In de huidige realiteitscontext van ruimtelijke ontwikkeling en gemeentelijk beleid speelt de vraag naar de separatie van Vaste Verkoopverhouding (VVE) en het gebruik van algemene middelen een belangrijke rol. Deze vraag treedt vooral op bij plannen voor functiewijzigingen, voorkeursrechten en de uitbreiding van werken- en wonenfuncties, zoals in de omgeving van Lichtenvoorde-Zuid en Groenlo. In dit artikel wordt een overzicht gegeven van de juridische, technische en beleidsgerichte aspecten van VVE-separatie en het gebruik van algemene middelen, met een focus op relevante besluiten uit de gemeente Oost Gelre.
Inleiding
De vraag of en hoe VVE-separatie kan worden ingezet bij het gebruik van algemene middelen is niet alleen van belang voor juridische en administratieve doeleinden, maar ook voor het verantwoorde uitvoeren van ruimtelijke en sociaal-economische ontwikkelingen. In de praktijk betekent dit dat bij de aanwijzing van nieuwe locaties voor wonen of werken, het gebruik van algemene middelen moet worden beoordeeld binnen het kader van de VVE en eventuele afwijkende regels zoals die zijn opgenomen in omgevingsplannen.
De bronnen laten zien dat de gemeente Oost Gelre zich regelmatig buigt over vraagstukken die hierop aansluiten, zoals de aanwijzing van voorkeursrechten, het vaststellen van wijzigingsplannen en het bepalen van functionele toewijzingen in het kader van ruimtelijke uitbreidingen. Deze kwesties hangen vaak samen met de vraag of en hoe algemene middelen kunnen worden ingezet zonder dat dit leidt tot een onverhoudingsprobleem of VVE-wederving. In dit artikel worden deze thema’s belicht op basis van concrete voorbeelden uit besluitenlijsten van juni en juli 2025.
VVE-separatie en het gebruik van algemene middelen
Juridische basis voor VVE-separatie
De VVE (Vaste Verkoopverhouding) is een beginsel dat uitgaat van een gelijke verdeling van de opbrengsten van verkoop of verhuur van woningen tussen de eigenaar en de gemeente. Deze verhouding geldt voor zowel woningbouwcorporaties als particuliere vastgoedondernemers. Echter, bij zekere soorten projecten en beleidsmaatregelen kan het gebruik van algemene middelen leiden tot een afwijkende verhouding, wat juridisch aandacht vraagt.
In de jurisprudentie en praktijk is duidelijk dat het gebruik van algemene middelen bij ruimtelijke ontwikkelingen niet automatisch leidt tot VVE-wederving. Wel is het van belang dat de maatregel als eenmalig wordt gezien, en niet als een structurele verandering van het kader dat de VVE bepaalt. Dit is bijvoorbeeld relevant bij de aanwijzing van voorkeursrechten en de toewijzing van functies in omgevingsplannen.
In het kader van het besluit over de uitbreidingslocatie Lichtenvoorde-Zuid, waarbij percelen worden aangewezen voor wonen en werken, wordt duidelijk dat de toewijzing van functies afwijkt van het huidige gebruik. De aanwijzing van een voorkeursrecht op grond van artikel 9.1, tweede lid van de Omgevingswet is hierbij een juridisch instrument dat gebruikt wordt om ruimtelijke ontwikkelingen te stimuleren. Deze maatregel kan in bepaalde gevallen leiden tot het gebruik van algemene middelen, maar de VVE-afwijkingsregels blijven van toepassing zolang de maatregel niet als eenmalig wordt gezien.
Algemene middelen en ruimtelijke ontwikkeling
Het gebruik van algemene middelen bij ruimtelijke ontwikkelingen speelt een centrale rol in de financiële en beleidsgerichte beoordeling van projecten. Bijvoorbeeld bij de uitbreiding van werken- en wonenfuncties in Lichtenvoorde-Zuid worden percelen aangewezen die voorheen andere functies hadden. Hierbij is het gebruik van algemene middelen vaak onvermijdelijk, bijvoorbeeld voor infrastructuur, wegenbouw of deelopbouw van gemeentelijke diensten.
In het kader van de aanwijzing van voorkeursrechten op grond van artikel 9.1, aanhef en eerst lid, onder c van de Omgevingswet, is het gebruik van algemene middelen echter een kwestie die moet worden beoordeeld in het licht van het VVE-kader. De VVE-separatie kan bijvoorbeeld worden ingezet wanneer een project een structurele verandering teweegbrengt in de functie van een perceel of wanneer het gebruik van algemene middelen niet meer is afgestemd op de VVE-afwijkingsregels.
In het geval van de aanwijzing van Lichtenvoorde-Zuid als uitbreidingslocatie voor werken en wonen is het gebruik van algemene middelen niet automatisch gelijk aan VVE-wederving, maar het is wel noodzakelijk om deze kwestie in het kader van het VVE-afwijkingsbeleid te beoordelen. Hierbij is het van belang dat het project als eenmalig wordt gezien en niet als een structurele verandering van het kader dat de VVE bepaalt.
Praktijkvoorbeeld: Lichtenvoorde-Zuid
Het praktijkvoorbeeld van Lichtenvoorde-Zuid illustreert de complexiteit van de relatie tussen VVE-separatie en het gebruik van algemene middelen. De percelen op en rondom Varsseveldseweg 71 en Aaltenseweg 84/86 worden aangewezen voor de functies "werken" en "wonen", waarbij de toewijzing van functies afwijkt van het huidige gebruik van de percelen. Dit betekent dat het gebruik van algemene middelen in dit project moet worden beoordeeld in het kader van het VVE-kader.
Het besluit om een voorkeursrecht te vestigen op grond van artikel 9.1, tweede lid van de Omgevingswet is hierbij een juridisch instrument dat gebruikt wordt om ruimtelijke ontwikkelingen te stimuleren. Het gebruik van algemene middelen bij deze aanwijzing is echter een kwestie die moet worden beoordeeld in het licht van het VVE-kader. In dit geval is het van belang dat het project als eenmalig wordt gezien en niet als een structurele verandering van het kader dat de VVE bepaalt.
Het besluit om een voorkeursrecht te vestigen op grond van artikel 9.1, tweede lid van de Omgevingswet is hierbij een juridisch instrument dat gebruikt wordt om ruimtelijke ontwikkelingen te stimuleren. Het gebruik van algemene middelen bij deze aanwijzing is echter een kwestie die moet worden beoordeeld in het licht van het VVE-kader. In dit geval is het van belang dat het project als eenmalig wordt gezien en niet als een structurele verandering van het kader dat de VVE bepaalt.
De rol van het college van burgemeester en wethouders
Het college van burgemeester en wethouders speelt een centrale rol in de beoordeling van kwesties die betreffen VVE-separatie en het gebruik van algemene middelen. In het kader van het besluit over de uitbreidingslocatie Lichtenvoorde-Zuid wordt duidelijk dat het college verantwoordelijk is voor de aanwijzing van percelen en de toewijzing van functies. De toewijzing van functies kan in bepaalde gevallen leiden tot het gebruik van algemene middelen, wat juridisch aandacht vraagt.
In het kader van het besluit over de uitbreidingslocatie Lichtenvoorde-Zuid wordt duidelijk dat het college verantwoordelijk is voor de aanwijzing van percelen en de toewijzing van functies. De toewijzing van functies kan in bepaalde gevallen leiden tot het gebruik van algemene middelen, wat juridisch aandacht vraagt.
De rol van het college bij de aanwijzing van voorkeursrechten is hierbij van belang. Het college heeft de bevoegdheid om voorkeursrechten te vestigen op grond van artikel 9.1, aanhef en eerst lid, onder c van de Omgevingswet. Dit instrument wordt gebruikt om ruimtelijke ontwikkelingen te stimuleren, maar het gebruik van algemene middelen bij deze aanwijzing is een kwestie die moet worden beoordeeld in het licht van het VVE-kader.
Conclusie
De separatie van VVE en het gebruik van algemene middelen zijn belangrijke thema’s in de context van ruimtelijke en sociaal-economische ontwikkelingen. In de praktijk blijkt dat het gebruik van algemene middelen bij ruimtelijke ontwikkelingen niet automatisch leidt tot VVE-wederving, maar dat het wel noodzakelijk is om deze kwestie in het kader van het VVE-kader te beoordelen.
In het geval van Lichtenvoorde-Zuid is het gebruik van algemene middelen een kwestie die moet worden beoordeeld in het licht van het VVE-kader. Hierbij is het van belang dat het project als eenmalig wordt gezien en niet als een structurele verandering van het kader dat de VVE bepaalt. De rol van het college van burgemeester en wethouders is hierbij van belang, aangezien het college verantwoordelijk is voor de aanwijzing van percelen en de toewijzing van functies. Het gebruik van algemene middelen bij deze aanwijzing is een kwestie die moet worden beoordeeld in het licht van het VVE-kader.
De beschikbare gegevens duidelijk dat de kwestie van VVE-separatie en het gebruik van algemene middelen complex is en dat het belangrijk is om deze kwestie in het kader van het VVE-kader te beoordelen. In de praktijk blijkt dat het gebruik van algemene middelen bij ruimtelijke ontwikkelingen niet automatisch leidt tot VVE-wederving, maar dat het wel noodzakelijk is om deze kwestie in het kader van het VVE-kader te beoordelen.