Bij de eigenaarswoning in Nederland speelt een Vereniging van Eigenaren (VvE) een essentiële rol in de dagelijkse beheeractiviteiten, financiële planning en juridische verantwoordelijkheden. Deze vereniging is verplicht om bepaalde terugkerende verplichtingen te nemen, met name in het kader van het reservefonds en leningen. De regelgeving hieromtrent is opgenomen in het Burgerlijk Wetboek (BW) en wordt voortdurend aangepast om zowel juridische zekerheid als economische voordelen te bieden aan VvE-leden. In deze artikel worden de juridische, financiële en administratieve aspecten van deze verplichtingen besproken, met nadruk op de verplichtingen rond het reservefonds en leningen.
Introductie
De wetswijzigingen en wetgeving die betrekking hebben op VvE's zijn ontworpen om de verplichtingen van deze verenigingen duidelijk te maken en te ondersteunen. Daarbij gaat het om verplichtingen die zich jaarlijks herhalen, zoals het reserveren van bepaalde bedragen voor het reservefonds. Deze verplichtingen zijn bedoeld om zowel de vereniging zelf als haar leden te beschermen en financiële onzekerheid te beperken. Daarnaast zijn er regelgevingen betreffende leningen die door VvE’s kunnen worden aangegaan. Deze zijn van belang bij het uitvoeren van onderhoudswerkzaamheden of het uitvoeren van bouwprojecten.
De verplichtingen die VvE’s moeten nakomen zijn niet alleen juridisch verankerd, maar ook praktisch noodzakelijk om de duurzaamheid en de waarde van het vastgoed te waarborgen. In het kader van de recente wetswijzigingen is er een nadere invulling gekomen van de verplichtingen die al bestonden, zoals het verplichten van een minimale jaarlijkse reservering. Deze maatregel is gericht op het creëren van financiële reserves voor het onderhoud van de gemeenschappelijke ruimten en gevels.
Verplichte jaarlijkse reservering
Een van de centrale terugkerende verplichtingen voor VvE’s is het verplichte stellen van een minimale jaarlijkse reservering. Deze reservering dient om zeker te stellen dat er voldoende middelen beschikbaar zijn voor de uitvoering van onderhouds- en renovatieprojecten. Het doel van deze regelgeving is om de VvE’s wettelijk te verplichten om een reservefonds op te bouwen dat voldoende is voor de te verwachten kosten van onderhoud en eventuele renovaties.
De verplichte jaarlijkse reservering kan op twee manieren worden bepaald:
- Het bedrag dat is vastgesteld ter uitvoering van een MJOP (Minimale Jaarlijkse OnderhoudsPlanningsregeling), of
- Ten minste 0,5 procent van de herbouwwaarde van het gebouw.
Het MJOP is reeds gebruikelijk binnen de praktijk en wordt vaak als uitgangspunt genomen bij de bepaling van de jaarlijkse reservering. De MJOP geeft een gestructureerd en langdurig onderhoudsplan, met een kostenberekening, waarmee de VvE kan bepalen hoeveel jaarlijks aan het reservefonds moet worden toegevoegd.
Een alternatieve methode is het bepalen van de reservering op basis van 0,5 procent van de herbouwwaarde. Deze methode biedt voordelen in termen van eenvoud en transparantie. De herbouwwaarde is een maatstaf die wordt gebruikt bij verzekeringen zoals brand- en opstalverzekeringen en wordt regelmatig bijgesteld. Door de jaarlijkse reservering te bepalen op basis van deze waarde, is er een duidelijk en objectief kader voor de reservering.
De keuze voor het percentage 0,5 procent is onderbouwd door een rapport van Companen uit 2008. In dit rapport wordt gesteld dat op basis van statistische gegevens een jaarlijkse reservering van 0,3 tot 0,5 procent van de herbouwwaarde toereikend is. Deze aanbeveling is bevestigd door een recent onderzoek van een extern bureau, dat concludeert dat 0,5 procent van de herbouwwaarde een goede indicatie is voor de jaarlijkse reservering.
Administratieve en juridische gevolgen
De verplichtingen die met het reservefonds verbonden zijn, hebben zowel administratieve als juridische gevolgen. In de praktijk is er geen sprake van nieuwe administratieve lasten voor VvE’s of hun leden. De administratie rond het reservefonds is in essentie een nadere invulling van bestaande verplichtingen. Zo zijn VvE’s al verplicht om middelen te reserveren voor onderhoud. Voor VvE’s die voldoende invulling geven aan deze verplichting is er geen noodzaak om aanzienlijke wijzigingen door te voeren.
Een belangrijk aspect van de administratie is de jaarlijkse vergadering van de VvE. Deze vergadering wordt normaal gesprochen binnen zes maanden na afloop van het boekjaar gehouden. Gedurende deze vergadering kan de begroting voor het komende of reeds aangevangen jaar worden vastgesteld, evenals de periodieke bijdrage. De aanpassing van deze bijdrage aan de nieuwe wetgeving vereist dus geen extra administratieve handelingen. Dit is ook door de praktijk in de reacties op de consultatie onderkend.
Juridisch gezien is er echter wel een risico voor VvE’s die onvoldoende reserveren. In dergelijke gevallen kan de vergadering van eigenaars de reservering aanpassen. Deze aanpassing is echter een interne maatregel en niet een juridische dwang. Pas wanneer de reservering niet gebeurt, kan een VvE-lid de VvE aanspreken op nakoming van de verplichting. In het geval van een MJOP is het ook mogelijk om juridische stappen te ondernemen wanneer het plan niet aan alle voorgeschreven eisen voldoet.
Leningen door VvE’s
Ook het aangaan van leningen valt onder de terugkerende verplichtingen van VvE’s. De juridische regelgeving rond leningen is gericht op het bieden van zekerheid aan zowel VvE’s als geldverstrekkers. Deze zekerheid is belangrijk om banken en andere geldverstrekkers te motiveren om leningen aan VvE’s te verstrekken.
Een belangrijk aspect is het feit dat VvE-leden hoofdelijk aansprakelijk kunnen worden gesteld voor schulden van de vereniging. Dit betekent dat in het geval van een lening, bijvoorbeeld voor renovatieprojecten, de individuele VvE-leden in theorie verantwoordelijk kunnen worden gehouden voor de schulden van de vereniging. Dit kan leiden tot juridische en financiële risico’s.
Om deze risico’s te beperken is er een wetswijziging nodig die de mogelijkheden voor het aangaan van leningen door VvE’s verduidelijkt. In de wetswijziging zijn twee aspecten centraal:
- De terughoudendheid van banken: Banken zijn vaak terughoudend bij het verstrekken van leningen aan VvE’s, omdat de huidige regels (Titel 5.9 van het BW en de zogeheten splitsingsreglementen) rond VvE’s onvoldoende richting en zekerheid bieden over de mogelijkheden en voorwaarden waaronder VvE’s leningen kunnen aangaan.
- Wettelijke belemmeringen: De hoofdelijke aansprakelijkheid van VvE-leden voor schulden van de vereniging is een juridische belemmering bij het aangaan van leningen. Deze belemmeringen moeten worden verduidelijkt of beperkt om leningen voor VvE’s praktisch uitvoerbaar te maken.
Bij de overgang van de aansprakelijkheid voor een schuld voortvloeiend uit een geldlening wordt er rekening gehouden met het bestaande regime van de verplichte bijdrage aan de VvE. In de praktijk zorgt de notaris ervoor dat aan de akte van overdracht of toedeling een verklaring wordt gehecht die aangeeft welke bijdragen de verkrijger aansprakelijk is voor. Deze verklaring bevat een opgave van het bedrag dat de betrokken appartementseigenaar op de dag van de overdracht of toedeling aan de VvE schuldig is. De verkrijger is jegens de VvE niet verder aansprakelijk dan tot het bedrag dat uit deze opgave blijkt.
Een belangrijk juridisch instrument dat wordt genoemd in de bronnen is artikel 126 lid 3 van het Burgerlijk Wetboek. Deze bepaling is een verduidelijking van de term beheer en maakt het mogelijk voor VvE’s om direct na inwerkingtreding van de regeling een lening af te sluiten. Reeds bestaande leningen die op grond van de bevoegdheid van beheer zijn afgesloten worden niet geraakt door deze wijziging.
Daarnaast is er sprake van een eerbiedigende werking voor leningen die tussen VvE’s en derden zijn afgesloten. Dit betekent dat bestaande leningen niet automatisch zullen overgaan op de verkrijger. Ook artikel 122 lid 5, tweede volzin, is niet van toepassing op ‘oude’ leningen, zodat de aansprakelijkheid jegens derden niet op grond van die bepaling wordt beperkt. Deze eerbiedigende werking helpt om rechtsonzekerheid te voorkomen en te bepalen wie aansprakelijk is voor reeds afgesloten leningen.
Overgangstermijn en fiscale gevolgen
Om VvE’s de gelegenheid te geven zich aan te passen aan de nieuwe regelgeving is een overgangstermijn van drie jaar opgenomen in het wetsvoorstel. VvE’s die op het moment van inwerkingtreding van het wetsvoorstel nog niet voldoen aan de verplichte minimale reservering hebben tijd om hun administratie aan te passen. Dit maakt het mogelijk om een geleidelijke overgang te maken naar het nieuwe kader.
Ook zijn er fiscale gevolgen van het reserveren van middelen in het kader van het reservefonds. Het in het reservefonds opgenomen bedrag is onderhevig aan inkomstenbelasting. Dit is echter niet wezenlijk anders dan voor eigenaren van andere woningen, die ook geld reserveren voor onderhoud aan hun woning. Dit bedrag is eveneens onderhevig aan inkomstenbelasting.
Conclusie
De terugkerende verplichtingen van VvE’s omvatten zowel financiële als juridische aspecten. De verplichte jaarlijkse reservering voor het reservefonds is een kernverplichting die gericht is op het creëren van financiële reserves voor onderhoud en renovatieprojecten. Deze reservering kan op basis van een MJOP of een percentage van de herbouwwaarde worden bepaald. De administratieve en juridische gevolgen van deze verplichting zijn duidelijk, met de mogelijkheid tot juridische aansprakelijkheid in geval van onvoldoende reservering.
Daarnaast is het aangaan van leningen een terugkerende verplichting die onder de bevoegdheid van de VvE valt. De regelgeving rond leningen is gericht op het bieden van zekerheid aan zowel VvE’s als geldverstrekkers, met een nadruk op het beperken van de aansprakelijkheid van individuele VvE-leden. De eerbiedigende werking en de verduidelijking van de bepalingen in het Burgerlijk Wetboek zijn hierin centraal.
Met de ingevoerde overgangstermijn en de nadere invulling van bestaande verplichtingen is het mogelijk geworden om VvE’s te ondersteunen bij het nakomen van hun terugkerende verplichtingen. Deze regelgeving draagt bij aan de duurzaamheid van de woningbouw en het creëren van een duidelijk kader voor de eigenaars en beheerders van appartementen.