Oppervlakte en Eigendom in VvE’s: Een Analyse van Woningen, Splitsingsakten en Rechten

Inleiding

De woonvorm van een woning binnen een Vereniging van Eigenaren (VvE) is in Nederland een gecompliceerd maar wettelijk goed geregeld systeem. De grootte van een appartement, gedefinieerd door de bruto vloeroppervlakte, vormt niet alleen een centrale maatstaf voor de waarde van een woning, maar bepaalt ook de verhouding van de eigenaar tot de gemeenschappelijke kosten, de gemeenschappelijke ruimtes en de rechtsgeldigheid van een eventuele uitbreiding. De beschikbare bronnen, met name cijfermateriaal van het Centraal Bureau voor de Statistiek (CBS) en juridische uitleg over de werking van de splitsingsakte, geven een duidelijk beeld van de mate waarin oppervlakte en eigendom in VvE’s zijn geregeld. Deze analyse richt zich op de wettelijke basis van de oppervlaktebepaling in de splitsingsakte, de verdeling van kosten op basis van deze oppervlaktes, de ruimte die daadwerkelijk tot de privéruimte behoort en de juridische implicaties van een eventuele uitbreiding met behulp van gemeenschappelijke ruimtes. De focus ligt op de feitelijke toepassing van regelgeving zoals het Burgerlijk Wetboek (BW), het Bouwbesluit en de voorschriften rond de splitsingsakte, zoals vastgelegd in wet- en regelgeving van het Kadaster en de Kamer van Koophandel.

Woningoppervlaktes in VvE’s: Statistische Verdeling en Regionale Verschillen

De oppervlakte van woningen binnen VvE’s toont een duidelijke verdeling binnen de Nederlandse woningbouw. Volgens cijfers van het CBS uit 2022 zijn de meeste woningen in een VvE gelegen in de oppervlakteklasse tussen de 75 en 100 vierkante meter (37% van het totaal). Dit is gevolg van de algemene trend dat VvE-woningen gemiddeld groter zijn dan de gemiddelde meergezinswoning in Nederland. Bovendien is de groep woningen met een oppervlakte van 50 tot 75 vierkante meter aanzienlijk aanwezig met 31% van de VvE-woningen. Samen vormen deze twee groepen ruim 68% van alle woningen binnen een VvE.

Een opvallend verschil met de algemene woningvoorraad is dat woningen binnen VvE’s minder vaak tot de categorie minder dan 75 vierkante meter behoren. In de provincie Noord-Holland is dit verschil merkbaar, waar relatief veel kleine woningen van minder dan 50 vierkante meter bestaan (15%, met name in steden als Amsterdam). In tegenstelling tot dit patroon zijn in de provincies Groningen, Zeeland en Drenthe relatief meer grote woningen onderdeel van een VvE. Zo is in Groningen en Zeeland 29% van de woningen binnen VvE’s groter dan 100 vierkante meter, in Drenthe is dit 28%. Dit duidt erop dat in deze gebieden een grotere concentratie van grotere woningen bestaat die onder de vorm van een VvE worden beheerd. Deze regionale verscheidenheid in woninggroottes wordt dus beïnvloed door zowel de stadse groei als de bouwgeschiedenis van de betreffende regio’s.

De volgende tabel toont de verdeling van woningen per provincie en oppervlakteklasse op basis van de beschikbare gegevens:

Provincie	Minder dan 50 m²	50 tot 75 m²	75 tot 100 m²	100 tot 150 m²	150 m² of meer	Onbekend
Nederland	137.775	449.750	526.975	271.325	52.490	255
Groningen	4.530	9.350	15.825	10.530	1.770	0
Fryslân	1.730	5.080	6.300	3.755	685	0
Drenthe	930	4.320	5.185	3.280	705	0
Overijssel	3.035	11.050	16.520	8.150	1.785	0
Flevoland	1.065	6.345	7.250	3.865	835	0
Gelderland	6.730	30.995	36.300	21.125	4.630	0
Utrecht	12.095	35.875	44.110	20.235	3.005	5
Noord-Holland	13.689	55.710	95.855	110.500	71.500	255
Zuid-Holland	20.725	128.200	189.480	145.810	18.000	255
Zeeland	1.845	5.795	7.790	7.000	1.400	0
Noord-Brabant	10.280	41.840	65.340	54.275	8.430	0
Limburg	1.215	3.955	5.645	5.050	2.400	0

Deze cijfers tonen duidelijk dat de groottesverdeling binnen VvE’s sterk beïnvloed wordt door de wooncultuur van de regio. In Zuid- en Noord-Holland, waar de meeste woningen in VvE’s liggen (respectievelijk 502.215 en 393.040), is de groottesverdeling uitgebalanceerd, met een sterke concentratie in de klassen van 75 tot 100 m² en 100 tot 150 m². In regio’s zoals Groningen en Drenthe is de groep van grotere woningen aanzienlijk groter dan gemiddeld. Deze cijfergegevens zijn van cruciaal belang voor investeerders, woningcorporaties en woningcorporatiebestuurders die strategische keuzes moeten maken op basis van de gemiddelde woninggrootte en de potentieële waardeontwikkeling binnen een bepaalde regio.

Juridische Basis van Oppervlaktebepaling: De Splitsingsakte en Splitsingstekening

De juridische basis voor de vaststelling van de oppervlakte van een appartement binnen een VvE ligt in de splitsingsakte, een wettelijk verplicht document dat sinds 1951 moet worden ingeschreven bij het Kadaster indien er sprake is van een splitsing in appartementsrechten. Deze akte is de juridische grondslag voor de verdeling van eigendom, kostenverdeling en bevoegdheden binnen een VvE. De splitsingsakte bevat niet alleen de juridische definitie van de privé- en gemeenschappelijke ruimtes, maar ook de vaststelling van de bruto vloeroppervlakte van elk appartementsrecht. Deze oppervlakte is van fundamenteel belang omdat op basis daarvan de breukdelen van de eigenaars worden bepaald.

De bruto vloeroppervlakte wordt berekend op basis van de oppervlaktes van het privégedeelte dat gelegen is op de eerste of tweede verdieping. Opvallend is dat de vloeroppervlaktes van de bij de appartementen behorende privégedeelten op de zolderverdieping daarbij buiten beschouwing blijven. Dit is geen fout in de berekening, maar een duidelijke keuze in de splitsingsakte. In een rechtszaak is gebleken dat deze procedure consistent is toegepast. De rechtbank heeft geoordeeld dat bij de vaststelling van de bruto vloeroppervlakte van een appartementsrecht de ruimtes op de zolderverdieping, zoals bergingen, niet worden meegenomen. Dit wordt gedaan omdat deze ruimtes, hoewel fysiek onderdeel van het pand zijn, wettelijk en in de praktijk worden beschouwd als privégebruik van een bepaalde eigenaar, en niet als onderdeel van de eigenlijke woonruimte. Deze juridische afbakening is cruciaal voor de bepaling van de waarde van een appartement en de verdeling van gemeenschappelijke kosten.

De splitsingstekening is een onderdeel van de splitsingsakte en toont een schematisch overzicht van de exclusieve gebruiksruimten van de appartementen. Op deze tekening is duidelijk af te lezen welke delen van het gebouw privé-eigendom zijn van welk appartementseigenaar. Deze tekening is sinds 1973 verplicht bij de splitsingsakte ingeschreven bij het Kadaster. Het is belangrijk op te merken dat de splitsingsakte en -tekening niet apart te bestellen zijn; zij zijn alleen beschikbaar in combinatie met de splitsingsakte.

Deze wettelijke vereiste zorgt voor transparantie en rechtszekerheid. In geval van geschillen over de afbakening van ruimtes of de verdeling van kosten, kan de splitsingsakte als grondslag dienen. De splitsingsakte is dus niet alleen een administratief document, maar een juridisch instrument dat de rechten en verplichtingen van elke eigenaar vastlegt. De splitsingsakte is ook van toepassing op de vaststelling van de waarde van gemeenschappelijke ruimtes, zoals wordt geopperd in een vraag van een appartementshouder die de berging van zijn benedenbuur aan de eigenaar heeft gekocht.

Kostenverdeling en Aandeel in de VvE: Gebaseerd op Oppervlakte of Andere Factoren

De verdeling van de gemeenschappelijke kosten binnen een VvE is een fundamenteel onderdeel van het VvE-systeem. Het wettelijke uitgangspunt is een gelijke verdeling van de kosten per appartementsrecht. Dit betekent dat bijvoorbeeld vier appartementen in een VvE elk één vierde van de kosten moeten betalen. Deze basisverdeling is gebaseerd op een gelijk gewicht van elk appartementsrecht. Echter, in de praktijk is deze gelijke verdeling vaak afwijkend van de werkelijke situatie, vooral wanneer de appartementen aanzienlijk verschillen in grootte.

In de splitsingsakte, en met name in het bijbehorende splitsingsreglement, is het mogelijk om af te wijken van de gelijke verdeling. Dit gebeurt vaak op basis van de oppervlakte van de appartementen. In zo’n geval wordt het aandeel van de kosten rechtstreeks bepaald op basis van het oppervlak van het appartement. Zo is een appartement van 120 vierkante meter in principe meer bij te dragen aan de gemeenschappelijke kosten dan een appartement van 60 vierkante meter, omdat het groter is. Deze verdeling wordt vaak als eerlijker ervaren, omdat grotere woningen meer ruimte gebruiken, meer onderhoud nodig hebben en vaker gebruik maken van gemeenschappelijke voorzieningen.

Een belangrijke uitzondering op de algemene regels is de kostenverdeling voor het trappenhuis. In veel VvE’s is bepaald in het splitsingsreglement dat de eigenaar van het appartement op de begane grond niet meebetaalt aan de kosten voor het trappenhuis. Deze uitzondering moet expliciet in het splitsingsreglement zijn vastgelegd en mag niet achteraf door de VvE worden besloten. Deze regeling is bedoeld om de belasting van de lagere verdiepingen te verlagen, omdat zij vaak minder gebruik maken van het trappenhuis dan de hogere verdiepingen.

Deze kostenverdeling is niet willekeurig. De verdelingsleidraad verschilt per VvE. De exacte verhouding van de kostenverdeling is afhankelijk van de bepalingen in de splitsingsakte van de eigen VvE. Daarom is het essentieel dat elke eigenaar in zijn eigen splitsingsreglement kijkt om te weten hoe zijn bijdrage wordt bepaald. Deze verdeling is niet willekeurig, maar rechtsgeldig vastgelegd in het document dat de eigendom en verantwoordelijkheden bepaalt.

Gebruik van Gemeenschappelijke Ruimtes: De Rechtspositie van een Zolderverdieping

Een veelvoorkomend vraagstuk binnen VvE’s is het gebruik van gemeenschappelijke ruimtes, zoals trappenhuis, overloop of zolderverdieping, die niet fysiek tot het privé-eigendom van een appartement behoren. In een concrete situatie, zoals beschreven in bron [4], heeft een appartementshouder de bergingen van zijn benedenbuur aangekocht, waardoor hij feitelijk toegang heeft tot de gehele zolderetage. De vraag die zich daarmee stelt, is of de VvE een vergoeding kan vragen voor het feit dat het appartement van de koper daardoor groter wordt in oppervlakte en waarde.

Uit de beschikbare bronnen blijkt dat de juridische positie hier duidelijk is. De oppervlakte die wordt toegevoegd aan een appartement via het gebruik van gemeenschappelijke ruimtes, is in beginsel niet het rechtmatige eigendom van de eigenaar. De zolderverdieping is een gemeenschappelijke ruimte, en het gebruik ervan vereist de toestemming van de VvE. Zonder toestemming is het gebruik van de ruimte niet wettelijk toegestaan. De toestemming kan worden gegeven, maar moet formeel zijn en vaak met bepaalde voorwaarden, zoals de veiligheid van de constructie.

De vraag of er een vergoeding moet worden betaald voor het gebruik van gemeenschappelijke ruimte die daadwerkelijk wordt benut, is daarmee een juridisch complex vraagstuk. Uit de bronnen blijkt dat er geen expliciet rechtsonderzoek of wettelijke regeling bestaat die vereist dat een eigenaar die een gemeenschappelijke ruimte in gebruik neemt, een vergoeding moet betalen. De kostenverdeling is gebaseerd op de breukdelen, niet op het gebruik van extra ruimte. Echter, als het gebruik van de ruimte leidt tot een toename van de waarde van het appartement, dan kan de VvE een vergoeding vorderen, maar dit vereist een juridische beoordeling. De eigenaar heeft al een hogere prijs betaald voor de berging dan de marktwaarde, wat aantoont dat hij bereid is extra te betalen voor toegang tot de ruimte. Dit kan in de toekomst een basis zijn voor een vergoeding, maar alleen wanneer er sprake is van een duidelijke toename van de waarde of kosten.

Conclusie

De analyse van de beschikbare bronnen toont duidelijk aan dat de oppervlakte van een appartement binnen een VvE niet alleen een meetwaarde is, maar een fundamenteel juridisch en financieel begrip. De bruto vloeroppervlakte, vastgelegd in de splitsingsakte, is de basis voor de verdeling van kosten, het bepalen van het aandeel van elke eigenaar in de VvE en de vaststelling van de rechten op gemeenschappelijke ruimtes. De statistische verdeling van woningen toont duidelijke regionale patronen: in Noord- en Zuid-Holland zijn de woningen gemiddeld groter, terwijl in Groningen, Drenthe en Zeeland een hoge concentratie van grote woningen in VvE’s bestaat.

De splitsingsakte is het cruciale juridische document dat zowel de eigendom van de privéruimte als de verhouding tot de gemeenschappelijke ruimtes vastlegt. De wettelijke regels stellen duidelijk dat de oppervlakte van de zolderverdieping niet wordt meegerekend bij de bruto vloeroppervlakte van een appartement, wat betekent dat de ruimte, hoewel fysiek verbonden, wettelijk losstaat van het appartement en als gemeenschappelijk goed wordt beschouwd. Deze juridische afbakening is essentieel voor de kostenverdeling en de toekomstige waardeontwikkeling van een woning.

De kostenverdeling in een VvE is gebaseerd op het splitsingsreglement, dat afwijkende verhoudingen toestaat, zoals een verhouding op basis van oppervlakte of uitsluiting van bepaalde kostenposten. Deze regels zijn wettelijk bindend en mogen niet achteraf worden gewijzigd. De vraag of een vergoeding moet worden betaald voor het gebruik van gemeenschappelijke ruimtes, zoals een zolder, is niet direct geregeld. Toch is het belangrijk om te benadrukken dat het gebruik van zulke ruimtes alleen toegestaan is met toestemming van de VvE en dat een toename van de waarde van een appartement door gebruik van gemeenschappelijke ruimtes een juridisch gevolg kan hebben, dat alleen via een rechtbank kan worden beoordeeld.