Inleiding
Sinds 1 januari 2025 is het wettelijk verplicht voor een Vereniging van Eigenaars (VvE) om over een goed onderbouwd onderhoudsplan te beschikken of minstens 0,5 procent van de herbouwwaarde jaarlijks in een reservefonds te storten. Deze verplichting is opgenomen in een overgangstermijn van drie jaar, die VvE’s de gelegenheid biedt om hun administratie op orde te krijgen. Echter, in de praktijk blijkt dat nog niet elke VvE aan deze wettelijke vereisten voldoet. Een aandeel van de appartementen in verschillende regio’s, zoals Zeeland en Zuid-Holland, heeft geen reservefonds of onderhoudsplan. Dit heeft gevolgen voor de hypotheekverlening, aangezien hypotheekverstrekkers steeds kritischer kijken naar de financiële gezondheid van een VvE.
In dit artikel wordt een overzicht gegeven van de wettelijke eisen voor een VvE, de gevolgen van een slapende VvE op de hypotheekverlening, en hoe kopers en adviseurs hiermee om kunnen gaan. Daarnaast worden de risico’s en praktische uitdagingen besproken, evenals de rol van taxateurs en hypotheekadviseurs in het proces. De conclusie geeft een samenvatting van de belangrijkste punten, en de bronnen worden opgesomd voor verdere verwijzing.
Wettelijke eisen voor een VvE
Sinds 1 januari 2025 is het wettelijk verplicht voor een VvE om een onderhoudsplan op te stellen of jaarlijks minstens 0,5 procent van de herbouwwaarde in een reservefonds te storten. Dit is onderdeel van de maatregelen die zijn genomen om financiële onzekerheid bij appartementseigenaren te beperken. De overgangstermijn van drie jaar geeft VvE’s de mogelijkheid om hun administratie aan te passen aan deze nieuwe eisen.
Deze verplichting is niet nieuw. Sinds 2005 was het al mogelijk voor VvE’s om een reservefonds op te zetten. Toch blijkt uit recent onderzoek dat een aanzienlijk aantal VvE’s deze regels niet naleeft. Zo heeft in Zeeland 28,3 procent van de appartementen geen reservefonds, en in Zuid-Holland zelfs 16,9 procent. Deze percentages zijn zorgwekkend hoog, aangezien het ontbreken van een reservefonds of onderhoudsplan het risico op onverwachte kosten verhoogt voor appartementseigenaren.
De wettelijke eisen zijn bedoeld om zowel de VvE als de appartementseigenaren te beschermen tegen onvoorziene kosten voor onderhoud, renovatie of verduurzaming. Een goed functionerende VvE zorgt voor een gezonde financiële basis, wat ook invloed heeft op de hypotheekverlening door banken en andere financiële instellingen.
Gevolgen voor hypotheekverlening
Hypotheekverstrekkers hebben de afgelopen jaren hun beleid aangepast aan de wisselende situatie van VvE’s. Ze kijken steeds scherper naar de financiële gezondheid van een VvE, vooral met betrekking tot het onderhoudsplan en het reservefonds. De reden hiervoor is eenvoudig: een VvE zonder onderhoudsplan of reservefonds brengt het risico met zich mee dat er later onverwachte kosten ontstaan. Deze kosten kunnen leiden tot financiële druk voor de eigenaar, wat indirect ook het risico voor de hypotheekverstrekkers verhoogt.
Als een appartement in een VvE zit die niet aan de wettelijke eisen voldoet, kan dit gevolgen hebben voor de hypotheekverlening. De meeste hypotheekverstrekkers zullen in zulke gevallen geen volledige financiering verstrekken. In plaats daarvan kan de verstrekkingsbedrag worden verminderd, afhankelijk van de beoordeling van het taxatierapport. Taxateurs hebben sinds 1 april 2025 nieuwe regels die hen verplicht om zich uit te laten over de financiële situatie van de VvE. Dit betekent dat het ontbreken van een onderhoudsplan of reservefonds in het taxatierapport vermeld kan worden, wat direct invloed heeft op de hypotheekverlening.
Een duidelijk voorbeeld hiervan is gegeven door De Volksbank, waar een woordvoerder verklaart dat de bank in het belang van de klant kan besluiten om een hypotheek niet te verstrekken als de VvE financieel niet is voorbereid op groot onderhoud. Dit is een zeldzame, maar wel reële mogelijkheid. De meeste hypotheekverstrekkers zullen echter eerder de financiering verminderen dan volledig te weigeren, zolang de klant normaal in staat is om de hypotheek te betalen.
De rol van taxateurs
Taxateurs spelen een cruciale rol in de hypotheekverlening, vooral met betrekking tot de beoordeling van de VvE. Sinds 1 april 2025 zijn taxateurs verplicht om in het taxatierapport vragen te stellen over het onderhoudsplan en het reservefonds van een VvE. Deze vragen zijn bedoeld om te bepalen of de VvE voldoet aan de wettelijke eisen en of er een risico is op onverwachte kosten.
Als de VvE niet aan deze eisen voldoet, wordt dit in het taxatierapport vermeld. Daarnaast kan de taxateur een inschatting doen van de mogelijke onderhoudskosten, wat ook invloed heeft op de waarde van het appartement en daarmee op de hypotheekverlening. Een VvE zonder onderhoudsplan of reservefonds kan leiden tot een lagere waardering van het appartement, omdat het risico op schade groter is. Dit betekent dat de financiering door de hypotheekverstrekkers kan worden verminderd.
Taxateurs zijn dus niet alleen verantwoordelijk voor het bepalen van de marktwaarde van het appartement, maar ook voor het in kaart brengen van potentiële risico’s die het onderpand kan vertonen. Een slecht functionerende VvE is zo’n risico, en dit wordt steeds vaker meegenomen in de taxatie.
De invloed van de grootte van de VvE
De grootte van een VvE kan ook van invloed zijn op de hypotheekverlening. Hypotheekverstrekkers hanteren vaak bepaalde grenswaarden bij de beoordeling van de VvE. Bijvoorbeeld, sommige verstrekkers zetten een grens op drie appartementsrechten. Dit betekent dat een VvE met vier appartementen mogelijk niet aan de eisen voldoet, terwijl een VvE met drie wel aangezien wordt als acceptabel. Deze grenswaarden kunnen per hypotheekverstrekkers verschillen, wat betekent dat het belangrijk is om bij de keuze van een hypotheekverstrekkers te kijken naar de specifieke voorwaarden.
Hoewel de grootte van de VvE een rol speelt, is het belangrijkste criterium de financiële gezondheid van de VvE. Een kleinere VvE kan eveneens problemen bevatten als het ontbreken van een onderhoudsplan of reservefonds. In zo’n geval kan de hypotheekverstrekkers besluiten om geen financiering te verstrekken of deze te verminderen.
Risico’s voor appartementseigenaren
Een slapende VvE, ofwel een VvE zonder onderhoudsplan of reservefonds, brengt verschillende risico’s met zich mee voor appartementseigenaren. Ten eerste is er het risico op onverwachte kosten. Zonder reservefonds moeten eigenaren bij grote onderhoudsprojecten of renovaties zelf het bedrag opbrengen, wat kan leiden tot financiële druk. Dit is vooral lastig in tijden van economische onzekerheid of persoonlijke financiële problemen.
Ten tweede is er het risico op schade aan de gemeenschappelijke delen van het appartementencomplex. Deze delen, zoals de lift, het trappenhuis of het dak, moeten regelmatig onderhouden worden om schade te voorkomen. Een slapende VvE zorgt niet voor dit onderhoud, wat leidt tot slijtage en mogelijke schade. Deze schade kan ook uitstralen naar de eigen woning, wat extra kosten kan opleveren.
Ten derde is er het risico op een lagere waarde van het appartement. Een VvE die niet goed functioneert, kan leiden tot een lagere waardering van het onderpand. Dit heeft directe gevolgen voor de hypotheekverlening en kan leiden tot een verminderde financiering of zelfs tot het weigeren van de hypotheek.
De rol van hypotheekadviseurs
Hypotheekadviseurs spelen een essentiële rol bij de financiering van een appartement in een VvE zonder onderhoudsplan of reservefonds. Zij moeten niet alleen de hypotheekverstrekkers vinden die passen bij de situatie van de klant, maar ook de risico’s duidelijk maken. Dit is belangrijk om klanten te beschermen tegen onverwachte kosten of financiële problemen in de toekomst.
Adviseurs zoals Jamie Hilgersom merken dat de eisen van hypotheekverstrekkers steeds strenger worden. Sommige verstrekkers stellen expliciete eisen, zoals het aanwezig zijn van een onderhoudsplan en maandelijkse bijdrage naar het reservefonds. Anderen zijn iets flexibeler, vooral als het taxatierapport een positieve inschatting geeft. De keuze van de juiste hypotheekverstrekkers is daarom cruciaal, en adviseurs moeten hier goed over informeren.
In praktijk betekent dit dat klanten met een VvE zonder onderhoudsplan of reservefonds minder keuze hebben bij hypotheekverstrekkers. Sommige verstrekkers zullen gewoonweg geen financiering verstrekken, terwijl anderen wel bereid zijn om dat te doen, maar onder voorwaarden. Een hypotheekadviseur moet dit duidelijk maken aan de klant en eventueel alternatieven zoeken, zoals het aanpassen van het onderhoudsplan of het oprichten van een reservefonds.
Praktische uitdagingen bij een slapende VvE
Het oprichten of aanpassen van een onderhoudsplan of reservefonds is niet altijd eenvoudig. In een slapende VvE kan het moeilijk zijn om alle appartementseigenaren te overtuigen om mee te werken. Soms is er ook sprake van juridische complicaties, bijvoorbeeld als er rechtsvorderingen zijn wegens oude schulden of onvoldoende bijdrage. In dergelijke gevallen kan het nodig zijn om juridische hulp in te schakelen om de VvE op orde te krijgen.
Daarnaast kan het oprichten van een reservefonds of het opstellen van een onderhoudsplan ook financiële gevolgen hebben voor alle appartementseigenaren. Het betekent dat er extra bijdrage moet worden gemaakt, wat voor sommige eigenaren onwenselijk is. Dit kan leiden tot tegenstand of aarzelingen bij het oprichten van een reservefonds.
Een andere uitdaging is de administratie. Het onderhoudsplan en het reservefonds moeten goed bijgehouden worden, met duidelijke boeken en transparante rapportage. In een slapende VvE kan dit ontbreken, wat weer leidt tot onzekerheid en risico’s.
De invloed van de markt
De markt speelt ook een rol bij de hypotheekverlening in het kader van een VvE zonder onderhoudsplan of reservefonds. In regio’s waar het aantal appartementen met een slapende VvE hoog is, zoals Zeeland en Zuid-Holland, is de hypotheekverlening sterker beperkt dan elders. Hypotheekverstrekkers in deze regio’s zijn mogelijk extra kritisch, aangezien ze meer ervaring hebben met VvE’s die niet aan de wettelijke eisen voldoen.
Daarnaast kan het aandeel van appartementen met een slapende VvE ook de koop- en verkoopprijs beïnvloeden. Appartementen in een VvE zonder onderhoudsplan of reservefonds kunnen lager worden gewaardeerd, wat weer invloed heeft op de hypotheekverlening. Dit maakt de situatie voor kopers complexer, aangezien ze niet alleen met de financiële aspecten van de hypotheek te maken hebben, maar ook met de marktprijzen.
Conclusie
Hypotheekverlening voor appartementen in een VvE zonder onderhoudsplan of reservefonds is een complexe aangelegenheid. Sinds 1 januari 2025 is het wettelijk verplicht dat VvE’s over een goed onderbouwd onderhoudsplan of reservefonds beschikken, maar in de praktijk blijkt dat nog niet alle VvE’s aan deze eisen voldoen. Hypotheekverstrekkers zijn daardoor steeds kritischer geworden in hun beoordeling van de financiële gezondheid van de VvE. Het ontbreken van een onderhoudsplan of reservefonds kan leiden tot een verminderde financiering of zelfs tot de weigering van de hypotheek.
Taxateurs spelen een belangrijke rol in het proces, aangezien zij in hun taxatierapport moeten aangeven of de VvE voldoet aan de wettelijke eisen. Een VvE zonder onderhoudsplan of reservefonds kan leiden tot een lagere waardering van het appartement en daarmee ook een lagere financiering. De grootte van de VvE kan hierbij ook een rol spelen, aangezien hypotheekverstrekkers vaak bepaalde grenswaarden hanteren bij de beoordeling.
Voor appartementseigenaren brengt een slapende VvE verschillende risico’s met zich mee, zoals onverwachte kosten, schade aan de gemeenschappelijke delen en een lagere waarde van het appartement. Het is daarom belangrijk om de situatie van de VvE goed te beoordelen voordat een aankoop wordt gedaan.
Hypotheekadviseurs spelen een essentiële rol in het proces, aangezien zij de klant moeten informeren over de risico’s en het passende hypotheekverstrekkers moeten helpen vinden. In praktijk betekent dit dat klanten met een VvE zonder onderhoudsplan of reservefonds minder keuze hebben bij hypotheekverstrekkers, en dat ze vaak moeten werken met adviseurs om alternatieven te vinden.
In het licht van deze ontwikkelingen is het belangrijk om bij een aankoop van een appartement ook de situatie van de VvE nauwkeurig te beoordelen. Een goed functionerende VvE is niet alleen een verzekering tegen onverwachte kosten, maar ook een voorwaarde voor een gunstige hypotheekverlening.