Appartementseigenaren die lid zijn van een Vereniging van Eigenaren (VvE) moeten rekening houden met verschillende fiscale aspecten bij het afleggen van hun belastingaangifte. Deze verplichtingen zijn afhankelijk van de rol van de VvE in de woonvorm, het aandeel van de eigenaar in het vermogen van de VvE en eventuele schulden of vooruitbetalingen. In dit artikel worden de belangrijkste regels en richtlijnen uitgelegd op basis van de beschikbare gegevens. De nadruk ligt op het aandeel in het reservefonds van de VvE, de renteaftrek bij hypotheekleningen en de eventuele belastingverplichtingen die kunnen ontstaan.
Wat is een Vereniging van Eigenaren (VvE)?
Een VvE is een wettelijk instrument dat ontworpen is om de gemeenschappelijke verantwoordelijkheden en kosten van appartementseigenaren te beheren. De VvE functioneert als een aparte rechtsentiteit die verantwoordelijk is voor de onderhoudskosten, huurprijsvorming en eventuele gemeenschappelijke inkomsten of uitgaven. Appartementseigenaren zijn automatisch lid van de VvE wanneer ze een appartement kopen in een woningbouwcomplex dat onder een VvE valt.
De VvE ontvangt jaarlijks een bijdrage van de gemeente, zoals beschreven in artikel 1 onder f van de lokale regelgeving (bron 1). Deze bijdrage is bedoeld voor kosten die samenhangen met de registratie van VvE-activiteiten, opleidingen, materiaal en administratie. Voor 2020 en 2021 was de bijdrage €10,00 per uur. Sinds 2022 wordt deze bijdrage jaarlijks verhoogd met het indexpercentage dat door de gemeenteraad vastgesteld wordt.
Daarnaast ontvangt het kinderdagverblijf waar VvE wordt aangeboden een aparte bijdrage van €425 per VVE-peuter per jaar. Deze bijdrage is bedoeld voor de inzet van een pedagogisch beleidsmedewerker VVE. Ook deze bijdrage wordt jaarlijks aangepast op basis van het indexpercentage.
Belastingaangifte en het aandeel in het VvE-reservefonds
Een van de belangrijkste fiscale verplichtingen voor appartementseigenaren is het opgeven van hun aandeel in het reservefonds van de VvE. Volgens bron 4 dient dit aandeel in het reservefonds opgenomen te worden in Box 3 van de belastingaangifte. Het reservefonds van de VvE is namelijk een vorm van vermogen dat op dezelfde manier belast wordt als bijvoorbeeld spaargeld.
Het bedrag dat in de belastingaangifte opgenomen moet worden, hangt af van het breukdeel van de appartementseigenaar in het totale vermogen van de VvE. Dit breukdeel wordt bepaald aan de hand van de balans van de VvE. Als het totale vermogen in Box 3 boven het heffingsvrij vermogen uitkomt, dient het aandeel in het VvE-reservefonds opgenomen te worden.
Een voorbeeld: Stel dat het totale vermogen van de VvE €100.000 is en de appartementseigenaar heeft een aandeel van 10%. Dan is zijn aandeel in het reservefonds €10.000. Dit bedrag moet opgenomen worden in Box 3 van zijn belastingaangifte.
Het is belangrijk om te onthouden dat het aandeel in het VvE-reservefonds alleen belast wordt als het totale vermogen in Box 3 boven het heffingsvrij vermogen uitkomt. Dit heffingsvrij vermogen is in 2023 bijvoorbeeld €43.000 (bron 2). Als het totale vermogen in Box 3 boven deze grens ligt, dan is de belastingdienst gerechtigd tot belasting op het vermogen dat hierboven valt, inclusief het aandeel in het VvE-reservefonds.
Aanpassingen in het Belastingplan 2024
In het Belastingplan 2024 is een belangrijke aanpassing gedaan die van invloed is op de belastingaangifte van appartementseigenaren. De Tweede Kamer heeft voorgesteld dat het aandeel in het vermogen van de VvE niet meer behandeld moet worden als “overige bezittingen”, maar als “spaartegoeden”. Deze verandering heeft gevolgen voor de berekening van het rendement dat gebruikt wordt voor de belastingaanslag.
Tot voor kort werd het rendement van het aandeel in het VvE-voorziening berekend op basis van 6,17%. Na de wijziging in het Belastingplan 2024 wordt dit percentage verlaagd naar 0,1%. Dit betekent dat de belasting op het aandeel in het VvE-voorziening fors gedaald is.
Als de Eerste Kamer het Belastingplan 2024 goedkeurt, zal deze wijziging met terugwerkende kracht gelden tot en met januari 2023. Dit betekent dat appartementseigenaren voor de belastingaangifte van 2023 al voordeel kunnen hebben van deze nieuwe regeling. Het voordeel is vooral groot voor appartementseigenaren met een hoge vermogenswaarde in Box 3, omdat het rendement aanzienlijk lager is geworden.
Belastingaangifte in Box 1: Eigen woning en renteaftrek
Bij de belastingaangifte van appartementseigenaren die lid zijn van een VvE, is het ook belangrijk om rekening te houden met de regels voor de eigen woning in Box 1. Dit betreft onder andere de renteaftrek en het huurwaardeforfait.
De renteaftrek is van toepassing op de hypotheekrente die wordt betaald voor de eigen woning. Dit betekent dat de rente die wordt betaald voor de hypotheek op het appartement gedeeltelijk belastingvrij is. Het bedrag dat belastingvrij is, hangt af van het totale inkomen en eventuele andere belastingsituaties.
Het huurwaardeforfait is een andere regel die van toepassing kan zijn op eigenaars die geen hypotheek hebben. Dit is een fictief bedrag dat wordt opgeteld bij het inkomen van eigenaars die geen hypotheek hebben. Het doel van het huurwaardeforfait is om ervoor te zorgen dat mensen die hun woning volledig in eigen bezit hebben niet automatisch een belastingvoordeel hebben ten opzichte van mensen die nog in hypotheek zijn.
De wet Hillen, die van toepassing kan zijn in situaties waarin er geen hypotheekschuld is, biedt een uitweg uit het huurwaardeforfait. Deze wet is bedoeld om mensen te stimuleren om hun hypotheek volledig af te lossen. Als een appartementseigenaar volledig uit hypotheek is, hoeft hij of zij geen bijtelling voor het huurwaardeforfait te betalen.
Belastingaangifte in Box 3: Aandeel in het VvE-reservefonds
Het aandeel in het VvE-reservefonds is een belangrijk onderdeel van de belastingaangifte in Box 3. Volgens bron 4 dient het aandeel in het reservefonds opgenomen te worden in Box 3 van de belastingaangifte. Dit aandeel is namelijk gezien als vermogen dat behoort tot de eigenaar.
Het reservefonds van de VvE bestaat uit geld dat is opgebouwd om eventuele onverwachte kosten te dekken. Deze kosten kunnen onder andere aangaan om renovatie, onderhoud of andere gemeenschappelijke uitgaven. Omdat dit fonds eigen vermogen is, dient het opgenomen te worden in Box 3 van de belastingaangifte.
Het bedrag dat in de belastingaangifte opgenomen moet worden, wordt berekend aan de hand van het breukdeel van de appartementseigenaar in het totale vermogen van de VvE. Dit breukdeel wordt bepaald aan de hand van de balans van de VvE. Als het totale vermogen in Box 3 boven het heffingsvrij vermogen uitkomt, dient het aandeel in het VvE-reservefonds opgenomen te worden.
Een voorbeeld: Stel dat het totale vermogen van de VvE €100.000 is en de appartementseigenaar heeft een aandeel van 10%. Dan is zijn aandeel in het reservefonds €10.000. Dit bedrag moet opgenomen worden in Box 3 van zijn belastingaangifte.
Het is belangrijk om te onthouden dat het aandeel in het VvE-reservefonds alleen belast wordt als het totale vermogen in Box 3 boven het heffingsvrij vermogen uitkomt. Dit heffingsvrij vermogen is in 2023 bijvoorbeeld €43.000 (bron 2). Als het totale vermogen in Box 3 boven deze grens ligt, dan is de belastingdienst gerechtigd tot belasting op het vermogen dat hierboven valt, inclusief het aandeel in het VvE-reservefonds.
Belastingaangifte en eventuele schulden of vooruitbetalingen
Een ander belangrijk aspect van de belastingaangifte is de eventuele schulden of vooruitbetalingen die een appartementseigenaar heeft. Als een eigenaar achterstallig is met het betalen van zijn of haar VvE-bijdrage, mag deze schuld worden afgezet tegen het aandeel in het VvE-voorziening.
Omgekeerd geldt dat als een eigenaar zijn VvE-bijdrage vooruit heeft betaald, dit bedrag moet worden bijgeteld bij het aandeel in het VvE-voorziening. Deze regeling is bedoeld om ervoor te zorgen dat de belastingaangifte eerlijk is en dat de eigenaar niet dubbel betalt of dubbel aftrekt.
Een voorbeeld: Stel dat een appartementseigenaar een aandeel in het VvE-voorziening heeft van €3.198. Als deze eigenaar €1.000 achterstallig is met het betalen van zijn VvE-bijdrage, mag deze schuld worden afgezet tegen het aandeel in het VvE-voorziening. Het aandeel dat opgenomen moet worden in de belastingaangifte is dan €2.198.
Een voorbeeld van vooruitbetaling: Stel dat een appartementseigenaar €1.000 vooruit heeft betaald voor zijn VvE-bijdrage. In dat geval moet dit bedrag bijgeteld worden bij het aandeel in het VvE-voorziening. Het aandeel dat opgenomen moet worden in de belastingaangifte is dan €4.198.
Belastingaangifte en de rol van de VvE-beheerder
Het is belangrijk om te weten dat de VvE-beheerder of het bestuur van de VvE een rol speelt bij de belastingaangifte. Als een appartementseigenaar twijfelt of hij of zij belasting moet betalen over het aandeel in het VvE-reservefonds, dient hij of zij contact op te nemen met de VvE-beheerder of het bestuur van de VvE. Deze partijen kunnen een overzicht maken van het aandeel in het reservefonds en eventuele schulden of vooruitbetalingen.
Het is ook belangrijk om te weten dat de VvE-beheerder of het bestuur van de VvE verplicht is om bij steekproefsgewijze controles door de gemeente de nodige gegevens te leveren. Deze controles zijn bedoeld om te controleren of de VvE-activiteiten daadwerkelijk zijn uitgevoerd en of de bijdrage die de VvE ontvangt terecht is.
Belastingaangifte en het Belastingplan 2024
Het Belastingplan 2024 biedt appartementseigenaren een aantal voordeelregelingen. De belangrijkste verandering is dat het aandeel in het VvE-voorziening niet meer behandeld wordt als overige bezittingen, maar als spaartegoeden. Deze verandering heeft gevolgen voor de berekening van het rendement dat gebruikt wordt voor de belastingaanslag.
Tot voor kort werd het rendement van het aandeel in het VvE-voorziening berekend op basis van 6,17%. Na de wijziging in het Belastingplan 2024 wordt dit percentage verlaagd naar 0,1%. Dit betekent dat de belasting op het aandeel in het VvE-voorziening fors gedaald is.
Als de Eerste Kamer het Belastingplan 2024 goedkeurt, zal deze wijziging met terugwerkende kracht gelden tot en met januari 2023. Dit betekent dat appartementseigenaren voor de belastingaangifte van 2023 al voordeel kunnen hebben van deze nieuwe regeling. Het voordeel is vooral groot voor appartementseigenaren met een hoge vermogenswaarde in Box 3, omdat het rendement aanzienlijk lager is geworden.
Belastingaangifte en het verzoek van Vereniging Eigen Huis
Vereniging Eigen Huis is een organisatie die zich inzet voor de belangen van appartementseigenaren. Deze vereniging heeft een verzoek gedaan aan de staatssecretaris om de regels voor de belastingaangifte van appartementseigenaren aan te passen. Het doel van dit verzoek is om ervoor te zorgen dat appartementseigenaren het belastingvoordeel dat zij recht op hebben niet missen.
Het probleem dat Vereniging Eigen Huis beschrijft is dat het aandeel van individuele appartementseigenaren nog niet is gespecificeerd. Daardoor kunnen de gegevens ook nog niet worden verwerkt in de voor-ingevulde belastingaangifte, zoals dat bij leningen voor grondgebonden woningen gebruikelijk is.
Vereniging Eigen Huis wil dat banken en andere geldverstrekkers, zoals verduurzamingsfondsen, verplicht worden om elk jaar een overzicht te geven van de betaalde rente per appartement. Zo kunnen eigenaren makkelijk hun eigen aandeel opgeven en het belastingvoordeel claimen.
De vereniging is blij dat de Belastingdienst goed meedenkt over hoe de informatie over deze renteaftrek beter kan. Het probleem is dat het aandeel van individuele appartementseigenaren nog niet is gespecificeerd. Daardoor kunnen de gegevens ook nog niet worden verwerkt in de voor-ingevulde belastingaangifte, zoals dat bij leningen voor grondgebonden woningen gebruikelijk is.
Vereniging Eigen Huis wil dat banken en andere geldverstrekkers, zoals verduurzamingsfondsen, verplicht worden om elk jaar een overzicht te geven van de betaalde rente per appartement. Zo kunnen eigenaren makkelijk hun eigen aandeel opgeven en het belastingvoordeel claimen.
Conclusie
De belastingaangifte van appartementseigenaren die lid zijn van een VvE is een complex proces dat rekening moet houden met verschillende fiscale aspecten. Deze aspecten zijn afhankelijk van het aandeel in het VvE-reservefonds, eventuele schulden of vooruitbetalingen en de eventuele invloed van het Belastingplan 2024.
Het aandeel in het VvE-reservefonds moet opgenomen worden in Box 3 van de belastingaangifte. Het bedrag dat in de belastingaangifte opgenomen moet worden, hangt af van het breukdeel van de appartementseigenaar in het totale vermogen van de VvE.
Het Belastingplan 2024 biedt appartementseigenaren een aantal voordeelregelingen. De belangrijkste verandering is dat het aandeel in het VvE-voorziening niet meer behandeld wordt als overige bezittingen, maar als spaartegoeden. Deze verandering heeft gevolgen voor de berekening van het rendement dat gebruikt wordt voor de belastingaanslag.
Het is belangrijk om te weten dat de VvE-beheerder of het bestuur van de VvE een rol speelt bij de belastingaangifte. Als een appartementseigenaar twijfelt of hij of zij belasting moet betalen over het aandeel in het VvE-reservefonds, dient hij of zij contact op te nemen met de VvE-beheerder of het bestuur van de VvE. Deze partijen kunnen een overzicht maken van het aandeel in het reservefonds en eventuele schulden of vooruitbetalingen.
Vereniging Eigen Huis is een organisatie die zich inzet voor de belangen van appartementseigenaren. Deze vereniging heeft een verzoek gedaan aan de staatssecretaris om de regels voor de belastingaangifte van appartementseigenaren aan te passen. Het doel van dit verzoek is om ervoor te zorgen dat appartementseigenaren het belastingvoordeel dat zij recht op hebben niet missen.