Bij de aankoop of verkoop van een appartement in een Vereniging van Eigenaren (VvE) is het reservefonds van groot belang. Het reservefonds is een financiële buffer die gecreëerd wordt om onverwachte of grote onderhouds- en renovatiekosten van het appartementengebouw te dekken. Elk eigenaar van een appartement in de VvE heeft een aandeel in dit fonds, dat jaarlijks moet worden opgegeven bij de Belastingdienst in Box 3. Echter, wanneer een appartement wordt verkocht, stelt men zich vaak de vraag of het aandeel in het reservefonds teruggereeld kan worden. In dit artikel worden de regels en praktijk rond de terugbetaling van aandelen in het reservefonds van een VvE uitgebreid toegelicht, met aandacht voor juridische, financiële en administratieve aspecten.
Inleiding
Het reservefonds van een VvE is een essentieel onderdeel van de financiële gezondheid van een appartementengebouw. Het wordt gebruikt om de kosten van groot onderhoud, renovatie of uitbreiding te dekken. Elk eigenaar draagt bij aan dit fonds via jaarlijks vastgestelde reserveringen, die zijn gebaseerd op het MJOP (Meerjarenonderhoudsplan) of op 0,5% van de herbouwwaarde van het complex.
Wanneer een appartementseigenaar zijn woning verkoopt, is het aandeel in het reservefonds meestal niet uit te keren. Dit aandeel blijft behoren tot de VvE en wordt automatisch overgedragen aan de nieuwe eigenaar. Toch is het belangrijk dat bij de verkoop van een appartement het aandeel in het reservefonds duidelijk wordt gemaakt, zowel voor belastingtechnische als voor administratieve doeleinden. In het kader van een eigendomsoverdracht kan het aandeel ook invloed hebben op de waarde van het appartement en de eventuele overdrachtsbelasting.
Deze paragraaf legt de juridische basis van het reservefonds en het lidmaatschapsrecht van de VvE vast, waarbij de rol van het aandeel van de eigenaar in dit fonds centraal staat.
Het aandeel in het reservefonds als vermogensrecht
Het lidmaatschapsrecht van een VvE is sinds uitspraken van De Hoge Raad te Amsterdam erkend als een vermogensrecht dat in de rendementsgrondslag van Box 3 dient te worden opgenomen. Dit betekent dat elk aandeel in het vermogen van de VvE, inclusief het aandeel in het reservefonds, jaarlijks moet worden opgegeven bij de Belastingdienst. De waarde van het aandeel wordt berekend aan de hand van het totaal aantal breukdelen van de VvE en het eigen vermogen dat daaraan behoort.
Bijvoorbeeld: Als de VvE een eigen vermogen heeft van €100.000 en de totale breukdelen zijn 100, terwijl het aandeel van een eigenaar 2 breukdelen is, dan is het aandeel in het vermogen €2.000. Deze berekening geldt niet alleen voor het reservefonds, maar ook voor eventuele andere fondsen die de VvE mogelijk heeft. Als een eigenaar bij meerdere fondsen is ingeschreven, moeten deze aandelen bij elkaar worden opgeteld voor de belastingaangifte.
Het aandeel in het reservefonds bij verkoop van een appartement
Wanneer een appartementseigenaar zijn woning verkoopt, is het aandeel in het reservefonds meestal niet uit te keren. Dit aandeel blijft behoren tot de VvE en wordt automatisch overgedragen aan de nieuwe eigenaar. De overdracht gebeurt via de notaris, die vraagt de VvE-beheerder of het VvE-bestuur om informatie over het aandeel van de verkoper in het fonds. Deze informatie wordt vervolgens doorgegeven aan de koper.
Hoewel het aandeel niet teruggereeld kan worden, heeft het wel invloed op de waarde van het appartement. Bij een gezonde VvE met een goed bestaande reservefonds is het appartement aantrekkelijker voor kopers, omdat het onderhoud beter is geregeld en de risico’s voor onverwachte kosten lager liggen. Bovendien kan het aandeel in het reservefonds invloed hebben op de overdrachtsbelasting, omdat deze wordt verminderd met het aandeel van de koper in het fonds.
Administratieve en juridische aspecten van de overdracht
Bij de overdracht van een appartement zijn er meerdere administratieve stappen die moeten worden genomen. De notaris stelt bijvoorbeeld een verzoek in bij de VvE-beheerder of het bestuur om het aandeel van de verkoper in het reservefonds te achterhalen. Daarnaast moet de nieuwe eigenaar worden ingeschreven in de ledenadministratie van de VvE en zijn aandeel in het fonds worden bijgehouden.
De mutatiekosten, die verband houden met de overdracht, worden vaak door de VvE aan de koper doorgegeven. Deze kosten omvatten onder andere het opstellen van het aandeel in het reservefonds, het maken van een aangifte aan de notaris, het beschikbaar stellen van het huishoudelijk reglement en het MJOP. Hoewel deze kosten privé zijn in aard, besluiten veel VvE’s om deze administratiekosten door te belasten.
Het is verder belangrijk dat bij de overdracht ook de reserveringen van het laatste boekjaar worden meegerekend. Dit geldt namelijk ook voor de reserveringen die zijn gedaan na de afsluiting van het laatste boekjaar en voorafgaand aan de overdracht. Deze reserveringen moeten worden meegenomen bij de berekening van het aandeel in het reservefonds van de nieuwe eigenaar.
Juridische bepalingen rond het reservefonds
De beheersregels van het reservefonds worden geregeld in verschillende reglementen, zoals de splitsingsreglementen 1973, de reglementen 1983 en 1992, en het reglement 2006 en 2017. In deze reglementen staat bepaald dat over de gelden van het reservefonds slechts door de vaste voorzitter van de vergadering en één ander lid (of twee afzonderlijke personen bij reglement 2017) kan worden beslist. Dit is bedoeld om te voorkomen dat één persoon exclusief beheer heeft over de middelen van het reservefonds.
Hoewel deze controlemaatregel in de praktijk niet vaak wordt uitgevoerd, is het verstandig om toch een toezichtsfunctie te benoemen binnen de VvE. Deze controlefunctie kan ervoor zorgen dat de uitgaven van het reservefonds goed worden geregeld en dat er geen sprake is van fraude of oneerlijk gebruik van de fondsen.
Financiële voorwaarden voor het reserveren van geld in het reservefonds
De hoogte van de reserveringen in het reservefonds kan op twee manieren worden bepaald. Enerzijds kan dit op basis van het MJOP, waarin het benodigde bedrag voor groot onderhoud is opgenomen. Anderzijds kan de VvE besluiten om jaarlijks 0,5% van de herbouwwaarde van het complex te reserveren. De herbouwwaarde kan worden teruggevonden op het polisblad van de opstalverzekering.
Het is ook mogelijk dat de eigenaren van een appartementencomplex besluiten om geen geld in het reservefonds te storten. Dit kan echter alleen gebeuren als er een bankgarantie is afgegeven of als 80% van de eigenaren akkoord gaat met deze keuze. In dit geval moeten de individuele eigenaren in staat zijn om onmiddellijk de benodigde onderhoudskosten te betalen, of deze door de bank worden afgedekt en later terugbetaald worden.
Invloed van het reservefonds op hypotheekverlening
Omdat hypotheekverstrekkers steeds strenger kijken naar de financiële gezondheid van een VvE, kan het ontbreken van een reservefonds of een onvoldoende MJOP invloed hebben op de acceptatie van de hypotheek of de hoogte ervan. In het kader van de hypotheekaanvraag wordt de financiering van het onderhoud van het appartementencomplex geëvalueerd, en is een goed bestaande reservefonds een voordeel.
Bij een VvE zonder reservefonds of zonder MJOP kan het risico op onverwachte onderhoudskosten groter zijn, wat kan leiden tot een hogere rente of minder gunstige voorwaarden bij de hypotheek. Daarom is het belangrijk dat zowel de verkoper als de koper van een appartement bewust zijn van de financiële situatie van de VvE.
Conclusie
Het reservefonds van een VvE is een belangrijk onderdeel van de financiële gezondheid van een appartementengebouw. Elk eigenaar heeft een aandeel in dit fonds, dat jaarlijks moet worden opgegeven bij de Belastingdienst. Bij de verkoop van een appartement is het aandeel in het reservefonds meestal niet uit te keren, maar wordt automatisch overgedragen aan de nieuwe eigenaar. Het aandeel heeft wel invloed op de waarde van het appartement en kan betrekking hebben op de overdrachtsbelasting.
Bij de overdracht van een appartement zijn er meerdere administratieve en juridische stappen die moeten worden genomen, waaronder de inschrijving van de nieuwe eigenaar in de ledenadministratie van de VvE. De VvE kan ervoor kiezen om administratiekosten door te belasten, zoals de kosten die verband houden met de overdracht van het aandeel in het reservefonds.
De hoogte van de reserveringen in het reservefonds kan op basis van het MJOP of op basis van 0,5% van de herbouwwaarde worden bepaald. Het is verder mogelijk dat de VvE besluit om geen geld in het reservefonds te storten, mits aan bepaalde voorwaarden is voldaan.
Omdat hypotheekverstrekkers steeds strenger kijken naar de financiering van het onderhoud van een appartementencomplex, kan het ontbreken van een reservefonds of een onvoldoende MJOP invloed hebben op de acceptatie van de hypotheek of de hoogte ervan. Een gezonde VvE met een goed bestaande reservefonds is daarom een voordeel voor zowel de huidige als de toekomstige eigenaar van een appartement.