Inleiding
Dit artikel biedt een uitgebreid en gespecialiseerd overzicht van een woning gelegen aan Ocarinalaan 210 in Rijswijk, met als focus op de technische specificaties, de structuur van de Vereniging van Eigenaren (VvE), de financiële aspecten en de kwaliteit van de leefomgeving. De informatie is gebaseerd uitsluitend op de beschikbare bronnen, inclusief offertes en objectbeschrijvingen van twee onafhankelijke aanbieders. Het doel is om potentiële kopers, investeerders en professionals in de vastgoedsector een diepgaand en feitelijk beeld te verschaffen van het object in Ocarinalaan 210. De analyse richt zich op de bouwkundige kenmerken, de energieprestatie, de financiële verantwoording via de VvE, de ligging in de woonwijk en de algemene leefkwaliteit. Alle gegevens zijn geselecteerd op basis van de beschikbare data, zonder aanvullende veronderstellingen of externe informatie.
Bouwkundige kenmerken en indeling van het appartement
Het appartement aan Ocarinalaan 210 is gevestigd op de zevende verdieping (vermeld als 6e etage in de bronnen) van het complex "Ocarinalaan IV Flat", dat in 1966 is voltooid. De woning heeft een woonoppervlakte van 108 m², wat een ruime en functionele indeling toelaat binnen de context van een appartement in een grootschalig wooncomplex. De indeling bestaat uit vijf kamers, waarvan drie slaapkamers. De woning is ingedeeld op één woonlaag, wat een eenvoudige, gemakkelijk te beheren indeling oplevert. Het appartement is voorzien van een badkamer met een wastafelmeubel, een douchecabine en een aansluiting voor een wasmachine. De vloeroppervlakte van de badkamer is niet gespecificeerd, maar de beschikbare gegevens geven een beeld van een standaard uitgevoerde badkamer.
Het appartement is op een hoekligging geplaatst, wat zorgt voor een uitgebreid zicht op meerdere zijden, met name vanuit de leefruimte en de slaapkamers. Deze ligging heeft een belangrijke invloed op de lichtinval en de ventilatie. Het appartement beschikt over twee zonnige balkons, wat een aanzienlijke verhoging van het buitenleefgedeelte biedt. Daarnaast is er een derde buitendeel aangegeven als een grote privé-galerij. Deze ruimte is gebouwd aan de gevel van het pand en fungeert als een extra buitenruimte, die in het bezit is van het eigenaar van het appartement. Het oppervlak van deze gebouwde buitenruimte bedraagt 12 m². Deze combinatie van balkons en een privé-galerij biedt aanzienlijke ruimte voor recreatie en tuinieren, zonder dat er sprake is van gemeenschappelijke ruimten of een openbare tuin. De tuin is in de beschikbare gegevens als afwezig aangegeven.
Het appartement is uitgerust met een lift, wat de toegankelijkheid voor ouderen of personen met beperkte mobiliteit aanzienlijk vergt. De woning is voorzien van mechanische ventilatie, wat een voldoende luchtwissel in de ruimten garandeert en bijdraagt aan een gezonde binnenlucht. Bovendien is er buitenzonwering geïnstalleerd aan de zijde van de balkons, wat bescherming biedt tegen zonnestraling tijdens de zomermaanden. De verwarming wordt geleverd via een blokverwarmingssysteem, een vorm van centrale verwarming waarbij warm water via een netwerk van leidingen wordt verspreid naar de woningen. Warm water wordt opgehaald via een elektrische boiler met een inhoud van 150 liter, die zich in het bezit van de eigenaar bevindt. Dit betekent dat de eigenaar verantwoordelijk is voor de onderhoudskosten en eventuele vervanging van de boiler.
De isolatie van de woning is uitgevoerd met dubbel glas, wat een goede geluids- en warmteisolatie biedt. De vloeren en wanden zijn in de beschikbare gegevens niet gespecificeerd, maar de kwaliteit van het onderhoud binnen het appartement wordt als "goed" omschreven. De buitenzijde van het pand wordt eveneens als in goede staat beschreven. De vorm van het dak is samengesteld, wat doorgaans betekent dat het dak bestaat uit verschillende delen of vormen, zoals een combinatie van platte en hellingvormige delen. De woning is gelegen op een perceel met het perceelnummer 750 in sectie H van de gemeente Rijswijk. De kadastrale gegevens geven aan dat het perceel een eigen grond is, wat de eigendomspositie versterkt. De woning is in gebruik als woonruimte, en is daarmee in overeenstemming met de wettelijke bestemming. De woning is geschikt voor permanente verblijf.
Energieprestatie en duurzaamheid
De energieprestatie van het appartement is beoordeeld op C volgens het energielabel dat is vastgesteld op basis van de energieverbruiksberekening. Dit energielabel is geldig tot 15 april 2034, wat aangeeft dat de energie-efficiëntie van het pand op dit moment nog voldoet aan de wettelijke eisen. Het energielabel geeft aan dat het gebouw een matig tot redelijk energieverbruik heeft. De combinatie van dubbel glas, mechanische ventilatie en een warmtepompverwarming via het blokverwarmingssysteem draagt bij aan deze classificatie. De ventilatie is geautomatiseerd of gecontroleerd, wat zorgt voor een gelijkmatige luchtwisseling zonder dat er onnodig warmteponten worden afgewezen.
Het gebruik van een elektrische boiler voor het verwerven van warm water is een vorm van afhankelijkheid van elektriciteit. Deze oplossing is in de loop van de tijd minder efficiënt geworden ten opzichte van duurzamere opties zoals warmtepompen of zonnepanelen. De VvE heeft mogelijk plannen om het complex te verduurzamen, zoals vermeld in bron [2]. Deze plannen zijn echter niet gespecificeerd in de beschikbare bronnen. Mogelijke maatregelen kunnen omvatten het aanbrengen van zonnepanelen op het dak, het vervangen van de bestaande verwarming door een groene oplossing of het verbeteren van de isolatie van de gevel. De huidige oplossing, een 150 liter elektrische boiler in het bezit van de eigenaar, is een centrale bron van energieverbruik binnen de woning. De kosten voor stookkosten worden via een voorschot aangegeven, dat in bron [1] op €69 per maand staat, en in bron [2] op €99,28 per maand. Deze afwijking kan worden toegeschreven aan verschillende berekeningsmethoden, prijsontwikkelingen of afwijkingen in de verwarmingsschakeling. De kosten voor het voorschot zijn daarmee een belangrijk onderdeel van de maandelijkse kosten.
De beschikbare gegevens tonen aan dat het gebouw op dit moment voldoet aan de eisen voor energie-efficiëntie, maar er is weinig informatie over eventuele toekomstige verbeteringen. Het ontbreken van gegevens over het aanbrengen van zonnepanelen of een warmtepomp in het complex vermindert de duurzaamheidswaarde van het pand. De huidige energieprestatie is dus redelijk, maar niet uitblinkend. Voor kopers die duurzaam wonen willen, is er ruimte voor verbetering, vooral op het niveau van het algemene complex en de gedeelde systemen. De energieprestatie is daarmee een punt van aandacht, niet van zorg, maar het duidt op een potentieel voor verbetering.
Financiële structuur en VvE-verantwoording
De financiële structuur van het appartement is geregeld via de Vereniging van Eigenaren (VvE), die actief is binnen het complex Ocarinalaan IV. De maandelijkse bijdrage aan de VvE bedraagt €273,- per maand, zoals vermeld in bron [1]. Deze prijs is inclusief verzekering van het pand, huismeesterdiensten en algemene kosten. De bron geeft aan dat er een maandelijkse bijdrage is, wat duidt op een regelmatige financiering via een vaste post. De bijdrage is opgenomen in een VvE-checklist, wat de administratieve transparantie ondersteunt. De VvE houdt regelmatige vergaderingen, heeft een onderhoudsplan, een reservefonds en is ingeschreven bij de KvK. Ook is er een opstalverzekering afgesloten, wat de financiële veiligheid van het pand versterkt.
In bron [2] wordt een lagere maandlast genoemd: €215,50 per maand, exclusief het voorschot voor stookkosten. Deze afwijking kan worden toegeschreven aan een verschil in berekeningsmethode, het tijdstip van de berekening of aan een verschil in de definitie van "bijdrage". De bron [1] vermeldt dat de bijdrage €273,- per maand is, inclusief verzekering en huismeester, terwijl bron [2] de bijdrage vermeldt als exclusief deze kosten. Het voorschot voor stookkosten bedraagt in bron [1] €69 per maand en in bron [2] €99,28 per maand. Deze grote afwijking wijst op een ernstig onduidelijkheid in de financiële gegevens, die moeilijk te verklaren is op basis van de beschikbare bronnen. Dit duidt erop dat de financiële gegevens van de VvE niet consistent zijn of dat er sprake is van een fout in de offerteberekening. Gezien het verschil in voorschot is de maandelijkse kostenlast sterk afhankelijk van de juiste bron.
De VvE is actief en houdt zich aan de wettelijke eisen. De vergaderingen worden geregeld, het onderhoudsplan is aanwezig en er is sprake van een reservefonds. De kadastrale gegevens geven aan dat het perceel een eigen grond is, wat de eigendomspositie versterkt. De woning is in volledig eigendom, wat betekent dat de eigenaar alle rechten heeft over het appartement, inclusief het recht op het eigen privé-gedeelte. De VvE heeft geen lasten of verplichtingen op het terrein van het appartement, wat de financiële transparantie versterkt. De kosten voor het voorschot worden afgeboekt via een aparte post, wat de kosten voor verwarming scheidt van de algemene VvE-kosten.
Deze financiële structuur is in beginsel stabiel, maar de grote afwijking in de maandlasten is een ernstig probleem. Zonder duidelijke verklaring uit de VvE is het onmogelijk om de juiste financiële voorspelling te maken. Voor kopers is dit een risico, aangezien de werkelijke maandlasten sterk kunnen afwijken van de offerte. De VvE is dus in stand, maar de financiële duidelijkheid is beperkt. De afwijking in de kosten is het belangrijkste risico in de financiële analyse.
Ligging, omgeving en leefkwaliteit
De ligging van het appartement aan Ocarinalaan 210 in Rijswijk is gunstig en strategisch gelegen. Het pand bevindt zich op een rustige weg binnen een woonwijk, wat een kalme en veilige woonomgeving garandeert. De ligging is op de hoek van de straat, wat zorgt voor een goed zicht op meerdere kanten en een aanzienlijke mate aan licht binnen de woning. Het appartement is vrij van langslopende voetgangers of autoverkeer, wat de privésfeer versterkt. De ligging is in de omgeving van het Oosterhout, een woonwijk die gedeeltelijk aan de rand van het centrum van Rijswijk ligt. De nabijheid van het Openbaar Vervoer, het NS-station en het winkelcentrum In De Boogaard is een groot voordeel. Vanaf het pand zijn het ongeveer twee minuten rijden naar de uitvalswegen, wat de toegankelijkheid voor auto-gebruikers aanzienlijk vergt. De nabijheid van het Wilhelminapark en het Elsenburgerbos biedt uitgebreide recreatieve voorzieningen op enkele minuten loopafstand, wat de leefkwaliteit aanzienlijk verhoogt.
De gemeenschappelijke faciliteiten zijn uitgebreid. Er is een gedeelde fietsenberging in de kelderverdieping, wat de veiligheid van fietsen garandeert. Er is ook een afgesloten parkeerterrein met slagboom, wat een hoge mate van beveiliging biedt. De parkeerplaatsen zijn op eigen terrein, wat betekent dat er geen gemeenschappelijke of openbare parkeerplaatsen zijn die gedeeld hoeven te worden. De parkeerfaciliteiten zijn voldoende, wat de toegankelijkheid van het pand voor auto-eigenaren versterkt. De ligging is dus gunstig voor zowel fiets- als auto-gebruikers. De nabijheid van het openbaar vervoer, de winkelwijk en het openbaar groen maakt het gebied aantrekkelijk voor gezinnen, ouderen en professionals. De locatie is dus niet alleen gunstig vanuit technisch oogpunt, maar ook vanwege de sociale en ecologische aspecten van de omgeving.
De omgeving is in de beschikbare bronnen niet nader omschreven, maar de beschikbare gegevens geven een positief beeld van de leefomgeving. Het ontbreken van een gemeenschappelijke tuin of tuinruimte wordt gecompensieerd door de grote privé-galerij en de balkons, wat een uitgebreid buitengebied biedt. De tuin is in de beschrijving niet aanwezig, wat het gebrek aan groenruimte binnen het eigen appartement compenseert. De omgeving is daarmee zowel sociaal als ecologisch aantrekkelijk.
Conclusie
Het appartement aan Ocarinalaan 210 in Rijswijk is een ruim en licht appartement op de zevende verdieping van het complex Ocarinalaan IV, met een uitgebreid buitengebied dat bestaat uit twee balkons en een aanzienlijke privé-galerij. De woning is uitgerust met moderne voorzieningen zoals een lift, mechanische ventilatie en een elektrische boiler voor warm water. De energieprestatie is geclassificeerd als C, met een geldigheid tot 15 april 2034. De financiering via de VvE is geregeld, maar er is een ernstige afwijking in de maandlasten tussen de bronnen: €273,- per maand (inclusief kosten) in bron [1], en €215,50 per maand (exclusief voorschot) in bron [2]. Het voorschot voor stookkosten verschilt van €69 naar €99,28 per maand. Deze afwijking is onduidelijk en vereist verduidelijking. De ligging is gunstig, op een rustige weg, met snelle toegang tot de uitvalswegen, openbaar vervoer, winkelcentrum en groene ruimten. De faciliteiten, waaronder een afgesloten parkeerterrein en gemeenschappelijke fietsenberging, zijn uitgebreid. De VvE is actief en voldoet aan de wettelijke vereisten. De kwaliteit van de woning is goed tot uitstekend, zowel binnen als buiten. De financiële onduidelijkheid is het belangrijkste risico. Zonder duidelijke verklaring van de VvE of een correcte offerte is de koop van dit pand gevaarlijk.