De aansprakelijkheid van eigenaren in een Vereniging van Eigenaren (VvE) is een essentieel onderwerp bij zowel de aankoop als de verkoop van appartementen. In de afgelopen jaren zijn er belangrijke wijzigingen doorgevoerd in het wettelijk kader rondom de aansprakelijkheid voor schulden die voortvloeien uit geldleningen die door de VvE zijn aangegaan. Deze wijzigingen zijn bedoeld om rechtszekerheid te bieden aan zowel VvE’s als geldverstrekkers, terwijl ze tegelijkertijd de belastbaarheid van individuele appartementseigenaren beperken. Deze artikel biedt een overzicht van de wettelijke en praktische gevolgen van deze wijzigingen, met een focus op de rol van zowel voormalige als huidige eigenaren bij het beheer en de aansprakelijkheid voor schulden van de VvE.
Inleiding
De aansprakelijkheid van VvE-leden voor schulden van de vereniging is een complex juridisch onderwerp dat van groot belang is bij de financiële en juridische planning rondom appartementseigendom. Traditioneel gold dat appartementseigenaren gezamenlijk aansprakelijk waren voor schulden van de VvE, wat betekende dat ieder lid verantwoordelijk kon worden gehouden voor de gehele schuld, ook als het slechts betrekking had op een deel van de vereniging. Dit kon leiden tot juridische en financiële onzekerheid, vooral bij verkoop van appartementen.
Recent zijn er wijzigingen aangebracht in het wetskader, met name in artikel 113 van het wetsvoorstel tot aanvulling van Boek 7 van het Burgerlijk Wetboek. Deze wijzigingen zijn bedoeld om het wettelijke kader te verduidelijken en belemmeringen weg te nemen bij het aangaan van leningen door de VvE. Ze stellen tevens voormalige eigenaren in staat om grotendeels van hun aansprakelijkheid te ontslaan bij de verkoop van hun appartement, zolang bepaalde voorwaarden zijn vervuld. Bovendien is er aandacht voor de praktische regelingen bij overdracht van appartementseigendom, zoals het gebruik van verklaringen door notarissen en het beheer van schulden tijdens of na verkoop.
Aansprakelijkheid bij schulden van VvE
Deelbare schulden en aansprakelijkheid
In het huidige wettelijke kader wordt de aansprakelijkheid van VvE-leden voor schulden regelmatig bepaald door artikel 113 van het Burgerlijk Wetboek. Dit artikel maakt onderscheid tussen gezamenlijke en deelbare schulden. Bij gezamenlijke schulden zijn alle VvE-leden collectief verantwoordelijk, terwijl bij deelbare schulden ieder lid verantwoordelijk is voor een bepaald deel, meestal afgestemd op de verhouding van hun aandeel in de VvE. Geldleningen van de VvE zijn in principe deelbare schulden, tenzij dit in de leningsovereenkomst anders is bepaald.
Een belangrijk doel van de recente wijzigingen is om ervoor te zorgen dat geldleningen van de VvE niet worden gezien als ondeelbare schulden. Hierdoor is er minder risico dat een individueel lid verantwoordelijk wordt gehouden voor de gehele schuld, ook als deze slechts betrekking heeft op een gedeelte van de VvE. Dit vermindert de juridische en financiële onzekerheid voor appartementseigenaren, vooral bij leningaansluitingen die door de VvE worden aangegaan.
Aansprakelijkheid bij verkoop
Een van de meest relevante wijzigingen is gericht op de aansprakelijkheid van voormalige eigenaren bij verkoop. Voorheen kon het gebeuren dat een voormalige eigenaar nog steeds aansprakelijk werd gehouden voor schulden van de VvE, ook nadat hij of zij zijn appartement had verkocht. Dit kon leiden tot situaties waarin de financier jaren later nog een deel van de schuld zou kunnen opeisen, terwijl de voormalige eigenaar op dat moment al niet langer lid was van de VvE.
De nieuwe regeling in artikel 113 lid 5 voorziet in ontslag uit aansprakelijkheid voor voormalige eigenaren, mits bepaalde voorwaarden zijn vervuld. De belangrijkste voorwaarde is dat de verkrijgende eigenaar tijdens de overdracht van het appartementsrecht expliciet wordt geïnformeerd over de schuld. Deze opgave vindt plaats via de notaris, die een verklaring ontvangt van het VvE-bestuur. Deze verklaring wordt bijgevoegd aan de akte van overdracht en bevat een duidelijke aangifte dat de voormalige eigenaar wordt ontslagen uit zijn of haar aansprakelijkheid en dat de nieuwe eigenaar deze overneemt.
Dit betekent dat bij verkoop van een appartement de aansprakelijkheid voor schulden van de VvE automatisch wordt overgedragen aan de nieuwe eigenaar, mits de schuld expliciet is aangemeld bij de overdracht. De voormalige eigenaar is dan vrijgesteld van deze aansprakelijkheid, zolang hij of zij niet meer lid is van de VvE. Deze wijziging helpt om juridische onzekerheid te voorkomen en maakt het voor appartementseigenaren makkelijker om leningen te overwegen, zonder het risico van een lange-termijn aansprakelijkheid.
Praktische regelingen bij overdracht
De rol van de notaris en het VvE-bestuur
Bij een appartementsverkoop speelt de notaris een cruciale rol bij het overdragen van aansprakelijkheden en schulden. De notaris vraagt het VvE-bestuur om een verklaring op te stellen die duidelijk maakt of er openstaande schulden zijn. Deze verklaring wordt vervolgens bijgevoegd aan de akte van overdracht en zorgt ervoor dat de nieuwe eigenaar bewust wordt gemaakt van eventuele schulden die hij of zij overneemt.
Het VvE-bestuur is verantwoordelijk voor het opstellen van deze verklaring. Het is belangrijk dat het bestuur nauwkeurig bijhoudt welke schulden nog openstaan en of eigenaren hun betalingsverplichtingen tijdig nakomen. Zo kan de VvE voorkomen dat oude schulden later weer worden aangerekend of dat de aansprakelijkheid voor deze schulden ongecontroleerd blijft.
Incassoprocedure en bijdrageverplichtingen
Een van de belangrijkste verantwoordelijkheden van VvE-leden is het tijdig betalen van hun bijdrage aan de vereniging. Deze bijdrage is meestal geregeld in de splitsingsakte en is verplicht voor alle eigenaren. Bij verkoop van een appartement zijn zowel de oude als de nieuwe eigenaar hoofdelijk aansprakelijk voor de achterstallige VvE-bijdragen van het lopende en voorgaande boekjaar. Oudere schulden zijn daarentegen niet meer incasseerbaar.
De VvE kan incasso-maatregelelen nemen indien een eigenaar zijn of haar betalingsverplichting niet nakomt. In de meeste splitsingsaktes is het bestuur gemachtigd om rechtsmaatregelen te nemen. Deze machtiging wordt vaak jaarlijks vernieuwd, vooral bij VvE’s die hun beheer aan een externe beheerder overlaten. Het is daarom belangrijk dat zowel de oude als de nieuwe eigenaar zich bewust is van de financiële verplichtingen die horen bij appartementseigendom.
Verrekening van stookkosten en voorschotten
Bij appartementen met een gemeenschappelijke stookkosteninstallatie kan de VvE schulden hebben opgebouwd die moeten worden verrekend bij verkoop. Wanneer het meetbedrijf aan het eind van het stookkostenseizoen de afrekening opstelt, moet de voormalige eigenaar de werkelijke kosten verrekenen met de voorschotten die hij of zij eerder heeft betaald.
Als de voormalige eigenaar minder heeft verbruikt dan hij of zij heeft betaald, kan de VvE een borg achterhouden om te voorkomen dat de schuld op de nieuwe eigenaar wordt doorgegeven. Aan de andere kant, als er een overschot is, moet de VvE dit aan de voormalige eigenaar terugbetalen.
In sommige gevallen heeft de VvE geen warmtemeters in het privégedeelte, waardoor er een vaste verdeelsleutel is vastgelegd. In dat geval hoeft de VvE geen gebruik te maken van een meetbedrijf, en zijn er minder administratieve maatregelen nodig bij een mutatie van eigenaar.
Aanpassingen voor leningen en beheer
Leningen en de rol van de VvE
De VvE kan een overeenkomst van geldlening aangaan om de financiering van gemeenschappelijke uitgaven te waarborgen. Deze lening is een aanvullende financieringsbron naast de reservering in het reservefonds. De wijzigingen in artikel 126 maken het wettelijk kader duidelijker en bieden rechtszekerheid voor zowel de VvE als de geldverstrekker.
De financiering van leningen is in principe gebaseerd op de kredietwaardigheid van de VvE. De individuele eigenaren zijn slechts aansprakelijk voor hun aandeel in de schuld. Daardoor kan een geldverstrekker zijn beslissing om een lening te verstrekken baseren op de financiële positie van de VvE, en niet alleen op de individuele kredietwaardigheid van de eigenaren.
Beheer en schuldenverdeling
Het beheer van een VvE is een essentieel onderdeel van het wettelijk kader. Het bestuur is verantwoordelijk voor het beheer van de gemeenschappelijke delen van het pand en voor het afwikkelen van schulden. De nieuwe regelingen zorgen voor duidelijkheid over wie verantwoordelijk is voor welke schuld, en hoe deze verantwoordelijkheid overdraagbaar is bij verkoop.
De regeling in artikel 113 lid 5 maakt het mogelijk om de aansprakelijkheid voor schulden over te dragen aan de nieuwe eigenaar. Dit is bijzonder relevant bij leningen die door de VvE zijn aangegaan. De financier kan hierbij periodiek worden geïnformeerd over de leden van de VvE, zodat duidelijk is wie verantwoordelijk is voor welk deel van de schuld. Dit biedt vergelijkbare waarborgen als bij schuldoverneming, zoals geregeld in artikel 6:155 BW.
Conclusie
De recente wijzigingen in het wettelijk kader rondom de aansprakelijkheid van VvE-leden zijn van groot belang voor zowel huidige als voormalige appartementseigenaren. Deze wijzigingen bieden rechtszekerheid, verduidelijken de verantwoordelijkheden en voorkomen dat individuele eigenaren te zwaar worden belast met schulden die voortvloeien uit leningen van de VvE. Bovendien is er duidelijkheid gekregen over de aansprakelijkheid bij verkoop van appartementen, waardoor voormalige eigenaren vrijgesteld kunnen worden van hun aansprakelijkheid, mits bepaalde voorwaarden zijn vervuld.
De praktische regelingen bij overdracht van appartementen, zoals de rol van de notaris en het VvE-bestuur, zijn essentieel om ervoor te zorgen dat schulden duidelijk worden aangemeld en overgedragen. Bovendien is er aandacht voor het beheer van schulden en het gebruik van incassoprocedures, die zorgen voor een eerlijke verdeling van verantwoordelijkheden tussen eigenaren.
Zowel kopers als verkopers van appartementen moeten zich bewust zijn van hun aansprakelijkheden en verplichtingen. Door gebruik te maken van de juridische en praktische maatregelen die zijn beschreven in dit artikel, kunnen VvE’s en appartementseigenaren zorgen voor een juridisch en financieel verantwoorde aanpak van schulden en aansprakelijkheden.