Deze woning in Pretoriusstraat 94, gelegen in de Transvaalbuurt van Amsterdam Oost, biedt een zeldzaam gelegenheid voor een koper die geïnteresseerd is in een volledige verbouwing van een bestaand appartement. Het appartement, gevestigd op de derde verdieping van een statig, breed pand, heeft een woonoppervlakte van 69 m² en is voorzien van een ruime, doorzon-woonkamer, een aparte slaapkamer, een dichte keuken, een badkamer en een apart toilet. Het pand is in uitstekende staat van opbouw, met een nieuw dak (2024), een vernieuwde fundering (2020) en een volledige vervanging van de kozijnen (voorzijde in 2024, achterzijde in 2020). De woning is voorzien van dubbel glas met houten kozijnen en heeft een energielabel B, geldig tot 22 december 2033. Hoewel de VvE nog niet is opgericht en het pand nog niet is gesplitst, is de vergunning om te splitsen aangevraagd en onder de aandacht van de notaris. De verkoop gebeurt onder de voorwaarden van een vaste notarissenkantoor (Legal Loyalty), met een afgesproken leveringsdatum in overleg. De vraagprijs bedraagt € 475.000 en is inclusief alle kosten voor de koper.
Bouwkundige Toestand en Bouwtechnische Kenmerken
De bouwkundige toestand van het appartement in Pretoriusstraat 94 is opvallend goed, met een reeks recente verbouwingen die de lat voor de bouwkwaliteit hoog hebben gelegd. De fundering is in 2020 vernieuwd, wat een fundamentele verbetering van de stabiliteit en duurzaamheid van het pand betekent. Het dak is in 2024 vervangen, wat een hoge mate van bescherming tegen lekkage en weersinvloeden biedt. Bovendien is de voegen tussen de gevelstenen (de zogenaamde ‘snijvoeg’) opnieuw aangebracht, wat de warmte-isolatie en luchtdichtheid van het gebouw verbetert. De huidige kozijnen zijn in het geheel vernieuwd: de voorzijde van het pand is in 2024 gerenoverd, terwijl de achterkant al in 2020 werd vervangen. De gebruikte kozijnen zijn van hout, met dubbel glas, wat zowel de geluidsisolatie als de energie-efficiëntie aanzienlijk verbetert. Deze combinatie van materialen en technieken is consistent met hedendaagse bouwstandaarden in de woonhuizen van Amsterdam, waar duurzaamheid en behoud van historische kenmerken vaak samensmelten. Het gebouw is in 1908 gebouwd, wat een oudere bouwjaar aangeeft, maar de recente verbouwingen suggereren een sterk gerenommeerde onderhoudspolitiek. De woning heeft een ruime doorzon-woonkamer met bijna drie meter plafondshoogte, wat zorgt voor een lichte en luchtige sfeer. Deze ruimte is voorzien van openslaande deuren richting zowel het voor- als het achterbalkon, wat een uitgebreid natuurlijk licht en een directe verbinding met het buitengebied mogelijk maakt. De inrichting van de woning is op dit moment praktisch, met een aparte slaapkamer aan de voorzijde, een afzonderlijke badkamer en keuken aan de achterzijde, en een apart toilet in de entreehal. De inrichting van de woning is in overeenstemming met de huidige eisen voor ruimtegebruik en leefruimte.
Woon- en Leefomgeving
Het appartement is gelegen in de Transvaalbuurt van Amsterdam Oost, een wijk die gekenmerkt wordt door een levendige buurtschap en een uitgebreid aanbod aan voorzieningen. De straat, Pretoriusstraat, ligt tussen het Krugerplein en het Steve Bikoplein, twee centrale plekken in de wijk. Het Beukenplein ligt direct om de hoek, wat een uitgebreid aanbod aan winkels, restaurants en bars biedt. In de directe omgeving zijn winkels zoals Hema, Action en H&M gevestigd, en zijn supermarkten zoals Albert Heijn, Jumbo en Dekamarkt binnen bereik op loopafstand. Voor frisse producten is ook de Dappermarkt binnen vijf minuten lopen. De wijk biedt daarnaast uitgebreide recreatiemogelijkheden: het Oosterpark, het Flevopark en het fraaie Frankendael zijn binnen bereik voor wandelingen, fietsen of picknicken in de zomermaanden. De ligging van de woning is uiterst gunstig ten aanzien van het openbaar vervoer. Het appartement is goed bereikbaar per tram, bus en metro. De stations Muiderpoort en Amstel zijn beide op loopafstand gelegen. Via de Wibautstraat is de A10 binnen vijf minuten bereikbaar, wat de auto-afhankelijkheid verlaagt en reizen naar andere delen van de stad of de regio aanzienlijk vereenvoudigt. Deze combinatie van goede bereikbaarheid via openbaar vervoer, dichtbij liggende voorzieningen en groene ruimten maakt de wijk aantrekkelijk voor zowel jonge gezinnen als ouder wordende kopers die een levendige, centrale woonomgeving zoeken.
Wettelijke Toestand en VvE-Regeling
De juridische toestand van het appartement in Pretoriusstraat 94 is momenteel in een transitief stadium. De VvE (Vereniging van Eigenaren) is nog niet opgericht, en het pand is derhalve nog niet gesplitst in aparte eigendomseenheden. Dit houdt in dat de huidige verkoop van het appartement op dit moment nog geen juridische grondslag heeft voor een vaste eigendom. Toch is de vergunning om te splitsen aangevraagd en is deze onder de aandacht van de notaris. De verkoper biedt bij verkoop een appartementsrecht aan, wat een juridisch middel is om de eigendom van het appartement te verzekeren. Dit proces is onderworpen aan de wetgeving inzake VvE en appartementsrecht in Nederland, waarbij de opsplitsering van een pand en de instelling van een VvE wettelijk geregeld zijn. De aankoop van een appartement in dit stadium vereist dat de koper een diepgaand onderzoek uitvoert naar de juridische status van het pand, aangezien de eindregeling van de VvE en de verdeling van de kosten en verantwoordelijkheden voor onderhoud en onderhoudsverplichtingen pas na de verkoop en de officiële opstelling van de VvE in werking treedt. De wettelijke vereisten voor een zorgvuldige onderhandeling zijn van toepassing, met name de clausule over ouderdom en niet-zelfbewoning, die in de voorwaarden van de verkoop is opgenomen. Deze clausule beperkt de verkoop van het appartement aan bepaalde groepen kopers, zoals personen boven een bepaalde leeftijd of die geen woning in eigen naam wonen. De koper is verplicht zelf te controleren of deze clausule van toepassing is en of deze voldoet aan de eisen. De keuze van een deskundige makelaar (NVM-gecertificeerd) wordt sterk aanbevolen, aangezien de aankoop van een appartement in een nog niet gesplitst pand complexe juridische en financiële aspecten kent.
Energetische en Duurzame Kenmerken
Het appartement in Pretoriusstraat 94 is voorzien van een energielabel B, geldig tot 22 december 2033. Dit label duidt op een hoge mate van energie-efficiëntie, wat een belangrijk voordeel is in de huidige markt. Het label wordt berekend op basis van een aantal factoren, waaronder de isolatie van de gevel, de warmte- en koudeisolatie van het dak en de vloer, de kwaliteit van de ramen en de energiezuinigheid van de verwarming en warmwatervoorziening. Het gebruik van dubbel glas met houten kozijnen draagt bij aan een lage warmteoverdracht en verbetert daarmee de energie-efficiëntie van de woning. De combinatie van een nieuw dak (2024), een vernieuwde fundering (2020) en een herstelde gevel (met nieuwe snijvoeg) zorgt ervoor dat de warmte-isolatie van het gebouw op een hoog niveau is. Bovendien zorgt de hoge plafondshoogte van bijna drie meter voor een betere warmteverdeling in de woning en vermindert de warmte-opslag in de zomer. De woning is voorzien van een ruimte die goed licht binnenlaat, wat de behoefte aan kunstmatig verlichting in de ochtend en middag verlaagd. De energiezuinigheid van de woning is dus op hoge mate verzekerd door de huidige bouwkundige toestand. Hoewel er geen nadere specificaties worden gegeven over de verwarming, de ventilatie of de warmtepomp, is het energielabel B een sterk teken dat de woning in overeenstemming is met de huidige eisen voor duurzaam wonen. Voor kopers die geïnteresseerd zijn in een volledige verbouwing is dit een uitstekende uitvalsterrein, aangezien de basisstructuur al energiezuinig is en dus extra investeringen in isolatie en duurzame technieken niet direct nodig zijn. Echter, de koper moet wel zelf controleren of de bestaande verwarmingsinstallatie voldoet aan de moderne eisen, aangezien deze mogelijk tijdens de verbouwing vervangen moet worden.
Financiële Enquête en Aankoopvoorwaarden
De financiële voorwaarden voor de aankoop van het appartement in Pretoriusstraat 94 zijn duidelijk gedefinieerd. De vraagprijs bedraagt € 475.000 en is inclusief alle kosten voor de koper. Deze prijs is in overeenstemming met de huidige marktsituatie voor woningen in de buurt van Amsterdam Oost, met name in de Transvaalbuurt. De aankoop is gebonden aan een vaste notarissenkantoor, Legal Loyalty, wat een zekerheid biedt voor een professionele en transparante afwikkeling van de transactie. De levering van het appartement gebeurt in overleg, wat betekent dat de exacte datum van de oplevering nog moet worden bepaald. Dit biedt de koper de ruimte om zijn verbouwplannen in overleg met de bouwondernemer en de architect af te stemmen. De koper heeft een eigen onderzoeksplicht naar alle zaken die voor hem van belang zijn. Dit houdt in dat de koper verantwoordelijk is voor het controleren van de juridische status van het pand, de toestand van de woning, de kosten van de VvE en eventuele verplichtingen die uit het appartementsrecht voortvloeien. Het is sterk aanbevolen om een deskundige makelaar (NVM-gecertificeerd) in te schakelen die de koper begeleidt tijdens het aankoopproces. De koper dient ook te weten dat de verkoop van dit appartement onderworpen is aan een clausule over ouderdom en niet-zelfbewoning, wat betekent dat bepaalde groepen kopers mogelijk niet in aanmerking komen. Deze clausule kan invloed hebben op de marktwaarde en de beschikbaarheid van financieringsmogelijkheden. De koper dient dus zorgvuldig te onderzoeken of hij voldoet aan de eisen van de verkoper en de juridische voorwaarden. De prijs is indicatief en gebaseerd op de huidige marktsituatie, maar de eindprijs kan in overleg worden aangepast.
Mogelijkheden en Ontwikkelingsmogelijkheden voor de Eindgebruiker
Het appartement in Pretoriusstraat 94 biedt aanzienlijke ruimte voor ontwikkeling en personalisatie, vooral gezien de huidige inrichting die gericht is op efficiënt gebruik van ruimte. De woning is momenteel in een praktische indeling, met een aparte slaapkamer, een apart toilet en een ruime doorzon-woonkamer. De huidige indeling is geschikt voor een enkel persoon of een stel jonge mensen. Echter, door een volledige verbouwing te onderwerpen aan het appartement, zijn er talloze ontwikkelingsmogelijkheden. De ruime, hoge plafonds van bijna drie meter bieden ruimte voor een hoge kast, een bovenwereld of een kleine werkkamer. De openslaande deuren richting het voor- en achterbalkon kunnen worden uitgebreid of vervangen door glazen wanden om de ruimte nog groter te laten lijken. De keuken is momenteel gesloten, maar kan worden omgevormd tot een open keuken met een eetplafond. De badkamer kan worden uitgebreid of omgebouwd tot een luxueuze badkamer met een ligbad. De huidige inrichting is eenvoudig en functioneel, maar biedt ruimte voor creatieve oplossingen. De koper kan het appartement op zijn manier inrichten, met een focus op duurzaamheid, licht en ruimtegevoel. De locatie in de Transvaalbuurt maakt het mogelijk om het appartement te gebruiken als woon- of werkplek. De nabijheid van het openbaar vervoer, winkels en groene ruimten maakt het ideaal voor een duurzaam leven. De koper moet echter rekening houden met de juridische beperkingen, zoals de clausule over ouderdom en niet-zelfbewoning, die mogelijk invloed hebben op de toegang tot bepaalde financieringsmogelijkheden of huurcontracten.
Conclusie
Het appartement in Pretoriusstraat 94, Amsterdam Oost, is een unieke kans voor een koper die geïnteresseerd is in een volledige verbouwing van een bestaand appartement. De woning heeft een levendige ligging in een levendige wijk, een uitstekende toestand van de bouw, een hoge energie-efficiëntie en veel ruimte voor ontwikkeling. Hoewel de VvE nog niet is opgericht en het pand nog niet is gesplitst, is de vergunning om te splitsen aangevraagd en onder de aandacht van de notaris. De koper is verantwoordelijk voor het controleren van de juridische en financiële voorwaarden, met name de clausule over ouderdom en niet-zelfbewoning. De huidige inrichting is eenvoudig, maar biedt ruimte voor creatieve oplossingen. De combinatie van een goede ligging, een hoge energie-efficiëntie en de mogelijkheid tot een volledige verbouwing maakt dit appartement tot een interessante investeringsmogelijkheid. De prijs van € 475.000 is redelijk, aangezien de woning al een hoge kwaliteit van bouw heeft. De koper dient echter een deskundige makelaar in te schakelen om het aankoopproces te begeleiden.