Inleiding
In Nederland vormen verenigingen van appartementseigenaars (VvE’s) een kerncomponent van de woningeigendom en het beheer van appartementencomplexen. Deze verenigingen regelen de gemeenschappelijke lasten en het algemeen beheer van het gebouw. Echter, in het kader van volkshuisvesting en wooncorporaties speelt ook de rol van huurders en huurdersparticipatie een belangrijke rol. De vraag die zich dan stelt is: tot welk niveau zijn huurders onderworpen aan de VvE-regels, en hoe verhoudt dit zich tot de wettelijke kaders zoals de Wet op het Overleg Huurder Verhuurder (Wohv) en eventuele regelingen zoals de Huisvestingsverordening K5?
Op basis van de beschikbare bronnen, vooral de publicaties van het juridisch tijdschrift en het archief van lokale regelgeving, is het mogelijk om in te gaan op de juridische en praktische aspecten van VvE-regels, hun toepassing in volkshuisvesting, en de rol van huurders en huurdersorganisaties binnen deze kaders. Deze bijdrage biedt een overzicht van de wettelijke situatie, het praktische beleid in VvE’s, en de uitdagingen die voorkomen bij het opbouwen van huurdersparticipatie in gemengde complexen.
VvE-regels en hun juridische kader
Wettelijke basis en akte van splitsing
VvE’s zijn juridisch geregeld door boek 5, titel 9 van het Burgerlijk Wetboek (BW). Dit wettelijk kader stelt dat ieder appartement in een VvE een specifiek appartementsrecht heeft, waarbij ook het gemeenschappelijke bezit en de verantwoordelijkheid voor onderhoud worden geregeld. Daarnaast is de akte van splitsing een essentieel document. In deze akte is een reglement opgenomen dat de bepalingen voor het beheer en gebruik van het appartementscomplex bevat. Vaak wordt hierbij verwijzing gedaan naar een modelreglement van de Koninklijke Notariële Beroepsorganisatie (KNB).
In veel gevallen zijn VvE’s ook voorzien van een huishoudelijk reglement, dat de wettelijke en splitsingsbepalingen nader uitwerkt. Deze reglementen vormen de basis voor de dagelijkse besluitvorming in de VvE. Zowel eigenaars als gebruikers (zoals huurders) zijn dan ook onderworpen aan deze regels. Dit is ook bepaald in artikel 5:120 van het BW, die stelt dat reglementsbepalingen ook voor zowel anterieure als posterieure gebruikers gelden.
Huurders en hun positie binnen de VvE
Huurders, ook binnen een VvE, zijn in de meeste gevallen onderworpen aan de regels die door de VvE zijn vastgesteld. Dit geldt ook voor huurders die het appartement gebruiken, bijvoorbeeld binnen een huurcontract met een woningcorporatie. Hoewel de huurder niet eigenaar is van het appartement, heeft hij of zij toch bepaalde rechten en plichten binnen de VvE. Zo is het huurderrecht in de praktijk meestal verankerd in een huurovereenkomst, maar deze is niet direct onderdeel van de VvE. Toch zijn huurders in de meeste gevallen verplicht aan de regels van de VvE.
Een belangrijk verschil tussen huurders die al woonden toen het gebouw in appartementsrechten werd gesplitst en huurders die later zijn binnengekomen, is dat de oudere huurders vaak meer geïntegreerd zijn in de VvE. In de praktijk is dit echter niet altijd het geval. In bepaalde gevallen zijn huurders ook betrokken bij de VvE, bijvoorbeeld bij besluiten over het gebruik van gemeenschappelijke ruimtes of de opvoering van gemeenschappelijke lasten.
Wohv en huurdersparticipatie
De rol van de Wet op het Overleg Huurder Verhuurder
In het kader van volkshuisvesting speelt de Wet op het Overleg Huurder Verhuurder (Wohv) een essentiële rol. Deze wet is vooral van toepassing op woningcorporaties en professionele verhuurders met minstens 25 voor de verhuur bestemde woongelegenheden. De Wohv stelt dat huurdersorganisaties en bewonerscommissies het recht hebben op informatie, overleg en het geven van advies.
Een belangrijk aspect van deze wet is dat huurdersorganisaties en bewonerscommissies niet bestaande uit eigenaars zijn. Dit betekent dat wanneer er sprake is van een gemengd complex (met zowel huurders als eigenaars), de huurdersorganisatie zich niet gemengd kan opstellen. Dit leidt tot praktische problemen, bijvoorbeeld bij het opstellen van gemeenschappelijke regels of het besluiten over het beheer van het appartementscomplex.
De praktijk van huurdersparticipatie in gemengde complexen
In gemengde complexen, waar zowel huurders als eigenaars wonen, kan huurdersparticipatie in het gedrang komen, vooral als de grooteigenaar zich grotendeels heeft teruggetrokken. In dergelijke gevallen kan de VvE het voornaamste platform worden voor het beheer van het gebouw. Echter, huurders die geen eigenaars zijn, zijn vaak niet direct betrokken bij de besluitvorming in de VvE.
Dit leidt tot een situatie waarin huurders, ondanks hun rechten volgens de Wohv, niet automatisch worden betrokken bij de beslissingen van de VvE. Een mogelijke oplossing is het opzetten van een gemengde commissie die zowel huurders als eigenaars omvat. Echter, zoals de bronnen aangeven, zijn dergelijke gemengde commissies niet juridisch geregeld en kunnen zij niet direct worden erkend door instanties zoals de Huurcommissie.
De historische context van de Wohv
De Wohv is ontworpen op basis van de wensen en behoeften van huurdersorganisaties in de jaren ’80. Tijdens de parlementaire geschiedenis van deze wet was er geen rekening gehouden met de toekomstige ontwikkeling van gemengde complexen. Dit heeft geleid tot een juridische situatie waarin huurders in gemengde complexen beperkt zijn in hun participatie. Hoewel de Wohv de rechten van huurdersorganisaties bepaalt, is er geen juridische basis voor huurders die ook lid zijn van een VvE.
De rol van huurders in VvE-vergaderingen
Aanwezigheid en meespraak
Een van de belangrijkste vragen die zich in dit kader stelt, is of huurders aanwezig mogen zijn tijdens VvE-vergaderingen. In de praktijk zijn huurders vaak niet geïnformeerd over de inhoud van deze vergaderingen, noch over de mogelijkheid om aanwezig te zijn. Deels is dit te verklaren uit juridische kaders, maar ook uit praktische keuzes van VvE-besturen.
In het modelreglement van 1987 was het huurders toegestaan om aanwezig te zijn bij VvE-vergaderingen, zolang zij in dienstverleningsverhouding stonden met de VvE. Dit is echter in latere modelreglementen verdwenen. Deels is dit te verklaren uit de juridische voorzichtigheid van VvE-besturen, die het risico willen vermijden dat besluiten worden beïnvloed door partijen die niet direct betrokken zijn bij de VvE.
Meebeslissen en volmacht
Hoewel de juridische mogelijkheid voor huurders om meespreken in de VvE-organisatie in de meeste gevallen ontbreekt, zijn er juridische voorstellen geweest. Zo stelde Deenik in 1975 dat het verlenen van een volmacht aan huurders een mogelijkheid zou zijn om hun invloed te vergroten. Ook de inzet van een plaats in het VvE-bestuur voor huurders is als alternatief voorgesteld. Echter, deze ideeën zijn nooit verplicht gemaakt in de modelreglementen en zijn dus niet universeel toegepast.
Wooncoöperaties en hun rol in volkshuisvesting
Wettelijke kaders en praktijk
De woningwet stelt dat een wooncoöperatie een vereniging kan zijn die zich tot doel stelt om leden in staat te stellen het beheer en onderhoud van hun woongelegenheden en directe omgeving zelf te regelen. Dit betekent dat een wooncoöperatie niet gelijkgesteld is aan de VvE, maar dat zij naast deze vereniging kan bestaan.
Er zijn drie vormen van wooncoöperaties:
- Eigenaarscoöperatie: Bewoners kopen hun eigen woning en regelen het beheer collectief.
- Beheercoöperatie: Bewoners nemen (deel van) het beheer over zonder de woningen te kopen.
- Verhuurcoöperatie: De coöperatie is collectieve eigenaar van het complex en verhuurt de woningen aan bewoners of geeft gebruiksrechten.
In de praktijk is de wooncoöperatie een alternatief voor de VvE, maar het is geen vervanging. Wooncoöperaties zijn vooral gevestigd in stadsdelen waar de woningmarkt onder druk staat of waar er sprake is van verouderde woningbestand. In dergelijke contexten kunnen wooncoöperaties een rol spelen in het creëren van duurzame woningbouwmodellen.
Huisvestingsverordeningen en hun invloed
De Huisvestingsverordening K5
Een van de relevante lokale regelingen is de Huisvestingsverordening K5, die vanaf 1 juli 2009 tot en met 30 juni 2015 gold. Deze regeling was een subregionale verordening voor de gemeente Schoonhoven en regelde de toewijzing van sociale huurwoningen. In 2011 is de regeling aangepast door het verwijderen van een tussencategorie in de huur-inkomens-tabel.
De oorspronkelijke doelstelling van deze tussencategorie was om vrijgekomen sociale huurwoningen zo veel mogelijk toe te wijzen aan personen met de laagste inkomens. Uit monitoring bleek echter dat deze aanpak leidde tot scheefgroei in de woningtoewijzing. In de praktijk werden bijna 75% van de woningen op grond van inkomens gealloteerd, terwijl de verordening uitging van toewijzing op basis van inchrijfduur.
Deze aangepaste verordening werd op 1 juli 2011 ingevoerd en is op aanvraag beschikbaar gesteld. Hoewel deze verordening is vervallen, is de kwestie van het toewijzen van sociale huurwoningen nog steeds relevant in het kader van volkshuisvesting en VvE-beleid.
Conclusie
De rol van huurders in VvE’s en het kader van huurdersparticipatie in volkshuisvesting zijn complexe juridische en praktische kwesties. De wettelijke basis voor VvE’s is vastgelegd in het Burgerlijk Wetboek en de akte van splitsing, terwijl de Wohv de rechten van huurdersorganisaties bepaalt. In de praktijk blijkt dat huurders in gemengde complexen vaak niet direct betrokken zijn bij de VvE, ondanks hun rechten volgens de Wohv. Dit leidt tot een situatie waarin huurdersparticipatie in het gedrang kan komen, vooral in complexen waar de grooteigenaar zich grotendeels heeft teruggetrokken.
De praktijk van huurdersparticipatie is beperkt en vaak gebaseerd op informele overeenkomsten of regionale initiatieven. De wettelijke mogelijkheid voor huurders om meespreken in de VvE-organisatie is niet universeel toepasbaar, en in de meeste gevallen ontbreekt een juridische basis voor het opzetten van gemengde commissies. Dit benadrukt de noodzaak voor een juridische aanpassing die de rol van huurders in VvE’s verankert, zowel op het vlak van meespraak als op het vlak van besluitvorming.
Bij de toekomstige ontwikkeling van VvE’s en volkshuisvestingsprojecten is het van belang om deze kwesties in overweging te nemen. De juridische kaders moeten aanpassen aan de realiteit van gemengde complexen en de behoeften van huurders. Tegelijkertijd kan het gebruik van wooncoöperaties en alternatieve beheermodellen een rol spelen in het creëren van duurzame en betrokken woningbouwmodellen.