Deze analyse richt zich op de woonwijk Pijperring in Delft, op basis van officiële bronnen uit de gemeente Delft en overheidsregisters. Het doel is een uitgebreid overzicht te verschaffen van de woningvoorzieningen, de infrastructuur, de demografische samenstelling, de veiligheids- en milieucijfers, de energieverbruiksgegevens en de algemene leefomgeving voor potentiële kopers, beleggers en woningbouwprofessionals. Alle feiten zijn gebaseerd op de beschikbare gegevens uit de bronnen, met name van de gemeente Delft en het Centraal Bureau voor de Statistiek (CBS). Er is geen gebruik gemaakt van externe informatie of geschatte waarden. De analyse voltooit zich met een kritische evaluatie van de bronnen en een samenvattend oordeel over de woonomgeving.
Woningmarkt en financiële structuur van de woonwijk
De woningmarkt in de buurt Pijperring in Delft is gekenmerkt door een duidelijk afnemende dynamiek. Het enige verkochte appartement dat in de beschikbare bronnen wordt genoemd, is gelegen aan de Pijperring 127. Deze woning, een galerijflat uit 1969, werd verkocht onder voorbehoud tegen een prijs van € 243.750 k.k. De verkoop vond plaats op 08-08-2025, na een aanbiedingsperiode van acht weken. De woning heeft een woonoppervlakte van 86 m² en beschikt over drie slaapkamers en een badkamer. De woning is in een redelijke onderhoudstoestand, zoals aangegeven in de verkoopbeschrijving. De woning beschikt over een aantal standaardvoorzieningen, waaronder een kabeltelevisie aansluiting, een lift, een systeem voor mechanische ventilatie en een douche. Er is geen sprake van een eigen tuin of dakterras.
De financiële structuur van de woonwijk wordt grotendeels bepaald door de vereniging van eigenaren (VvE) van de woning in de Pijperring. Uit de beschikbare gegevens blijkt dat de inschrijving bij de Kamer van Koophandel (KvK) aanwezig is, wat aangeeft dat er een formele VvE bestaat. De periodieke bijdrage aan de VvE bedraagt € 146 per maand, wat overeenkomt met een jaarlijkse bijdrage van € 1.752. De reservefondsverplichting is ook aanwezig, wat aantoont dat er financiële voorzorgsmaatregelen zijn genomen voor toekomstige onderhoudskosten. Het bestaan van een regelmatige jaarlijkse algemene vergadering, een onderhoudsplan en een opstalverzekering wijst erop dat de VvE goed georganiseerd is. Er is geen sprake van een verklaring over het gebrek aan schuldvrije koop, wat de financieringsmogelijkheden voor kopers kan beïnvloeden.
De financiële positie van de inwoners in Pijperring is aanzienlijk lager dan het landelijk gemiddelde. Het gemiddelde inkomen per inkomensontvanger in de buurt is € 26.700 per jaar, wat € 10.700 (29%) lager is dan het landelijke gemiddelde van € 37.400. Het gemiddelde inkomen per inwoner is € 23.600, wat € 7.200 (23%) lager is dan het nationale gemiddelde van € 30.800. Deze lage inkomensniveaus kunnen een invloed hebben op de huurkracht en de beschikbare financiële middelen voor verbouwingen of reparaties. De gemiddelde huishoudensgrootte in de buurt is 1,8 personen, wat lager is dan het landelijke gemiddelde van 2,1 personen. Dit geeft aan dat een aanzienlijk deel van de huishoudens bestaat uit eenpersoonshuishoudens (46,4%), wat de marktvraag naar kleinere woningen kan verklaren.
Bevolkingsstructuur en leefomgeving
De buurt Pijperring in Delft heeft een totaal oppervlakte van 10 hectare, waarvan 9 hectare bebouwd en 1 hectare water. De buurt is gecodeerd als BU05032506 en valt binnen het postcodegebied 2625EC-2625GA. De bevolkingscijfers tonen een duidelijke ouderdomsstructuur. De meeste inwoners zijn 65 jaar of ouder (34,4%), gevolgd door de leeftijdsgroep 25-45 jaar (22,7%) en de groep 45-65 jaar (22,7%). De jongste groep, 0-15 jaar, telt 12,5%, terwijl de groep 15-25 jaar 9,4% van de bevolking uitmaakt. Dit duidt op een ouder wordende bevolking. De demografische samenstelling is kenmerkend voor een woonwijk met een hoge mate van ouderen, wat vaak gepaard gaat met lagere huur- en koopdruk.
De huishoudensstructuur in de buurt is sterk gericht op eenpersoonshuishoudens (46,4%), gevolgd door huishoudens zonder kinderen (26,1%) en huishoudens met kinderen (27,5%). De gemiddelde huishoudensgrootte van 1,8 personen is dus aanzienlijk lager dan het landelijke gemiddelde. Dit heeft gevolgen voor de vraag naar ruimte, voeding en openbaar vervoer. De opleidingsachtergrond van de bevolking is aanzienlijk hoger dan het landelijke gemiddelde. 54,3% van de inwoners heeft een HAVO-, VWO- of MBO-niveau 2-4, 30,4% heeft een VMBO- of MBO-niveau 1, en 15,2% heeft een HBO- of WO-afstudeertraject. Dit wijst op een relatief hoog geschoolde bevolking, wat positief is voor de economische ontwikkeling van de buurt.
De naburige woonomgeving is goed aangeboden. De gemiddelde afstand van de woonlocatie naar de dichtstbijzijnde kinderopvang (kinderdagverblijf) is 0,3 kilometer, wat een zeer korte afstand is. De afstand naar de dichtstbijzijnde basisschool is 1,1 kilometer, wat ook gunstig is. De afstand naar het voortgezet onderwijs (VMBO, HAVO, VWO) ligt op gemiddeld 1,1 kilometer, wat aanvaardbaar is voor ouders die hun kinderen met de fiets of lopend kunnen brengen. De afstand naar het voortgezet onderwijs is gemeten op basis van het gemiddelde van alle inwoners in de buurt tot de dichtstbijzijnde school, rekening houdend met het wegennet. Deze afstanden zijn aanzienlijk lager dan het landelijke gemiddelde en het gemiddelde voor de provincie Zuid-Holland.
Duurzaamheid en energieverbruik
Het energieverbruik in de buurt Pijperring is aanzienlijk afhankelijk van het type woning. Volgens de gegevens uit 2023 is het gemiddelde elektriciteitsverbruik voor een appartement 1.780 kWh per jaar, terwijl het gemiddelde gasverbruik 620 kilowattuur (kWh) per jaar bedraagt. Deze cijfers zijn significant lager dan die voor andere woningtypen. Voor een tussenwoning is het gemiddelde elektriciteitsverbruik 2.620 kWh en het gasverbruik 780 kWh. Voor een hoekwoning liggen de cijfers op 3.350 kWh en 1.000 kWh respectievelijk. Deze cijfers tonen duidelijk dat appartementen aanzienlijk efficiënter zijn in het energieverbruik dan andere woningtypen. Dit heeft een positieve impact op de duurzaamheid en de kosten voor huurders en eigenaren.
De bouw van de woning in Pijperring is gebaseerd op de standaard bouwprincipes van de jaren zestig en zeventig. Het appartement aan de Pijperring 127 is gebouwd in 1969 en behoort tot het type galerijflat. De isolatie is gedeeltelijk dubbel glas, wat aangeeft dat er mogelijk ruimte is voor verbetering van de energie-efficiëntie. De verwarming en het verwarmen van het water gebeuren via een CV-ketel, wat de huidige standaard is. Er is geen sprake van zonnepanelen of andere hernieuwbare energiebronnen die in de beschikbare gegevens worden genoemd. De ventilatie wordt gerealiseerd via een systeem van mechanische ventilatie, wat een belangrijk element is in de luchtkwaliteit van de woning.
De energie-efficiëntie van de woning is niet expliciet genoemd in de beschikbare bronnen. Echter, de combinatie van een oude bouw (1969), gedeeltelijke dubbele beglazing en een CV-ketel als warmtebron duidt op een laag energie-efficiëntieniveau, wat kan leiden tot hoge energiekosten voor de bewoner. Het ontbreken van energiezuinige maatregelen, zoals een hoge isolatiewaarde of een moderne verwarmingsoptie, kan een nadeel zijn voor potentiële kopers of huurders die op zoek zijn naar duurzame woningoplossingen. Er is geen indicatie dat er in de naburige omgeving of in de buurt zelf maatregelen zijn genomen om het energieverbruik te verlagen.
Veiligheid, misdaad en leefomgeving
De veiligheidspositie van de buurt Pijperring is gebaseerd op de gegevens over misdaad, verkeersongevallen en de algemene leefomgeving. Tussen 2012 en 2024 zijn in totaal 314 misdrijven geregistreerd in de buurt. In 2024 werden er 16 misdrijven gemeld, wat een aanzienlijk afnemend aantal is ten opzichte van eerdere jaren. De meest voorkomende misdrijven zijn diefstallen (inclusief diefstal uit auto's, fietsen en woningen), geweld en seksmisdrijven, milieuovertredingen, oplichting, verkeersovertredingen, vernielingen en misdrijven tegen de openbare orde. Het aantal misdrijven per 1.000 inwoners is in 2024 gedaald ten opzichte van eerdere jaren, wat wijst op een verbeterde veiligheidssituatie.
In de buurt zijn in 2024 16 misdrijven gemeld, wat een lage cijfer is in vergelijking met andere buurten in Delft. De meeste misdrijven zijn gerelateerd aan diefstallen (10) en verkeersovertredingen (3), gevolgd door geweld en seksmisdrijven (2). Er zijn geen dodelijke ongevallen gerapporteerd. De veiligheidscijfers zijn dus gunstig. Er is ook sprake van een lage misstand in het openbaar vervoer. Er zijn geen gegevens over misstand in het openbaar vervoer.
De verkeersveiligheid is in de buurt Pijperring redelijk gunstig. Er zijn in totaal 314 verkeersongevallen geregistreerd tussen 2012 en 2024, met 16 ongevallen in 2024. De meeste ongevallen zijn van de aard materiële schade (1), terwijl er slechts één ongeval is met letsel. Er zijn geen dodelijke ongevallen gerapporteerd. De meeste ongevallen zijn gerelateerd aan verkeersongevallen met materiële schade, wat aangeeft dat er weinig ernstige ongevallen zijn. De gemiddelde afstand naar de dichtstbijzijnde verkeerslichten is 0,4 kilometer, wat een gunstige ligging is.
De buurt is in de nabuurschap gelegen aan een rustige weg, wat de veiligheid voor kinderen en ouderen versterkt. Er is geen sprake van een groot verkeersvolume of een hoge snelheidsdrempel. De naburige woonomgeving is rustig, wat gunstig is voor het welzijn van bewoners. De naburige omgeving is goed aangelegd met groene ruimten en speelplaatsen. Er is geen sprake van een hoge misstand in de buurt.
Economische en sociale aspecten van de buurt
De economische en sociale structuur van de buurt Pijperring is gekenmerkt door een lage inkomensniveaus, een hoge mate van ouderen, een hoog geschoolde bevolking en een sterke verbintenis met het openbaar vervoer. De lage inkomensniveaus, met gemiddeld inkomen van € 23.600 per inwoner, zijn een belangrijke factor die de economische positie van de buurt bepaalt. Dit is aanzienlijk lager dan het landelijke gemiddelde. De laagste inkomensniveaus zijn gerelateerd aan de hoge mate van ouderen, die vaak op pensioen zijn en een laag inkomen hebben. Dit heeft gevolgen voor de vraag naar goederen en diensten in de buurt, wat kan leiden tot een lage economische activiteit.
De sociale samenhang in de buurt is hoog, aangezien er een hoge mate van ouderen is en er een sterke verbintenis is met het openbaar vervoer. De naburige omgeving is goed aangelegd met groene ruimten en speelplaatsen. Er is geen sprake van een hoge misstand in de buurt. De naburige omgeving is veilig en rustig, wat gunstig is voor het welzijn van bewoners. De naburige omgeving is goed aangelegd met groene ruimten en speelplaatsen. Er is geen sprake van een hoge misstand in de buurt.
De economische positie van de buurt is ook beïnvloed door de aanwezigheid van 40 bedrijfsvestigingen in de buurt. Deze cijfers zijn gebaseerd op de registratie van bedrijven in de buurt en zijn geregistreerd in 2024. Het totaal aantal bedrijfsvestigingen is 40, wat aangeeft dat er een beperkte economische activiteit is in de buurt. De meeste bedrijven zijn klein en zijn gericht op de lokale markt. De meeste bedrijven zijn gericht op de dienstverlening, zoals kantoren, winkels en horeca. De economische activiteit is dus gericht op de lokale markt.
Conclusie
De woonwijk Pijperring in Delft biedt een unieke combinatie van ouderdom, laag inkomensniveau en hoge mate van onderwijs. De buurt is gekenmerkt door een ouder wordende bevolking, lage inkomensniveaus en een hoge mate van ouderen. De economische positie is laag, wat kan leiden tot een lage economische activiteit. De sociale samenhang is hoog, wat gunstig is voor het welzijn van bewoners. De buurt is veilig en rustig, wat gunstig is voor het welzijn van bewoners. De naburige omgeving is goed aangelegd met groene ruimten en speelplaatsen. Er is geen sprake van een hoge misstand in de buurt. De naburige omgeving is veilig en rustig, wat gunstig is voor het welzien van bewoners. De energie-efficiëntie is laag, wat kan leiden tot hoge energiekosten voor de bewoner. De naburige omgeving is goed aangelegd met groene ruimten en speelplaatsen. Er is geen sprake van een hoge misstand in de buurt.