Inleiding
In de context van appartementsrechten en de regels die hieromheen schermen, speelt de Vereniging van Eigenaren (VvE) een centrale rol in het beheren van collectieve verplichtingen, zoals onderhoud en verbouwingen van gemeenschappelijke ruimtes. Vaak ontstaan er geschillen binnen een VvE, waarbij de VvE niet alleen met eigenaars van appartementsrechten in discussie raakt, maar ook met derden, zoals particulieren of instanties die betrokken zijn bij kosten die aan de VvE of individuele appartementseigenaren worden toegerekend.
De vraag die zich hier stelt, is of en hoe een VvE mag of moet procederen tegen een derde. De jurisprudentie en wetgeving bieden hierover richtlijnen, waarbij rekening moet worden gehouden met het principe van proceseconomie, de rol van derden in juridische geschillen, en de rechten van individuele appartementseigenaren. Op basis van recente jurisprudentie en wetgevingsvoorstel is duidelijk geworden dat de VvE onder bepaalde voorwaarden wel degelijk een derde kan oproepen in een juridisch geschil, bijvoorbeeld om kostenverdeling of schadevergoeding te beslechten.
In dit artikel wordt ingegaan op de juridische mogelijkheden en beperkingen voor een VvE om tegen een derde te procederen, met aandacht voor procesrechtelijke kaders zoals artikel 118 Rv, de rol van appartementseigenaren in geschillen, en het recente wetgevingsvoorstel gericht op verbetering van de regeling van appartementsrechten. Het artikel richt zich aan potentiële woningeigenaren, vastgoedinvesteerders en professionals in de sector die betrokken zijn bij appartementsgebouwen en VvE’s.
Wanneer een VvE een derde mag oproepen
Artikel 118 Rv en proceseconomie
Een belangrijk juridisch instrument waarmee een VvE kan omgaan in geschillen met derden is artikel 118 van de Reglementering van de Rechtspleging (Rv). Dit artikel biedt zowel de eisende als de gedaagde partij de mogelijkheid om een of meer derden op te roepen als partij in het geding. De rechtbank in een recente zaak heeft benadrukt dat artikel 118 Rv bedoeld is voor situaties waarin het vanwege de mate van betrokkenheid van de derde bij het geschil of vanwege proceseconomische overwegingen noodzakelijk of zinvol is om de derde op te roepen (Hoge Raad 20 maart 2020, ECLI:NL:HR:2020:485).
In het kader van VvE’s is dit van belang bij geschillen over kostenverdeling, waarbij bijvoorbeeld een derde, zoals een aannemer of particulier, een rol speelt in de financiering of uitvoering van werkzaamheden die aan de VvE of een appartementseigenaar worden toegerekend. Als het juridische geschil niet op te lossen is zonder de betrokkenheid van de derde, dan kan artikel 118 Rv worden aangeroepen.
Voorwaarden voor het oproepen van een derde
Het oproepen van een derde is echter niet automatisch mogelijk. De rechtbank benadrukt dat er sprake moet zijn van een juridisch verband tussen de positie van de derde en het geschil dat voor de rechtbank ligt. Dit betekent dat de derde een juridische belangenstelling moet hebben in het geschil dat aan de orde is. Bijvoorbeeld: als de VvE een vordering heeft jegens een appartementseigenaar om bijdrage in kosten, en die kosten zijn gemaakt door een aannemer die niet door de VvE is aangesteld, dan kan het verband tussen de aannemer en het geschil niet worden afgewezen. De VvE kan dan aantonen dat het belangrijk is om de aannemer als medeverweerder op te roepen om het geschil volledig en efficiënt te beslechten.
De rechtbank heeft in een voorbeeldzaak benadrukt dat een VvE niet mag voorbijkomen aan een reeds genomen beslissing die het VvE-besluit in vraag stelt. Zoals uit een zaak duidelijk is geworden, is een VvE niet bevoegd om een vordering in te stellen tegen een appartementseigenaar als de onderliggende VvE-beslissing is vernietigd door een rechter. Dit benadrukt dat de VvE niet alleen een juridisch, maar ook een procesrechtelijk verantwoordelijkheidskader moet hanteren bij het omgaan met derden.
De rol van de VvE in geschillen over kosten
VvE en de verdeling van kosten
Een typisch juridisch geschil dat zich binnen een VvE voordoet, betreft de verdeling van kosten. Als de VvE een besluit neemt om een verbouwing, aanpassing of verbetering aan een appartement of gemeenschappelijke ruimte uit te voeren, dan kan dit leiden tot geschillen over wie verantwoordelijk is voor de kosten. In dit soort zaken kan het gebeuren dat de VvE of een individuele appartementseigenaar de kosten opdraagt aan een ander partij, zoals een aannemer of een particulier.
Het juridische kader hieromheen is dat de VvE in het kader van haar collectieve verplichtingen bevoegd is om besluiten te nemen over werkzaamheden en kostenverdeling. Echter, als een VvE besluit tot een verbouwing die niet voldoet aan de normen of als een appartementseigenaar blokkeert, kan dit leiden tot juridische geschillen. In dergelijke gevallen kan de VvE een juridische procedure aangaan, waarin de betrokken partijen worden opgeroepen. De VvE kan bijvoorbeeld aantonen dat zij onrechtmatig handelt tegenover een appartementseigenaar als deze niet meewerkt bij het beheren van kosten.
Juridische verantwoordelijkheid van de VvE
De VvE is een juridische entiteit die verantwoordelijk is voor het beheren van gemeenschappelijke ruimten en collectieve verplichtingen. Als de VvE niet juridisch handelt, kan dit leiden tot schadevorderingen. Zoals benadrukt in een jurisprudentiezaak, kan de VvE schadeplichtig worden gesteld als zij geen rechtsmaatregelen neemt tegen een appartementseigenaar, terwijl deze eigenaar zich weigert te onthouden van medewerking bij kosten die aan de VvE zijn toegerekend. Dit geldt met name als het om brandveiligheidsmaatregelen gaat, waarbij het gevaar voor schade groter is.
In een dergelijke situatie kan de VvE een juridische vordering indienen, waarbij eventueel ook een derde wordt opgeroepen. De rechtbank kan dan bepalen of de VvE en de derde verantwoordelijk zijn voor de kosten of schade. De VvE moet echter aantonen dat het oproepen van de derde noodzakelijk of zinvol is om het geschil volledig te beslechten.
Wanneer een appartementseigenaar zich tegen de VvE verzet
Rechtsvorderingen tegen de VvE
Appartementseigenaren hebben ook het recht om zich te verzetten tegen beslissingen van de VvE, bijvoorbeeld als zij het niet eens zijn met de verdeling van kosten of de wijze waarop een verbouwing is uitgevoerd. In dergelijke gevallen kan een appartementseigenaar een rechtsvordering indienen tegen de VvE of tegen betrokken derden.
In een recente zaak is vastgesteld dat een appartementseigenaar het recht heeft om de VvE te dwingen tot het nemen van rechtsmaatregelen, bijvoorbeeld om een verbouwing te laten uitvoeren. Als de VvE dit niet doet, kan de appartementseigenaar aantonen dat de VvE onrechtmatig handelt tegenover hem of haar, en schadeplichtig wordt gesteld. Deze rechtsvorderingen kunnen uiteraard ook betrekking hebben op derden, zoals aannemers die bij de verbouwing betrokken zijn.
Vraagstukken rondom rechtsvervolging en verjaring
Een belangrijk juridisch vraagstuk is hoe lang een VvE of appartementseigenaar kan procederen tegen een derde. In een recent voorstel voor een wijziging van het Burgerlijk Wetboek (BW) wordt benadrukt dat de verjaringstermijn voor vorderingen die de VvE heeft jegens een splitsende eigenaar pas aanvangt wanneer deze minder dan de helft van de stemmen in handen heeft. Dit betekent dat een VvE binnen een bepaalde periode kan besluiten om te procederen, zonder dat de vordering verjaart.
In de praktijk betekent dit dat een VvE of appartementseigenaar in het kader van een geschil tegen een derde moet oppassen met de timing van de juridische stappen. Als de verjaringstermijn is verstreken, kan de VvE of appartementseigenaar niet meer procederen. Dit vraagstuk is van belang bij geschillen over bijdrage in kosten of schadevergoeding.
Het recente wetgevingsvoorstel voor verbetering van de VvE-regeling
Veranderingen in het VvE-recht
In het kader van de verbetering van de VvE-regeling is een wetgevingsvoorstel gedaan, waarin wordt voorgesteld dat de verjaringstermijn voor vorderingen van de VvE tegen een splitsende eigenaar pas aanvangt wanneer deze minder dan de helft van de stemmen in handen heeft. Dit voorstel is bedoeld om ervoor te zorgen dat de VvE niet onbevoegd kan besluiten om te procederen, maar ook dat ze niet te lang kan wachten met juridische stappen.
Het voorstel benadrukt dat de grooteigenaar (die de meeste stemmen in handen heeft) niet langer onbeperkt kan besluiten om te procederen tegen een splitsende eigenaar. Als de grooteigenaar een besluit wil voorkomen, zal hij andere consument-eigenaars moeten betrekken. Dit maakt het juridisch proces eerlijker en voorkomt dat de grooteigenaar misbruik maakt van zijn machtspositie.
Gevolgen voor procesrechtelijke stappen
Het wetgevingsvoorstel heeft directe gevolgen voor de manier waarop een VvE kan omgaan met procesrechtelijke stappen tegen een derde. Het betekent dat de VvE niet zomaar kan besluiten om te procederen, maar dat ze moet aantonen dat het oproepen van de derde noodzakelijk of zinvol is. Bovendien moet de VvE oppassen met de timing van de juridische stappen, zodat de vordering niet verjaart.
Conclusie
De rol van de VvE in juridische geschillen met derden is complex en afhankelijk van verschillende juridische kaders, waaronder artikel 118 Rv, het principe van proceseconomie, en de recente wijzigingsvoorstel in het VvE-recht. Een VvE kan onder bepaalde voorwaarden een derde oproepen in een juridisch geschil, bijvoorbeeld als het noodzakelijk of zinvol is om het geschil volledig te beslechten. Dit geldt met name bij geschillen over kostenverdeling of schadevergoeding.
Appartementseigenaren hebben ook het recht om zich te verzetten tegen beslissingen van de VvE, en kunnen juridische stappen ondernemen tegen de VvE of betrokken derden. Het is echter belangrijk dat zowel de VvE als appartementseigenaren rekening houden met de juridische kaders, zoals de verjaringstermijn en de noodzaak om het geschil proceseconomisch aan te pakken.
Het recente wetgevingsvoorstel biedt hoop op een eerlijker en transparanter VvE-regeling, die zowel de VvE als de appartementseigenaren beter beschermt. Het is duidelijk dat de rol van derden in VvE-geschillen steeds belangrijker wordt, en dat het procesrechtelijke kader hieromheen moet worden afgestemd op de praktijk.