Inleiding
De afgelopen jaren is de rol van Verenigingen van Eigenaren (VvE's) in de Nederlandse woningbouw aanzienlijk veranderd. Van een traditionele organisatie voor het beheren van gemeenschappelijke zaken is de VvE uitgegroeid tot een cruciaal speler in de duurzame ontwikkeling van woningcorporaties en de financiering van onderhouds- en renovatiewerkzaamheden. Het huidige beeld van VvE's wordt bepaald door een combinatie van statistische trends, wettelijke kaders, financieringsmogelijkheden en beleidsontwikkelingen op nationaal en lokaal niveau. De beschikbare bronnen tonen aan dat VvE's een centrale positie innemen binnen het woningbezit, met name in bepaalde provincies waar het aandeel woningen onderdeel uitmaakt van een VvE aanzienlijk hoger ligt dan het landelijk gemiddelde. Bovendien wordt er op nationaal niveau actief gewerkt aan het verbeteren van de financieringsmogelijkheden voor VvE’s, met name voor duurzaamheidswerkzaamheden en het bijleggen van achterstallig onderhoud. Deze ontwikkelingen zijn niet alleen van belang voor huidige en toekomstige eigenaren van appartementen, maar ook voor investeerders en professionele partijen in de vastgoedbranche. Dit artikel biedt een overzicht van de huidige situatie op basis van de beschikbare informatie, met aandacht voor statistieken, financiële ondersteuning, wettelijke kaders en beleidsdoelstellingen.
Statistieken en woonomstandigheden binnen VvE's
De statistieken uit het CBS-onderzoek uit 2016 geven een duidelijk beeld van de verspreiding van woningen die onderdeel uitmaken van een VvE. In totaal behoorde 21,6% van alle woningen in Nederland in het jaar 2014 tot een VvE. Dit percentage varieert aanzienlijk per provincie. In Noord- en Zuid-Holland is het aandeel aanzienlijk hoger, met respectievelijk 29% en 29% van de woningen in VvE’s. Deze hoge concentratie is in sterke mate te verklaren door het relatief hoge aantal oude woningen in deze gebieden. In Noord-Holland is bijvoorbeeld 30% van de VvE-woningen een vooroorlogse woning, wat overeenkomt met 29,6% van het totale aantal woningen in die provincie. In Zuid-Holland is dit percentage iets lager, maar nog steeds aanzienlijk: 26,4% van de VvE-woningen is gebouwd voor 1945. Ook in de provincie Groningen is het aandeel oude woningen binnen een VvE aanzienlijk, met 29,6% van de VvE-woningen uit de periode voor 1945. Deze cijfers wijzen erop dat VvE’s in veel gevallen betrokken zijn bij het beheren van oude bouwtypen, die vaak een hoger onderhoudsbehoud vereisen.
In tegenstelling tot deze oude woningen zijn in provincies zoals Flevoland de woningen in VvE’s relatief jong. In Flevoland is 39% van de VvE-woningen gebouwd in of na 2005. Deze cijfers zijn consistent met de algemene ontwikkeling in de provincie, waar de bebouwing voornamelijk in de jaren 40 van de twintigste eeuw op drooggevallen polders is begonnen. In andere provincies zoals Limburg, Utrecht en Zeeland is het aandeel jonge woningen in VvE’s gematigder, maar nog steeds significant. In Utrecht zijn 24,7% van de VvE-woningen gebouwd na 2005, en in Zeeland is dit percentage nog iets hoger met 29,8%. Deze verspreiding toont aan dat VvE’s niet uitsluitend betrokken zijn bij oude of historische panden, maar ook een belangrijke rol spelen in de nieuwbouw van het afgelopen decennium. De verdeling van bouwjaren binnen VvE’s toont ook een duidelijke verspreiding over de tijd, met de meest voorkomende groepen in de periodes 1965–1985 (gemiddeld 20,2%) en 1985–2005 (gemiddeld 23,2%). Deze verdeling wijst erop dat een groot deel van de VvE-woningen is gebouwd in de periode na de Tweede Wereldoorlog tot het einde van de jaren tachtig, wat vaak gepaard gaat met complexere bouwmaterialen en technieken die een hoge onderhoudsdichtheid vereisen.
Deze statistieken zijn niet alleen van belang voor de algemene beeldvorming, maar ook voor de financiering van onderhoudswerkzaamheden. Oudere woningen vereisen vaak duurzamere renovaties, zoals warmtepompen of energiezuinige isolatie, terwijl jongere woningen vaak lager onderhoudsbeurt vereisen. De verdeling van bouwjaren geeft dus ook een indicatie van de mogelijke kostenbelasting die een VvE in de toekomst kan ervaren. Bovendien zijn bepaalde provincies, zoals Noord-Holland, Zuid-Holland en Groningen, merkwaardig in hun combinatie van oude VvE-woningen en hoge concentratie van VvE’s in het algemeen. Dit suggereert dat in deze gebieden een groter aantal VvE’s actief is in de duurzaamheidsverzorging van bestaande bebouwing.
Financiële ondersteuning en subsidiebeleid op lokaal niveau
Op lokaal niveau zijn er duidelijke beleidsmaatregelen getroffen om de toegankelijkheid van kinderopvang en voorschoolse voorzieningen (VVE) te vergroten, met name voor kinderen uit doelgroepen met een VVE-indicatie. In de gemeente Tilburg is er een subsidiebeleid in werking voor ouders van peuters met een VVE-indicatie, waarbij de gemeente de stedelijke kostprijs subsidieert op een bedrag van € 9,90 per uur, maximaal voor 5,5 uur per week. Deze financiering gebeurt via een voorschot dat 95% van het aangevraagde bedrag bedraagt en in maandelijkse termijnen wordt uitbetaald. Voor ouders die geen recht hebben op kinderopvangtoeslag, wordt uitgegaan van een gemiddelde ouderbijdrage van € 0,59 per uur. Deze financieringsvorm zorgt voor een gestabiliseerde financiering voor kindercentra en verlaagt de financiële last voor ouders van kinderen uit lage inkomensgroepen.
In de gemeente Brummen is een vergelijkbaar subsidiebeleid van kracht, met een maximale bruto kostprijs van € 9,65 per uur per doelgroepkind. Het subsidiebedrag is gericht op 10,5 uur per week, met een maximum van 40 weken per jaar. In sommige gevallen kan dit aantal worden aangepast naar 39 weken vanwege de aanpassing aan de vakantieperiodes van het primair onderwijs. De subsidie is alleen bestemd voor kinderen die woonachtig zijn of feitelijk gevestigd zijn in de gemeente Brummen en ingeschreven staan in de Gemeentelijke Basisadministratie (GBA). Het doel van dit beleid is het vergemakkelijken van toegang tot een vroeg kinderopvangtraject voor kinderen met een VVE-indicatie, waarbij het kindcentrum een erkend VVE-programma moet volgen, bij voorkeur Startblokken en Basisontwikkeling. Deze programma’s zijn specifiek ontworpen voor kinderen met ontwikkelingsachterstanden en bieden extra educatieve ondersteuning.
Een belangrijk kenmerk van het subsidiebeleid in Brummen is de voorrangstoewijzing van plaatsen binnen VVE-groepen. Doelgroepkinderen krijgen voorrang bij plaatsing, en op een eventuele wachtlijst worden zij bovenaan geplaatst. Als er meerdere kinderen zijn, wordt de volgorde bepaald op basis van de aanmeldingsdatum. Wanneer de wachttijd langer dan drie maanden duurt, moet het kindcentrum een normale groep omzetten tot een VVE-groep, zodat het kind tijdens de wachttijd al kan worden opgevangen. Tijdens deze periode mag het kind tijdelijk voor het derde dagdeel op een niet-VVE-groep worden geplaatst. De ouderbijdrage wordt berekend op basis van het door het Ministerie van Onderwijs, Cultuur en Wetenschap (OCW) jaarlijks vastgestelde tarief voor VVE, met uitzondering voor ouders met een gezamenlijk inkomen tot € 28.800. Bij deze ouders wordt het derde dagdeel per week niet in rekening gebracht. Deze financieringsvorm zorgt voor een duidelijke verdeling van kosten en tegemoetkomingen, zodat ouders met een laag inkomen niet worden belast voor het extra onderdeel van de kinderopvang.
Bovendien wordt er in de gemeente Brummen een extra tegemoetkoming aangeboden aan ouders van doelgroepkinderen voor het afnemen van een derde dagdeel per week bij een kindcentrum. Deze extra financieringsmogelijkheid is gericht op ouders met een gezamenlijk inkomen tot € 28.800 per jaar. Het kindcentrum moet voldoen aan diverse eisen, waaronder inschrijving bij het landelijk register kinderopvang, naleving van de eisen uit de Wet op het Onderwijs aan het Kind (Wet OKE) voor VVE-groepen, en voldoen aan de eisen uit de Wet op het onderwijstoezicht met betrekking tot de kwaliteit van de educatie. Deze eisen garanderen dat kinderen met een VVE-indicatie in een veilige en kwalitatief hoogwaardige omgeving worden opgevangen. De kosten worden maandelijks in rekening gebracht bij de ouders, met een duidelijke vermelding van de kosten voor kinderopvang, de gemeentelijke tegemoetkoming en de eigen bijdrage. Bij afsluiting van de opvangperiode dient een door de ouders ondertekend exitformulier met de driemaandelijkse rekeningen bij het college te worden ingediend.
Juridische en financiële kaders voor VvE’s
De juridische basis voor het bestuur van VvE’s ligt in het Burgerlijk Wetboek (BW), met name in Titel 9, Hoofdstuk 3, van Boek 5, dat het appartementsrecht regelt vanaf artikel 5:120 BW. Deze wettelijke regelgeving vormt de juridische grondslag voor het bezit, het beheer en het bestuur van gemeenschappelijke zaken binnen een VvE. De regels zijn bedoeld om een evenwicht te creëren tussen de rechten en verantwoordelijkheden van de eigenaren, en om een duidelijk kader te bieden voor besluitvorming, financiële verantwoording en de verplichtingen van het bestuur. Bovendien zijn er wettelijke bepalingen die van toepassing zijn op de financiering van grotere uitgaven, zoals die die worden geïnitieerd bij de aanvraag van een financiering via het Warmtefonds.
Eén belangrijk juridisch vraagstuk dat recent in het kader van een rechtszaak is behandeld, is de vraag of de vervanging van een sleutelplan binnen de definitie van “onderhoud” valt of niet. Het Gerechtshof Amsterdam heeft in een oordeel uit 2014 geoordeeld dat de vervanging van een sleutelplan moet worden beschouwd als een “buiten het onderhoud vallende uitgave” in de zin van artikel 38 lid 5 van het Modelsplitsingsreglement 1992. De consequentie hiervan is dat een besluit tot vervanging van het sleutelplan moet worden genomen met een gekwalificeerde meerderheid, en niet met een eenvoudige meerderheid. Dit heeft belangrijke gevolgen voor de besluitvorming binnen VvE’s, omdat het betekent dat een groot deel van de eigenaren moet instemmen voordat dergelijke kosten kunnen worden goedgekeurd. Dit vraagt om een duidelijke communicatie binnen de VvE over de kosten en de juridische implicaties van dergelijke besluiten.
Aan de andere kant zijn er ook wettelijke regelingen die gericht zijn op het voorkómen van achterstanden en het verbeteren van de financieringsmogelijkheden voor VvE’s. Het Ministerie van Binnenlandse Zaken en Koninkrijksrelaties (BZK) heeft in het beleidsprogramma van 2022 de versnellingsagenda verduurzaming gebouwde omgeving opgesteld, met als doel om de financieringsvoorwaarden voor VvE’s die actief zijn in duurzaamheidsprojecten te verbeteren. Dit programma is gericht op het bevorderen van het gebruik van het Warmtefonds voor financiering van duurzaamheidsmaatregelen, zoals het plaatsen van warmtepompen of het isoleren van gevels. Bovendien wordt er onderzocht hoe VvE’s een meer reguliere klant kunnen worden voor banken, zodat zij betere financieringsvoorwaarden kunnen krijgen voor het afhandelen van achterstallig onderhoud. Dit zou betekenen dat VvE’s met een goede financiële balans en een duidelijk herstelplan betere voorwaarden kunnen krijgen bij het afsluiten van leningen.
Deze ontwikkelingen zijn in de loop van de tijd van groot belang geworden, omdat steeds meer VvE’s geconfronteerd worden met hoge kosten voor energiezuinige renovaties, vooral in oude panden. Het feit dat er op nationaal niveau wordt gewerkt aan het verbeteren van financieringsmogelijkheden voor VvE’s, laat zien dat de overheid zich bewust is van de financiële druk die op VvE’s rust. De minister van Volkshuisvesting en Ruimtelijke Ordening heeft in 2023 het Kamerbrief versnelling verduurzaming VvE’s aangekondigd, wat wijst op een systematische aanpak van het probleem. Bovendien zijn er onderzoeken uitgevoerd naar de uitdagingen voor kleine VvE’s, zoals het onderzoek van Ruigrok Netpanel uit 2022, dat aantoont dat kleine VvE’s vaak last hebben van gebrek aan administratieve capaciteit en beperkte toegang tot financieringsmogelijkheden. Deze bevindingen ondersteunen de noodzaak van een gestructureerde aanpak van de financieringskwestie.
Beleidsontwikkelingen en het doel van duurzaamheid
Het beleid op het gebied van duurzaamheid en energietransitie speelt een centrale rol in de huidige ontwikkelingen rond VvE’s. Het doel van het Ministerie van Binnenlandse Zaken en Koninkrijksrelaties is om de voorwaarden voor VvE-financiering bij het Warmtefonds te verbeteren. Dit betekent dat VvE’s sneller en makkelijker toegang kunnen krijgen tot financiering voor duurzame renovaties, zoals het plaatsen van warmtepompen of het isoleren van gevels. Deze financieringsmogelijkheden zijn cruciaal, omdat oude woningen vaak een hoge energieprestatie hebben, en het verbeteren van deze prestaties een belangrijke bijdrage levert aan het bereiken van de doelstellingen van het klimaatplan van Nederland. Bovendien is er een belangrijke rol weggelegd voor het verbeteren van de financieringsmogelijkheden voor achterstallig onderhoud. Dit is een zeer actueel onderwerp, omdat veel VvE’s last hebben van een opbouwend onderhoudsbeurt dat al jaren langer is dan gepland. Het doel is om een systeem te ontwikkelen dat VvE’s in staat stelt om sneller en efficiënter te investeren in het herstellen van hun gebouwen.
Het beleidsprogramma van het ministerie is gericht op het vergroten van de duurzaamheid van bestaande woningcorporaties. Dit omvat niet alleen de financiering van technische verbeteringen, maar ook het bevorderen van het inzicht in de financiële en technische aspecten van duurzaam bouwen. Bovendien zijn er plannen om te onderzoeken welke aanpassingen in het appartementsrecht nodig zijn, zodat deze voor alle VvE’s gelden. Dit zou betekenen dat er op grondwettelijk niveau een uniformer kader komt te gelden voor het beheren van gemeenschappelijke zaken, waardoor de rechtszekerheid voor alle betrokkenen wordt vergroot.
Deze ontwikkelingen zijn ook belangrijk vanwege de groeiende populariteit van VvE’s in bepaalde regio’s. In Noord- en Zuid-Holland is het aandeel woningen in VvE’s aanzienlijk hoger dan het landelijk gemiddelde. Dit betekent dat in deze gebieden een groot deel van de bevolking in VvE’s woont, en dat dus ook het duurzaamheidsbeleid in deze regio’s een grote impact heeft. De combinatie van oude woningen en hoge concentraties VvE’s maakt dat deze gebieden een belangrijke rol spelen in het bereiken van de doelstellingen voor energiezuinig bouwen.
Conclusie
De beschikbare bronnen tonen duidelijk aan dat VvE’s een centrale positie innemen binnen het Nederlandse vastgoedbeleid en woningbouwlandschap. De statistieken uit het CBS-onderzoek uit 2016 geven een duidelijk beeld van de verspreiding van VvE-woningen, met name in provincies zoals Noord- en Zuid-Holland, en Groningen, waar het aandeel oude woningen in VvE’s aanzienlijk is. Dit heeft gevolgen voor de financiering van onderhoud en renovaties, omdat oudere panden vaak meer financieringsbehovens hebben. Bovendien zijn er op lokaal niveau duidelijke beleidsmaatregelen getroffen om toegang tot kinderopvang en voorschoolse voorzieningen te vergroten voor kinderen uit doelgroepen met een VVE-indicatie, zoals in de gemeenten Tilburg en Brummen. Deze financieringsvormen zijn gericht op het verlagen van financiële lasten voor ouders en het bevorderen van vroegtijdige opvang en educatieve ondersteuning.
Op nationaal niveau zijn er actieve stappen ondernomen om de financieringsmogelijkheden voor VvE’s te verbeteren, met name voor duurzaamheidsprojecten en het bijleggen van achterstallig onderhoud. Het beleidsprogramma van het ministerie van Binnenlandse Zaken en Koninkrijksrelaties, gericht op de versnelling van duurzaamheid in bestaande gebouwen, toont aan dat er een systematische aanpak plaatsvindt. Juridische kaders, zoals het onderscheid tussen onderhoud en buiten het onderhoud vallende uitgaven, spelen een belangrijke rol bij de besluitvorming binnen VvE’s, en kunnen de financieringskansen beïnvloeden. Samenvattend kan worden gezegd dat VvE’s op dit moment in een cruciale transitiefase zitten, waarin het zowel om financiële stabiliteit als duurzaamheid draait. De ontwikkelingen tonen een duidelijke richting aan: VvE’s moeten in het midden van het energietransitieproces worden geplaatst.