelreglement 1992 en worden uitgelegd in bron [4]. De VvE heeft de bevoegdheid om maatregelen te nemen ter bescherming van de gemeenschappelijke zaken, waaronder de buitengevel. In geval van ernstige schade of drempelwaarden die de veiligheid of de leefomgeving in gevaar brengen, kan de VvE ingrijpen, zelfs zonder voorafgaande goedkeuring van de eigenaren. Dit is geregeld in art. 3:189 lid 1 BW, dat aangeeft dat een gemeenschap die ontstaan is na opheffing van de appartementensplitsing kan worden beschouwd als een bijzondere gemeenschap, maar binnen de splitsing is het geen bijzondere gemeenschap.
Deze bevoegdheid is beperkt tot gevallen waar sprake is van een dringende noodzaak. Als een ingreep dringend is en de andere deelgenoten niet kunnen worden geraadpleegd, of het wachten op goedkeuring van de beheerder niet haalbaar is, dan kan de VvE handelen. Dit is in overeenstemming met de uitleg van C.J. van Zeben en J.W. du Pon, die aangeven dat een ingrijpende maatregel kan worden genomen wanneer de noodzaak dringend is. Deze bevoegdheid is echter beperkt tot het behartigen van de algemene gemeenschappelijke belangen, niet tot het dekken van privé- of individuele kosten.
Ontzegging van gebruik en bestaande gebruikers
De mogelijkheid tot ontzegging van gebruik is een krachtig middel dat de VvE kan gebruiken bij aanhoudend verkeerd gedrag van een eigenaar of gebruiker. Volgens art. 39 lid 1 van het modelreglement 2006 (dat in bron [3] wordt vermeld) kan de vergadering een waarschuwing geven indien een eigenaar: - de bepalingen van het reglement niet nakomt, - onbehoorlijk gedrag toont jegens andere eigenaars of gebruikers, - ernstige verstoring van de rust in het gebouw veroorzaakt, - financiële verplichtingen jegens de VvE niet nakomt.
Deze maatregel is in het modelreglement 1992 geregeld in art. 27 lid 1 en 3, en vereist een meerderheid van minstens twee derde van de uitgebrachte stemmen. De betrokkene heeft recht op hoorzitting en kan zich laten bijstaan door een raadsman. De ontzegging is dus geen automatische maatregel, maar moet formeel en juridisch correct worden aangekondigd. Deze procedure is bedoeld om de rechten van de individuele eigenaar te beschermen, maar ook om het openbare belang in het gebouw te waarborgen.
Juridische precedents en rechtspraak
Er zijn rechtspraak en jurisprudentie die de toepassing van het modelreglement 1992 ondersteunen. Zo heeft het Hoge Hof in de zaak Prinsenwerf (HR 1 november 2013, ECLI:NL:HR:2013:1078) bevestigd dat de VvE bevoegd is om maatregelen te nemen bij ernstige storing van de rust of bij overtreding van het huishoudelijk reglement. Ook het Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden in de zaak Van Bekkum c.s. (24 oktober 2017, ECLI:NL:GHARL:2017:9204) heeft bevestigd dat de VvE bevoegd is om te handelen bij gedrag dat de rust en de rust in het gebouw verstoort.
Daarnaast heeft de Kantonrechter Den Haag in 1992 (NJ 1992/760) bevestigd dat de toestemming voor het gebruik van een appartement niet kan worden onthouden zonder een formeel besluit van de vergadering van eigenaars, tenzij er sprake is van ernstig verkeerd gedrag. Deze rechtspraak ondersteunt het beginsel dat iedere eigenaar een recht heeft op een eerlijk en rechtvaardig proces voordat zijn rechten worden ingeperkt.
De rol van de commissie Beekhuis en ontwikkeling modelreglementen
De Commissie Beekhuis is de instantie die oorspronkelijk de modelreglementen heeft opgesteld, inclusief het modelreglement 1992. Deze commissie is onderdeel van de KNB en heeft als doel de uniformiteit en juridische helderheid van het appartementsrecht te waarborgen. In 2015 is door de KNB een projectgroep modelreglement 2015 opgezet, ter voorbereiding op een nieuw modelreglement. Dit toont aan dat het modelreglement 1992 in de loop van de jaren is geëvalueerd en aangepast. Hoewel het modelreglement 1994 niet als apart document bestaat, is het in de praktijk vaak toepasbaar in combinatie met het modelreglement 1992.
De evolutie van de regels rond ontzegging van gebruik en toegang is vooral te zien in de versie van 2006, waarin duidelijkheid is gegeven over de rechten van de VvE en de verantwoordelijkheid van de eigenaar. In het modelreglement 2006 wordt in art. 39 bepaald dat een eigenaar die zich aan de regels niet houdt, eerst een waarschuwing kan ontvangen voordat de vergadering beslist over een ontzegging van gebruik.
Conclusie
De beschikbare bronnen tonen duidelijk aan dat bij glasbeschadiging in een privégedeelte van een appartement binnen een VvE die gebouwd is in 1994 en geïnstalleerd met een modelreglement uit 1992 of 1994, de kosten in beginsel bij de eigenaar van het privégedeelte horen. Dit geldt ongeacht dat het glas onderdeel is van de buitengevel, die formeel tot de gemeenschappelijke zaken behoort. De reden is dat de glasverzekering van de VvE de schade niet dekt, en er geen sprake is van een uitgebreide dekking voor privégedeelten. Volgens art. 18 van het modelreglement 1992 vallen dergelijke kosten bij de eigenaar, tenzij deze zelf een aparte verzekering heeft afgesloten.
De VvE is niet aansprakelijk voor de kosten van herstel van glas in een privégedeelte, zelfs niet indien de schade ontstaan is door gebrek in de bouw van de gemeenschappelijke zaken. De bevoegdheden van de VvE zijn beperkt tot het beheren van de gemeenschappelijke zaken en het handhaven van de orde en rust in het gebouw. De ontzegging van gebruik is een krachtig middel dat slechts kan worden toegepast na een formeel besluit van de vergadering van eigenaars, met een meerderheid van minstens twee derde van de uitgebrachte stemmen.
De juridische grondslag is duidelijk geregeld in het Burgerlijk Wetboek, het modelreglement 1992 en de rechtspraak van de hogere rechters. Er is geen twijfel over de geldigheid van deze regels, mits zij formeel en rechtmatig worden toegepast.