Inleiding
In de Nederlandse vastgoedpraktijk spelen zowel de Vereniging van Eigenaars (VvE) als mandeligheid een belangrijke rol bij het beheer en gebruik van gemeenschappelijke ruimtes en eigendommen. Beide concepten zijn wettelijk geregeld, maar hebben verschillende aard, functie en verantwoordelijkheden. Dit artikel legt het verschil tussen VvE en mandeligheid uit, op basis van wettelijke definities, praktijkvoorbeelden en toepassingen zoals beschreven in de betrouwbare bronnen. Het doel is om zowel potentiële woningkopers als vastgoedprofessionals een duidelijk en feitelijk onderbouwd overzicht te geven van deze juridische en praktische begrippen.
Wat is een Vereniging van Eigenaars (VvE)?
Een Vereniging van Eigenaars (VvE) is een wettelijk geregelde vorm van gezamenlijk beheer van gemeenschappelijke ruimtes in een woningbouwproject, zoals een appartementencomplex of een nieuwbouwwoonwijk. De VvE wordt meestal gecreëerd via een notariële splitsingsakte, die bepaalt hoe het gemeenschappelijke eigendom en gebruik van zaken zoals de gemeenschappelijke ruimtes, parkeerplaatsen of groene zones worden geregeld. Deze splitsingsakte wordt ingeschreven in het kadaster.
De VvE is verantwoordelijk voor het onderhoud, de beheeractiviteiten en de financiële verantwoordelijkheden van de gemeenschappelijke zaken. De eigenaars van de woningen in het complex zijn automatisch lid van de VvE. Zij moeten bijdragen aan de servicekosten, die onder andere onderhoud, reiniging en eventuele verbouwingen omvatten. De VvE wordt meestal beheerd door een raad van verenigde eigenaars en een verenigingsbeheerder of externe beheerder, zoals bijvoorbeeld Parel Beheer.
Taken en verantwoordelijkheden van de VvE
De VvE is verantwoordelijk voor:
- Onderhoud en beheer van gemeenschappelijke ruimtes, zoals trappenhuizen, gemeenschappelijke terrassen, parkeerplaatsen, enzovoort.
- Financiële verantwoordelijkheid, zoals het opstellen van een jaarrekening en het beheren van de servicekosten.
- Verzorging van verzekeringen, zoals opstalverzekering, aansprakelijkheidsverzekering en bestuursaansprakelijkheidsverzekering.
- Ergonomie en duurzaamheid, zoals verduurzaming van het complex via energielabelverbetering, groendaken, enzovoort.
De VvE moet ook beslissingen nemen over aanpassingen of verbouwingen, zoals het verwijderen van een gemeenschappelijke muur of het aanleggen van een nieuwe parkeerplaats. Deze beslissingen worden genomen via algemene vergaderingen, waarbij een bepaalde meerderheid nodig is.
Wat is mandeligheid?
Mandeligheid is een vorm van gemeenschappelijk eigendom, waarbij een onroerend goed (zoals een muur, heg, of een gemeenschappelijk terrein) eigendom is van meerdere erven en is bestemd tot gemeenschappelijk gebruik. De wettelijke definitie is te vinden in het Burgerlijk Wetboek (BW), boek 5, artikel 60. Dit artikel stelt dat mandeligheid ontstaat als een onroerende zaak gemeenschappelijk eigendom is van meerdere erven en is bestemd tot gemeenschappelijk nut via een notariële akte, gevolgd door een inschrijving in de openbare registers.
Voorbeelden van mandeligheid
- Een scheidsmuur tussen twee woningen.
- Een hek of heg op de grens van twee erven.
- Een parkeerplaats of groene zone die wordt gedeeld door meerdere woningen in een woonwijk.
Deze zaken zijn mandelig zodra de eigenaars van de betrokken erven deze gemeenschappelijke eigendom vastleggen via een notariële akte en deze akte wordt ingeschreven in het kadaster. De eigenaars van de woningen die grenzen aan deze mandelige zaken zijn mede-eigenaars en hebben een recht op gebruik, maar ook verplichtingen, zoals bijdragen aan het onderhoud en eventuele herstelmaatregelen.
Rechten en plichten bij mandeligheid
Iedere mede-eigenaar van een mandelige zaak heeft het recht op toegang tot die zaak. Daarnaast moet hij of zij bijdragen aan de kosten van onderhoud, reiniging en eventuele herstelmaatregelen. Dit geldt ook bij situaties waarbij, bijvoorbeeld, een fundering onder een mandelige muur is ingestort en herstel nodig is.
Een recente uitspraak van het Gerechtshof Amsterdam (ECLI:NL:GHAMS:2024:2565) heeft bevestigd dat herstel van een mandelige fundering niet mag plaatsvinden zonder medewerking van de andere mede-eigenaar. Bovendien moet de herstelkosten gedeeld worden. Als een buur weigert mee te werken aan herstel, kan dit leiden tot juridische stappen, zoals dwangsom of schadevergoeding.
Het verschil tussen VvE en mandeligheid
Hoewel zowel een VvE als mandeligheid betreffen om gemeenschappelijke eigendom en beheer, zijn er belangrijke verschillen tussen de twee in termen van wettelijke aard, verantwoordelijkheid en praktische toepassing.
1. Juridische aard
- VvE is een juridisch geregelde vereniging, die is opgericht via een notariële splitsingsakte en beheert de gemeenschappelijke ruimtes van een wooncomplex.
- Mandeligheid is een vorm van mede-eigendom, waarbij een onroerend goed is vastgelegd als gemeenschappelijk eigendom via een notariële akte. Het is een rechtstreeks eigendomsrecht en niet een beheerorganisatie.
2. Verantwoordelijkheid
- VvE is verantwoordelijk voor het beheer, onderhoud en financiële verantwoordelijkheid van gemeenschappelijke ruimtes. De VvE kan verenigingsverordeningen opstellen en besluiten nemen over aanpassingen.
- Mandeligheid betreft mede-eigendom en verplichtingen van de mede-eigenaren ten aanzien van onderhoud en gebruik. Mandelige mede-eigenaren kunnen geen verenigingsverordeningen opstellen, maar zijn verplicht tot medewerking bij herstel en onderhoud.
3. Verdeling van kosten
- Bij een VvE worden de kosten verdeeld via de servicekosten, die worden vastgesteld in een jaarlijks overzicht. De verdeling gebeurt volgens regels in de splitsingsakte of verenigingsverordening.
- Bij mandeligheid zijn de kosten verdeeld over de mede-eigenaars, die gezamenlijk verantwoordelijk zijn voor het onderhoud en herstel. Het is niet mogelijk om de verdeling van kosten te bepalen via verenigingsverordeningen, omdat mandeligheid geen vereniging is.
4. Toepassing in de praktijk
- VvE wordt vooral gebruikt in appartementencomplexen of nieuwbouwwoonwijken, waar een centrale beheerorganisatie nodig is.
- Mandeligheid wordt vaak toegepast bij kleinere gemeenschappelijke zaken, zoals scheidsmuren, hekken, of gemeenschappelijke parkeerplaatsen. Mandeligheid is ook gebruikelijk in nieuwbouwprojecten, waar gemeenten en projectontwikkelaars ervoor kiezen om grond in mandeligheid uit te geven.
Samenwerking tussen VvE en mandeligheid
In de praktijk kunnen VvE en mandeligheid ook samengaan. Bijvoorbeeld, een VvE kan verantwoordelijk zijn voor het beheer van mandelige zaken binnen een wooncomplex. In dat geval is de VvE verantwoordelijk voor het onderhoud en financiële beheer van die mandelige zaken, terwijl de mede-eigenaars verantwoordelijk zijn voor medewerking en het betalen van de deelkosten.
Een voorbeeld is een mandelige scheidsmuur tussen twee appartementen. De VvE is verantwoordelijk voor het onderhoud van die muur, maar de mede-eigenaars zijn verplicht tot medewerking bij eventueel herstel. Als een buur weigert mee te werken aan herstel, kan de VvE juridische stappen ondernemen, zoals dwangsom of schadevergoeding.
Uitgangspunten voor woningkopers
Voor potentiële woningkopers is het belangrijk om duidelijk te weten of een woning deel uitmaakt van een VvE en of er sprake is van mandeligheid. Dit heeft invloed op de verantwoordelijkheden, kosten en rechten van de eigenaar. Bij aankoop van een woning moet de koper controleren of:
- De woning deel uitmaakt van een VvE, en welke verenigingsverordeningen van toepassing zijn.
- De woning mandelig is, en welke mandelige zaken het betreft.
- De kennisgeving van het kadaster vermeldingen bevat over mandeligheid of VvE.
Bij een mandelig terrein is het ook belangrijk om te weten dat het niet apart kan worden verkocht en dat de mede-eigendom verbonden is aan de erf. Dit betekent dat de koper automatisch mede-eigenaar wordt van het mandelige terrein.
Conclusie
De Vereniging van Eigenaars (VvE) en mandeligheid zijn beide vormen van gemeenschappelijk gebruik en beheer van onroerend goed, maar verschillen in aard, verantwoordelijkheid en praktische toepassing. Terwijl een VvE een juridisch geregelde vereniging is, die verantwoordelijk is voor het beheer van gemeenschappelijke ruimtes, is mandeligheid een vorm van mede-eigendom, waarbij de mede-eigenaars verantwoordelijk zijn voor onderhoud en gebruik.
Voor woningkopers en vastgoedprofessionals is het belangrijk om het verschil tussen deze twee begrippen te begrijpen, omdat dit bepalend is voor de juridische rechten, verplichtingen en kosten van het eigendom. Een duidelijke kennis van deze concepten helpt bij het beheren van woonprojecten, het voorkomen van juridische geschillen en het optimaliseren van het gebruik van gemeenschappelijke ruimtes.