In de wereld van Verenigingen van Eigenaren (VvE’s) is het nemen van besluiten een proces dat sterk wordt beïnvloed door juridische regels en interne afspraken. Een van de meest strikte en zorgvuldige vormen van besluitvorming is unanimiteit van stemmen. Dit betekent dat een besluit pas kan worden genomen als alle aanwezige stemmen in een vergadering voor het voorgestelde besluit zijn. In sommige gevallen is zelfs vereist dat alle VvE-leden aanwezig zijn bij de vergadering, wat het proces behoorlijk complex maakt.
Unanimiteit is vooral van toepassing op belangrijke besluiten, zoals investeringen in verduurzaming of grondige herstructurering van het complex. Het doel is om zorg te dragen dat elk lid van de VvE zich volledig met het besluit identificeert en dat geen belangrijk perspectief wordt overgeslagen.
In dit artikel bespreken we de juridische achtergronden van unanimiteit, de rol van de splitsingsakte, de praktijkuitdagingen rondom het bereiken van een unaniem besluit en de wetswijzigingen die vanaf 2026 het besluitvormingsproces in de VvE zouden kunnen veranderen. We richten ons hierbij uitsluitend op de informatie die in de beschikbare bronnen staat en voeren geen veronderstellingen aan.
Wat houdt unanimiteit van stemmen binnen een VvE in?
Unanimiteit is de hoogste vorm van overeenstemming binnen een VvE. Het betekent dat elke aanwezige stem in een vergadering voor het besluit moet zijn. Dit verschilt van een absolute of gekwalificeerde meerderheid, waarbij slechts een deel van de stemmen voldoende is.
Volgens de meeste splitsingsakten is unanimiteit vaak gekoppeld aan een quorum van 100%, wat inhoudt dat alle eigenaren aanwezig moeten zijn bij de vergadering. Dit maakt het besluitvormingsproces uiterst strikt en vereist dus een hoge mate van betrokkenheid en consensus. Als niet alle eigenaren aanwezig zijn, of als iemand tegen het besluit stemt, wordt het besluit niet aangenomen.
Definities en juridische achtergronden
De definities van unanimiteit zijn in de praktijk meestal vastgelegd in de splitsingsakte en het modelreglement van de VvE. Deze documenten bepalen niet alleen hoeveel stemrecht elk lid heeft, maar ook onder welke voorwaarden een besluit als geldig wordt beschouwd.
In de praktijk kan unanimiteit bijvoorbeeld vereist zijn voor:
- Investeringen in grootschalige verbouwingen
- Aansluiting op duurzame energiebronnen
- Aanpassing van het reglement of splitsingsakte
Unanimiteit is dus niet een wettelijk vastgelegde vereiste in het Burgerlijk Wetboek, maar een afspraak die intern binnen de VvE kan worden vastgelegd.
De rol van de splitsingsakte
De splitsingsakte is een van de belangrijkste juridische documenten binnen een VvE. Deze notariële akte bevat onder andere:
- De verdeling van het gebouw in appartementsrechten
- De rechten en plichten van de eigenaren
- De voorwaarden voor besluitvorming, inclusief stemverhoudingen en quorums
De splitsingsakte bepaalt dus ook hoeveel stemrecht ieder lid heeft. Dit kan bijvoorbeeld afhangen van de grootte van het appartement. Zo kan een eigenaar met een groter appartement meer stemmen hebben dan een buurman met een kleiner appartement.
De splitsingsakte kan ook vastleggen dat alle stemmen binnen de VvE aanwezig moeten zijn bij een besluit dat unaniem moet worden genomen. Dit betekent dat het quorum 100% is, wat in de praktijk vaak moeilijk te behalen is. Bijgevolg is unanimiteit een juridisch strikter concept dan een gewone meerderheid.
Unanimiteit versus andere vormen van meerderheid
Om unanimiteit goed te begrijpen, is het belangrijk om het te verhouden tot andere vormen van besluitvorming binnen een VvE. In de praktijk worden drie soorten stemverhoudingen onderscheiden:
- Unanimiteit van stemmen: alle aanwezige stemmen moeten vóór zijn
- Gekwalificeerde meerderheid van stemmen: een verhoogde meerderheid (bijvoorbeeld 2/3 of 3/4) van de aanwezige stemmen, vaak gecombineerd met een verhoogd quorum
- Absolute (of gewone) meerderheid van stemmen: meer dan de helft van de aanwezige stemmen moet vóór zijn (de helft + 1)
Unanimiteit is dus de meest strikte vorm van overeenstemming. Het is vaak gebruikt voor besluiten die als zeer belangrijk worden beschouwd, bijvoorbeeld bij verduurzamingsprojecten of juridische wijzigingen in het reglement van de VvE.
De praktijkuitdagingen van unanimiteit
Het nemen van een unaniem besluit is in de praktijk vaak een grote uitdaging. Het vereist namelijk dat alle eigenaren aanwezig zijn en akkoord gaan met het voorgestelde. Dit kan lastig zijn, vooral in grotere VvE’s of bij complexe onderwerpen waarover menemen verschillende meningen hebben.
Een praktische voorbeeldsituatie is het plannen van een investering in zonnepanelen. Als dit besluit unaniem moet worden genomen, is het vereist dat alle eigenaren bij de vergadering aanwezig zijn en het voorstel goedkeuren. Als één persoon afwezig is of tegen is, kan het besluit niet worden genomen, ook niet door een schriftelijke stem.
Een ander probleem is dat sommige eigenaren niet uitbrengen of niet reageren op een besluit. In dat geval wordt de stem als niet uitgebracht aangemerkt en telt het niet mee voor de meerderheid. Dit betekent dat alle stemmen die zijn uitgebracht voor het voorgestelde moeten zijn, terwijl er ook niet-uitgebrachte stemmen zijn.
Als gevolg hiervan is unanimiteit niet haalbaar in de meeste gevallen, tenzij het onderwerp van het besluit bijna universeler ondersteuning geniet.
Unanimiteit buiten de vergadering
Unanimiteit is niet alleen relevant tijdens vergaderingen. Ook buiten de vergadering kunnen besluiten unaniem genomen worden, bijvoorbeeld door schriftelijke goedkeuring van alle eigenaren. Dit is echter een complicerende factor, omdat het vereist dat iedere eigenaar individueel akkoord geeft en dat er geen enkele tegenstemming of afwezige reactie is.
In de praktijk is dit lastig te organiseren, vooral bij VvE’s met tientallen of honderden eigenaren. Daarom wordt unanimiteit buiten de vergadering zelden gebruikt en wordt het proces vaak vervangen door een gekwalificeerde of absolute meerderheid.
Wetswijzigingen en hun impact op unanimiteit
Een belangrijke ontwikkeling op juridisch vlak is de wetswijziging in het Burgerlijk Wetboek, die in medi 2026 in werking zou treden. Deze wijziging betreft vooral besluiten rond verduurzamingsmaatregelen.
Vanaf medio 2026 is het namelijk niet langer nodig om unanimiteit of een gekwalificeerde meerderheid te halen voor dergelijke besluiten. In plaats daarvan is een meerderheid van 50% plus 1 van de stemmen voldoende. Bovendien is een opkomsteis (quorum) niet meer vereist. Dit betekent dat een besluit over verduurzaming op basis van een kleine meerderheid van stemmen kan worden genomen, zolang die meerderheid voldoet aan de wettelijke voorwaarden.
Dit is een aanzienlijke verandering ten opzichte van de huidige situatie, waarbij VvE’s vaak een verhoogde meerderheid van 2/3 of 3/4 van de stemmen nodig hebben, en waarbij ook een minimumquorum is vastgelegd.
De wetswijziging maakt het dus makkelijker om verduurzamingsmaatregelen door te voeren, aangezien het nemen van een besluit minder strikt wordt en het quorum niet meer nodig is.
De praktijk van stemmen niet uitbrengen
Een belangrijk aspect van stemverhoudingen is de behandeling van niet-uitgebrachte stemmen. Dit kan zich voordoen als een eigenaar aanwezig is op de vergadering maar niet voor of tegen een besluit stemt.
In dergelijke gevallen worden de stemmen niet meegeteld bij het bepalen van de meerderheid. Dit betekent dat alle uitgebrachte stemmen vóór moeten zijn. Niet-uitgebrachte stemmen tellen wel mee bij het berekenen van het quorum.
Bijvoorbeeld: Stel dat er in totaal 100 stemmen zijn en 80 stemmen aanwezig zijn. Van die 80 stemmen zijn er 40 voor en 40 tegen. Er zijn dus 40 niet-uitgebrachte stemmen. In dit geval is er sprake van een stakingsituatie, waarbij het besluit niet aangenomen wordt.
Als er geen quorum is behaald, kan het besluit nog steeds worden genomen, maar dan is het vernieitbaar. In de praktijk is het dan gangbaar om een tweede vergadering uit te schrijven, waarbij het quorum niet meer nodig is.
De betekenis van quorum
Het quorum is een juridisch begrip dat aangeeft hoeveel stemmen minimaal aanwezig moeten zijn om een geldig besluit te kunnen nemen. Bij een besluit dat unaniem moet worden genomen, is het quorum vaak 100%, wat betekent dat alle eigenaren aanwezig moeten zijn.
Het quorum speelt een belangrijke rol bij het bepalen van of een besluit geldig of vernietigbaar is. Als het quorum niet behaald is, is het besluit niet automatisch ongeldig, maar vernieitbaar. Dit betekent dat het besluit nog steeds kan worden genomen in een tweede vergadering, waarbij het quorum niet meer vereist is.
In de praktijk is het quorum een belangrijk instrument om consensus en betrokkenheid te garanderen, maar het kan ook leiden tot juridische complicaties als het niet behaald wordt.
De rol van de VvE in de digitale tijd
Sinds de coronapandemie zijn er veel VvE’s gaan experimenteren met digitale vergaderingen en schriftelijke stemmen. Dit maakt het makkelijker om quorums te behalen en besluiten te nemen, ook bij complexe onderwerpen.
Digitale vergaderingen kunnen bijvoorbeeld via videoconferenties worden gehouden, zodat alle eigenaren aanwezig kunnen zijn zonder zich fysiek bij het gebouw te hoeven begeven. Daarnaast is het mogelijk om schriftelijke stemmen te verzenden, wat het proces van unanimiteit wat minder logistiek lastig maakt.
In de toekomst is het aannemelijk dat digitale vergaderingen vast onderdeel zullen worden van de VvE-praktijk, vooral na de wetswijziging die vanaf 2026 de drempel voor verduurzamingsmaatregelen lager legt.
Conclusie
Unanimiteit van stemmen is een van de meest strikte vormen van besluitvorming binnen een Vereniging van Eigenaren (VvE). Het vereist dat alle aanwezige stemmen voor het besluit zijn, en in sommige gevallen dat alle eigenaren aanwezig zijn bij de vergadering. Dit maakt het proces behoorlijk complex en vereist een hoge mate van consensus en betrokkenheid van de eigenaren.
De splitsingsakte speelt een centrale rol in het bepalen van de voorwaarden voor unanimiteit. Daarin wordt vastgelegd hoeveel stemrecht elk lid heeft en onder welke omstandigheden een besluit als geldig wordt beschouwd. Daarnaast is het belangrijk om te weten dat unanimiteit niet automatisch betekent dat alle eigenaren aanwezig zijn, maar dat de alle uitgebrachte stemmen voor het besluit moeten zijn.
Unanimiteit verschilt van andere vormen van meerderheid, zoals absolute of gekwalificeerde meerderheid, en wordt vaak gebruikt voor belangrijke besluiten, zoals investeringen in verduurzaming of juridische wijzigingen. In de praktijk is het nemen van een unaniem besluit echter vaak een uitdaging, vooral in grotere VvE’s of bij complexe onderwerpen.
De komende jaren kan de praktijk van unanimiteit verder veranderen door de wetswijziging in het Burgerlijk Wetboek, die vanaf medio 2026 een lager stemverhoudingsniveau voor verduurzamingsmaatregelen introduceert. Deze wijziging maakt het makkelijker om dergelijke besluiten door te voeren, omdat een kleine meerderheid voldoende is en het quorum niet meer nodig is.
In de tussentijd blijft de digitale vergadering een belangrijk hulpmiddel om consensus te bereiken, ook bij complexe onderwerpen. Voor VvE’s, investeerders en huiseigenaren is het dus belangrijk om zich te informeren over de regels rond unanimiteit en de rol van de splitsingsakte en modelreglementen.