De stemverhouding binnen een Vereniging van Eigenaars (VvE) speelt een cruciale rol bij besluitvorming. In de praktijk kan deze verhouding gelijk zijn of, in bepaalde gevallen, afwijken. Dit heeft gevolgen voor de mate van invloed die individuele eigenaars hebben op beslissingen. Deze invloed is vooral relevant bij multifunctionele complexen, waar de verdeling van stemmen soms leidt tot onevenwichtigheden. In dit artikel geven we een overzicht van de huidige regelgeving, de praktijk van stemverhouding in VvE’s, en de maatregelen die worden voorgesteld om eventuele ongelijkheden te verhelpen.
Wat is de stemverhouding in een VvE?
In principe is de stemverhouding binnen een VvE gelijk: ieder appartementsrecht geeft recht op één stem. Dit betekent dat elke eigenaar, ongeacht de grootte van zijn of haar appartement, evenveel invloed heeft op de besluitvorming. Echter, de wet stelt ook een uitzondering toe. Bij de akte van splitsing kan een afwijkende stemverhouding worden bepaald, mits deze wordt gemotiveerd. Dit is bijvoorbeeld het geval bij multifunctionele complexen, waar de verdeling van stemmen kan worden gekoppeld aan het aantal vierkante meters van elk appartementsrecht.
Deze regeling is vastgelegd in artikel 5:112 lid 2 van het Burgerlijk Wetboek (BW), waarin staat dat ieder appartementsrecht recht geeft op één stem, tenzij bij de akte van splitsing een andere verhouding is bepaald. In dat geval moet de grondslag voor deze afwijkende verhouding duidelijk uit de akte blijken. Dit is ook vergelijkbaar met de motiveringsvereiste in artikel 5:113 BW, die in de praktijk wordt gebruikt bij de verdeling van breukdelen.
Wanneer kan de stemverhouding afwijken?
De stemverhouding kan afwijken in situaties waarbij het nuttig of noodzakelijk is om de verdeling van stemmen te koppelen aan andere factoren dan het aantal appartementsrechten. In het bijzonder komen deze situaties voor in multifunctionele complexen, waarin woningen worden samengevoegd met winkels, kantoren of zorgvoorzieningen. In dergelijke complexen is het mogelijk dat één groot appartementsrecht veel meer stemmen heeft dan kleinere appartementsrechten, wat kan leiden tot een oneerlijke machtsverhouding.
In het kader van het ontwerpwetsvoorstel voor appartementsrechten is onder andere voorgesteld om duidelijkere regels op te stellen voor de afwijkende stemverhouding. Zo moet de splitsingsakte in dergelijke gevallen altijd een motivering bevatten voor de afwijkende verhouding. Dit is belangrijk omdat de verdeelsleutel voor de bijdrage in de gezamenlijke schulden en kosten van de VvE vaak gebaseerd is op deze verhouding. Daardoor is het essentieel dat deze verhouding transparant en goed begrepen is, ook voor toekomstige eigenaars.
Praktijkproblemen en oplossingen
In de huidige praktijk zijn er meerdere problemen die voorkomen in verband met stemverhoudingen binnen VvE’s. Een van de bekendste is de ongelijke verdeling van stemmen bij hoofd- en ondersplitsingen. In veel gevallen hebben de eigenaars van kantoren of winkels de absolute meerderheid van stemmen, terwijl de eigenaars van woningen en parkeerplaatsen vaak in de minderheid verkeren. Dit kan leiden tot onevenwichtigheden in de vergadering en stemverhoudingen, en in extreme gevallen zelfs tot misbruik van meerderheidsmacht.
Een mogelijke oplossing voor dergelijke situaties is de benoeming van een kascommissie, zoals voorgesteld in artikel 2:48 lid 2 BW. Deze commissie controleert de balans en staat van baten en lasten van de VvE, en kan een rol spelen bij het voorkomen van onevenwichtige situaties. Echter, ook hier kan het gebeuren dat grooteigenaars de samenstelling van de kascommissie beïnvloeden, bijvoorbeeld door eigen werknemers als leden van de commissie te benoemen. Hierdoor kan de onafhankelijkheid van de kascommissie worden ondermijnd, wat het doel van controle en transparantie kan schaden.
Invloed van multifunctionele complexen op stemverhoudingen
Multifunctionele complexen worden steeds vaker ontwikkeld in het kader van binnenstedse herontwikkeling of als gevolg van wisselende zorgbehoeften in stedelijke gebieden. Deze complexen combineren vaak woonruimte met zorgvoorzieningen of andere functies. In dergelijke situaties is het vaak nodig om een afwijkende stemverhouding vast te leggen, bijvoorbeeld om rekening te houden met de verschillende functies die binnen het complex worden aangeboden.
Bij de splitsing van appartementsrechten in dergelijke complexen is het daarom belangrijk dat de afwijkende stemverhouding duidelijk wordt gemotiveerd. Dit dient niet alleen om juridische transparantie te waarborgen, maar ook om toekomstige eigenaars van de verhouding van stemmen bewust te maken. Zo kan voorkomen worden dat later toetredende eigenaars onwetend zijn over de manier waarop de stemverhouding is bepaald.
De rol van huurders in de stemverhouding
Een belangrijk thema in de huidige discussie over stemverhoudingen in VvE’s is de rol van huurders. In multifunctionele complexen woont vaak een aanzienlijk deel van de bewoners in huurwoningen, en deze huurders kunnen worden betrokken bij de besluitvorming van de VvE. In het ontwerpwetsvoorstel voor appartementsrechten is voorgesteld om huurders een adviesrecht te geven. Dit betekent dat zij bij vergaderingen aanwezig kunnen zijn en advies kunnen uitbrengen, maar niet meedoen aan de stemming.
De Woonbond steunt dit idee van een betere afstemming tussen de belangen van eigenaars en gebruikers, maar ziet ook nadelen. Zo maakt de Woonbond bezwaar tegen het feit dat huurders niet mee mogen beslissen over regels waar zij aan gebonden zouden zijn. Aedes, een organisatie die zich richt op de woningbouw, ziet juist de voordelen in de formalisering van het adviesrecht voor huurders. Het idee is dat dit de samenwerking tussen huurders en eigenaars kan bevorderen en leidt tot een betere beheerpraktijk.
Praktische maatregelen in het kader van het ontwerpwetsvoorstel
Het ontwerpwetsvoorstel voor appartementsrechten bevat naast de regels over afwijkende stemverhoudingen ook andere praktische maatregelen om de besluitvorming in VvE’s te verbeteren. Zo is voorgesteld om de termijn voor de oproeping van een vergadering van eigenaars uit te breiden in het geval van hoofdsplitsingen. De huidige regel is dat de oproeping schriftelijk plaatsvindt met een termijn van tenminste vijftien dagen, waarbij de dag van oproeping en vergadering niet in de termijn zijn opgenomen. Bij hoofdsplitsingen wordt deze termijn uitgebreid naar dertig dagen, zodat de VvE in de ondersplitsing voldoende tijd heeft om zelf te vergaderen voordat de stem in de hoofdsplitsing kan worden uitgebracht.
Daarnaast is er ook een regeling voorgesteld waarmee online vergaderen en stemmen mogelijk wordt gemaakt, ook na het verloop van de Tijdelijke Wet COVID-19. Dit is een belangrijke aanvulling in het kader van moderne communicatie en maakt het mogelijk voor eigenaars die ver weg wonen of moeilijk toegankelijk zijn, om toch actief betrokken te blijven bij de besluitvorming.
De invloed van de Vve-versnellingsagenda op verduurzaming
Neben de regelgeving over stemverhoudingen is er ook aandacht voor de rol van VvE’s in het kader van verduurzaming. De Vve-versnellingsagenda Verduurzaming bevat meerdere maatregelen om het verduurzamen van VvE’s te stimuleren. In de huidige praktijk gelden vaak extra eisen, zoals een opkomsteis en een verhoogde meerderheid voor besluiten. Deze eisen maken het soms lastig om duurzame maatregelen te doorvoeren.
Om dit te verbeteren is er een versnellingsagenda opgesteld waarin maatregelen worden voorgesteld om het proces van verduurzaming te versnellen. Zo is het voor gemeenten belangrijk om VvE’s vroegtijdig te betrekken bij verduurzamingsprojecten. Een actieve VvE heeft meestal minimaal drie jaar nodig om van besluit tot uitvoering te komen, terwijl een ‘slapende’ VvE zelfs tot tien jaar kan duren. Het is daarom verstandig om al op tijd in kaart te brengen welke VvE’s er in een wijk aanwezig zijn en of deze actief zijn of niet.
Overwegingen bij het ontzeggen van het gebruik
Een situatie waarin de stemverhouding en besluitvorming belangrijk zijn, is bij het ontzeggen van het gebruik van een appartement. Als een eigenaar zich niet aan de regels van de VvE houdt of een overtreding pleegt, kan de VvE kiezen om het gebruik van het appartement tijdelijk te ontzeggen. Dit is een ernstige maatregel die alleen genomen kan worden na een tweeledig proces: een waarschuwing en een besluit tot ontzegging.
De vergadering moet beide keren een gekwalificeerde meerderheid van stemmen hebben, wat betekent dat de stemverhouding hierin een grote rol speelt. Ook is het belangrijk dat de eigenaar tijdig en naar behoren wordt gehoord en opgeroepen. Voorafgaand aan het besluit tot ontzegging moet de eigenaar op de hoogte worden gesteld van de bezwaren en mag hij of zij zich laten vertegenwoordigen door een raadsman.
Na het besluit volgt er een maand wachttijd, waarin de eigenaar het gebruik nog steeds kan uitvoeren. Tijdens deze maand kan hij of zij het besluit aangevechten worden bij de rechter. Als de rechter zich hierna uitlaat, kan het besluit worden geschorst tot het oordeel is genomen. Dit zorgt voor juridische zekerheid en voorkomt onrechtmatige uitsluiting.
Conclusie
De stemverhouding binnen een VvE is een fundamentele factor in de besluitvorming. Hoewel de standaardregel is dat ieder appartementsrecht één stem geeft, zijn er uitzonderingen mogelijk mits deze worden gemotiveerd. Deze uitzonderingen zijn vooral relevant bij multifunctionele complexen, waar de verdeling van stemmen soms leidt tot onevenwichtigheden. Het ontwerpwetsvoorstel voor appartementsrechten stelt maatregelen voor om dergelijke situaties te verhelpen, zoals een verlenging van de termijn voor oproeping van vergaderingen en de mogelijkheid tot online vergaderen.
Daarnaast speelt de rol van huurders in de besluitvorming een belangrijke rol, en is er een beweging richting meer betrokkenheid van gebruikers in de VvE. De Vve-versnellingsagenda Verduurzaming biedt daarnaast concrete maatregelen om het verduurzamen van VvE’s te stimuleren, met name door het versnellen van het besluitvormingsproces. Het is duidelijk dat de stemverhouding en het besluitvormingsproces in VvE’s steeds belangrijker worden in het kader van zowel juridische transparantie als duurzame ontwikkeling.