Hypotheken en VvE's zonder reservefonds: Risico's en gevolgen voor kopers

Inleiding

Sinds 1 januari 2018 is het wettelijk verplicht dat elke Vereniging van Eigenaars (VvE) in Nederland een reservefonds opbouwt voor groot onderhoud. Dit reservefonds dient om onverwachte kosten voor renovaties of verduurzaming van de gemeenschappelijke delen van het appartementscomplex te dekken. De VvE moet jaarlijks geld opzij zetten, of een goed onderhoudsplan opstellen, om ervoor te zorgen dat de benodigde middelen beschikbaar zijn wanneer ze nodig zijn.

Toch blijkt uit recent onderzoek dat een aanzienlijk deel van de VvE’s in het land niet aan deze wettelijke verplichting voldoet. In Noord-Holland, Zeeland, Overijssel en andere regio’s ontbreekt het reservefonds in ongeveer 14% tot 28% van de appartementen. Dit heeft directe gevolgen voor kopers en eigenaars, niet alleen qua financiële verantwoordelijkheid, maar ook qua toegankelijkheid tot hypotheekfinanciering.

In dit artikel bespreken we de rol van de VvE in het appartementseigenaarschap, de verplichtingen die sinds 2018 gelden, de gevolgen van het ontbreken van een reservefonds, en hoe hypotheekverstrekkers hiermee omgaan. We geven ook praktische tips voor kopers en investeerders om zich te beschermen tegen mogelijke risico's.

De rol van de VvE

Wat is een VvE?

Een Vereniging van Eigenaars (VvE) is een juridische organisatie die verantwoordelijk is voor het beheer van de gemeenschappelijke delen van een appartementscomplex. Deze delen omvatten onder andere de gevel, de trappenhuizen, de daken, kozijnen, en eventueel de buitenterrassen of parkeerplaatsen. De VvE is verplicht om deze onderdelen te onderhouden, te renoveren en eventueel te verduurzamen.

De VvE wordt beheerd door een bestuur dat verantwoordelijk is voor het opstellen van het jaarstukkenpakket, het beheren van het reservefonds, en het uitvoeren van besluiten die zijn genomen tijdens de vergadering van eigenaren. De vergadering van eigenaren is het hoogste orgaan van de VvE en komt minstens één keer per jaar bijeen. Tijdens deze vergadering worden besluiten genomen over onderhoud, financiële planning, en eventuele veranderingen aan het complex.

De verplichtingen van de VvE

Sinds 1 januari 2018 is het wettelijk verplicht dat elke VvE een reservefonds opbouwt voor groot onderhoud. Dit kan op twee manieren:

Via het opstellen van een onderhoudsplan (MJOP) – een meerjarenonderhoudsplan dat aangeeft wat er in een tienjarige periode gedaan moet worden en hoeveel dat kost.
Via een jaarlijkse bijdrage – de VvE moet minstens 0,5% van de herbouwwaarde van het complex jaarlijks storten in het reservefonds.

Deze maatregel is ingevoerd om ervoor te zorgen dat appartementseigenaren niet plotseling voor hoge, onverwachte kosten komen te staan bij grote renovaties. Het reservefonds dient als een financiële buffer om dergelijke kosten te dekken. Appartementseigenaren dragen bij aan het reservefonds via maandelijkse VvE-bijdragen.

Het ontbreken van een reservefonds

Hoe veel VvE's voldoen aan de wettelijke verplichtingen?

Hoewel het sinds 2018 wettelijk verplicht is om een reservefonds op te bouwen, blijkt uit onderzoek dat veel VvE's dit niet doen. Volgens de data van Independer, op basis van informatie van onder andere Funda en Pararius, ontbreekt het reservefonds in:

14% van de appartementen in Noord-Holland
28,3% van de appartementen in Zeeland
24,4% in Overijssel
19,8% in Drenthe
11% in Flevoland

Deze percentages tonen aan dat het probleem het grootst is in Zeeland, gevolgd door Overijssel en Drenthe. In Flevoland is de situatie relatief gunstiger.

Het ontbreken van een reservefonds betekent dat de VvE geen geld heeft opzij gezet voor groot onderhoud. In dat geval moeten appartementseigenaren rekenen op onverwachte extra kosten. Dit kan bijvoorbeeld gebeuren wanneer het dak vernieuwd moet worden, de gevel verduurzaam wordt, of de kozijnen vervangen moeten worden.

Gevolgen voor appartementseigenaren

Een VvE zonder reservefonds kan in de praktijk verschillende gevolgen hebben voor appartementseigenaren:

Verhoogde maandelijkse bijdrage – Als er geen geld beschikbaar is voor onderhoud, moet de VvE vaak de maandelijkse bijdrage verhogen om aan de kosten te voldoen.
Onevenwichtige financiële situatie – Appartementseigenaren kunnen plotseling voor grote eenmalige kosten komen te staan, bijvoorbeeld bij een onverwachte renovatie.
Ongewenste financiële druk – De combinatie van hoge maandelijkse VvE-kosten en eventuele extra bijdragen kan leiden tot financiële druk, vooral voor eigenaren die hun appartement via hypotheken hebben gekocht.

In regio's zoals Overijssel, waar de VvE-kosten gemiddeld €149 per maand zijn voor een appartement van 70 vierkante meter, kan het ontbreken van een reservefonds leiden tot een verder stijgende kostenstructuur.

Hypotheken en VvE's zonder reservefonds

Hoe zien hypotheekverstrekkers dit?

Hypotheekverstrekkers zijn sinds 2018 steeds kritischer geworden in hun benadering van VvE's. Volgens experts van VvE Belang en taxateurs zoals Independer, kijken banken en financieringsinstellingen niet alleen naar de waarde van het appartement, maar ook naar de financiële gezondheid van de VvE.

Een VvE zonder reservefonds wordt door hypotheekverstrekkers vaak als een risico gezien. Dit heeft meerdere redenen:

Verhoogde onderhoudskosten – Als er geen geld is voor groot onderhoud, moet de VvE dit later bij de eigenaren vragen of de maandelijkse bijdrage verhogen. Dit kan leiden tot een toename van de totale maandelijkse kosten.
Verhoogde hypotheeklasten – Een koper met hoge VvE-kosten en een hoge hypotheeklast kan in de toekomst in financiële problemen komen, wat het risico voor de hypotheekverstrekker verhoogt.
Minder verkoopwaarde – Een appartement in een VvE zonder reservefonds heeft een lagere verkoopwaarde, omdat het risico op hoge onderhoudskosten groter is.

Wat zijn de gevolgen voor kopers?

Voor kopers van appartementen in een VvE zonder reservefonds zijn er meerdere risico's:

Minder keuze op de markt – Kopers die voorzichtig zijn met hun financiële situatie, kunnen kiezen om appartementen in VvE's met een goed functionerend reservefonds te kopen. Dit heeft tot gevolg dat het aanbod voor kopers in VvE's zonder reservefonds beperkt is.
Minder financiering – Hypotheekverstrekkers kunnen kiezen om minder financiering te verstrekken aan kopers van appartementen in VvE's zonder reservefonds. Volgens Kees Oomen van VvE Belang is het niet gebruikelijk dat kopers helemaal geen hypotheek krijgen, maar de financiering kan wel lager uitvallen dan de koper had willen aanvragen.
Hogere maandelijkse lasten – Zodra er een groot onderhoudsproject nodig is, kan de VvE de maandelijkse bijdrage verhogen of extra bijdragen eisen. Dit heeft directe gevolgen voor de maandelijkse hypotheeklasten.

Wat doen hypotheekadviseurs?

Hypotheekadviseurs spelen een belangrijke rol bij de evaluatie van VvE's. Volgens Jamie Hilgersom, hypotheekadviseur, zijn de aandachtspunten van hypotheekaanbieders in de afgelopen tijd veranderd. Ze kijken steeds vaker naar de hoogte van het reservefonds en of er sprake is van een goed functionerend onderhoudsplan.

Sommige hypotheekaanbieders eisen zelfs dat er een onderhoudsplan is en dat er jaarlijks een minimale bijdrage wordt gestort in het reservefonds. Als dit niet het geval is, kunnen ze de financiering weigeren of voorwaarden stellen.

Taxateurs hebben sinds 1 april 2025 ook nieuwe regels. Ze moeten in het taxatierapport verklaren of de VvE een reservefonds heeft en of er sprake is van een onderhoudsplan. Als dit niet het geval is, wordt dit in het taxatierapport vermeld, wat kan leiden tot een lagere verkoopprijs van het appartement.

Praktische tips voor kopers en investeerders

Controleer of de VvE een reservefonds heeft

Voordat je een appartement koopt, is het belangrijk om te controleren of de VvE een reservefonds heeft. Dit kun je doen door:

Het jaarstukkenpakket van de VvE te bekijken.
Te vragen om het onderhoudsplan (MJOP).
Te vragen hoeveel er jaarlijks wordt gestort in het reservefonds.

Vraag om een taxatierapport

Een taxatierapport is een essentieel document bij het kopen van een appartement. Sinds 1 april 2025 moet het taxatierapport ook aanduiding geven of de VvE een reservefonds heeft en of er sprake is van een goed functionerend onderhoudsplan. Dit rapport kan je helpen om risico's te vermijden.

Blijf op de hoogte van de VvE-activiteiten

Na aankoop is het belangrijk om op de hoogte te blijven van de VvE-activiteiten. Deelneem aan de vergaderingen van eigenaren, lees de jaarstukken, en wees betrokken bij beslissingen die van invloed zijn op de financiële situatie van de VvE.

Overweeg een investering in een VvE met goed beheer

Als je overweegt om in appartementen te investeren, is het verstandig om te kiezen voor een VvE met goed beheer. Een VvE met een goed functionerend reservefonds en een goed onderhoudsplan is een betere investering dan een VvE zonder reservefonds.

Conclusie

Het ontbreken van een reservefonds in een VvE kan grote gevolgen hebben voor appartementseigenaren en kopers. Het leidt vaak tot verhoogde kosten, financiële onzekerheid, en een lage verkoopwaarde van het appartement. Hypotheekverstrekkers zijn sinds 2018 steeds kritischer geworden in hun benadering van VvE's zonder reservefonds, wat kan leiden tot minder financiering of voorwaardelijke hypotheektoestemming.

Kopers en investeerders moeten daarom extra aandacht besteden aan de financiële gezondheid van de VvE voordat ze een appartement kopen. Door het jaarstukkenpakket te bekijken, een taxatierapport aan te vragen, en de VvE-activiteiten te volgen, kunnen risico's worden geminimaliseerd.

Een goed functionerende VvE met een reservefonds is essentieel voor de financiële stabiliteit van appartementseigenaren. Het is daarom verstandig om bij het kopen van een appartement niet alleen de woning zelf, maar ook de VvE in overweging te nemen.