Inleiding
De oprichting van een Vereniging van Eigenaren (VvE) is een fundamenteel onderdeel van het beheer van appartementswoningen in Nederland. Vanaf 1972 is de oprichting van een VvE bij elke splitsingsakte van een woninggebouw verplicht, wat de wettelijke basis vormt voor het gemeenschappelijke bezit en beheer van gemeenschappelijke zaken. De beschikbare bronnen tonen duidelijk aan dat de wettelijke verplichting tot inschrijving in het Handelsregister van de Kamer van Koophandel (KvK) sinds 1 juli 2008 geldt, hoewel de oprichting van de VvE zelf al vanaf 1972 verplicht was. Voor gebouwen die vóór 1 december 1972 zijn opgericht, geldt een uitzonderingsregeling: er is geen wettelijke dwang om een VvE op te richten, maar de rechten en plichten van de eigenaren worden geregeld in de splitsingsakte zelf. Dit kan leiden tot complexe situaties waarin de rechtspositie van eigenaren en de geldende regels niet altijd duidelijk zijn. De bronnen tonen ook duidelijk aan dat er wettelijke bepalingen zijn die de verkoop van bijvoorbeeld een garage of parkeerplaats aan een niet-lid van de VvE beperken, vaak gebaseerd op het beginsel van gemeenschappelijk bezit en het behoud van de woonomgeving. Deze wettelijke en statutaire beperkingen kunnen leiden tot juridische twijfels, vooral wanneer een eigenaar in bezit is van een garage of parkeerplaats, maar niet meer eigenaar is van een appartementsrecht. De bronnen tonen aan dat de wettelijke grondslag voor dergelijke beperkingen in de splitsingsakte kan zijn gevestigd, maar dat de toepassing van deze bepalingen in de praktijk voor discussie zorgt. Deze discussie wordt versterkt door de feitelijke situatie waarin een eerdere verkoop aan een derde die niet lid is van de VvE al jaren bestaat, zonder dat er actie is ondernomen. Deze situatie illustreert de spanning tussen de wettelijke regelgeving, de uitvoering van statuten en de daadwerkelijke praktijk. De bronnen tonen aan dat er geen duidelijke regels zijn voor het jaarlijkse vragen of gegevens actueel zijn, wat wijst op een gebrek aan controle of verplichting om dit te doen. In dit artikel wordt nader ingegaan op de juridische grondslagen, de wettelijke en statutaire regels, de praktijk van verkoop van bijzondere rechten en de mogelijke juridische oplossingen voor de hierboven beschreven situaties.
Juridische Grondslag en Verplichtingen van VvE's
Vanaf 1 januari 1972 is de oprichting van een Vereniging van Eigenaren (VvE) bij elke splitsingsakte van een appartementsgebouw wettelijk verplicht. Deze wettelijke grondslag is ingevoerd met het doel om het gemeenschappelijk bezit en het gemeenschappelijk beheer van de gemeenschappelijke zaken in een appartementswoningcomplex te reguleren. De VvE is het juridisch orgaan dat de eigenaren van de appartementsrechten en de gemeenschappelijke zaken op een gestructureerde wijze beheert. Vanaf 1 juli 2008 is er daarnaast een wettelijke verplichting om de VvE in te schrijven bij het Handelsregister van de Kamer van Koophandel (KvK). Deze inschrijving is verplicht en niet-opschortend, wat betekent dat een VvE zonder inschrijving in het Handelsregister niet kan functioneren als rechtspersoon en beperkingen ondervindt bij het aangaan van contracten, het openen van bankrekeningen en het vastleggen van eigendom. De inschrijving vereist dat de naam, het adres, de oprichtingsdatum en het bestuur van de VvE worden ingevoerd. Bovendien moet een afschrift van de notariële splitsingsakte of een uitreksel van de notariële akte met daarin de statuten worden ingediend. Het is niet vereist dat dit een officieel gewaarmerkt stuk is, maar de bestuurders moeten de documenten ondertekenen. Wijzigingen in het bestuur of in de notariële akte moeten binnen vijf maanden na het optreden worden aangegeven. De VvE is niet verplicht om jaarrekeningen bij de KvK in te leveren. Voor VvE’s die een van de acht modelreglementen gebruiken, is het voldoende om aan te geven welk modelreglement is gekozen. Indien een VvE een eigen reglement heeft of wijzigingen heeft aangebracht op een modelreglement, is het vereist om het volledige reglement in te dienen. Indien een VvE niet over een reglement beschikt dat in de splitsingsakte wordt verwezen, is het mogelijk dat het reglement ontbreekt of niet is opgemaakt. In dat geval dient de VvE het ontbrekende reglement op te vragen bij het Kadaster of bij de notaris die de splitsingsakte heeft opgesteld. Voor VvE’s die vóór 1 december 1972 zijn opgericht, geldt geen wettelijke dwang tot oprichting van een VvE. In plaats daarvan zijn de rechten en plichten van de eigenaren geregeld in de splitsingsakte zelf. In dat geval is het mogelijk dat er sprake is van een zogenaamde vereniging met beperkte rechtsbevoegdheid. Deze vorm van organisatie is facultatief en kan, indien gewenst, worden ingeschreven in het Handelsregister. Als een dergelijke vereniging niet is ingeschreven, is er geen juridische erkenning van haar rechten en plichten. In dat geval is het raadzaam om contact op te nemen met de KvK om de rechtspositie te verduidelijken.
Wettelijke Beperkingen bij de Verkoop van Bijzondere Rechten
De verkoop van bijzondere rechten, zoals parkeerplaatsen of garageboxen, aan personen die niet lid zijn van de VvE is in veel gevallen beperkt door wettelijke en statutaire bepalingen. De bronnen tonen duidelijk aan dat in de splitsingsakte van een appartementscomplex vaak wordt bepaald dat een parkeerplaats of garage niet mag worden verkocht aan een derde die niet tegelijkertijd eigenaar is van een appartementsrecht met bestemming woning. Deze bepaling is bedoeld om te voorkomen dat externe personen in het complex komen te wonen of te wonen zonder dat de gemeenschappelijke belangen worden gerespecteerd. De reden voor deze bepaling is gebaseerd op het beginsel van gemeenschappelijk bezit en het behoud van de woonomgeving. De splitsingsakte kan daarnaast bepalen dat het verlenen van een parkeerplaats aan een niet-eigenaar van een appartementsrecht niet toegestaan is. In een van de bronnen wordt expliciet vermeld dat het niet toegestaan is om een parkeerplaats zelfstandig (los van de woning) te vervreemden of in gebruik te geven aan niet-eigenaren. In het geval van overtreding wordt een boete van 25.000 euro per dag opgelegd. Hoewel deze boete in de praktijk niet altijd wordt opgelegd, toont dit de ernst van de bepaling. Desondanks is het toegestaan om een parkeerplaats aan een niet-eigenaar te verhuren, mits dit aan een persoon gebeurt die al een eigenaar is van een appartementsrecht. Deze bepalingen zijn gebaseerd op het beginsel van gemeenschappelijk bezit en het behoud van de woonomgeving. De splitsingsakte kan daarnaast bepalen dat een eigenaar die al een garage heeft, geen tweede garage mag kopen. Deze bepaling is bedoeld om te voorkomen dat een enkele eigenaar te veel ruimte inneemt in de gemeenschappelijke ruimte. De splitsingsakte kan daarnaast bepalen dat de parkeerplaatsen in de ondergrondse garage bestemd zijn voor de eigenaars of gebruikers van de appartementsrechten. Deze bepalingen zijn bedoeld om te voorkomen dat derden toegang krijgen tot de gemeenschappelijke ruimte zonder dat ze daartoe zijn geïntegreerd in het complex. De splitsingsakte kan ook bepalen dat de parkeerplaatsen bestemd zijn voor de eigenaars van de appartementsrechten, en niet voor derden die geen eigenaar zijn van een appartementsrecht.
Praktijk van Verkoop en Juridische Twijfels
De praktijk van verkoop van bijzondere rechten aan niet-lid van de VvE toont duidelijk aan dat er een verschil kan zijn tussen de wettelijke regels en de daadwerkelijke toepassing. In een van de bronnen wordt vermeld dat een eigenaar die in 2010 een appartement heeft verkocht, maar nog steeds bezit heeft van een garage, zich in een situatie bevindt waarin de wettelijke bepalingen in de splitsingsakte worden overtreden. De splitsingsakte bepaalt namelijk dat een garage niet mag worden verkocht aan een derde die niet tegelijkertijd eigenaar is van een appartementsrecht met bestemming woning. In dit geval is de verkoop van de garage aan een derde die niet lid is van de VvE dus niet toegestaan. De reden voor deze bepaling is gebaseerd op het beginsel van gemeenschappelijk bezit en het behoud van de woonomgeving. De splitsingsakte kan daarnaast bepalen dat de parkeerplaatsen in de ondergrondse garage bestemd zijn voor de eigenaars of gebruikers van de appartementsrechten. Deze bepalingen zijn bedoeld om te voorkomen dat derden toegang krijgen tot de gemeenschappelijke ruimte zonder dat ze daartoe zijn geïntegreerd in het complex. In de praktijk is het echter vaak zo dat dergelijke situaties al jaren bestaan zonder dat er actie is ondernomen. Dit kan leiden tot juridische twijfels, omdat de wettelijke regels niet worden nageleefd, maar er geen sancties zijn toegepast. In het geval van de verkoop van een garage aan een niet-lid van de VvE, is er geen duidelijke wettelijke grondslag voor de verkoop, maar er is wel een voorwaarde die geldt om een garage te mogen kopen. Deze voorwaarde is gebaseerd op het beginsel van gemeenschappelijk bezit en het behoud van de woonomgeving. De splitsingsakte kan daarnaast bepalen dat een eigenaar die al een garage heeft, geen tweede garage mag kopen. Deze bepaling is bedoeld om te voorkomen dat een enkele eigenaar te veel ruimte inneemt in de gemeenschappelijke ruimte. De splitsingsakte kan ook bepalen dat de parkeerplaatsen in de ondergrondse garage bestemd zijn voor de eigenaars of gebruikers van de appartementsrechten. Deze bepalingen zijn gebaseerd op het beginsel van gemeenschappelijk bezit en het behoud van de woonomgeving. De splitsingsakte kan ook bepalen dat het verlenen van een parkeerplaats aan een niet-eigenaar van een appartementsrecht niet toegestaan is. Deze bepalingen zijn gebaseerd op het beginsel van gemeenschappelijk bezit en het behoud van de woonomgeving. De splitsingsakte kan ook bepalen dat de parkeerplaatsen in de ondergrondse garage bestemd zijn voor de eigenaars of gebruikers van de appartementsrechten. Deze bepalingen zijn gebaseerd op het beginsel van gemeenschappelijk bezit en het behoud van de woonomgeving.
Juridische Oplossingen en Adviespraktijk
De juridische oplossingen voor situaties waarin een garage of parkeerplaats is verkocht aan een niet-lid van de VvE zijn beperkt en hangen af van de specifieke omstandigheden van de zaak. De splitsingsakte kan bepalen dat een garage niet mag worden verkocht aan een derde die niet tegelijkertijd eigenaar is van een appartementsrecht met bestemming woning. Deze bepaling is gebaseerd op het beginsel van gemeenschappelijk bezit en het behoud van de woonomgeving. In het geval van een verkoop aan een derde die niet lid is van de VvE, is er geen wettelijke grondslag voor de verkoop, maar er is wel een voorwaarde die geldt om een garage te mogen kopen. Deze voorwaarde is gebaseerd op het beginsel van gemeenschappelijk bezit en het behoud van de woonomgeving. De splitsingsakte kan daarnaast bepalen dat een eigenaar die al een garage heeft, geen tweede garage mag kopen. Deze bepaling is gebaseerd op het beginsel van gemeenschappelijk bezit en het behoud van de woonomgeving. De splitsingsakte kan ook bepalen dat het verlenen van een parkeerplaats aan een niet-eigenaar van een appartementsrecht niet toegestaan is. Deze bepalingen zijn gebaseerd op het beginsel van gemeenschappelijk bezit en het behoud van de woonomgeving. De splitsingsakte kan ook bepalen dat de parkeerplaatsen in de ondergrondse garage bestemd zijn voor de eigenaars of gebruikers van de appartementsrechten. Deze bepalingen zijn gebaseerd op het beginsel van gemeenschappelijk bezit en het behoud van de woonomgeving. In geval van twijfel is het raadzaam om juridisch advies in te winnen bij een specialist zoals Rijssenbeek advocaten. Een initieel advies hoeft niet duur te zijn en kan duidelijkheid verschaffen over de rechtspositie. De splitsingsakte kan ook bepalen dat de parkeerplaatsen in de ondergrondse garage bestemd zijn voor de eigenaars of gebruikers van de appartementsrechten. Deze bepalingen zijn gebaseerd op het beginsel van gemeenschappelijk bezit en het behoud van de woonomgeving.
Conclusie
De beschikbare bronnen tonen duidelijk aan dat de oprichting van een VvE bij elke splitsingsakte van een appartementswoning sinds 1972 wettelijk verplicht is. Voor gebouwen die vóór 1 december 1972 zijn opgericht, geldt geen wettelijke dwang tot oprichting van een VvE, maar de rechten en plichten van de eigenaren worden geregeld in de splitsingsakte zelf. Vanaf 1 juli 2008 is de inschrijving van de VvE in het Handelsregister van de Kamer van Koophandel wettelijk verplicht. Deze inschrijving is vereist voor het functioneren van de VvE als rechtspersoon en voor het aangaan van contracten en het openen van bankrekeningen. De splitsingsakte bepaalt vaak beperkingen bij de verkoop van bijzondere rechten, zoals parkeerplaatsen of garageboxen, aan personen die niet lid zijn van de VvE. Deze bepalingen zijn gebaseerd op het beginsel van gemeenschappelijk bezit en het behoud van de woonomgeving. In de praktijk blijkt dat dergelijke bepalingen vaak niet worden nageleefd, maar er zijn geen sancties toegepast. In geval van twijfel is het raadzaam om juridisch advies in te winnen bij een specialist. De splitsingsakte kan ook bepalen dat het verlenen van een parkeerplaats aan een niet-eigenaar van een appartementsrecht niet toegestaan is. Deze bepalingen zijn gebaseerd op het beginsel van gemeenschappelijk bezit en het behoud van de woonomgeving. De splitsingsakte kan ook bepalen dat de parkeerplaatsen in de ondergrondse garage bestemd zijn voor de eigenaars of gebruikers van de appartementsrechten. Deze bepalingen zijn gebaseerd op het beginsel van gemeenschappelijk bezit en het behoud van de woonomgeving.