Inleiding
Voor eigenaren van appartementen binnen een Vereniging van Eigenaren (VvE) is het jaarlijkse invullen van de belastingaangifte een belangrijk administratief onderdeel van het bezit van hun woning. Het aandeel in het vermogen van de VvE speelt daarbij een cruciale rol, zowel in Box 1 als in Box 3 van de aangifte. Voor VvE-leden is het belangrijk om te begrijpen hoe dit aandeel belast wordt, wat de fiscale vrijstellingen zijn en hoe eventuele hypotheekrente of betalingsachterstanden de belastingaangifte kunnen beïnvloeden. Dit artikel biedt een gedetailleerde uitleg van de relevante belastingaspecten, met nadruk op de praktische toepassing voor VvE-leden.
Het aandeel in het vermogen van de VvE in Box 3
Het aandeel in het vermogen van de VvE moet worden opgenomen in Box 3 van de belastingaangifte, mits het totale vermogen van de VvE-lid boven de fiscale vrijstelling uitkomt. In 2023 is de heffingsvrij vermogengrens € 57.000 voor een enkel persoon en € 114.000 voor een huwelijk of geregistreerd partnerschap. Deze vrijstelling betreft het totale vermogen, dat bestaat uit bijvoorbeeld spaartegoeden, beleggingen en het aandeel in het vermogen van de VvE.
Als het aandeel van het VvE-led bijvoorbeeld € 15.000 is en het totale vermogen van de persoon of het koppel onder deze grens blijft, hoeft er geen belasting betaald te worden over dit aandeel. Een concreet voorbeeld: een VvE met een vermogen van € 300.000 en 20 gelijk gewogen leden betekent dat elk lid een aandeel heeft van € 15.000. Dit bedrag valt ruim onder de heffingsvrijgrens van € 57.000. In dergelijke gevallen is er geen belasting verschuldigd over het aandeel in het VvE-vermogen.
Hoewel het aandeel in het vermogen van de VvE traditioneel als "overige bezittingen" werd gezien, is er in 2024 een wijziging doorgevoerd in het Belastingplan. Hierin wordt het aandeel in het vermogen van een VvE gezien als spaartegoed, wat het rendementspercentage van 6,17% verlaagt naar 0,1%. Deze verandering heeft een positief effect op de belastingaangifte, omdat de belasting over het vermogen aanzienlijk kan dalen.
Invloed van het aandeel in het reservefonds
Een specifiek onderdeel van het VvE-vermogen dat vaak voorkomt is het reservefonds. Dit fonds dient om onvoorziene uitgaven, zoals onderhoud aan de gemeenschappelijke ruimtes of structurele herstellingen, te financieren. Het aandeel van het VvE-led in het reservefonds moet eveneens worden meegenomen in de berekening van het vermogen in Box 3. Echter, het reservefonds kan in bepaalde gevallen belast worden tegen een lager rendementspercentage.
Tot voor kort was er onduidelijkheid over of het aandeel in het reservefonds als spaartegoed of als overige bezitting moest worden aangemerkt. In 2024 is deze onduidelijkheid opgeheven: het reservefonds wordt gezien als een banktegoed, wat betekent dat het belast wordt tegen het lagere rendement van 1,44%. Dit heeft directe gevolgen voor de belastingaangifte. Bijvoorbeeld bij een aandeel in het reservefonds van € 5.000 kan dit tot een belastingverlaging van ongeveer € 80 leiden in Box 3 (bij een vermogen boven de heffingsvrijgrens).
Aandachtspunten bij het invullen van de belastingaangifte
Het invullen van de belastingaangifte vereist nauwkeurigheid, vooral bij het opnemen van het aandeel in het VvE-vermogen. Hier zijn enkele belangrijke aandachtspunten:
Betalingsachterstand of vooruitbetaling: Als een VvE-led een betalingsachterstand heeft op de eigenaarsbijdrage, mag dit bedrag in mindering worden gebracht op het vermogen in Box 3. Omgekeerd geldt dat als de bijdrage vooruit is betaald, dit bedrag moet worden bijgeteld. Dit maakt de berekening complex, maar essent voor een correcte belastingaangifte.
Rente-aftrek bij VvE-leningen: Als de VvE een lening heeft afgesloten, is het aandeel in de betaalde rente van deze lening aftrekbaar in Box 1. Dit betreft de zogenaamde "rente eigen woning". Het is daarom belangrijk om in de jaarrekening van de VvE te controleren of een lening bestaat, en hoe groot de rentekosten zijn. Het aandeel van het VvE-led in deze rente kan als aftrekpost worden ingevuld bij de belastingaangifte.
Leningen voor eigenaarsbijdrage: Als een VvE-led een lening heeft afgesloten om de eigenaarsbijdrage te voldoen, kan het bedrag van deze lening in mindering worden gebracht op de rendementsgrondslag in Box 3. Dit kan leiden tot een verlaging van de belasting die over het vermogen moet worden betaald.
Berekening bij meerdere appartementsrechten: Als een VvE-led meerdere appartementsrechten heeft binnen dezelfde VvE, of zelfs appartementsrechten in verschillende VvE’s, dient het aandeel in het vermogen van elk appartementsrecht apart te worden berekend. Voor een parkeerplaats in een andere VvE kan een aparte aangifte worden ingevuld.
Controle van de jaarrekening en balans: Het is verstandig om jaarlijks de jaarrekening en balans van de VvE te controleren. Deze documenten geven inzicht in het totale vermogen, de schulden en de onderhoudskosten. Op basis van deze gegevens kan het aandeel van het VvE-led in het vermogen nauwkeurig worden berekend. Een VvE-beheerder of penningsmeester kan hierbij ook een handige opgave verschaffen.
Belastingberekening in de praktijk
Om het invullen van de belastingaangifte te illustreren, worden hier twee voorbeelden gegeven.
Voorbeeld 1:
- Aandeel in het VvE-vermogen: € 20.000
- Fiscale partner: ja
- Spaargeld (samengesteld): € 100.000
- Heffingsvrij vermogen (voor een koppel): € 114.000
- Totaal vermogen: € 120.000
In dit geval komt het totale vermogen € 6.000 boven de heffingsvrijgrens uit. De belasting wordt berekend over het veronderstelde rendement van het vermogen boven deze grens. Omdat het aandeel in het VvE-vermogen nu als spaartegoed wordt gezien, is het rendement 0,1%. Dit betekent dat de belastingaangifte een verhouding van 0,0158% heeft op het totale vermogen, wat leidt tot een belastingbedrag van € 19.
Voorbeeld 2:
- Aandeel in het VvE-vermogen: € 30.000
- Fiscale partner: ja
- Spaargeld (samengesteld): € 100.000
- Aandelenportefeuille: € 100.000
- Heffingsvrij vermogen (voor een koppel): € 114.000
- Totaal vermogen: € 230.000
In dit geval komt het totale vermogen € 116.000 boven de heffingsvrijgrens uit. De belasting wordt berekend op basis van een rendement van 0,1% op het vermogen boven de vrijstelling, wat leidt tot een belastingbedrag van € 1.296. Dit is een relatief klein percentage van het totale vermogen (0,563%).
Wijzigingen in het Belastingplan 2024
De wijziging in het Belastingplan 2024 heeft een aanzienlijke impact op de belastingaangifte van VvE-leden. Het aandeel in het VvE-vermogen is nu gezien als spaartegoed in plaats van overige bezittingen, wat het rendement van 6,17% verlaagt naar 0,1%. Deze verandering is gunstig voor VvE-leden, omdat de belastingaangifte in Box 3 verlaagt.
De verandering is met terugwerkende kracht ingevoerd, zodat het al van toepassing is op de belastingaangifte voor 2023. Dit betekent dat VvE-leden in 2024 hun aangifte voor 2023 opnieuw kunnen indienen met het nieuwe rendement, wat kan leiden tot een belastingverlaging.
Conclusie
Het aandeel in het vermogen van een VvE is een belangrijk onderdeel van de belastingaangifte voor VvE-leden. Het moet worden opgenomen in Box 3, mits het totale vermogen boven de heffingsvrijgrens uitkomt. In 2024 is het aandeel in het VvE-vermogen gezien als spaartegoed, wat het rendement en daarmee ook de belastingaangifte verlaagt. Daarnaast zijn er praktische aandachtspunten zoals betalingsachterstanden, vooruitbetalingen, renteaftrek bij VvE-leningen en leningen voor eigenaarsbijdrage die de belastingaangifte beïnvloeden.
Voor VvE-leden is het belangrijk om jaarlijks de jaarrekening en balans van de VvE te controleren en eventuele wijzigingen in de belastingregelgeving te volgen. Hierdoor kan een correcte en voordelige belastingaangifte worden ingevuld. Met de juiste kennis en voorbereiding is het mogelijk om belastingvoordeel te behalen, zonder dat dit ten koste gaat van de fiscale verplichtingen.