VvE-splitsingsakten vóór 1972: juridische, praktische en historische aandachtspunten

Inleiding

In de Nederlandse woningeigendomssfeer spelen Verenigingen van Eigenaars (VvE’s) een centrale rol bij de beheersing en onderhoudsverdeling van appartementen. Deze verenigingen worden meestal geregeld via een splitsingsakte, een juridisch bindend document dat wordt opgemaakt door een notaris. In de meeste gevallen is in deze splitsingsakte ook een modelreglement opgenomen of verwezen, dat de regels voor het gebruik, beheer en onderhoud van het appartementencomplex vastlegt.

Toch zijn er ook gevallen waarin de splitsingsakte vóór 1 december 1972 is aangegaan. In die periode was het immers niet verplicht om een VvE op te richten. Als dat destijds ook niet gebeurde, dan zijn de rechten en plichten van de eigenaren bepaald via de splitsingsakte zelf, zonder dat er een aparte VvE-regeling nodig was. Dit brengt een reeks bijzondere juridische, praktische en historische aspecten met zich mee die voor zowel eigenaars als beheerders belangrijk zijn om te begrijpen.

In dit artikel worden deze thema’s in detail belicht. We zullen aandacht besteden aan de historische context, de juridische consequenties van het ontbreken van een VvE voor 1972, en de praktische gevolgen voor eigenaars, beheerders en eventuele toekomstige verenigingen. Daarnaast leggen we uit hoe het modelreglement in het algemeen functioneert en welke betekenis het heeft voor VvE’s die wel zijn opgericht na 1972.

Historische context van de splitsingsakte voor 1972

Voordat in 1972 de wettelijke verplichting werd ingevoerd om bij elk appartementsgebouw een VvE op te richten, was de oprichting van een dergelijke vereniging een optionele keuze voor de eigenaars. Deze keuze kon op grond van wens en noodzaak worden gemaakt. Voor 1 december 1972 was het dus mogelijk, maar niet verplicht, om een VvE in te schrijven bij het Kadaster of bij de Kamer van Koophandel (KvK).

Als op dat moment geen VvE is opgericht, dan zijn de rechten en plichten van de eigenaren in de splitsingsakte zelf bepaald. Dit betekent dat er geen aparte regeling bestaat voor het gezamenlijk beheer van het appartementencomplex. De splitsingsakte functioneert dan als een soort grondwet voor de verdeling van eigendom, onderhoudsverplichtingen en eventuele beheerregels.

Volgens bron [1] is het ook mogelijk dat er sprake is van een vereniging met beperkte rechtsbevoegdheid. Dit soort vereniging is facultatief en kan eventueel wel worden ingeschreven in het Handelsregister. Als dat het geval is, is het verstandig om dit te bevestigen bij de KvK. Bij het ontbreken van dergelijke registratie is er dus ook geen juridisch bindende VvE die bevoegd is om besluiten te nemen over het gezamenlijk beheer van het appartementencomplex.

Deze historische situatie is van belang, omdat het direct beïnvloedt hoe de eigenaren het complex beheren en hoe de regels voor onderhoud, kostenverdeling en eventuele wijzigingen worden georganiseerd.

Juridische consequenties van het ontbreken van een VvE voor 1972

Het ontbreken van een VvE vóór 1972 heeft een aantal belangrijke juridische gevolgen. De belangrijkste is dat de splitsingsakte het enige juridisch bindende document is dat bepaalt hoe het appartementencomplex moet worden beheerd. Daarbij kunnen er drie scenario’s worden onderscheiden:

Geen VvE en geen aparte beheerregels in de splitsingsakte: In dit geval is er geen wettelijke kader voor het gezamenlijke beheer. De eigenaren zijn dan vrij om afspraken te maken over onderhoud, kostenverdeling en eventuele wijzigingen. Het nadeil is dat dit leidt tot een informele en mogelijk ongelijkmatige beheerstructuur.
Geen VvE, maar wel beheerregels in de splitsingsakte: Hierin zijn bepaalde regels vastgelegd, zoals de verdeling van onderhoudsverplichtingen of het gebruik van gemeenschappelijke ruimtes. Deze regels zijn wettelijk bindend, maar ze zijn beperkt in aantal en bereik.
Er is sprake van een vereniging met beperkte rechtsbevoegdheid: Dit is een soort tussenvorm. De vereniging kan bepaalde besluiten nemen, maar niet alles. Deze vorm is niet verplicht en moet expliciet zijn ingeschreven bij de KvK.

Bron [1] benadrukt dat in het geval van een splitsingsakte vóór 1 december 1972, en zonder VvE of dergelijke beheerregels, geen verplichtheid bestaat om een VvE op te richten. Dit betekent dat de eigenaren zelf verantwoordelijk zijn voor het beheer en eventuele wijzigingen in de regels.

Een belangrijk punt is dat de wettelijke regels, zoals die zijn opgenomen in het Burgerlijk Wetboek (BW), altijd voorrang hebben op eventuele regels in de splitsingsakte. Als er een conflict is tussen de wettelijke bepalingen en de afspraken in de splitsingsakte, geldt de wet. Dit geldt ook voor eventuele huishoudelijke reglementen of vergaderbesluiten. Deze kunnen niet in strijd zijn met de wettelijke regels of de bepalingen in de splitsingsakte.

Praktische gevolgen voor eigenaars en beheerders

Het ontbreken van een VvE vóór 1972 heeft ook een aantal praktische gevolgen voor de eigenaars en eventuele beheerders van het appartementencomplex.

Een van de belangrijkste gevolgen is dat er geen wettelijk bindende regels zijn voor het gezamenlijke beheer. Dit betekent dat de eigenaren alle besluiten zelf moeten nemen, zonder een formele structuur zoals een vergadering van de eigenaars, een bestuur of een juridisch bindende regeling. Dit kan leiden tot onduidelijkheid, confrontaties of onvoldoende onderhoud van het complex.

Een tweede gevolg is dat er geen wettelijke kader is voor kostenverdeling. In een VvE is het gebruikelijk om jaarlijks een jaarverantwoording en begroting op te stellen, waarin de kosten en inkomsten van het complex worden vastgelegd. Zonder VvE is dit niet verplicht, wat kan leiden tot ongelijke verdeling van kosten of moeilijkheden bij het afwenden van contributies.

Een derde gevolg is dat er geen wettelijk bindende regels zijn voor het gebruik van gemeenschappelijke ruimtes. In een VvE is het gebruikelijk om regels vast te leggen over het gebruik van gemeenschappelijke gedeelten, zoals de lift, de trappen, de gemeenschappelijke zolder of de oprit. Zonder VvE kan het gebruik van deze ruimtes informeel worden geregeld, wat kan leiden tot confrontaties of misbruik.

Een vierde gevolg is dat er geen wettelijk bindende regels zijn voor het onderhoud van het complex. In een VvE is het gebruikelijk om regels vast te leggen over het onderhoud van het gebouw, zoals het schilderen van de muren, de vervanging van de daken, of de onderhoudsverplichtingen van de eigenaars. Zonder VvE kan het onderhoud informeel worden geregeld, wat kan leiden tot ongelijke verdeling van onderhoudsverplichtingen of onvoldoende onderhoud van het complex.

De rol van het modelreglement in VvE’s

In tegenstelling tot VvE’s die zijn opgericht vóór 1972, is bij de meeste VvE’s die zijn opgericht na die datum, in de splitsingsakte een modelreglement opgenomen of verwezen. Modelreglementen zijn standaardreglementen die zijn opgesteld door de Koninklijke Notariële Broederschap (KNB) en kunnen worden gebruikt door notarissen bij het opstellen van splitsingsakten.

Deze modelreglementen zijn in de loop van de jaren verschillende keren gewijzigd. De belangrijkste modellen zijn uit de jaren 1972, 1973, 1983, 1992, 2006 en 2021. Elk modelreglement bevat een aantal artikelen die de regels voor het gebruik, beheer en onderhoud van het appartementencomplex vastleggen.

De notaris kan bij het opstellen van de splitsingsakte kiezen om het modelreglement letterlijk over te nemen, of om bepaalde wijzigingen aan te brengen. Deze wijzigingen kunnen bijvoorbeeld gaan over het gebruik van gemeenschappelijke ruimtes, de verdeling van kosten, of de regels voor de oprichting en beheer van de VvE.

Bron [3] en [4] benadrukken dat het modelreglement altijd moet worden aangepast aan de specifieke situatie van het appartementencomplex. Dit betekent dat het niet verstandig is om het modelreglement blindelings over te nemen zonder het eerst te bekijken en eventueel aan te passen.

De structuur van een modelreglement

Een modelreglement is meestal opgebouwd in verschillende onderdelen of artikelen, die elk een bepaalde regel of verdeling beschrijven. De belangrijkste onderdelen zijn:

Definities: In dit deel worden de belangrijkste begrippen uitgelegd, zoals appartementsrecht, gemeenschappelijke gedeelten, privégedeelten, en vereniging. Deze definities zijn belangrijk om te begrijpen welke regels voor welke delen van het complex gelden.
Regeling omtrent het gebruik, beheer en onderhoud van gemeenschappelijke gedeelten en zaken: In dit deel worden de regels vastgelegd over het gebruik, beheer en onderhoud van de gemeenschappelijke gedeelten, zoals de lift, de trappen, de gemeenschappelijke zolder of de oprit. Deze regels zijn belangrijk om te begrijpen hoe de gemeenschappelijke gedeelten moeten worden gebruikt en onderhouden.
Regeling omtrent het gebruik, beheer en onderhoud van privégedeelten: In dit deel worden de regels vastgelegd over het gebruik, beheer en onderhoud van de privégedeelten, zoals de eigen woning van de eigenaar. Deze regels zijn belangrijk om te begrijpen welke regels gelden voor de eigen woning.
Schulden en kosten voor rekening van de gezamenlijke eigenaars: In dit deel worden de regels vastgelegd over de verdeling van schulden en kosten tussen de eigenaars. Deze regels zijn belangrijk om te begrijpen hoe de kosten van het complex worden verdeeld.
Jaarlijkse exploitatierekening, begroting en te storten bijdragen: In dit deel worden de regels vastgelegd over de jaarverantwoording en begroting van het complex. Deze regels zijn belangrijk om te begrijpen hoe de kosten en inkomsten van het complex worden vastgelegd en hoe de contributies worden berekend.

Bron [5] en [6] geven een overzicht van de artikelen die in elk modelreglement zijn opgenomen. Deze artikelen kunnen per modelreglement iets verschillen, maar het algemene kader blijft hetzelfde.

Wijzigingen in het modelreglement

Het is mogelijk om wijzigingen aan te brengen in het modelreglement, zolang deze wijzigingen in de splitsingsakte zijn verwerkt. Bijvoorbeeld, als een eigenaar wil afwijken van een bepaalde regel in het modelreglement, moet dit in de splitsingsakte worden opgenomen. Dan wordt er bijvoorbeeld in de splitsingsakte vermeld dat artikel 11 van het modelreglement wordt aangepast, zodat de eigenaar van appartementsrecht A4 zonder toestemming van de VvE een dakterras mag realiseren.

Bron [3] benadrukt dat het belangrijk is om altijd zowel de splitsingsakte als het modelreglement bij de hand te hebben, zodat duidelijk is welke regels op het appartementencomplex van toepassing zijn. Dit is ook belangrijk bij eventuele juridische geschillen of bij het bepalen van de rechten en plichten van de eigenaars.

Conclusie

Voor appartementencomplexen waarvan de splitsingsakte is aangegaan vóór 1 december 1972, gelden een aantal bijzondere juridische en praktische regels. In die tijd was het immers niet verplicht om een VvE op te richten. Als dat destijds ook niet gebeurde, dan zijn de rechten en plichten van de eigenaren bepaald via de splitsingsakte zelf. Dit heeft belangrijke gevolgen voor het beheer, onderhoud, kostenverdeling en gebruik van gemeenschappelijke ruimtes.

Zonder VvE is er geen wettelijk bindende regelgeving voor het beheer van het complex. Dit betekent dat de eigenaren zelf verantwoordelijk zijn voor het beheer en eventuele wijzigingen in de regels. Dit kan leiden tot informele afspraken, onvoldoende onderhoud of ongelijke verdeling van kosten.

In tegenstelling tot dit scenario, zijn VvE’s die zijn opgericht na 1972 meestal geregeld via een modelreglement dat is opgenomen of verwezen in de splitsingsakte. Deze modelreglementen zijn standaardreglementen die zijn opgesteld door de Koninklijke Notariële Broederschap en kunnen worden gebruikt bij het opstellen van splitsingsakten. Het is belangrijk om te weten dat deze reglementen niet blindelings kunnen worden overgenomen, maar moeten worden aangepast aan de specifieke situatie van het appartementencomplex.

Voor eigenaars en beheerders van appartementencomplexen is het dus belangrijk om te weten of er sprake is van een VvE of niet, en of er een modelreglement is opgenomen in de splitsingsakte. Dit heeft directe gevolgen voor het beheer, onderhoud, kostenverdeling en rechten en plichten van de eigenaars.