De verduurzaming van woningen en appartementengebouwen is momenteel een kernprioriteit in de Nederlandse woningbouw. Voor Veilingen van Eigendommen (VvE’s) brengt dit echter meestal ook een reeks uitdagingen met zich mee, zowel op juridisch als op financieel en administratief vlak. Daarom is de rijksoverheid en andere marktpartijen betrokken geraakt bij het ontwikkelen van instrumenten om VvE’s te ondersteunen bij deze overgang naar duurzamere woonvormen. In dit artikel wordt een overzicht gegeven van de beschikbare financieringsmogelijkheden en de juridische kaders voor VvE’s, met een focus op de Stimuleringslening VvE, de Energiebespaarlening en de wijzigingen in de energiebelasting en andere regelingen.
Het juridische kader voor VvE’s bij verduurzaming
Een Vereniging van Eigenaren (VvE) is een juridische entiteit die verantwoordelijk is voor het gemeenschappelijk bezit en onderhoud van een appartementengebouw. Het besluitvormingsproces binnen een VvE is daarom van groot belang bij het aangaan van investeringen in verduurzamingsmaatregelen. De besluitvormingsregels van VvE’s bepalen welke meerderheid nodig is voor het nemen van besluiten en of er een quorum vereist is. In de praktijk worden voor onderhoud gewoonlijk gewone meerderheid (50% + 1) gehanteerd, terwijl verduurzamingsmaatregelen vaak een verhoogde meerderheid (zoals 2/3 of 3/4) vereisen. Voor kleine VvE’s kan het ook voorkomen dat besluiten unaniem moeten worden genomen.
De aanschaf van een lening, zoals een Stimuleringslening, wordt vaak ook met een verhoogde meerderheid genomen. Dit is niet alleen een juridische vereiste, maar ook een eis van geldverstrekkers. Deze eisen zijn van belang om juridische risico's te beperken en om ervoor te zorgen dat de investering op bredere steun van de eigenaars is gegrondvest.
De Stimuleringslening VvE: kenmerken en toepassing
De Stimuleringslening VvE is ontworpen om VvE's te ondersteunen bij het uitvoeren van verduurzamingsmaatregelen aan hun gemeenschappelijke woning. Deze lening is bedoeld voor investeringen die gericht zijn op energiebesparing of duurzame energieopwekking en kan worden gebruikt voor maatregelen zoals het isoleren van het gebouw, het aansluiten op duurzame warmte, het installeren van zonnepanelen of het aanleggen van een gemeenschappelijke energieopslag.
De lening is gebaseerd op een onderhandse of notariële akte en heeft een aantal duidelijke kenmerken:
- Hoofdsom: De lening wordt toegekend op basis van de werkelijke kosten, die door het college worden aanvaard. Per woonappartement mag de lening niet minder zijn dan € 2.500 en niet meer dan € 20.000. Voor het hele appartementengebouw geldt een minimum van € 7.500 en een maximum van € 200.000.
- Looptijd: De looptijd is maximaal 15 jaar. Als de lening teruggerekend per woonappartement lager is dan € 7.500, is de looptijd 10 jaar.
- Rente: De rente wordt op het moment van toekenning vastgesteld door de gemeente en blijft gedurende de hele looptijd gelijk.
- Vervroegde aflossing: Vervroegde aflossing van de lening is boetevrij mogelijk.
- Notariële akte: Voor leningen boven € 7.500 per woonappartement is een notariële akte vereist. Voor leningen onder dit bedrag kan een onderhandse akte worden gemaakt, met uitzondering voor relatief kleine VvE’s, waarbij het college kan afgeweken van deze eis.
De lening wordt uitbetaald via een bouwkrediet, waarbij het geld op basis van facturen van uitgevoerde werkzaamheden of aankopen wordt vrijgemaakt. De gemeente kan in het kader van deze verordening ook nadere regels vaststellen, bijvoorbeeld om het proces voor kleine VvE’s te vereenvoudigen.
De Energiebespaarlening: een alternatief voor individuele woningverbetering
Naast de Stimuleringslening voor VvE’s bestaat er ook een Energiebespaarlening voor particuliere woningverbetering. Deze lening is bedoeld voor individuele woningeigenaars en heeft ook specifieke kenmerken:
- Hoofdsom: De lening is maximaal € 20.000 per woning, inclusief BTW.
- Levenslang geldig: De lening is beschikbaar voor alle leeftijden, inclusief mensen boven de 75 jaar.
- Vervroegde aflossing: Net als bij de Stimuleringslening is vervroegde aflossing boetevrij mogelijk.
- Aanvraagprocedure: De aanvraag is drie maanden geldig en is bedoeld om de financiering van verduurzamingsmaatregelen voor individuele woningen te vergemakkelijken.
De Energiebespaarlening is een initiatief van de Rijksoverheid, waarbij het Nationaal Warmtefonds de opdracht heeft om financiering te vergemakkelijken. De doelstelling is om verduurzaming voor iedereen toegankelijk te maken, ook voor mensen met een laag inkomen of voor wie het moeilijk is om elders een lening te krijgen.
De rol van de rijksoverheid in het stimuleren van verduurzaming
De rijksoverheid speelt een centrale rol bij het stimuleren van verduurzaming van woningen en VvE’s. Dit gebeurt niet alleen via directe financiering, maar ook via het ontwikkelen van beleid en het samenwerken met andere partijen. Zo is er sprake van een gezamenlijke versnellingsagenda voor VvE’s, waarbij het Rijk samen met VvE-beheerders, brancheorganisaties, gemeenten en woningcorporaties probeert om een snellere en bredere verduurzaming te realiseren.
De agenda is uitgericht op een integrale aanpak van het verduurzamen van VvE-gebouwen. Dit houdt in dat verduurzamingsmaatregelen worden gecombineerd met onderhoud, en dat dit gebeurt op basis van een gedegen en toekomstgerichte aanpak. Het doel is dat voor elke VvE duidelijk wordt wanneer welke maatregelen worden uitgevoerd en hoeveel daarvoor gereserveerd moet worden uit de VvE-bijdragen.
Een belangrijk uitgangspunt van deze agenda is dat VvE’s hun verantwoordelijkheid nemen voor het verduurzamen van hun gebouw, en dat de overheid en marktpartijen hierbij ondersteunende rollen spelen. Dit betekent ook dat er meer duidelijkheid en transparantie nodig is rondom verduurzamingsoplossingen, informatievoorziening en financiële ondersteuning.
Energiebelasting en het afschaffen van de regeling verlaagd tarief
Op energiegebied zijn er ook belangrijke veranderingen doorgevoerd. De regeling van het verlaagd tarief voor energieopwekking in VvE’s is per 1 april 2021 vervallen. Deze regeling maakte het mogelijk voor coöperaties of VvE’s om onder voorwaarden recht te hebben op een verlaagd tarief voor duurzame elektriciteit. Een van de voorwaarden was dat de VvE of coöperatie een aanwijzing had ontvangen van de Belastingdienst. Sinds 1 april 2021 kan deze aanwijzing niet meer worden aangevraagd bij de Belastingdienst.
Het recht op het verlaagde tarief blijft echter gelden voor degenen die voor 31 maart 2021 lid waren van de aangewezen coöperaties of VvE’s, en voor hun rechtsopvolgers. Dit recht geldt tot maximaal 15 jaar na de aanwijzing. De regeling is vervangen door de Subsidieregeling Coöperatieve Energieopwekking (SCE), die sinds 1 april 2021 wordt aangevraagd bij de Rijksdienst voor Ondernemend Nederland (RVO).
Voor VvE’s die verduurzaming willen uitvoeren met een focus op energieopwekking is het dus belangrijk om te weten dat de energiebelasting en eventuele subsidievoorzieningen veranderd zijn. Er is nu een duidelijkere regelgeving, maar het is wel belangrijk om te kijken welke opties er voor jouw VvE beschikbaar zijn.
De uitdagingen voor VvE’s bij verduurzaming
Ondanks de beschikbaarheid van financieringsinstrumenten en het steeds duidelijker beleidskader blijven er uitdagingen voor VvE’s bij verduurzaming. Deze uitdagingen zijn zowel juridisch, technisch als financieel van aard. De besluitvormingsregels blijken voor veel VvE’s een obstakel, vooral wanneer het gaat om het aangaan van leningen of het uitvoeren van ingrijpende verduurzamingsmaatregelen. Het is niet zelden dat het bereiken van een benodigde meerderheid lastig is, vooral in VvE’s waarin de eigenaars verschillend denken over duurzaamheid.
Daarnaast is er ook een behoefte aan duidelijke informatievoorziening en verduurzamingsoplossingen. VvE’s vragen steeds vaker om ondersteuning vanuit de markt, zoals door bouwbedrijven, installateurs en adviseurs. Bovendien is er een behoefte aan financiële ondersteuning vanuit de overheid en marktpartijen, zodat verduurzaming voor iedere VvE toegankelijk wordt.
De huidige situatie is verder versterkt door de stijgende energiekosten. Appartementseigenaars en huurders in VvE’s worden steeds duidelijker geconfronteerd met hogere energierekeningen, wat druk oefent op het verduurzamen van gebouwen. Het is dus niet alleen een kwestie van duurzaamheid, maar ook van kosteneffectiviteit en woonbaarheid.
De toekomst van verduurzaming voor VvE’s
De toekomst van verduurzaming voor VvE’s is sterk gericht op een integrale aanpak. Dit houdt in dat verduurzamingsmaatregelen worden ingebed in een bredere strategie voor het onderhoud en het verbeteren van het gebouw. Het streven is dat VvE’s stap voor stap kunnen werken aan emissievrije woningen, waarbij elke investering gericht is op zowel energiebesparing als kwaliteit van wonen.
De rijksoverheid wil hierbij een versnellingsagenda opstellen, waarbij VvE’s, VvE-beheerders, woningcorporaties, gemeenten en brancheorganisaties samenwerken. Het doel is dat deze agenda voor de zomer van 2023 klaar is, en dat elke partij een duidelijke rol speelt in de verduurzamingsaanpak. Het is een breed gedragen initiatief, waarbij de VvE’s zelf ook verantwoordelijkheid nemen voor de keuzes en maatregelen die in hun gebouw worden genomen.
De uitdagingen zijn niet klein, maar met de juiste ondersteuning, financiering en samenwerking is verduurzaming voor VvE’s realistisch. Het is niet alleen een juridisch of technisch vraagstuk, maar ook een kwestie van organisatie, communicatie en betrokkenheid van alle betrokkenen.
Conclusie
Voor VvE’s is verduurzaming een essentieel onderdeel van de toekomst, niet alleen vanwege de juridische en technische verplichtingen, maar ook vanwege de wens om duurzame en efficiënte woningen te bieden. De rijksoverheid speelt een centrale rol in het stimuleren van verduurzaming, zowel via financiële instrumenten zoals de Stimuleringslening VvE en de Energiebespaarlening, als via beleid en samenwerking met andere partijen.
De uitdagingen die VvE’s tegenkomen, zoals juridische eisen, besluitvormingsproblemen en financiële beperkingen, zijn groot, maar er zijn ook steeds meer tools en ondersteunende regelingen beschikbaar. De overgang naar duurzamere woningen vraagt om een integrale aanpak, waarbij verduurzamingsmaatregelen worden ingebed in een bredere strategie voor onderhoud en verbetering.
Het is van belang dat VvE’s zich bewust worden van de beschikbare financieringsmogelijkheden en het juridische kader, zodat ze verduurzaming efficiënt en doeltreffend kunnen realiseren. Met de juiste samenwerking, financiering en organisatie is het mogelijk om VvE-gebouwen langzaam maar zeker op weg te zetten naar emissievrije woningen.