Inleiding
In Verenigingen van Eigenaren (VvE’s) is het nemen van besluiten een essentieel proces dat bepaalt hoe gemeenschappelijke ruimtes worden onderhouden, hoe financiële middelen worden beheerd, en welke richting het collectieve beleid zal volgen. Bij dit proces speelt de volstrekte meerderheid van stemmen een centrale rol. Deze term wordt vaak gebruikt, maar het begrip ervan is soms verwarrend vanwege de specifieke regels en toepassingen die erbij horen.
De volstrekte meerderheid is in de VvE meestal vereist voor het nemen van gewone besluiten, zoals het benoemen van een bestuur of het goedkeuren van een jaarrekening. De vereisten voor deze meerderheid hangen echter af van het modelreglement waaraan de VvE zich onderwerpt. In dit artikel wordt een overzicht gegeven van wat precies wordt bedoeld met de volstrekte meerderheid, welke regels erbij gelden, en hoe deze in de praktijk wordt toegepast. Daarbij worden ook relevante uitzonderingen, zoals gekwalificeerde meerderheden en unanimiteit, kort toegelicht.
Wat is een volstrekte meerderheid van stemmen?
Een volstrekte meerderheid van stemmen, ook wel genoemd als gewone meerderheid of absolute meerderheid, betekent dat een besluit met meer dan de helft van de aanwezige stemmen moet worden genomen. Dit betreft niet het totaal aantal stemmen in de VvE, maar het aantal stemmen dat daadwerkelijk op de vergadering is uitgebracht of vertegenwoordigd.
In de praktijk betekent dit dat, bijvoorbeeld, als er 100 stemmen zijn uitgebracht op een vergadering, en er 50 stemmen aanwezig zijn (het quorum), dan is minstens 26 stemmen "voor" nodig om een rechtsgeldig besluit te kunnen nemen. Dit principe geldt voor de meeste gewone besluiten binnen een VvE, zoals het goedkeuren van de jaarrekening, het vaststellen van de begroting, of het benoemen van een voorzitter.
Het modelreglement waar de VvE zich onderwerpt, bepaalt echter of er een quorum van 50% van het totale aantal stemmen nodig is. Dit quorum geldt bijvoorbeeld voor VvE’s die zich onderwerpen aan het modelreglement uit 1973, 1983 of 1992. Voor VvE’s die zich onderwerpen aan het modelreglement van 2006 of 2017, is geen dergelijk quorum vereist.
Quorum en volstrekte meerderheid: hoe werkt het samen?
Het quorum is het minimumaantal stemmen dat op een VvE-vergadering aanwezig moet zijn om een besluit te kunnen nemen. Bij gewone besluiten, die genomen worden met een volstrekte meerderheid, geldt meestal een quorum van 50% van het totaal aantal stemmen. Dit betekent dat de helft van de eigenaren (of hun vertegenwoordigers) aanwezig moet zijn of vertegenwoordigd moet worden via een volmacht.
Een voorbeeld: in een VvE waar 200 stemmen zijn toegewezen, is er bij een gewoon besluit een quorum van 100 stemmen vereist. Als er 100 stemmen aanwezig zijn, en minstens 51 van deze stemmen “voor” zijn, dan is het besluit rechtsgeldig. Mocht het quorum niet worden gehaald, dan is het besluit nietig of vernietigbaar, afhankelijk van de omstandigheden.
Het is belangrijk om te onthouden dat het quorum alleen geldt voor gewone besluiten. Voor gekwalificeerde meerderheden, zoals bij wijzigingen in het huishoudelijk reglement of bij het aangaan van een geldlening, kan het quorum hoger liggen. Bijvoorbeeld 66% of zelfs 75% van het totaal aantal stemmen.
Toepassing van de volstrekte meerderheid in de praktijk
In de praktijk betekent een volstrekte meerderheid dat de besluiten die binnen de VvE genomen worden, steun hebben van meer dan de helft van de aanwezige stemmen. Dit mechanisme zorgt ervoor dat besluiten niet door een kleine groep worden genomen, maar door de meerderheid van de eigenaren die actief betrokken zijn bij het vergaderingsproces.
Deze regel is bedoeld om te voorkomen dat een minderheid de besluiten van de VvE kan bepalen, terwijl de overgrote meerderheid van de eigenaren niet aanwezig is of niet betrokken is. Het betekent echter ook dat het nemen van besluiten niet altijd eenvoudig is, vooral als er weinig eigenaren op de vergadering aanwezig zijn of als er veel tegenstand is.
Een bekend juridisch geval illustreert de complexiteit van deze regel. In een geval waarbij 83 stemmen aanwezig waren, met 40 stemmen "voor" en 6 blanco stemmen, besloot de VvE dat het besluit wettelijk kon worden genomen. De rechter oordeelde echter dat dit niet het geval was, omdat het aantal stemmen "voor" niet meer dan de helft uitmaakte van het totaal aantal stemmen dat aanwezig was. In dit geval was er geen volstrekte meerderheid van stemmen.
Wanneer geldt een gekwalificeerde meerderheid?
Hoewel de volstrekte meerderheid vaak voldoende is voor gewone besluiten, zijn er ook gevallen waarin een gekwalificeerde meerderheid nodig is. Dit betreft meestal besluiten die van groter belang zijn, zoals het aangaan van een geldlening, het uitvoeren van investeringen buiten het onderhoud van gemeenschappelijke ruimtes, of het wijzigen van het huishoudelijk reglement.
Voor dergelijke besluiten is vaak een gekwalificeerde meerderheid vereist. Dit betekent dat de benodigde meerderheid hoger ligt dan de gewone meerderheid. Voorbeelden zijn:
- Twee derde van het totaal aantal stemmen (66%);
- Drie kwart van het totaal aantal stemmen (75%);
- Vier vijfde van het totaal aantal stemmen (80%).
De precieze vereisten hangen af van het modelreglement en de splitsingsakte van de VvE. In sommige gevallen is een gekwalificeerde meerderheid ook vereist bij notariële wijzigingen van de splitsingsakte, waarbij bijvoorbeeld 80% van de stemmen nodig zijn.
Unanimiteit van stemmen
Een speciale vorm van besluitvorming binnen een VvE is unanimiteit van stemmen. Dit betekent dat alle aanwezige stemmen het moeten eens zijn over het besluit. Dit is bijvoorbeeld vereist bij het nemen van besluiten buiten de vergadering. In dergelijke gevallen moet het besluit met unanimiteit worden genomen, omdat er geen vergadering is waarop de mening van de eigenaren kan worden ingetrokken.
Unanimiteit is een zeer strikte eis en komt in de praktijk zelden voor. Het is echter van belang in situaties waarbij een besluit met directe wettelijke gevolgen kan worden genomen, zoals het aangaan van een geldlening of het ondertekenen van een contract.
Het belang van het modelreglement
Het modelreglement van de VvE speelt een cruciale rol bij de bepaling van de vereisten voor het nemen van besluiten. Het modelreglement is een standaardreglement dat wordt gebruikt bij de oprichting van een VvE. Aan dit modelreglement kunnen in het kader van de splitsingsakte enigszins aandachtwekte wijzigingen worden aangebracht.
De vereisten voor het nemen van besluiten kunnen per modelreglement verschillen. Zo is bij VvE’s met het modelreglement van 1973, 1983 of 1992 een quorum van 50% van het totaal aantal stemmen vereist. Voor VvE’s met het modelreglement van 2006 of 2017 geldt dit quorum niet. Dit betekent dat bij deze laatste modelreglementen het aantal aanwezige stemmen kleiner kan zijn, waardoor het makkelijker is om een besluit te nemen.
Daarnaast kunnen in het modelreglement ook aparte regels voor gekwalificeerde meerderheden worden opgenomen. Deze regels zijn vaak gericht op besluiten die van groter belang zijn, zoals het wijzigen van het huishoudelijk reglement of het uitvoeren van investeringen.
De rol van de splitsingsakte
De splitsingsakte is de notariële akte waarin de rechten en plichten van de VvE en de appartementseigenaren worden vastgelegd. Deze akte speelt een belangrijke rol bij de bepaling van de vereisten voor het nemen van besluiten. In de splitsingsakte worden vaak specifieke regels opgenomen voor de benodigde meerderheid bij het nemen van bepaalde soorten besluiten.
Bijvoorbeeld, voor het wijzigen van het huishoudelijk reglement is vaak een gekwalificeerde meerderheid vereist. Ook bij het aangaan van een geldlening of het uitvoeren van investeringen buiten het onderhoud van gemeenschappelijke ruimtes kan een gekwalificeerde meerderheid nodig zijn.
In sommige gevallen kan de splitsingsakte ook andere regels bepalen dan die van het modelreglement. Het is daarom belangrijk dat de VvE zorgvuldig kijkt naar de bepalingen in zowel het modelreglement als de splitsingsakte om te bepalen welke meerderheid nodig is voor het nemen van een besluit.
Juridische aspecten en mogelijke gevolgen van ongeldige besluiten
Het nemen van besluiten binnen een VvE is een juridisch proces. Als een besluit niet wordt genomen volgens de wettelijke vereisten, kan het nietig of verniptigbaar zijn.
Een nietig besluit is wettelijk onbestaand, wat betekent dat het besluit nooit juridisch geldig is geweest. Dit kan bijvoorbeeld het geval zijn als het besluit niet met de benodigde meerderheid is genomen, of als het quorum niet is gehaald.
Een verniptigbaar besluit is in principe juridisch geldig, maar kan worden aangevraagd om vernietigd te worden bij de rechter. Dit kan bijvoorbeeld het geval zijn als een eigenaar kan bewijzen dat hij of zij bij de stemming niet goed was ingelicht of dat er sprake was van vervalsing in de stemprocedure.
Het is daarom belangrijk dat VvE’s zich strikt houden aan de wettelijke en reglementaire regels bij het nemen van besluiten. Dit zorgt niet alleen voor juridische zekerheid, maar ook voor vertrouwen onder de eigenaren.
De rol van de VvE bij verduurzamingsmaatregelen
In recente jaren is de rol van de VvE bij verduurzamingsmaatregelen steeds belangrijker geworden. Veel verduurzamingsprojecten, zoals het aansluiten op een collectief warmtesysteem, vereisen een gekwalificeerde meerderheid van stemmen. Dit betekent dat de benodigde meerderheid vaak hoger ligt dan een gewone meerderheid.
In 2024 was er een amendement in de Wet collectieve warmte waarin werd geprobeerd om de vereisten voor het aansluiten op een warmteplan te versoepelen. Volgens dit amendement kon een VvE met een gewone meerderheid besluiten om aangesloten te worden op een warmtesysteem, wat betekent dat de beslissing niet langer vereiste dat alle eigenaren het ermee eens waren. Dit amendement werd echter in discussie gesteld door de Raad van State, die kritisch was over de wettelijke gevolgen van dergelijke wijzigingen.
Deze ontwikkeling toont aan dat het nemen van besluiten binnen een VvE niet alleen een kwestie is van stemverhoudingen, maar ook van juridische en maatschappelijke aspecten. Het is daarom belangrijk dat VvE’s zich bewust zijn van de wettelijke kaders waarbinnen ze opereren en dat ze zich bewust zijn van de gevolgen van hun besluiten.
Conclusie
Het nemen van besluiten binnen een Vereniging van Eigenaren is een proces dat juridisch, technisch en administratief complex is. De volstrekte meerderheid van stemmen speelt daarbij een centrale rol, vooral bij gewone besluiten zoals het benoemen van een bestuur of het goedkeuren van een jaarrekening.
De vereisten voor het nemen van dergelijke besluiten hangen af van het modelreglement en de splitsingsakte van de VvE. Bij gewone besluiten is vaak een quorum van 50% van het totaal aantal stemmen vereist, en is een meerderheid van meer dan de helft van de aanwezige stemmen nodig. Bij belangrijkere besluiten, zoals het aangaan van een geldlening of het wijzigen van het huishoudelijk reglement, kan een gekwalificeerde meerderheid of zelfs unanimiteit vereist zijn.
Het is belangrijk dat VvE’s zich bewust zijn van de wettelijke en reglementaire kaders waarbinnen ze opereren. Dit zorgt niet alleen voor juridische zekerheid, maar ook voor vertrouwen onder de eigenaren. Bovendien dient er bij het nemen van besluiten rekening te worden gehouden met de juridische gevolgen van ongeldige besluiten, die nietig of vernietigbaar kunnen zijn.
In een tijd waarin verduurzamingsmaatregelen steeds belangrijker worden, is het ook van belang dat VvE’s hun rol begrijpen en zich bewust zijn van de juridische en maatschappelijke aspecten van hun besluiten. Door een duidelijk begrip van de stemverhoudingen en de regelgeving rond besluitvorming, kunnen VvE’s effectief en verantwoord besluiten nemen die het belang van alle eigenaren dienen.