Inleiding
Een Vereniging van Eigenaren (VvE) speelt een centrale rol in de onderhouds- en beheeractiviteiten van appartementencomplexen. De VvE is verantwoordelijk voor het algemene onderhoud aan gemeenschappelijke delen van het woningcomplex, zoals de oprit, de lift, de daken en eventuele gemeenschappelijke ruimtes. De financiering van deze taken vindt plaats via de VvE-bijdrage, die normaal gesproken maandelijks of kwartaalsgewijs door elk lid van de VvE wordt betaald.
Toch komt het regelmatig voor dat eigenaren deze bijdrage niet op tijd betalen, of dat ze er geheel niet aan meedenken. Dit leidt tot achterstallige VvE-bijdrage, wat ernstige gevolgen kan hebben voor zowel de VvE als de individuele eigenaar. In dit artikel bespreken we de juridische, praktische en financiële aspecten van achterstallige VvE-bijdrage, met aandacht voor de verantwoordelijkheid van kopers en verkopers, de mogelijkheden tot incasso, en de rol van professionele beheerders.
Wat is de VvE-bijdrage?
De VvE-bijdrage is een juridisch verankerde verplichting voor elk lid van een Vereniging van Eigenaren. De hoogte en de wijze van betaling worden meestal bepaald in de akte van splitsing, het (model)reglement, en eventueel in het huishoudelijk reglement (HR). In de Nederlandse wetgeving is bepaald dat alle leden in gelijke mate bijdragen aan de kosten van de VvE, tenzij in de akte van splitsing een andere verhouding is gespecificeerd (bijvoorbeeld op basis van breukdelen).
De algemene ledenvergadering (ALV) is verantwoordelijk voor de vaststelling van de jaarlijkse begroting en het bijbehorende voorschot. Dit voorschot kan maandelijks, kwartaalsgewijs of op een andere manier worden verdeeld. De individuele voorschotten kunnen per eigenaar verschillen, afhankelijk van de verhouding die in het reglement is opgenomen.
Hoewel de VvE-besluiten over de bijdrage in principe bindend zijn, kunnen individuele eigenaars deze besluiten aangevallen en aanvechten. Dit betekent dat de VvE-bijdrage niet altijd automatisch betaalbaar is, maar dat het besluit tot vaststelling en uitvoering onder juridische toets kan worden geplaatst.
Achterstallige VvE-bijdrage: Definities en oorzaken
Achterstallige VvE-bijdrage kan op verschillende manieren ontstaan:
- Onvoldoende inkomsten in de VvE: Als de uitgaven van de VvE de inkomsten overschrijden, moet elk lid conform zijn aandeel in het tekort bijdragen. Dit geldt ook voor het voorschot.
- Onvrede over de VvE of het bestuur: Eigenaren kunnen hun bijdrage weigeren uit onvrede met het beheer, het reglement of het gebruik van de inkomsten.
- Geschillen over gebreken: Als een eigenaar vindt dat de VvE verantwoordelijk is voor schade aan zijn woning of bijvoorbeeld een verkeerd uitgevoerd onderhoud, kan hij dit als grondslag gebruiken om zijn bijdrage niet te betalen.
Een belangrijk juridisch principe is dat de betalingsverplichting onverkort geldt, ook als een eigenaar ontevreden is. Hij kan echter proberen om het VvE-besluit tot vaststelling van de jaarrekening aan te vechten bij een kantonrechter. Dit betekent dat hij op juridische wijze probeert te verhinderen dat hij een groter bedrag hoeft te betalen dan hij toelaat.
Het tijdstip waarop een eigenaar in verzuim komt met de betaling van zijn VvE-bijdrage, kan per VvE verschillen. Als dit niet expliciet is geregeld, is de datum van de sommatiebrief en het verstrijken van de redelijke hersteltermijn bepalend voor het begin van het verzuim.
Verzuim en boeteregelingen
VvE’s kunnen kiezen om in hun huishoudelijk reglement (HR) duidelijke regels op te nemen over verzuim en boeteregelingen. Deze regels maken het voor eigenaren duidelijk op welk moment ze in verzuim komen met de betaling en wat de gevolgen zijn. Dit kan bijvoorbeeld het opleggen van een boete zijn, of het in stand houden van juridische acties tegen de eigenaar.
Als de VvE geen duidelijke regels heeft opgesteld, kan de datum van de sommatie en het verstrijken van de hersteltermijn bepalend zijn voor het moment waarop de betaling als achterstallig wordt beschouwd. De redelijke hersteltermijn kan variëren, afhankelijk van de omstandigheden, maar ligt meestal tussen enkele weken en een maand.
Incasso van achterstallige VvE-bijdrage
Een VvE heeft juridisch gezien beperkte mogelijkheden tot incasso van achterstallige bijdrage. De VvE kan echter sommatie doen en in sommige gevallen juridische stappen ondernemen, zoals een aansprakelijkheidsoverbrenging bij een kantonrechter of het inzetten van een incassobureau.
In de praktijk is het belangrijk dat de VvE documentatie houdt over alle betalingen, besluiten en communicatie met eigenaren. Dit is van belang bij eventuele juridische acties.
Aansprakelijkheid bij verkoop
Een specifieke situatie die vaak voorkomt, is wanneer een appartement wordt verkocht terwijl de verkoper jarenlang niet heeft betaald. In dit geval kan de VvE de verkoper en de koper aanspreken voor de betaling van de openstaande bijdrage.
De standaardregel is dat:
- Achterstanden ontstaan tot aan 2 boekjaren vóór de verkoop, komen alleen voor rekening van de verkoper;
- Achterstanden ontstaan in de 2 boekjaren vóór de verkoop, komen voor rekening van zowel de verkoper als de koper.
Deze regel is vastgelegd in het splitsingsreglement. Het is echter mogelijk dat een VvE afwijkt van deze hoofdregel. Bijvoorbeeld, als de verkoper is uitgesloten van aansprakelijkheid, dan is de koper volledig verantwoordelijk voor de betaling.
Daarom is het raadzaam voor een koper om vooraf te controleren of er openstaande bijdrage is en of het splitsingsreglement een andere aansprakelijkheid bepaalt. Een koper kan bij de verkooponderhandelingen een voorwaarde stellen dat de openstaande bijdrage wordt voldaan voordat de koop wordt afgesloten.
Een uitzondering op deze regel is de aansprakelijkheid van de notaris. In sommige gevallen kan de notaris verantwoordelijk worden gehouden als hij niet heeft gecontroleerd of er openstaande VvE-bijdrage was. Dit hangt echter af van de omstandigheden en de juridische toelichting.
Professionele beheerders en de complexiteit van VvE-bestuur
Veel VvE’s beschikken niet over de benodigde expertise om efficiënt en juridisch correct te functioneren. Daardoor worden professionele beheerders of zelfbestuurders ingezet. Deze beheerders hebben vaak een certificering van instanties zoals VvE Belang of VEH.
Hoewel het idee van gecertificeerde beheerders vertrouwen oproept, blijkt in de praktijk dat het kwaliteit van de dienstverlening niet altijd aan de verwachtingen voldoet. Sommige beheerders leveren ernstig te wensen overlatende werkzaamheden. Bovendien is de kwaliteit van de certificering niet altijd controleerbaar, wat betekent dat het niet altijd duidelijk is of de beheerder daadwerkelijk over de benodigde kwalificaties beschikt.
De kosten van professionele beheerders kunnen aanzienlijk zijn. Dit is echter geen probleem zolang de beheerder goed en gedegen werk levert. In de praktijk blijkt echter dat dit niet altijd het geval is.
De rol van de VvE in het onderhoud en de regelgeving
Een VvE heeft te maken met een complexe set van wetgevingen, regelgevingen en opdrachten. Denk bijvoorbeeld aan:
- Veilig werken op hoogte: De VvE moet zorgen voor veiligheid bij onderhouds- en reparatiewerkzaamheden op hoogte.
- Speciale voorzieningen voor liften en glazenwassers.
- Veiligheid van liftmonteurs en glazenwassers.
- Veiligheid in bestaande liften.
- Taxatie en hertaxatie van opstalverzekeringen.
- Legionellapreventie.
Elke maatregel en voorziening kost geld en vereist administratieve inzet. Veel VvE’s hebben moeite met deze extra kosten en kunnen het niet meer opbrengen. Dit leidt soms tot achterstallige VvE-bijdrage, omdat de VvE haar verplichtingen niet kan nakomen.
Duurzaamheidsleningen voor VvE’s
Om de financiële druk op VvE’s te verlichten, zijn er speciale leningen beschikbaar. Een voorbeeld is de duurzaamheidslening, die VvE’s kan helpen bij het uitvoeren van energiezuinige maatregelen, zoals het isoleren van het pand of het aanschaffen van zonnepanelen.
Deze lening wordt aangeboden door de gemeente en is een stimuleringslening met een lager rentetarief dan normaal. De lening is een annuïteitenlening en moet binnen een bepaalde looptijd (10 of 15 jaar) worden terugbetaald. Bij verkoop van een appartement moet de resterende schuld ineens en volledig worden afgelost.
De lening kan worden aangevraagd door zowel kleine VvE’s (tot en met 7 appartementen) als grote VvE’s (af 8 appartementen). De maximale lening per appartement is voor kleine VvE’s tot € 25.000,00 (met NHG) of € 50.000,00 (zonder NHG). Voor grote VvE’s is het maximum € 50.000,00 per appartement.
Deze lening is bedoeld om VvE’s te ondersteunen bij het realiseren van energiebesparende maatregelen. Het is echter belangrijk dat VvE’s goed afwegen of ze de lening nodig hebben en of ze in staat zijn om de maandelijkse aflossing te maken.
Conclusie
Achterstallige VvE-bijdrage is een serieuze kwestie die zowel juridische als financiële gevolgen kan hebben. Voor de VvE leidt het tot een tekort aan middelen voor onderhoud en beheer, terwijl voor de individuele eigenaar het risico bestaat op juridische aansprakelijkheid of boetes.
Het is belangrijk dat VvE’s duidelijke regels opstellen over verzuim en boeteregelingen, en dat ze zich goed richten op de betalingsverplichtingen van hun leden. Bovendien is het belangrijk dat kopers van appartementen zich bewust zijn van eventuele openstaande VvE-bijdrage en dit vooraf controleren. De verkoop kan anders leiden tot aansprakelijkheid van de koper, zelfs als de verkoper de bijdrage niet heeft betaald.
Professionele beheerders kunnen een waardevolle rol spelen, maar de kwaliteit van hun werk moet goed worden gecontroleerd. In de praktijk blijkt dat niet alle gecertificeerde beheerders dezelfde kwaliteit leveren. Daarom is het raadzaam om dit goed te onderzoeken vooraleer een beheerder wordt aangesteld.
Tot slot is het belangrijk dat VvE’s gebruik maken van beschikbare ondersteuning, zoals duurzaamheidsleningen, om de financiële druk te verlichten en te investeren in het verbeteren van het woningcomplex. Dit helpt bij het voorkomen van achterstallige VvE-bijdrage en draagt bij aan een duurzame toekomst van het appartementencomplex.